Sentencia Civil Nº 696/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 229/2007 de 21 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimotercera

ROLLO Nº 229/2007-B

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 644/2006

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 HOSPITALET DE LLOBREGAT (ANT.CI-9)

S E N T E N C I A Nº 696

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª Mª ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintiuno de diciembre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 644/2006 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 5 Hospitalet de Llobregat (ant.CI-9), a instancia de D. Pablo y Luisa , contra D. Braulio ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 15 de noviembre de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO LA DEMANDA interpuesta por el Procurador Javier Martinez del Toro, obrando en representación de Pablo y Luisa contra Braulio , representado por el Procurador Anna Rosell Mir, y resuelvo el contrato de arrendamiento de la finca sita en l'Hospitalet de Llobregat , Avda. DIRECCION000 num NUM000 - NUM001 - NUM002 local cinco y condeno al demandado al pago de cinco mil trescientos cincuenta euros (5.350 euros) y al pago de las costas procesales ".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 18 de diciembre de 2007 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de primera instancia que estimó la pretensión formulada por los demandantes arrendadores D. Pablo y Dña. Luisa , contra el demandado arrendatario D. Braulio , en reclamación de las rentas adeudadas desde julio de 2006 devengadas en virtud del contrato de arrendamiento, de fecha 1 de julio de 2006, del local sito en L'Hospitalet de Llobregat, Avda. DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 - NUM002 , local 5, apela la parte demandada alegando, en primer lugar, la existencia de un pacto de no pagar las rentas de los meses de julio y agosto de 2006.

Centrada así la primera cuestión discutida, es doctrina comúnmente aceptada (Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993 ), que para la existencia real de los convenios en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil , que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil , no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil , siendo doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de Febrero de 1987, 30 de Septiembre de 1988, 23 de Noviembre de 1989, y 12 de Marzo de 1994 ) que, de acuerdo con las normas de los artículos 1278 y 1279 del Código Civil , las del artículo 1280 no comportan la exigencia de formalidades "ad solemnitatem",sino tan sólo "ad probationem", de suerte que es posible pronunciar la existencia del contrato, si reúne los requisitos del artículo 1261 del Código Civil , sin que imperiosamente tenga que basarse en una constatación escrita, pudiendo declararse su existencia por la apreciación de los instrumentos de prueba aportados a las actuaciones, con las matizaciones en orden a la valoración de la prueba, impuestas, en relación con la testifical por el antiguo artículo 1248 del Código Civil , y en la actualidad por el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que permite valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos, conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, y las circunstancias que en ellos concurran.

En este caso, correspondiendo a la parte demandada la prueba del hecho positivo y extintivo a su cargo de la existencia del pacto de no pagar las rentas de julio y agosto de 2006,de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no puede estimarse en este caso que haya probado la parte demandada la existencia del pretendido acuerdo de no pagar, en contra de lo que resulta del propio tenor literal del contrato de arrendamiento de 1 de julio de 2006 en el que se pactó el pago de la renta por importe de 1.000 ? desde el comienzo de la relación arrendaticia el 1 de julio de 2006.

Y no es posible alcanzar la conclusión presuntiva de la existencia del pacto de no pagar las rentas de julio y agosto de 2006 a partir del simple dato de la pretendida tardanza en su reclamación, por cuanto en este caso la actora reclamó las rentas dos meses después de su impago por medio de un burofax de fecha 7 de septiembre de 2006 (doc 8 de la demandada), habiendo presentado la demanda en el Decanato con fecha 20 de septiembre de 2006, por lo que los actos propios de la demandante lo que indican es por el contrario la voluntad de cobrar unas rentas que eran efectivamente debidas por no haber sido pactada su condonación, siendo por lo demás la actuación de la actora, consistente en esperar el impago de, al menos, dos mensualidades para formular la reclamación, conforme a la doctrina comúnmente admitida (Sentencias de esta Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona de 9 de julio de 1998, 28 de abril de 2000, y de 18 de febrero de 2003, o de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona de 15 de octubre de 1999 ), en el sentido de que el mero retraso en el pago de una mensualidad de renta no constituye por sí solo un incumplimiento esencial del contrato hasta el punto de determinar su resolución.

SEGUNDO.- Opuesto por la parte demandada la compensación de la cantidad adeudada en concepto de rentas con la fianza por importe de 2.000 ? pactada en el contrato de arrendamiento de 1 de julio de 2006,es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983, 11 de junio de 1987, y 16 de noviembre de 1993 ),la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Entendiendo opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la actora, por razón de la fianza no devuelta por importe de 2.000 ?, hasta la cantidad concurrente con la que es objeto de la pretensión de la actora, por vía de excepción, al no contener el "petitum" de la contestación sino la petición de desestimación de la demanda a consecuencia del crédito oponible a la actora con finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil , es lo cierto que para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil, y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar "ipso iure", con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con los previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza sino hasta el final del arriendo.

En este caso, resulta de lo actuado que la terminación de la relación arrendaticia no se produjo sino hasta la entrega de las llaves por el arrendatario, con fecha 6 de noviembre de 2006, después de la presentación de la demanda en el Decanato, con fecha 20 de septiembre de 2006, que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda, por no haber concluido la relación arrendaticia, la fianza no era exigible, no concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil, por no encontrase las dos deudas vencidas, exigibles, y líquidas, de modo que no pudiendo entenderse producido el cese del arrendatario en la posesión del local al tiempo de la presentación de la demanda, subsiste según lo expuesto, la obligación de mantener la garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, careciendo de acción el arrendatario para instar la restitución de la fianza hasta la entrega de las llaves, de acuerdo con la norma del artículo 36,4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y la norma general del artículo 1100, párrafo segundo, del Código Civil , según el cual, en las obligaciones recíprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir al demandado contra la actora para la restitución del importe de la fianza, producida que ha sido en este pleito la terminación de la relación arrendaticia, para su ejercicio en el proceso que corresponda, permitiendo, a su vez, a la parte arrendadora oponer al arrendatario el crédito del que, en su caso, pueda disponer por razón del estado de la finca al término del arriendo, cuestiones que no han podido ser objeto de los presentes autos por haberse producido la terminación del arrendamiento después de haber precluído el trámite de alegaciones para la parte actora.

TERCERO.- Opone además el demandado que no es debida la renta del mes de noviembre de 2006 por haber hecho entrega de las llaves del local con fecha 6 de noviembre de 2006.

Centrada así la cuestión discutida, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992 ),que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este sentido, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .

En este caso, en la estipulación sexta del contrato de arrendamiento de 1 de julio de 2006 se pactó que la renta por importe de 1.000 ? se pagaría por mensualidades anticipadas que se harían efectivas en los siete primeros días de cada mes, no estando previsto el fraccionamiento de la renta por períodos de ocupación inferiores, habiéndose producido la devolución de la posesión iniciado el mes de noviembre de 2006, cuando ya se había producido el devengo, pactado como anticipado, de la mensualidad correspondiente a este mes, por lo que tiene obligación el demandado de pagar la mensualidad entera del mes de noviembre de 2006.

CUARTO.- Apela además el demandado alegando la incongruencia de la sentencia de primera instancia al conceder mayor cantidad de la solicitada por el actor en su demanda, en la que solicitaba la condena al pago de las rentas por importe de 1.010 ?/mes hasta el desalojo del local.

En este sentido, el artículo 218,1 de la Ley 1/2000,de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , establece que las sentencias deben ser claras, precisas, y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes deducidas oportunamente en el pleito, de acuerdo, por otro lado, con el principio de justicia rogada, acogido en el artículo 216 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según el cual los tribunales civiles deben decidir los asuntos en virtud de las pretensiones de las partes.

Y es doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de junio de 2002;RJA 5830/2002 ) que la congruencia de las sentencias se mide por el ajuste o adecuación entre la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones y peticiones, de manera que la sentencia no puede otorgar más de lo pedido en la demanda, ni menos de lo admitido por el demandado, ni otorgar otra cosa diferente no pretendida.

En este caso, la sentencia de primera instancia ha incurrido en incongruencia "ultra petita",que se refiere a la concesión de más de lo pedido o resistido por el actor o el demandado, respectivamente, ya que se solicitaba por el actor en su demanda la condena del demandado al pago de la cantidad de 1.010 ?/mes en concepto de renta (1.000 ? + 16% de IVA - 15% de IRPF), y en la sentencia se condenó al demandado al pago de la cantidad de 5.350? por las rentas adeudadas de julio a noviembre de 2006,cantidad superior a la reclamada en la demanda.

En consecuencia procede la estimación del motivo de la apelación de la parte demandada, y por consiguiente la reducción de la condena del demandado al pago de la cantidad de 5.050 ? (1.010 ? x 5) por las rentas adeudadas de julio a noviembre de 2006.

QUINTO.- En cuanto a las costas de la primera instancia, es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988, 26 de junio de 1990, y 4 de julio de 1997;RJA 1559/1988, 4896/1990, y 5845/1997 ), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los Tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aún solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, o a contestarla, representado por Procurador y asistido de Abogado, para defender su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños que en definitiva se originaron a la parte contraria.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

En este caso, la sentencia de primera instancia estima todas las pretensiones de la parte demandante, por lo que fue perfectamente adecuada a derecho la imposición de las costas a la parte demandada, sin que se aprecien en este asunto circunstancias excepcionales que justifiquen su no imposición, por no plantear el caso ninguna duda de hecho ni de derecho.

Opuesto por la demandada su allanamiento a la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento, es cierto que el principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , tiene la excepción, prevista en el artículo 395 del mismo texto legal, de que el demandado se allanare a la demanda antes de contestarla, en cuyo caso no procede la imposición de costas.

Ahora bien, la exclusión de la condena en costas en caso de allanamiento del demandado anterior a la contestación a la demanda, presenta a su vez la excepción, prevista en el mismo artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de que el Tribunal aprecie mala fe en el demandado.

Centrada la cuestión jurídica discutida en el concepto de la mala fe que se entiende imputada al demandado en justificación de la imposición de costas de la sentencia de primera instancia, es lo cierto que, a partir de normas dispersas del ordenamiento jurídico, como son el artículo 1950 del Código Civil que, a sensu contrario, define la mala fe como el conocimiento del poseedor de que la persona de quien recibió la cosa no era dueño de ella y no podía transmitir su dominio; el artículo 433 del Código Civil , que reputa poseedor de mala fe al que no ignora que en su título o modo de adquirir existe vicio que lo invalida; o el artículo 364 del Código Civil que entiende que es de mala fe propietario que permite la edificación en su terreno a su vista, ciencia, y paciencia, sin oponerse, es posible entender que el concepto de la mala fe se define por el conocimiento y consentimiento de una situación antijurídica por parte de aquél a quien se imputa.

En consecuencia, tratándose de la reclamación judicial del cumplimiento de una obligación contractual existe la mala fe cuado el demandado conoce, antes de la presentación de la demanda, la situación de incumplimiento de la obligación a su cargo, precisamente por su voluntad obstativa al pago, obligando a su acreedor a solicitar el auxilio judicial para hacer efectivo su derecho. Y por el contrario sería de buena fe el demandado que se ve sorprendido por la demanda en reclamación de una deuda de la que no tenía conocimiento anterior, no procediendo en este caso la imposición de costas si el demandado se allana a la demanda antes de su contestación.

En este sentido, proclive a la vinculación de la mala fe con el conocimiento anterior a la demanda del demandado, el artículo 395,párrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , aclara que, en todo caso, existe mala fe, si antes de presentada la demanda se hubiese formulado al demandado requerimiento fehaciente y justificado de pago, o se hubiera dirigido contra el mismo demanda de conciliación, ya que es evidente que, en ninguno de ambos casos, puede oponer el demandado el desconocimiento, anterior al proceso, de la existencia de la deuda.

En este caso, en el que se ejercita una acción de desahucio por falta de pago de las rentas devengadas desde julio de 2006, en virtud del contrato de arrendamiento, de fecha 1 de julio de 2006, y acumulada a la anterior una acción de reclamación de las rentas adeudadas, es posible entender, ante la ausencia de alegación o prueba en contrario, que el demandado, en su condición de arrendatario, tenía perfecto conocimiento al tiempo de la presentación de la demanda en el Decanato , con fecha 20 de septiembre de 2006,del impago de las rentas adeudadas, resultando igualmente de lo actuado que la parte actora remitió un burofax a al demandado reclamándole las rentas con fecha 7 de septiembre de 2006 (doc 8 de la demanda), no habiendo presentado la demanda sino hasta trece días después, el 20 de septiembre de 2006, y que el demandado no se allanó inmediatamente a la pretensión resolutoria, sino que esperó hasta el 6 de noviembre de 2006 para entregar las llaves, todo lo cual justifica la apreciación de la existencia de mala fe, y la imposición de costas de la primera instancia al demandado.

SEXTO.- De acuerdo con el artículo 398,2 , en relación con el artículo 394,2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación de la parte demandada, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por el demandado D. Braulio , se REVOCA PARCIALMENTE la Sentencia de 15 de noviembre de 2006 dictada en los autos nº 644/06 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de L'Hospitalet de Llobregat , acordando la condena del demandado a pagar a la parte actora D. Pablo y Dña. Luisa , la cantidad de CINCO MIL CINCUENTA EUROS (5.050 ?), manteniendo los demás pronunciamientos de la sentencia de primera instancia, sin expresa imposición de las costas del recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en la misma fecha. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.