Sentencia CIVIL Nº 699/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1268/2017 de 22 de Octubre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 1268/2017 -J
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 333/2015
Parte recurrente/Solicitante: Segundo
Procurador/a: Carles Badia Martinez
Abogado/a: ROSA MARIA BUTI FERRET
Parte recurrida: FUNDACIÓN CIUDAD DE REQUENA
Procurador/a: Javier Segura Zariquiey
Abogado/a: Félix Salgado Suárez
SENTENCIA Nº 699/2018
Magistrados/a:
Jordi Lluís Forgas Folch
Vicente Conca Perez
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 22 de octubre de 2018

Antecedentes

Primero. En fecha 29 de septiembre de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 333/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Carles Badia Martinez, en nombre y representación de D. Segundo contra Sentencia - 15/05/2017 y en el que consta como parte apelada el Procurador D. Javier Segura Zariquiey, en nombre y representación de FUNDACIÓN CIUDAD DE REQUENA.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: Estimo la demanda interpuesta por la representación en estas actuaciones de la FUNDACIÓN CIUDAD DE REQUENA contra D. Segundo y declaro resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 13 de diciembre de 1990 sobre el inmueble sito en esta ciudad de Barcelona, DIRECCION000 , NUM000 , NUM000 . NUM001 , por concurrir la causa prevista en el art. 114.12 LAU 1964, y condeno al demandado a desocuparlo y a dejarlo a disposición de la parte actora en el plazo máximo de dos meses a contar desde la notificación de la presente resolución, con expresa advertencia de que si no lo hace voluntariamente se procederá a su lanzamiento.

La parte demandada debe satisfacer las costas procesales causadas a la parte actora.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 09/10/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Jordi Lluís Forgas Folch .

Fundamentos

1.1- La sentencia que recurre la parte apelante, Segundo , estimó la demanda formulada en su contra por FUNDACIÓN CIUDAD REQUENA, en la que ésta pedía la resolución del contrato de arrendamiento objeto de las presentes actuaciones, condenado al demandado recurrente a desalojar la finca sita en Plaça DIRECCION000 , NUM000 , NUM000 / NUM001 , de Barcelona.

1.2.- En su escrito de demanda, FUNDACIÓN CIUDAD REQUENA, señaló que, en su condición de propietaria de la meritada vivienda, al amparo de los dispuesto en el art. 114.12 en relación con el art. 62.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, ejercitó una acción de resolución del contrato de arrendamiento escrito el día 13 de diciembre de 1990 entre la usufructuaria, Mariana , como arrendadora y su sobrino, Segundo , como arrendatario, por un año prorrogable y precio de 24.000 pts anuales, (2.000 pts mensuales), lo que entiende constituye unas condiciones gravosas al tratarse de un piso de 102 metros cuadrados con relación a la renta acordada en su momento (que hoy en día se sitúa dicha renta en la cifra de 24,34 euros).

2.- En este sentido, hemos de señalar que sobre el ámbito del recurso de apelación y la valoración de la prueba, la STS de 16 de noviembre de 2016 señaló que: "1.-Como dijimos en la sentencia núm. 269/2016, de 22 de abril, con cita de otras varias de este mismo Tribunal, el recurso de apelación supone una revisio prioris instantiae [revisión de la primera instancia] que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, lo que faculta al tribunal de apelación para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio, aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa, esto es la modificación de la sentencia apelada en perjuicio del apelante, salvo que provenga de la estimación de la impugnación del inicialmente apelado, y el principio tantum devolutum quantum apellatum [se transfiere lo que se apela], conforme al cual el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso, como regula el art. 465.4 LEC. Ambos límites de conocimiento son manifestaciones en la segunda instancia del principio de congruencia de las sentencias, con dimensión constitucional por afectar al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva en su vertiente de derecho a no sufrir indefensión que se proyecta en el régimen de garantías legales de los recursos ( sentencias de esta Sala 927/2006, de 26 de septiembre; y 533/2009, de 30 de junio). 2.- Como también hemos recordado en la sentencia núm.

746/2015, de 22 de diciembre, en nuestro sistema procesal el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que la Audiencia Provincial hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido por el Juez de Primera Instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del tribunal revisor en relación con los del Juez de Primera Instancia. En este sentido, ha declarado el Tribunal Constitucional en la STC 212/2000, de 18 de septiembre: '[...] en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ( quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ( quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( tantum devolutum quantum appellatum)'.

3.- Estas facultades del tribunal de segunda instancia aparecen claramente recogidas en el art. 456.1 LEC , al decir: 'En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación'. Lo que nos permite afirmar que el tribunal de apelación no está en modo alguno sujeto a las apreciaciones del juez de primer grado, tanto fácticas como jurídicas.

3.2.- En este sentido el tribunal de apelación goza de plenas facultades para revisar todo el material probatorio practicado en la primera instancia. Ahora bien, no puede desconocerse que es ante el juez de primera instancia se practica el interrogatorio de partes y de testigos, la ratificación y contradicción del dictamen pericial o que dicho juez practicará, por sí mismo, el acto de reconocimiento judicial con las ventajas de la inmediación, por lo que el tribunal de apelación, cuya apreciación descansará en el visionado del sistema de grabación de la prueba, se circunscribirá a ponderar si la valoración de los interrogatorios (de parte o de testigos) es ilógica, arbitraria o se aparta de las previsiones del art. 316 LEC; o si se han vulnerado las reglas de la sana crítica en la valoración.

El principio que informa el recurso de apelación previsto en la LEC y el de inmediación en la práctica de las pruebas en la primera instancia se debe resolver ponderadamente por el tribunal de apelación en el sentido de que aquellas pruebas que han sido practicadas bajo la inmediación judicial, el Juez a quo tiene elementos más fundados para calibrar la forma y seguridad con que han sido emitidas las manifestaciones de partes y testigos que han determinado su apreciación, sin que ello impida en modo alguno su nueva valoración por parte del tribunal de apelación, y la modificación de lo por él objetivado, cuando se ponga de relieve el error o se patentice la disfunción cometida. Solo matizar que esas facultades revisoras serán tanto más extensas cuanto se revisen pruebas - documentos o dictámenes- en las que el plus de la inmediación suele ser escasamente relevante.

4.-En las presentes actuaciones conviene recordar que la parte demandada opuso a las pretensiones de la parte actora que el contrato otorgado en su día se formalizó en interés de la entidad accionante, siguiendo las instrucciones de su presidenta, la Sra. Mariana , por lo que no puede entenderse que las condiciones de aquél fueran especialmente gravosas, ni que tampoco lo son en atención a las propias circunstancias objetivas de la vivienda arrendada, pactándose en aquel contrato que la renta se actualizaría y se repercutirían los gastos derivados de las obras de conservación, servicios de portería ect, de forma que, en la actualidad, se abonan mensualmente 96,52 euros mensuales, y, en fin, que a pesar del régimen de prórroga forzosa establecido en el contrato, la presente demanda denota que la parte demandante actúa con evidente mala fe en el ejercicio de su derecho.

5.1.- En cuanto a la legitimación activa debe especificarse que tanto la prueba documental como la revisión que el tribunal efectúa de la prueba testifical practicada en la persona de los Sres. Claudio y Constancio se observa que la Sra. Mariana actuaba en su condición de usufructuaria, ya que este último manifestó tajantemente que se siempre actuaba en interés propio, gestionando los alquiles y las obras de la finca en su propio nombre, lo que se corrobora con el doc. 3 de la contestación, en el que aparece la liquidación de los rendimientos del inmueble de las finca arrendada a nombre de la meritada Sra. Mariana .

Consta en las actuaciones que, en el contrato suscrito en 1990 aparece como arrendador Fincas Simeón GPI que actuaba como administrador, administrador de la citada usufructuaria se ha de entender, pues la prueba no contradice en modo alguno ello y además la propiedad accionante no se hallaba facultada para lo anterior.

5.2.- El art. 561.2 del Codi Civil de Catalunya lleva a considerar que entre las facultades propias del usufructuario está la de percibir todas utilidades o rendimientos propios del bien usufructuado que no les excluidas por las leyes o por el título de constitución del usufructo (lo que no consta en modo alguno -doc. 8 de la demanda). Ello es así por cuanto el usufructo se conceptúa como un ius alienis rebus utendi, fruendi, salva rerum substantia, de modo y manera que, como señala el art. 561.2. in fine, al (los) usufructuario (s) "se presume que las utilidades no excluidas les corresponden".

La escisión entre la nuda propiedad y el contenido legal del usufructo lleva, en el presente caso, a sostener dos conclusiones: una que el hecho de Mariana ostentase la representación orgánica de la fundación accionante no le impedía contratar en interés propio, como sin duda hizo en el contrato de arrendamiento que nos ocupa en su condición de usufructuaria, y otra que, que precisamente, en esta facultad propia para hacerse con las utilidades y frutos es donde, en realidad, radica la propia naturaleza y esencia de la posición jurídica del usufructuario.

En este sentido, tanto la testifical del Sr. Claudio (de la administración de fincas), que manifestó claramente que el edificio sito en Plaça DIRECCION000 se gestionaba por y en interés de la propia usufructuaria. Los docs. 3 y 4 de la contestación de la demanda resultan aclarados por el propio doc. 7 de la demanda, pues se cohonestan y complementan en el sentido de que, en este último, copia fidedigna del acta de la junta de la fundación, de 20 de enero de 2014, se advierte, pues así, expresa y literalmente, consta que los ingresos de la vivienda arrendada eran para la usufructuaria y no para el nudo propietario. Reflejo asimismo de ello también lo son las cuentas correspondientes a diversas anualidades de la fundación aportadas a las presentes actuaciones (fs. 216 a 289).

6.- Sentado que no se formula controversia sobre la aplicación de la LAU de 1964 por razones de derecho temporal al contrato de autos, el art. 114/12 del dicho texto refundido señalaba que, en los casos de extinción de usufructo, cuando el titular dominical pruebe que las condiciones pactadas para el arrendamiento por usufructuario anterior fueron notoriamente gravosas para la propiedad, puede ésta resolver la relación arrendaticia.

A los efectos contemplados en dicho precepto de la LAU, el concepto de situación gravosa debe ser considerada aquella situación en que se ha producido un desequilibro que, en el caso nos ocupa, se debe focalizar en el aspecto económico, que, junto a otras circunstancias las concurrentes en la relación arrendaticia, causa perjuicio para el arrendador, cuándo, por ejemplo, insistiendo en dicho aspecto, se ha pactado una renta muy por debajo de los estándares del mercado, llamada en algunas ocasiones, renta vil. Ese desequilibrio se debe reputar como notorio, lo que se revelará con cuanta mayor desproporción exista entre las circunstancias patrimoniales o con repercusión patrimonial pactadas en el arrendamiento, las características propias de la finca arrendada y las características estándar de un contrato de arrendamiento. Todo ello debe devenir en un perjuicio inusual, que repercuta negativamente en el rendimiento patrimonial de la finca alquilada.

7.- En las presentes actuaciones se ha de tener en cuenta que concurren dos circunstancias que revelan inequívocamente esa situación gravosa para la propiedad: el voluntario establecimiento del régimen de prórroga obligatoria y la fijación de un alquiler muy por debajo del medio del mercado. Respecto a lo primero no se trata de que el régimen de prórroga forzosa pactado voluntariamente en sí mismo gravoso sino que, si a ello se une el hecho de que a esa regulación convencional se instituyó por parte de la usufructuaria a un familiar cercano (su sobrino y demandado en las presentes actuaciones) y de que la renta establecido no puede reputarse sino ínfima, atendidos los propios parámetros sentado por la parte demandada, la conclusión a la que se llega no puede ser otra que la considerar gravosa, a los efectos del meritado precepto, dicha situación.

8.- No han resultado controvertido que el piso arrendado tiene una superficie de 102 metros cuadrados, ni que la pericial aportada por la propia parte demandada sitúa el precio estándar, en 1990, del mercado de alquiler atendidos los parámetros de superficie y situación de la finca, en un valor próximo a 38.000 pesetas/ mes [en el contrato de autos la renta pactada fue la de 2000 pts/mes, casi 19 veces inferior a la renta estándar de mercado, lo que una circunstancia completamente inusual], ni tampoco que en el meritado contrato de 1990 se pactó un régimen voluntario de prórroga forzosa que, en la práctica, llevaba a la no extinción del contrato por la muerte del usufructuario, lo que sin contraprestación que reequilibre las prestaciones, deviene todo ello una genérica situación gravosa para la propiedad pues causa un notorio y objetivo menoscabo a aquélla.

Ello es así por cuanto la alegación de que el establecimiento de esa renta se halla justificada por la mera alegación de la realización de unas determinadas obras no puede sostenerse pues la enorme desproporción entre la renta pactada y la media de mercado relevan de considerar, objetivamente, esa alegación como una causa justificativa del parámetro, de renta tan ínfima, con relación a las circunstancias concurrentes. Pero es que, además, esa renta se mantuvo a lo largo de los años de vigencia del arrendamiento sin que se incrementase o estandarizase una vez las obra se hubieron realizado, lo que pone evidencia la gravosidad injustificada de dicho parámetro.

9- Por otro lado, la parte demandada no se ha acreditado debidamente ni que se realizaran ni que abonaran las obras de rehabilitación de la finca a las que hace referencia por dicha parte procesal. En la testifical del Sr. Claudio y del oficio a la administración de la finca se observa que era la meritada usufructuaria la que llevó a cabo y se hizo cargo de las meritadas obras rehabilitación. Por lo demás la referencia que el perito de la parte demandada efectúa de ello lo es solo por referencia verbal, lo que no puede reputarse una referencia objetiva, a lo que tampoco se puede anudarse la testifical del hermano del demandado Sr. Marcos , que ocupa el piso contiguo en, sino idénticas, análogas circunstancias que las del demandado en las presentes actuaciones, su testimonio no puede tener la relevancia pretendida y no solo por la situación de parentesco sino porque, además, la propiedad ha ejercitado idéntica acción contra el mismo. En dicho sentido, aunque se señale que se arrendó la vivienda en un estado abandono y que la misma carecía de cédula de habitabilidad ello no justifica en modo alguno la ínfima renta pactada, entre otros motivos porque, por ejemplo, consta que las viviendas desde un principio ya contaban con los correspondientes suministros.

Asimismo, la degradación de área urbana donde su ubica la finca arrendada en el momento de celebración del contrato (puesta de relieve por el perito de la demandada) tampoco nada justifica, pues el propio perito tomó en consideración para establecer la comparación de precios de renta de fincas de la misma aérea urbana y, aun así, estableció la renta en 38.000 pts/mes. Por otro lado, y sobre este particular, la degradación urbana de esa zona fue, en todo caso, coyuntural, pues fue paulatinamente desapareciendo con la reurbanización que supuso para la ciudad los Juegos Olímpicos del 1992.

En definitiva, como ya señalamos en nuestra sentencia de 24 de noviembre de 2014, la causa de resolución se halla acreditada, como en el caso de autos, cuando se da esa situación de gravosidad, la que concurre bien porque se otorgan facultades extraordinarias al arrendatario, cambiar el destino pactado en el contrato alterar la forma, con alteración del aludido principio de salva rerum substancia, la merma de la rentabilidad del inmueble arrendado, y/o el sometimiento al régimen de prórroga forzosa obligatoria cuando ha dejado de ser un régimen legalmente vinculante, unido a la fijación de una renta inferior a la del mercado.

10.- Respecto a la alegación de mala fe, abuso de derecho o de ejercicio anormal del derecho que imputa la parte demandada a la parte actora recordar el principio qui suo iure utitur, neminem laedit, esto es, quien ejercita un derecho está fuera de las condiciones que generan responsabilidad. Principio que se ha matizado en el Título Preliminar del Código Civil en el sentido de que 1os derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe y de que la ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo, por lo que todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.

En nuestro caso, en modo alguno se advierte mala fe en el ejercicio de la presente acción, antes al contrario la objetividad de los hechos que la fundamentan y que han resultado acreditados revela esa ausencia; sin que, por otro lado, se haya advertido en modo algo, por todo lo expuesto en la presente sentencia, que el ejercicio de la acción por la actora sobrepase los límites normales de su derecho, de ahí que, sin ello, esto es, sin haberse revelado abuso alguno, procede desestimar esas alegaciones. Por último, no tiene sentido la alegación de la parte apelante de que la acción se halla prescrita pues parte de la premisa, errónea, como hemos afirmada en esta sentencia, de que el contrato arrendamiento que se pretende resolver se celebró por la propiedad ya que aquél se otorgó por la usufructuaria Mariana en su propio interés de ahí que no quepa entender que ha transcurrido el plazo alguno que haya prescrito la acción ejercitada. Todo lo anterior lleva a desestimar el recurso.

11.- En cuanto a las cosas devengadas en esta segunda instancia éstas se deben de imponer a la parte recurrente al haberse desestimado su apelación ( art.398 LEC).

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación formulado por Segundo contra la sentencia de la primera instancia dictada en las presentes actuaciones por el juzgado de primera instancia número treinta y dos de Barcelona y cuya parte dispositiva se ha reproducido en el antecedente de hecho segundo, que se confirma, y todo ello con imposición de las costas devengadas en esta alzada a la parte apelante.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :