Sentencia Civil Nº 699/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 47/2009 de 21 de Diciembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 47/2009-B

JUICIO VERBAL Nº 414/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE GAVÁ

S E N T E N C I A Nº 699

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintiuno de diciembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 414/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Gavá, a instancia de Dª. Trinidad , contra Dª. Casilda ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 2 de octubre de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por DOÑA Trinidad representada por el Procurador Don Pedro Fernández Martínez, contra Casilda representada por el Procurador Don Antonio Losada Rodríguez, absolviendo a la demanda de los pedimentos efectuados, imponiendo las costas de esta instancia a la demandante".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 15 de Diciembre de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª ÀNGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda se ejercita una acción de desahucio de vivienda por falta de pago de la renta a la que se acumula la de reclamación de las rentas pendientes, en concreto la correspondiente al mes de febrero de 2008 así como parte del importe de las rentas de marzo, abril y mayo, en cuyo impago se funda la demanda, deuda que asciende a un total 208'52 ? así como la de todas aquellas que vayan venciendo y resulten impagadas durante la tramitación del proceso; dicha reclamación al tiempo de celebrarse el juicio se fija, atendidas las mensualidades vencidas y los pagos parciales efectuados en el interín por la demandada, en 443'92 ?.

Opuesta la demandada a tal pretensión, la sentencia de primera instancia desestima la demanda al considerar que, abonada la renta debida, se incurrió en un mero retraso en su pago, al que ha dado pié la tolerancia de la propia arrendadora, que no puede ser considerado como causa resolutoria ni, por tanto, dar lugar a la grave sanción que comporta la resolución contractual.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso, impugnándola en todos sus pronunciamientos e interesando una sentencia que de lugar al desahucio. En consecuencia, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los términos que anteceden, disponiéndose del mismo material probatorio que en la primera instancia.

SEGUNDO.- Previamente a entrar en la resolución del presente recurso es preciso efectuar, con carácter general, las siguientes consideraciones:

A. Nos encontramos en un juicio de desahucio por falta de pago (art. 250.1.1º LEC ), procedimiento especial y sumario (arts. 444.1 y 447.2 ), cuyo ámbito de conocimiento se encuentra legalmente limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (art. 444.1 ). Así pues, el objeto del proceso se centra únicamente en determinar si la conducta del arrendatario es encuadrable en la causa de resolución prevenida en el artículo 27.2 .a) (o en el artículo 114.1 TRLAU 1964 , cuando éste resulte aplicable por razones de vigencia temporal).

B. Por otra parte, es preciso señalar que la litispendencia (entendida como conjunto de efectos que derivan de la presentación de la demanda) comporta, entre otros, la obligación de los tribunales de resolver el litigio atendiendo a la situación fáctica existente en el momento de presentación de la demanda, siendo irrelevantes, en principio, los hechos ocurridos con posterioridad, lo que, ciñéndonos al juicio de desahucio por falta de pago de la renta supone: (1) el objeto del pleito reside en determinar si el arrendatario en el momento de presentación de la demanda había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda (falta de pago que sólo se excluye por la mora accipiendi del arrendador), encontrándose incurso en causa de resolución, por lo que queda excluida del mismo cualquier otra controversia que pudiera existir entre las partes. (2) adquiere relevancia para la determinación del momento a partir del cual el pago deja de excluir la concurrencia de la causa resolutoria (que determinaría la desestimación del desahucio) para ser considerado un pago a efectos enervadores. Sobre esta cuestión, respecto a la que la jurisprudencia no es pacífica, existen, básicamente, dos posturas, aquélla que considera que la enervación debe declararse cuando el pago se haya realizado después de la presentación de la demanda y aquélla que entiende que tal efecto sólo debe declararse cuando el pago tenga lugar después de la citación para el juicio verbal. Este tribunal se ha decantado en anteriores resoluciones por la primera de ellas; así, según el diccionario "la acción y efecto de enervar supone quitar fuerza a la acción", de manera que el pago o consignación de las rentas, una vez iniciado (por tanto, con la presentación de la demanda) el proceso, produce el efecto de enervar la acción válidamente ejercitada, afirmación que encuentra su apoyo en el principio de la perpetuatio iurisdiccionis (como efecto de la litispendencia que, tal como recoge el art. 410 LEC , se produce "desde la interposición de la demanda, si después es admitida") que obliga al Juez a dictar sentencia de acuerdo con la situación fáctica existente en el momento de iniciarse el pleito, de tal manera que si en ese momento concurría la causa resolutoria invocada cualquier modificación o actuación ulterior unilateral por parte del demandado que no se halle específicamente prevista y tratada en la Ley no podría afectar al contenido y sentido de su fallo. De este modo cualquier pago posterior a la demanda no puede excluir que el arrendatario haya incurrido en causa resolutoria, produciendo, siempre que este quepa ex art. 22.4 LEC , el efecto mínimo de la enervación

C. Era doctrina reiterada de este tribunal que el pago de la renta vencido el plazo pactado para ello pero dentro de la mensualidad a que la renta corresponde y antes de que transcurra la misma constituye un mero retraso que, si bien configura un defectuoso cumplimiento o incumplimiento parcial, no comporta un incumplimiento esencial que conlleve la grave sanción que supone la resolución del contrato, tanto más teniendo en consideración que, según constante jurisprudencia, las causas de resolución, por tal motivo, han de ser interpretadas restrictivamente. Por este motivo, se venía entendiendo que, interpuesta la demanda una vez transcurrido el plazo pactado para el pago pero antes de finalizar la mensualidad corriente, no podría considerarse que el arrendatario hubiera incurrido, en el momento de la presentación de la demandada, en un incumplimiento esencial sino en un mero retraso, por cuanto aún le restaban los días que faltaran por transcurrir de dicha mensualidad para poder realizar válidamente el pago.

No obstante, esta doctrina no puede ser mantenida.

Frente a la cuestión de si debe o no prosperar una segunda demanda de desahucio por falta de pago de la renta cuando el arrendatario consigna la correspondiente al mes en que se interpone la demanda después del plazo estipulado en el propio contrato como retraso máximo admisible en el pago de las rentas por meses anticipados igualmente pactado, el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 24.7.2008 resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en su modalidad de "jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales" efectuó la siguiente declaración en su fallo "2º. - Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas". Declaración que posteriormente ratifica en los mismos términos la Sentencia de la misma Sala de 19.12.2008 .

De estas resoluciones pueden extraerse las siguientes notas:

1) El pago de la renta verificado fuera del plazo pactado no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en la L.A.U., y ello aunque dicha demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta y ésta haya sido satisfecha extemporáneamente.

2) Por ser el contrato oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es pagar la renta (con lo que parece ir el contra del criterio de la ausencia de una contumaz voluntad de impago); por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta "puede" motivar la resolución contractual.

3) El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, como aquí ha acaecido y, en tal coyuntura, debe prosperar la demanda si se demuestra tal reiteración.

4) No abusa del derecho quien lo ejercita, y el que pretende la aplicación del art. 7 C.C . ha de probar la concurrencia de especiales circunstancias existentes que hagan reprochable la conducta objetivamente adecuada a la norma; en este caso el derecho no ha sido esgrimido de modo anormal o excesivo o de forma desproporcionada: se ejercitó por la arrendadora la acción de desahucio frente al arrendatario por impago de la renta del local de negocio arrendado correspondiente al mes de enero de 2001, con la indicación de que, al no abonar los recibos de renta y demás cantidades adeudadas de los meses de julio y agosto de 2000 entre las mismas partes se siguió ... juicio de desahucio ... que termino mediante auto ... enervada la acción ejercitada.

5) ...la demandada no ha demostrado la incidencia de especiales circunstancias ...(respecto del abuso de derecho).

6) El T.S. alude continuamente a "una mensualidad de renta" o "renta mensual".

Esta doctrina es nuevamente reiterada en la reciente STS de 26.3.2009 (en relación con los AATS de 14.6.2005 y 31.7.2007 , conforme a los cuales no cabe considerar mero retraso el pago impuntual de la renta, dado que el momento del cumplimiento es esencial en los contratos de arrendamiento), que llega a concretar como causa resolutoria (sin perjuicio de las circunstancias del caso) el impago de la renta verificado fuera del plazo pactado (más allá del impago de un mensualidad de renta, el impago - dentro del mes - posterior a la fecha establecida como límite para el pago; en la LAU, en defecto de pacto, la renta se abonará mensualmente, dentro de los 7 primeros dias de cada mes, de forma que el impago posterior a esos 7 días, puede ser causa resolutoria y no mero retraso, aunque se abone dentro de la mensualidad). La indicada sentencia de 26.3.2009 , tras considerar plenamente aplicables las consideraciones contenidas en la sentencia de la propia Sala de 24.7.2008 (ya citada) sobre el rigor de la obligación de pagar la renta según el art. 114-1ª LAU-TR 1964 , sobre el impago de una sola mensualidad como causa de resolución del contrato y sobre la inexistencia de abuso de derecho por parte del arrendador que, en caso de impago, ejercita la acción de desahucio, añade otros argumentos, así:

(1) que "cuando el propio contrato estipula un plazo máximo de retraso en el pago, previendo expresamente que después de vencido ese plazo el arrendador podrá promover el desahucio, con lo que carece de sentido plantearse si un retraso superior constituye ya incumplimiento resolutorio o mero retraso o mero retraso, pues las partes lo han configurado como incumplimiento justificativo del desahucio, y al propio contrato habrá de estarse conforme al art. 1255 CC ";

(2) que" la consideración de "otros plazos" diferentes por los tribunales, para distinguir el mero retraso del incumplimiento resolutorio, conduciría a la más absoluta inseguridad jurídica creando un indudable riesgo de arbitrariedad más que de arbitrio judicial, sin perjuicio de que las circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual"

(3) que "un excesivo proteccionismo de los arrendatarios, sobre todo si raya en el paternalismo, puede general el indeseable efecto general de retraer la oferta de viviendas en alquiler por el temor de los propietarios a tener que soportar los reiterados incumplimientos de los inquilinos, máxime cuando en muchas ocasiones la necesidad del arrendador de cobrar puntualmente la renta pueda ser tan acuciante como la del inquilino de disponer de una vivienda". Dicha interpretación la refuerza - entre otros razonamientos - considerando "la regulación de los arrendamientos se caracteriza por responder a las circunstancias económico-sociales de cada etapa histórica, incumbiendo al legislador sentar las normas y a los jueces y tribunales interpretarlas según los criterios del art. 3 CC y aplicarlas en consecuencia. Al ser uno de esos criterios el de la atención a la realidad social, y desde luego también el de adecuación de la norma a la Constitución, no cabrá desconocer que la evolución de la legislación arrendaticia urbana desde el RDL 2/85...ha venido respondiendo a una limitación de los derechos del arrendatario en la prolongación temporal arrendaticia y, sobre todo, a un progresivo refuerzo de la tutela del arrendador frente a los incumplimientos contractuales del arrendatario, buena muestra de lo cual es la reducción de las posibilidades de enervación de la acción de desahucio por falta de pago a una sola....y la inclusión de las demandas sobre desahucios de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas en el ámbito de los juicios de señalamiento rápido....Es la propia legislación arrendaticia urbana...la que en determinadas circunstancias acaba equiparando el cumplimiento tardío por el arrendatario de su obligación de pagar la renta a un incumplimiento definitivo que justifica la resolución del contrato a instancia del arrendador", así como en que "dentro del cuidadoso equilibrio entre los derechos del arrendador y del inquilino que la legislación arrendaticia urbana busca en cada etapa histórica, con normas que protegen al arrendatario como la prórroga forzosa...y otras que amparan al arrendador frente a los incumplimientos de aquel, como la actual reducción de las posibilidades de enervación..., al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada, y el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad...".

En conclusión, se trata de jurisprudencia reiterada del TS sobre la interpretación y aplicación de la LAU, creando una doctrina complementaria del ordenamiento jurídico, que ya no permite mantener el criterio de que el pago, posterior al límite establecido en el contrato o - en su defecto - en la LAU pero dentro del período establecido (mes), constituya mero retraso, sino que ha de ser considerado impago a efectos resolutorios.

TERCERO.- La aplicación de la doctrina expuesta al caso de autos comporta la estimación de la demanda, no compartiendo el tribunal los fundamentos de derecho de la resolución recurrida.

Efectivamente, de cuanto obra en autos resulta suficientemente acreditado que en el momento de interponerse la demanda (en fecha 3.6.2008) el importe mensual de la renta ascendía a 202'13 ? (hecho incontrovertido) y que, respecto de las rentas correspondientes a los meses de febrero a mayo, inclusive, la arrendataria adeudaba una mensualidad de renta completa y 2'13 ? por cada una de las otras tres mensualidades, ya que había efectuado pagos parciales mediante transferencias de 200?.

Constituye la principal obligación del arrendatario el pago de la renta en el importe y plazo pactados. Desde esta perspectiva, la demandada había al tiempo de plantearse la acción había incurrido en incumplimiento contractual, incurriendo por tanto en causa resolutoria, por cuanto el pago efectuado ni es integro ni es puntual. Al respecto han de formularse las siguientes consideraciones:

- El pago para surtir efecto liberatoria ha de reunir los requisitos del artículo 1157 CC , es decir ha de ser incondicional, en momento y en el lugar oportuno y contener una prestación íntegra e idéntica a la que constituye el objeto de la obligación; desde esta perspectiva, y ascendiendo la renta mensual a 202'13 ?, ha de entenderse que el pago es parcial, no extinguiendo la obligación del arrendatario, pues, no puede entenderse que éste cumpla entregando o remitiendo al arrendador las cantidades que considere oportunas.

- En cuanto al tiempo para el pago, siendo el contrato objeto de litigio verbal no consta que se pactara un concreto término para efectuar el pago, y no previendo el TRLAU 1964 (aplicable al caso por razones de vigencia temporal) un plazo al respecto, ha de entenderse que este puede válidamente realizarse en cualquier momento dentro de la mensualidad en curso. En el supuesto de autos, la arrendataria había dejado transcurrir el mes entero antes de efectuar el pago, lo que no llevó a cabo hasta el día 4 del siguiente mes (una vez presentada la demanda), por lo que en ningún caso, aún prescindiendo de la doctrina del Tribunal Supremo a la que se ha hecho referencia en el fundamento anterior, cabría hablar de un mero retraso en el pago, sino que es atribuible a la demandada un verdadero incumplimiento, configurador de causa resolutoria.

Por otra parte, no concurre ninguna circunstancia que permita relevar a la demandada de la tacha de incumplimiento, así: (1) no cabe atribuir (ni se alega) una mora accipiendi o falta de cobro al arrendador por cuanto no consta que con anterioridad a la presentación de la demanda la arrendataria ofreciera el pago ni que aquél incurriera en ninguna conducta obstativa al cobro ni puede calificarse de tal la devolución de la transferencia remitida, por cuanto esta se había efectuado una vez interpuesta, en el legítimo ejercicio de sus derechos, la acción de desahucio, y (2) Tampoco cabe justificar el retraso en una confianza de la normalidad de tal conducta surgida del desarrollo en el tiempo de la relación contractual, ya que no puede obviarse que existió un desahucio anterior que finalizó con una enervación, lo que obliga al arrendatario a extremar la diligencia en el cumplimiento de su obligación de pago. Por último, es preciso señalar que siendo el contrato de arrendamiento un contrato de tracto sucesivo, las rentas se devengan sucesivamente en el plazo pactado, sin que sea preciso el requerimiento del arrendador para que, en caso de impago, el arrendatario incurra en mora.

En consecuencia, y por todo cuanto antecede, procede, revocando la sentencia de primera instancia, estimar del desahucio instado, no cabiendo consideración alguna respecto a una posible enervación al no caber este beneficio por existir una enervación anterior.

CUARTO.- Consecuentemente con lo anterior y atendidas las peticiones deducidas en la demanda y puntualizadas en el acto del juicio, procede condenar a la demandada al pago de la suma de 443'92 euros, que adeudaba en el momento de celebrarse el acto del juicio, más las que se devenguen con posterioridad a la celebración del mismo hasta el momento del lanzamiento y hayan resultado impagadas, a razón de 202'13 euros mensuales.

QUINTO.- La estimación de la demanda comporta la condena al pago de las costas devengadas en la primera instancia a la parte demandada, sin que proceda una especial imposición de las causadas en esta segunda, al haber sido estimada la apelación (art. 394.1 y 398.2 LEC ).

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Trinidad contra la sentencia de fecha 1 de octubre de 2008 dictada en el juicio verbal núm. 414/08 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Gavà, SE REVOCA la mentada resolución, dictándose en su lugar otra por la que, estimando la demanda promovida por la citada apelante contra Dª. Casilda , se declara haber lugar al desahucio solicitado, declarando extinguido el contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la avenida DIRECCION000 núm. NUM000 , de Castelldefels y condenando a la demandada a que la desaloje, dejándola libre, vacua y expedita a disposición del actor, con apercibimiento de lanzamiento así como al pago de la suma de 443'92 (CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES CON NOVENTA Y DOS CENTIMOS) EUROS, más las que se devenguen hasta la fecha del lanzamiento; se condena a la demandada al pago de las costas devengadas en la primera instancia.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.