Sentencia CIVIL Nº 699/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1183/2019 de 14 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120198010968

Recurso de apelación 1183/2019 -P

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Barcelona

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 64/2019

Parte recurrente/Solicitante: Adela, Emilio

Procurador/a: Ana Maria Soles Suso

Abogado/a:

Parte recurrida: XAPLUC, S.L.

Procurador/a: Alberto Inguanzo Tena

Abogado/a: JORDI ALBÓS SÁNCHEZ

SENTENCIA Nº 699/2020

Magistrados:

Marta Dolores del Valle Garcia Jordi Lluís Forgas Folch Adolfo Lucas Esteve

Barcelona, 14 de septiembre de 2020

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

Primero. En fecha 17 de diciembre de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 64/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aAna Maria Soles Suso, en nombre y representación de Adela, Emilio contra Sentencia - 25/07/2019 y en el que consta como parte apelada el Procurador Alberto Inguanzo Tena, en nombre y representación de XAPLUC, S.L..

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Queestimando la demandainterpuesta por por el Sr. Alberto Inguanzo, en representación de XAPLUC S.L., asistida por el Sr. Jordi Albós, frente a Dña. Adela y frente a D. Emilio, representados por la Sra. Ana María Solé, y asistida por el Sr. Rafael Torras de San Román, y desestimando la reconvención formulada de contrario:

1.- Declaro la resolución del contrato de arrendamiento por impago de las rentas, y condeno a Dña. Adela y a D. Emilio al pago de 6.431'88€, con expresa condena en costas a los demandados

2.- Absuelvo a XAPLUC S.L. de las peticiones formuladas frente a ella, con condena en costas a los actores reconvencionales.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 03/09/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Los demandados/actores reconvencionales, Dña. Adela y D. Emilio, interponen recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda presentada en su contra por XAPLUC, S.L. y desestimada la reconvención formulada por su parte en contra de aquella.

En la demanda, presentada ante los Juzgados el 14 de enero de 2019, la actora ejercitó, en forma acumulada, acción de resolución del contrato de arrendamiento concertado con los demandados en fecha 5 de septiembre de 2014, en relación con la finca propiedad de la actora sita en la AVENIDA000, nº NUM000 de Barcelona, por falta de pago de la renta de los meses de noviembre de 2018 (1.836,82 euros), diciembre de 2018 (1.982,46 euros) y enero de 2019 (1.873,23 euros), y acción personal en reclamación del total adeudado (5.692,51 euros), más las rentas que se generasen y devengasen durante el procedimiento y hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca. Añadió que les dirigió un requerimiento de pago en fecha 23 de octubre de 2018, el cual fue atendido por los demandados, quienes abonaron las rentas adeudadas en ese momento, si bien con posterioridad volvieron a desatender el pago de las rentas, dando lugar a la presentación de la demanda.

En comparecencia ante el Juzgado en fecha 11 de marzo de 2019, el demandado hizo entrega de las llaves de la vivienda arrendada, y, en el acto de la vista, se amplió la reclamación a las rentas de los meses de febrero de 2019 y a los11 primeros días de marzo de 2019.

Los demandados se opusieron a la demanda, alegando que, en fecha 12 de noviembre de 2018, efectuaron cumplido pago de la mensualidad de noviembre de 2018 por importe de 1.836,82 euros, y, en fecha 13 de diciembre de 2018, efectuaron transferencia del mes de diciembre de 2018, por importe de 1.857,91 euros, conforme a la documental que aportaban. Alegaron que actuación de la demandante había sido en todo momento 'maliciosa' 'torticera' y 'temeraria', persiguiendo un fin de enriquecimiento injusto que debe ser puesto de relieve a los efectos oportunos, pues los demandados le avisaron, primero en el mes de diciembre de 2017 y después en el mes de enero de 2019, de que, en febrero de 2019, iban a dejar la vivienda para trasladarse a otra más barata por necesidades económicas familiares, solicitando que los meses de enero y febrero de 2019 fueren compensados con la fianza arrendaticia por importe de 3.400 euros entregada en su momento; la actora procedió de inmediato a interponer la presente demanda, sin comunicarlo a los demandados, 'inventando' la deuda, puesto que, a fecha de 10 de enero de 2019, tan sólo se adeudaba la mensualidad de enero 2019, y ello con la única finalidad de obtener unas costas; en el mes de febrero de 2019, la actora no pasó al cobro la renta de febrero de 2019 a mis representados, y les informó de que no iba a compensar la fianza con las rentas y que no la devolverían hasta no ver el piso. Alegaron que informaron en fecha 20 de febrero de 2019 a la actora que ya habían dejado el piso vacío, que se habían trasladado a su nueva vivienda, y que, en fecha 28 de febrero de 2019, procederían a devolver las llaves, previa revisión de la vivienda, por lo que debían concertar cita con XAPLUC, S.L.; en fecha 26 de febrero de 2019, efectuaron una transferencia a la arrendadora por importe de 1.700 euros indicando en la misma 'lloguer pendent', con la finalidad de que XAPLUC SL fuera a ver la vivienda y liquidaran la fianza; XAPLUC,S.L., no acudió el día 28 de febrero de 2019, concertando una visita en el citado piso para el día 4 de marzo de 2109, pero no quisieron recoger ni aceptar las llaves y dijeron que las

fueran a entregar en el Juzgado, comunicándoles, el Juzgado y el número de autos, razón por la que, en fecha 11 de marzo, compareció el demandado a efectuar entrega de las llaves, con la única pretensión de cobrar la mensualidad de marzo y de no reintegrar la fianza, que no les había sido liquidada hasta la fecha. Alegaron que del importe reclamado en la demanda, debía deducirse el importe de 5.394,73 euros abonado por los demandados, resultando un diferencial de 297,78 euros si bien faltaría computar la mensualidad del mes de febrero de 2019, cuyo importe exacto desconocían, por no haber sido pasado al cobro por la demandante; tomando como importe del mes de febrero el de la mensualidad de enero (1.857,91 euros), más el diferencial adeudado de 297,78 euros, procedía su compensación con la fianza arrendaticia por importe de 3.400 euros, lo que daba un importe de 1.244,31 euros como saldo a favor de los demandados, el cual pasaron a reclamar por vía reconvencional.

La demandada reconvenida se opuso a la reconvención, alegando que los demandados alegaban haber pagado en plazo las mensualidades de noviembre y diciembre de 2018, y que pretendían imputar a dichos meses unos pagos hechos en esos meses, pero que, en realidad, los pagos se correspondían a mensualidades anteriores; según la documental que aportaba, los demandados habían impagado previamente los recibos de los meses de julio de 2018 (1.825,28 ) y agosto de 2018 (1.835,81), meses en los que los recibos girados por esta parte fueron devueltos. El impago de los dos recibos antes referidos comportó que los demandados llevaran un retraso de dos meses en el pago de la renta (que era de 3 meses si tenemos en cuenta que, cuando se presentó la demanda, el recibo del mes de enero, pagable de forma anticipada, no había sido atendido), lo que se podía comprobar mediante el burofax enviado por la actora a los arrendatarios en fecha 23 de octubre de 2018 (documento número 6 del escrito de demanda, en el que se reclamaba el pago de la cantidad adeudada en dicha fecha 3.596,12 euros), aportando duplicados de los recibos de los meses de julio a octubre de 2018, ambos incluidos, siendo que el duplicado del recibo del mes de julio de 2018 (1.847,38 euros) era superior en su importe al importe girado por mi principal en el mes de julio (1.825,28 euros), ya que en el duplicado se habían hecho constar los gastos de devolución del recibo (22,10 euros); lo mismo ocurría con el duplicado del recibo del mes de agosto de 2018, en el que constaba un cargo de 22,10 euros en concepto de gastos de devolución. Alegó que era por ello que el pago hecho por los demandados en fecha 12 de noviembre de 2018 (1.836,82 euros) se aplicó al pago del recibo del mes de septiembre de 2018 y 99,62 euros a cuenta de octubre de 2018; y el pago hecho en fecha 14 de diciembre de 2018 (1.857,91 euros), se aplicó al pago del resto del mes de octubre (1.732,20 euros) y parte del recibo del mes de noviembre de 2018 (120,71 euros), si bien, por error, en la demanda se reclamó el pago íntegro de dicho mes, cuando lo cierto es que, de noviembre de 2018 (1.836,82 euros), se debería haber descontado dicha cantidad a cuenta (120,71 euros). Una vez interpuesta la demanda, los demandados pagaron en fecha 26 de febrero de 2019 la cantidad de 1.700 euros, que se debe aplicar a minorar la cantidad adeudada, resultando una cantidad adeudada de 6.431,88 euros. Se opuso a la compensación de la fianza arrendaticia, pues no se podía pretender aplicar unilateralmente la fianza al pago de los recibos pendientes de pago, máxime cuando la cantidad correspondiente a la fianza no estaba vencida, ni era líquida ni exigible, ya que el contrato de arrendamiento aún no había sido liquidado ni se había resuelto en el momento de interposición de la demanda; añadió que, hasta la resolución del contrato de arrendamiento (y resolución del presente pleito), no existiría la obligación de devolución por parte del arrendatario de la fianza, por lo que la deuda de los demandados ascendía a6.431,88 euros.

La sentencia es estimatoria de la demanda y desestimatoria de la reconvención. En cuanto a la demanda, se señala que los doc.1 a 6 del escrito de contestación a la reconvención acreditan que efectivamente no se había atendido anteriormente al pago de los meses de julio y agosto de 2018, con lo que resulta acreditado que en el momento de presentar la demanda quedaban impagadas tres rentas, y que procede declarar la resolución del contrato por impago, si bien no se condena a los demandados a dejar el inmueble, porque hicieron entrega de las llaves en el juzgado en fecha 11 de marzo de 2019. Se tiene por acreditado de la documentación aportada que el importe de las rentas impagadas asciende a 6.431'88 euros (resto de la renta de noviembre de 2018 por importe de 1.716'11 euros, renta de diciembre de 2018 por importe de 1.982'46 euros, renta de enero de 2019 por importe de 1873'23 euros, renta de febrero de 2019 por importe de 1.873'23 euros, y renta correspondiente a 11 días de marzo de 2019 por importe de 686'85 euros, menos los 1.700 euros que se pagaron por los demandados en fecha 26 de febrero de 2019. En cuanto a la reconvención, no se admite la compensación de dicha suma con el importe de la fianza arrendaticia entregada al concertar el contrato de arrendamiento (3.400 euros), puesto que, con cita de la jurisprudencia menor, se motiva que la fianza prestada responde no sólo de las rentas impagadas sino también del cumplimiento de las restantes obligaciones del arrendatario (del buen estado de la finca cuya posesión se reintegra o del consumo de suministros por parte del arrendatario pendiente de facturación), por lo que únicamente cabe su compensación en una liquidación del contrato que no puede ser efectuada en este momento procesal. Se señala que, en este caso, cuando se presentó la demanda de desahucio y reclamación de cantidad en fecha 14 de enero de 2019, todavía no se había resuelto el contrato, ni hecho entrega de las llaves, por lo que concluye que no procede hacer pronunciamiento sobre la devolución de la fianza.

Los demandados interponen recurso de apelación contra la sentencia dictada y solicitan su estimación, y, en su caso, que se determine la condena en la suma de 2.046,46 euros o, subsidiariamente, en la cantidad de 2.733,31 euros, no de 6.431'88 euros, así como que dicha suma se compense con la fianza arrendaticia y se proceda a devolver a los apelantes el resto de la fianza, ascendente a 1.353,46 euros o, subsidiariamente, ascendente a 666,69 euros.

La parte actora se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Los apelantes fundan su recurso en el error en la valoración de la prueba.

En relación con la demanda, parten de que en los hechos segundo y cuarto de la misma se alega lo siguiente: ' SEGUNDO.- Que a los arrendatarios se les ha seguido pasando a cobro los recibos de alquiler, los cuales han desatendido desde el pasado mes de noviembre de 2018 (...) CUARTO. - (...)

Se acompaña a la presente demanda, como DOCUMENTO NÚMERO SEIS, el requerimiento de pago que fue enviados a los arrendatarios en fecha 23 de octubre de 2018 el cual fue atendido al pagar las rentas adeudadas en ese momento, si bien con posterioridad volvieron a desatender el pago de las rentas.' Alegan que es evidente que tuvieron problemas para hacer frente a algunos pagos, pero que, tras el requerimiento del mes de octubre de 2018, pagaron las rentas debidas hasta ese momento, pero que volvieron a desatender el pago después; a finales de octubre de 2018, tras el requerimiento, abonaron todas las rentas y se pusieron al día, si bien volvieron a dejar de pagar la renta en noviembre de 2018, razón por la cual, en la demanda, se alega que 'a los arrendatarios se les ha seguido pasando a cobro los recibos de alquiler, los cuales han desatendido desde el pasado mes de noviembre de 2018'. La demanda es clara en cuanto a la alegada falta de pago de los meses de noviembre y diciembre de 2018, y enero de 2019, y en la contestación se aportaron como documentos nº 2 y 3 los recibos de pago por los demandados de los meses de noviembre y diciembre de 2018, y se dice expresamente al mes a que son imputados los pagos (noviembre y diciembre de 2018), siendo sorpresivo que, en la contestación a la reconvención, se alegue, en cambio, que esos dos pagos fueron imputados a los meses de septiembre y octubre de 2018. Alegan los apelantes que el pago no hacía por transferencia bancaria, sino que la actora giraba directamente el recibo, siendo prueba de ello que no siempre era del mismo importe; que la actora no ha probado la devolución de los recibos de septiembre y octubre de 2018, a diferencia de los meses de julio y agosto de 2018, en que sí acredita la devolución; que se reconoce en la demanda que se envió a los demandados un requerimiento de pago en octubre de 2018 por rentas impagadas, que fue atendido, pero que, en noviembre, volvieron a dejar de pagar, lo cual se contradice con alegar en la contestación a la reconvención que los pagos de noviembre y diciembre de 2018 se imputaron a los meses de septiembre y octubre de 2018, aparte de que no consta la devolución de tales recibos; que, en el requerimiento de pago extrajudicial de octubre de 2018, figura el importe de 3.596,12 euros, pero no se indica a qué corresponde, y dicha suma es inferior a la de dos mensualidades, por lo que se adeudaba una mensualidad y parte de otra, si bien se reconoce en la demanda que los demandados se pusieron al día y volvieron luego a dejar de pagar; que los demandados adeudan solo el mes de enero de 2019, según resulta de las propias alegaciones y de la prueba presentada por la actora; finalmente, que no puede la actora imputar los pagos recibidos en noviembre y diciembre de 2018 al período que quiera, sin autorización de los demandados, y más cuando claramente se establece en el concepto el mes al que corresponde el pago, de modo que, si había otra deuda, se debía reclamar el abono de la concreta mensualidad impagadas; de hecho, cuando los demandados realizan el pago de una deuda, se establece expresamente que el pago de 1.700 euros realizado en febrero de 2019 es por 'LLOGUER PENDENT'. La imputación de pagos sostenida en la contestación a la reconvención debió haber sido alegada en la demanda, pues lo contrario genera indefensión a los ahora apelantes. Alegan que, al tiempo de la demanda, solo debían el mes de enero de 2019 (1.873,23 euros) y, descontados los 1.700 euros abonados, 173,23 euros de febrero de 2019 (partiendo de que su importe fuese igual que el de enero de 2019), resultando 2.046,46 euros adeudados; no se adeudan los 11 primeros días de marzo de 2019, pues intentaron devolver las llaves el 28 de febrero de 2019 y volvieron a intentarlo el 4 de marzo, y por ello se vieron obligados a consignarlas judicialmente; en el acto de la vista, intentaron aportar el nuevo contrato de arrendamiento de otra vivienda de 8 de febrero de 2019, el pago de la mudanza fechado el 20 de febrero de 2019 y los correos electrónicos cruzados determinando como día de devolución de las llaves el 28 de febrero de 2019, porque sería absurdo no devolverlas cuando ya no residían en la finca de la actora, pero añaden que dicha prueba fue inadmitida en ese acto, con fundamento en que podía haber sido ya aportada con la contestación; en caso de considerar adeudados esos 11 días de marzo, el importe adeudado ascendería a 2.733,31 euros.

En relación con la reconvención, reiteran los apelantes la procedencia de aplicar la fianza arrendaticia entregada al concertar el contrato (3.400 euros). Aunque alegan que son conocedores de que la fianza no está pensada para la compensación de una deuda, ya que responde en caso de incumplimiento de las obligaciones del inquilino, no únicamente del importe de rentas, aducen que, llegados a este punto, teniendo en cuenta que las llaves fueron devueltas a la actora y que hasta la interposición del recurso no ha reclamado por impago de suministros o por daños sufridos en la vivienda, solo existe conflicto entre las partes en cuanto al importe de las rentas debidas. Alegan que, en caso de no aplicarse la fianza, solicitan la compensación de deudas, en evitación de procedimientos judiciales posteriores. Añaden que, al tiempo de la vista (11/04/2019), la fianza era una deuda vencida, líquida y exigible, pues la devolución de la posesión tuvo lugar el 11 de marzo de 2019, y, por tanto, se entiende resuelto el contrato de arrendamiento, razón por la cual la diligencia de ordenación de 3 de abril de 2019 indicó que había habido satisfacción extraprocesal por la entrega de llaves.

TERCERO.- Este Tribunal considera que, por lo que respecta a la demanda, asiste en parte la razón a los apelantes.

Les asiste la razón en cuanto a que, en la demanda, nada se alega acerca de la imputación de pagos a mensualidades anteriores a las que expresamente son en ella objeto de reclamación (noviembre y diciembre de 2018, y enero de 2019). Además, aparte de que del tenor del requerimiento extrajudicial de pago de 23 de octubre de 2018 aportado con la demanda no resulta cuáles fueran siquiera las mensualidades a que hacía referencia, lo cierto es que, en la propia demanda se zanja cualquier impago anterior a noviembre de 2018, desde el momento en que se reconoce, en efecto, que ese requerimiento de pago extrajudicial fue atendido por los demandados, lo cual exime de prueba a los demandados de acreditar el pago de mensualidades anteriores a las reclamadas. A ello se une que no consta que la actora reclamase extrajudicialmente las rentas a partir de noviembre de 2018, y, pese a que en el requerimiento de 23 de octubre de 2018 concedió cinco días a los demandados para abonar la deuda en él reclamada -anterior a noviembre de 2018-, la realidad es que, como reconoce, los demandados atendieron el pago la suma reclamada extrajudicialmente, porque la demanda no se presentó hasta el 14 de enero de 2019.

Les asiste, asimismo, la razón en cuanto a que, expresamente, al abonar los meses de noviembre y diciembre de 2018 en fecha 12 de noviembre de 2018 y 13 de diciembre de 2018, respectivamente, consignaron a qué mes imputaban el pago: ' Rec. No 179/178 Fecha: 01/11/2018 Alquiler', según resulta del cargo directo del recibo de noviembre de 2018 por importe de 1.836,82 euros, y '178-5. LLOGUER DESEMBRE GRAN VIA P. 2', según resulta de la transferencia por importe de 1.857,91 euros respecto del recibo de diciembre de 2018, que, sin embargo, ascendía a 1.982,46 euros.

En ese sentido, traemos aquí a colación la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 6 de mayo de 2020, que recoge el criterio de la STS, Sala 1ª, de 19 de abril de 2016, se señala:

'la actora manifiesta que tales pagos, y otros posteriores, se tuvieron en cuenta, habiendo sido imputados a rentas anteriores debidas, ante la falta de imputación del demandado; lo que ocurre es que nada de ello se alega en la demanda (basada en la falta de pago de la renta correspondiente a las mensualidades de noviembre de 2015 a octubre de 2017).

La imputación de pagos es el mecanismo jurídico de atribución del pago cuando éste no cubre la totalidad de las (1) varias obligaciones o deudas de la misma especie o clase que un mismo deudor debe a un mismo acreedor acreedor (ha de haber, pues, un deudor con varias deudas), (2) independientes entre sí, que han de pagarse a un mismo acreedor ( STS 25.6.1999 -RJA 4893); (3) dichas deudas han de haber vencido (1174.I: 'se estimará satisfecha la deuda más onerosa al deudor entre las que estén vencidas'), ser exigibles, homogéneas, sustituibles, no preferentes entre sí, y el pago efectuado no las ha de cubrir totalmente. Cuando el deudor realiza un pago a favor del acreedor, tiene la facultad de señalar o determinar a qué obligación concreta debe aplicarse el pago efectuado , extinguiéndola por cumplimiento; ese señalamiento o designación es la 'imputación' (dice el TS que consiste en 'la declaración del deudor sobre el destino de la prestación que realiza'). Cabe también que entre las partes obligadas se haya convenido un orden de imputación convencional. En caso de no ejercer el deudor el derecho de imputación y de no estar prevista por convenio, podrá realizar la imputación el acreedor; pero, para su validez, será preciso que el deudor la acepte. La STS 19.4.2016 (256/2016 ), analiza los criterios de la imputación de pagos previstos en los artículos 1172 y 1774 del Código Civil ; se admiten varias modalidades de imputación de pagos, aplicables en el orden que se indica a continuación:

a) Convencional.

1) En primer lugar, la imputación hecha por el propio deudor que, al momento de proceder al pago, indica al acreedor qué deuda concreta se entiende saldada con dicho pago ( art. 1172 CC ); lo cual supone una manifestación del 'favor debitoris' propio del derecho de obligaciones, además de la circunstancia de que el deudor sabrá mejor que nadie cuál de las posibles deudas entiende pagada.

2) La imputación (a) hecha por el acreedor y (b) consentida por el deudor. Es decir, en caso de que el deudor no señale a qué deuda concreta deba aplicarse la prestación, podrá hacerlo el acreedor en el momento de recibir el pago, siempre contando con el consentimiento del obligado.

b) Legal. Supuesto de aplicación supletoria, contemplado en el art. 1174 CC (' Cuando no pueda imputarse el pago según las reglas anteriores, se estimará satisfecha la deuda más onerosa al deudor entre las que estén vencidas. Si éstas fueren de igual naturaleza y gravamen, el pago se imputará a todas a prorrata'): ante la ausencia de señalamiento por parte de deudor y acreedor (aceptada por el deudor) de la concreta deuda que debe extinguirse con el pago, se entenderá satisfecha la deuda más onerosa para el deudor de entre las que se hallen vencidas (Ello conlleva escalonar las obligaciones pendientes y vencidas según el perjuicio económico que pueda generar su incumplimiento para el deudor). Si todas dichas deudas fueran de igual naturaleza y, por tanto, no existiera una deuda más onerosa que las demás, el pago se imputaría a todas ellas a prorrata, es decir, de forma proporcional a su importe. El criterio de antigüedad en los créditos no juega papel alguno.

En todo caso, nada se dice en la demanda sobre el 'acuerdo de imputación', ni si éste consistió en la aplicación a la deuda más antigua, ni sobre el estado de la deuda tras el pago continuo de los 50 € de más, y, en todo caso, no consta el consentimiento del deudor, imputación que solo se objetiviza en el escrito de la actora poniendo de manifiesto que la deuda a 9.4.2018 es de 3.436?87 (recordemos que la actora 'va imputando' mientras va pagando el demandado), y no consta la notificación de las sucesivas imputaciones al demandado, ni de recibos, con tales imputaciones, que pudiera aceptar el deudor (el art. 1172 CC establece que si el deudor acepta del acreedor un recibo, sin reserva, es válida la imputación); recordemos asimismo que ( art. 1174 CC ) si el deudor no ha hecho la imputación y el acreedor no ha extendido el recibo, se estimará satisfecha la deuda más onerosa . Y si todas las deudas fueran de igual naturaleza y gravamen, el pago se imputará a todas a prorrata (proporcionalmente).'

Para que surtiera, pues, efectos la eventual imputación de pagos realizada por el acreedor (la actora) -imputación alegada en la contestación a la reconvención-, sería preciso que el deudor (los demandados) la hubiesen aceptado. Pero no consta así en este caso, donde, aparte de que los ahora apelantes lo niegan, se reitera que la propia actora parte en su demanda de que los meses anteriores a noviembre de 2018 fueron atendidos, y no precisa que fuera por la vía de la imputación de pagos, imputación que, por lo demás, entraría en contradicción con la imputación expresa efectuado por los arrendatarios a meses distintos. Además, los pagos efectuados en noviembre y en diciembre de 2018, no se corresponden con los recibos de julio y agosto de 2018, como tampoco con los de septiembre y octubre de 2018.

Por el contrario, consideramos que no asiste la razón a los apelantes en cuando al concreto importe de las mensualidades impagadas. Aparte de que adeudan 124,55 euros de diciembre de 2018 -pagaron 1.857,91 euros respecto del recibo de diciembre de 2018, ascendente a 1.982,46 euros-, y aunque proceda descontar la suma de 1.700 euros que abonaron en febrero de 2019, adeudan también los 11 primeros día de marzo de 2019, y se han limitado a alegar que anunciaron a la actora que procederían al desalojo de la finca arrendada y a la entrega de llaves en febrero de 2019, pero no lo han acreditado conforme al art.217.3 LEC. Y los documentos aportados en el acto de la vista, cuya admisión fue denegada en primera instancia, lo ha sido igualmente en esta segunda instancia por auto firme.

Cabe añadir que, dada la facultad del Tribunal de realizar un nuevo examen de las actuaciones ( art.456.1 LEC), la declaración del testigo propuesto por la actora, el Sr. Nicolas (administrador de la finca), no resulta esclarecedora de lo acontecido, puesto que no fue rotundo en sus afirmaciones ni recordaba con certeza lo que se le preguntaba.

CUARTO.- Por lo que respecta a la reconvención, no asiste la razón a los apelantes, ya que, como bien se señala en la sentencia recurrida, no es posible aplicar la fianza arrendaticia sin una previa liquidación del contrato. Y dicha liquidación no puede llevarse a cabo en segunda instancia, pese al tiempo transcurrido desde la resolución del contrato, resolución que tuvo lugar en virtud de la sentencia recurrida, la cual no ha sido apelada en cuanto a dicho extremo. De hecho, hasta el dictado de la presente resolución no ha quedado determinado el saldo deudor de los demandados en materia de rentas, lo que es, precisamente, el objeto del recurso.

La Sección 13ª de esta Audiencia de 20 de diciembre de 2018 recuerda lo siguiente en relación con la fianza y su compensación:

'La recuperación de la posesión se produjo tras la demanda, en el curso del procedimiento y antes de la vista; debiendo devolverse la fianza dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, es decir, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza), y, por supuesto, previo examen del estado del inmueble, lo que ya no pertenece a este procedimiento (al precisar de una liquidación de la relación arrendaticia), que generó litispendencia con la situación existente al formularse la demanda rectora.

Efectivamente, en principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.'

Por otra parte, no cabe aplicar la compensación de deudas en esta alzada, sin perjuicio de lo que pueda tener lugar, en su caso, en ejecución de sentencia, tal y como apuntó la actora en la contestación a la reconvención y en el acto de la vista.

En consecuencia, procede estimar en parte el recurso de apelación interpuesto, en el sentido de tener por adeudada por los apelantes la suma de

4.557,86 euros (124,55 euros de diciembre de 2018 + 1.873,23 euros de enero de 2019, 1.873,23 euros de febrero de 2019 + 686'85 euros de los 11 días de enero de 2019) menos 1.700 euros, lo que totaliza el importe de2.857,86 euros, a cuyo pago son condenados.

Ello sin hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas de primera instancia derivadas de la demanda, al haber sido estimada en parte ( art.394.2 LEC).

QUINTO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación en parte del recurso de apelación, no procede hacer un especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales de segunda instancia, debiendo abonar cada parte las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por Dña. Adela y D. Emilio contra la sentencia dictada en fecha 25 de julio de 2019 por la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Barcelona, SE REVOCA EN PARTE dicha resolución, en el sentido de que la condena impuesta a los demandados en primera instancia ascenderá a 2.857,86 euros,y en el sentido de que no se hace un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas de primera instancia derivadas de la demanda. Se mantiene el resto de los pronunciamientos de la sentencia recurrida.

No se hace un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas de segunda instancia.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.