Sentencia Civil Nº 699/2004, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 720/2003 de 18 de Octubre de 2004

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 720/2003

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 195/2003

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 HOSPITALET DE LLOBREGAT (ANT.CI-6)

S E N T E N C I A N ú m. 699

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a dieciocho de octubre de dos mil cuatro.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 195/2003 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Hospitalet de Llobregat (ant.CI-6), a instancia de INMUEBLES EN RENTA S.A., contra D/Dª. Carlos Daniel ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de mayo de 2003, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda formulada por la representación procesal de INMUEBLES EN RENTA, S.A. contra Don Carlos Daniel , debo absolver al demandado de las pretensiones contra el ejercitadas. Todo ello con hacer expresa imposición de las costas causadas a la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 11 de octubre de 2004.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Instada la resolución y consiguiente desahucio por falta de pago de la renta desde febrero de 1997 (habéndose formulado la demanda en 10.3.2003), respecto del contrato de arrendamiento de 5.1.1976 sobre la vivienda sita en Bellvitge, RAMBLA000 , Ed. NUM000 , núm. NUM001 , NUM002 , NUM003 , al amparo del art. 27.2.a LAU, a dicha pretensión se opuso el arrendatario demandado (habiendo consignado previamente las sumas en cuya inefectividad se basaba la demanda), en base a que la finca está sujeta al régimen de VPO con una duración de 50 años, lo que supone la nulidad de pleno derecho de la actualización efectuada por fundarse en una causa nula(al establecer una renta superior a la máxima autorizada en la normativa aplicable, DA. 1ª ap. 5 LAU 94).

La sentencia de instancia, desestima íntegramente la demanda, al considerar que se trata de una cuestión compleja (duración del régimen de PO aplicable, si 20 ó 50 años, lo que incide en la procedencia de la actualización) que excede de los márgenes del sumario. Frente a dicha resolución, por cuando el proceso de actualización devino firme y, subsidiariamente, considera acreditado que el plazo de protección oficial era de 20 años, según la cédula de calificación definitiva, así como que era improcedente la declaración de nulidad de la actualización y, por ello, como la inexigibilidad de la renta

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1)La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda. 2)En 1.2.1995, al amparo de la DT. 2ª LAU por el administrador de la arrendadora, se requirió al demandado, notificando la actualización de la renta, para un período de 10 años, siendo la renta actualizada máxima de 42.650 pts, y el primer tramo el 30% (12.795 pts), con repercusión del IBI por 2450 pts; asimismo, para el 2º tramo se notificó la nueva renta para febrero, por 17.797 pts (renta), 2450 (IBI) y 722 (Servicios), la primera suma como tramo del 40%; y lo mismo ocurrió en enero de 1997 (respectivamente, 22.961, 2.634 y 722 pts), así como los sucesivos años (f.1 y ss). 4)Por el arrendatario, que no formuló oposición al proceso iniciado conforme a lo establecido en el art. 101 TRLAU 64, se vinieron abonando los recibos correspondientes hasta enero de 1997. 5) Por los diferentes arrendatarios del referido edificio, en 30.10.2000....se interesó la declaración expresa sobre que la duración del régimen de PO era de 50 años y la anulación de la calificación de 20 años (recurso contencioso-administrativo 696/99, Sección 3ª Sala Contencioso Administrativo TSJCat.); dado que en resolución de 6.3.1998 de la "Direcció General d'Arquitectura i Habitatge" (Servei Territorial d'Actuacions Concertades, Arquitectura i Habitatge del Departament de Política Territorial i Obres Publiques), y en base a la cédula de calificación definitiva (f. 110 y ss) de 27.10.1972 referido a las viviendas amparadas en el expediente B.GI.3019.69 el plazo era de 20 años en base al art. 96 del Reglamento de 24.6.1955, ya transcurridos sobradamente al notificarse la actualización (constando en el rollo, unida al amparo del art. 271.2 LEC, sentencia de la referida Sección, desestimando la demanda)

TERCERO.- La renta de las VPO, tras su desafección o descalificación como tales antes de la entrada en vigor de la LAU (o, en su caso, esperar a la conclusión del plazo de protección, durante el cual no pueden percibirse rentas superiores a las legalmente previstas, conforme a los arts. 112, 120.4ª y 5ª, 152 a 154 Regtº de 1968, arts. 28 y 29 TR 1976, art. 8 RD. Ley 31/1978 de 31 octubre y actial ap. 5 de la DA 1ª LAU 94), puede ser objeto de actualización al amparo de la LAU (D.T. 5ª), aplicable a "todos" los contratos anteriores al 9.5.1985, con independencia del régimen al que estuviesen sometidos o de sus circunstancias particulares, debiendo estarse a la fecha y renta inicial del contrato (y a los índices correspondientes a la misma) para realizar los cálculos correspondientes, según se infiere de la regla 1ª, ap. D.11, de la D.T. 2ª LAU en relación con el nº 6 del Peámbulo, que no realiza distinción alguna en relación a la renta, salvo la de que el contrato sea anterior a la citada de 1985 (y no a la fecha de la descalificación), lo que ha constituido criterio reiterado de esta Sala y de la Sección 4ª que, con carácter exclusivo conocen de la materia arrendaticia

CUARTO.- La cuestión controvertida, derivada de la DT. 2ª.D.11 ha merecido dos posturas: la de quienes consideran la actualización de la renta como un proceso único o un solo acto que se desarrolla en sucesivas aplicaciones anuales (en base al principio de seguridad jurídica) y la de quienes entienden que se trata de sucesivas elevaciones anuales independientes las unas de las otras; en el primer caso, la consecuencia será que la sobreveniencia de circunstancias (así, que el arrendatario supere o "deje de superar" en alguno de los sucesivos períodos, el porcentaje del SMI previsto en la regla 7ª, que para nada se refiere a la alteración de las circunstancias), respecto de las tenidas en cuenta para la actualización iniciada (tanto, pues, en el caso de, en razón a los parámetros de la regla 7ª, que hubiera sido procedente conforme a las reglas generales y así se hubiere iniciado el desarrollo del proceso, como que no hubiera procedido y sí solo, la aplicación de la regla 8ª), no alterará el proceso en que se desarrolle (de forma que las circunstancias económicas del arrendatario, solo pueden tener incidencia, en el momento en que se va a proceder a la actualización, al margen de las sucesivas fases, tramos o períodos en que la misma se desarrolle); en el segundo, tales circunstancias, connaturales al arrendamiento, influyen en dicho proceso (aunque parece basarse en el derecho del arrendador de que la renta recupere su poder adquisitivo, debiendo tenerse en cuenta la situación económica del inquilino no solo en la "primera" actualización, sino también en las "sucesivas", es decir, en cada anualidad en que se proceda a revisar la renta, admitiéndose la paralización o suspensión del proceso de actualización una vez iniciado).

Esta Sala ha mantenido la primera postura (el proceso de actualización es único, con la finalidad de que el arrendador pueda corregir los posibles perjuicios que al arrendador pudiera haber supuesto la congelación de la renta, y no puede paralizarse durante las anualidades sucesivas, en que se desarrolle, por alteración sobrevenida de las circunstancias económicas del arrendatario, todo ello en base a una interpretación literal dela DT 2ª.D.11, una interpretación sociológica - en base al desarrollo legislativo de tal norma, pues no prosperó la enmienda de IU, tanto en el Congreso como en el Senado, al respecto - y a razones de seguridad jurídica) en reiteradas resoluciones (así, las SS. de 3.7.1998, 14.12.1998, 10.2.1999, 16 y 21.4.1999, 3.2.2000, ...), partiendo de que, efectivamente, existió una notificación de la actualización que, por no oponerse el arrendatario o ser declarada procedente, inició su desarrollo e incluso el arrendatario abonó la renta actualizada por un período de tiempo, pues el primer presupuesto de la actualización es el requerimiento fehaciente del arrendador al arrendatario, en el que debe partirse de los ingresos obtenidos "durante el ejercicio impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la actualización de la renta (bien para determinar que no es procedente la actualización conforme a las reglas generales en razón a dichos ingresos, o bien para establecer la renta actualizada máxima, y los plazos o tramos en que, procediendo, se llevará a cabo), y "efectuado dicho requerimiento , en cada uno de los años en que se aplique esta actualización...", lo que se completa con la regla 9ª. Y, además, en el presente caso, no solo se inició la actualización de la renta, sino que se fue desarrollando al menos en los dos años posteriores, resultando incontrovertidos tanto el proceso de actualización como los sucesivos tramos en que se desarrolló, de forma que, para cada momento la renta - notificado cada tramo - estaba determinada y resultaba exigible, de forma que su impago podía fundar, como así resulta, la causa resolutoria en que se funda la demanda. No obstante ello, concurriendo los presupuestos para declarar enervada la acción, ex art. 22.4 LEC, procede dicha declaración, si bien con expresa imposición de las costas de primera instancia al demandado pues, acreditado el impago durante largo período de tiempo, y consignadas en tiempo las sumas en cuya inefectividad se basaba la demanda, ha hecho necesario el proceso (causalidad), sin declaración sobre las causadas en esta alzada.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por INMUEBLES EN RENTA SA contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos dicha resolución y, en su lugar, declaramos enervada la acción de desahucio ejercitada, con expresa imposición al demandado de las costas de primera instancia y sin especial declaración sobre las causadas en esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.