Sentencia Civil Nº 7/2016, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 8, Rec 240/2015 de 21 de Enero de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION OCTAVA

Avd. Alvaro Domecq 1, 2º planta

Tlf: 956906163/956906177. Fax: 956033414

N.I.G: 1100642C20140000831

S E N T E N C I A Nº 7/16

ILMOS SRES :

PRESIDENTE:

Dª. LOURDES MARIN FERNANDEZ.

MAGISTRADOS:

Dª IGNACIO RODRIGUEZ BERMUDEZ DE CASTRO

Dª ESTHER MARTINEZ SAIZ.

APELACIÓN CIVIL, ROLLO 240/15-C

Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Arcos de la Frontera

Juicio ordinario 355/14

En la Ciudad de Jerez de la Frontera, a veintidós de enero de dos mil dieciséis.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el juicio ordinario 355/14 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Arcos de la Frontera, por Doña Inés , representada por el Procurador Don Cristobal Andrades Gil y defendida por la Letrada Doña Yolanda Saborido Manzano; siendo parte apelada Don Jose Pedro , representado por el Procurador Don José María Sevilla Ramírez y defendido por la Letrada Doña Fátima Huesa González.

Antecedentes

PRIMERO.-El fallo de la sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda interpuesta por el Proc Sr. Sevilla Ramírez, en nombre y representación de Don Jose Pedro contra Doña Inés y, en consecuencia, debo declarar y declaro la nulidad del contrato de compraventa celebrado por las partes con fecha 18 de junio de 2.002 con relación a la finca situada en la CALLE000 nº NUM000 de Puerto Serrano y debo condenar y condeno a Doña Inés a abonar a Don Jose Pedro la cantidad total de 24.040,48 euros, así como los intereses legales que se expresan en el fundamento jurídico cuarto. Las costas procesales serán abonadas por la demandada'

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandada y admitido se dio traslado del mismo a la representación procesal de la parte actora, que se opuso al recurso, y tras ello se elevaron los autos a este Tribunal.

TERCERO.-De conformidad con lo previsto en la Ley se señaló fecha para votación y fallo, que tuvo lugar el dieciocho de enero de dos mil quince.

CUARTO.-En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la representación procesal de Don Jose Pedro se presentó demanda de juicio ordinario al objeto de que se declarase la nulidad del contrato de compraventa celebrado con Doña Inés sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Puerto Serrano al no poder ser objeto de segregación y división respecto de la finca matriz propiedad de la demandada. Subsidiariamente solicitó la resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora, que se comprometió a una segregación y a una división que ha resultado jurídicamente inviable.

Por la representación de Doña Inés se opuso a la demanda alegando que se llevó a cabo la segregación y división física comprometida y que el actor tiene la posesión de la vivienda segregada desde la firma del contrato. Pero además, aunque la segregación no es administrativamente posible si lo es la división tumbada de la finca matriz en dos viviendas independientes.

La sentencia de instancia estimó la demanda al concluir que nos hallamos ante una compraventa cuyo objeto era imposble e ilícito, puesto que la segregación pactada en el contrato no era legalmente viable.

Frente a este pronunciamiento se alza la representación procesal de la demandada reproduciendo, en síntesis, los argumentos esgrimidos en la instancia.

La representación de la parte actora apelada solicita la confirmación de la sentencia recurrida mostrando, en síntesis, su conformidad con los argumentos expuestos por el Juzgador de instancia.

SEGUNDO.-La cuestión litigiosa se circunscribe al análisis de la validez y eficacia del contrato privado de compraventa celebrado por las partes sobre una vivienda que en el mismo contrato es objeto de segregación y división por la vendedora respecto de la finca matriz de su propiedad. La segregación se contempla, por tanto, en el propio contrato como condición necesaria para la efectividad de la venta siendo así que, como consta en el informe técnico del Ayuntamiento de Puerto Serrano aportado a las actuaciones, la segregación no era viable, ni al tiempo de celebrarse el contrato ni en el momento actual, al no cumplirse las determinaciones de parcela mínima edificable, de forma que la falta de licencia de segregación impidió a la vendedora entregar la vivienda vendida con plena separación e independencia jurídica.

Como es sabido el contrato ha de reunir los requisitos esenciales que se establecen en el artículo 1261 del CC , consentimiento de los contratantes, objeto cierto que sea materia del contrato y causa de la obligación que se establezca. Uno de los requisitos esenciales para la validez de los contratos es, por tanto, el objeto y éste ha de cumplir las condiciones de ser posible ( artículo 1.272 del CC ), entendiendo por tal que exista en el momento de la celebración o que pueda existir en lo sucesivo, que sea lícito, es decir, que verse sobre cosas que estén dentro del comercio de los hombres ( artículo 1271.1 del CC ) y determinado. La licitud significa, conforme establece el artículo 1.271 del CC , que las cosas o servicios que constituyen el objeto del contrato estén en el comercio de los hombres y no sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres.

En el presente caso, el contrato del compraventa es nulo de pleno derecho por ilicitud o imposibilidad jurídica del objeto ( artículo 1.271 y 1.272 del CC ), ya que la normativa urbanística aplicable no permite la segregación de la parcela vendida, por lo que se trata de una transmisión de una cosa no susceptible de tráfico jurídico. Y en cualquier caso concurre la infracción de la normativa urbanística que produce la nulidad contractual; así el artículo 6.3 del CC señala que los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.

En el mismo sentido se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 1ª, de 6 de noviembre de 2003 que dice:'Las anteriores normas, por más que sean administrativas o urbanísticas, tienen una clara trascendencia civil y registral, siendo de aplicación al caso analizado, como además así lo corrobora y evidencia el contenido del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (que entró en vigor el día 24 de julio de 1997), por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. En dicho Real Decreto se señala, partiendo de la aplicación de aquellas normas urbanísticas y de su trascendencia registral, que con el mismo 'Se ofrece un conjunto normativo que está anclado no sólo en la Disposición Adicional que le sirve de apoyo sino también en el resto de las normas urbanísticas y en los preceptos generales de la legislación hipotecaria y que en sí mismo contiene mecanismos suficientes para afrontar los problemas que puedan presentarse de cara al Registro de la Propiedad, ofreciendo soluciones que, en cuanto registrales, han de ser uniformes en todo el Estado, en una materia, la registral, también necesariamente uniforme, por afectar a los derechos y garantías fundamentales de los ciudadanos y de ser de orden público', y en su artículo 78 se dispone que 'Los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento'.

Por su parte, la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de noviembre de 2006, expone:'Así, el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio , por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, determina que los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento, precepto que está referido no sólo al concepto de parcelación urbanística, sino a los más genéricos de división o segregación. (...) Pues bien, si la licencia administrativa constituye el mecanismo por el que los poderes públicos competentes controlan la legalidad de determinados actos de los administrados, es la Administración llamada a ejercer ese control la que debe efectuar, ante la pretensión correspondiente, un pronunciamiento, sea expreso, concediendo o denegando la licencia o declarando formalmente que no es necesaria, o tácito, a través de su silencio con la sanción legal del efecto positivo del mismo. Al autorizar e inscribir la escritura, el Notario y el Registrador, respectivamente, deben comprobar si la normativa legal aplicable sujeta o no el acto de que se trate a licencia administrativa y, de ser así, como ocurre en este caso, entra en juego la mencionada norma del artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 , sin que la exigencia que ésta impone pueda obviarse por el mero hecho de que las fincas resultantes de la segregación tengan determinada calificación catastral, toda vez que esa exigencia de aportación de la licencia o declaración de innecesariedad se encuadra en un específico régimen administrativo de fiscalización municipal previa a la autorización e inscripción de la escritura correspondiente, como resulta de la normativa urbanística aplicable. Por lo demás, el control que en este ámbito se encomienda a Notarios y Registradores encaja en el cometido que, en pro de la seguridad jurídica preventiva, deben desempeñar'.

La resolución de la misma Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de octubre de 2005, dice que:'En cuanto al defecto consistente en la no aportación de licencia municipal, si efectivamente han de realizarse segregaciones, también ha de ser confirmado, pues, de conformidad con lo que establece el artículo 78 del Real Decreto, es necesaria, bien la licencia, bien la declaración administrativa de innecesariedad'.

Y, fundamentalmente, la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de julio de 2000 expone: que 'Por último, en cuanto al tercer submotivo, en el caso que se cuestiona la apreciación de falta de causa, posiblemente el supuesto de autos, en puridad técnica, no encuentre su mejor acomodo en los artículos 1275 y 1261.3º del CC , en cuanto que realmente no se afecta a la función económico-social o práctica de la compraventa (causa objetiva), ni el contrato responde o persigue una finalidad ilícita, como tampoco parece que se dé una hipótesis de afección de un motivo causalizado (que no es supuesto resolutorio, como se afirma en el motivo, sino más bien incardinable en la falsedad de causa del artículo 1301 del CC ), que habría exigido que circunstancias externas al objeto principal del contrato se incorporen a su base como común representación o motivo del contrato concreto. Habida cuenta las circunstancias concurrentes quizás sería mejor solución la de entender que se da una nulidad contractual por ilicitud o imposibilidad jurídica del objeto (artículos 1271 y 1272), porque la normativa aplicable no permite la segregación de la parcela edificada con la superficie que se segrega, por lo que se trata de una transmisión de una cosa no susceptible de tráfico jurídico. En cualquier caso, concurre la infracción de la normativa urbanística que produce la nulidad contractual ( artículos 6.3 y 1255 del CC ) que aprecia la sentencia recurrida, sin que se produzca problema alguno en relación con los efectos reintegratorios derivados de la ineficacia al ser similares los de la nulidad radical y los de la nulidad relativa, como señala reiterada jurisprudencia ( sentencias de 29 de octubre de 1956 , 22 de septiembre de 1987 , 30 de diciembre de 1996 , 16 de mayo de 2000 , entre otras)'.

Cuando la finca vendida está integrada en otra, la individualización como finca independiente afecta a la determinación de la finca: la parcela no tiene existencia como tal hasta que no se individualiza independizándola de la finca en la que se integra, quedando así configurada física y jurídicamente. La segregación de una finca tiene por finalidad independizar registralmente una porción de la finca matriz para configurarla como finca independiente. Está sometida a un control administrativo mediante licencia de segregación o de división. Esta operación constituye la determinación de la finca vendida, esto es, del objeto de la compraventa y es lo que permite su escrituración y, en su caso, su inscripción en el Registro de la Propiedad. La necesidad de que la finca vendida esté inscrita en el Registro de la Propiedad, o sea susceptible de inscripción, es una condición que se presupone dentro de la obligación de entrega como necesaria para la plena efectividad del derecho de propiedad, según reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo. El vendedor tiene obligación de poner al comprador en poder y posesión de la cosa como cumplimiento de su obligación de entrega ( art. 1.462 CC ), lo que comprende para los inmuebles que la finca esté determinada para que pueda obtener, en su caso, la inscripción de su derecho en el Registro de la Propiedad según el reiterado criterio jurisprudencial sobre la obligación de facilitar la correcta titulación del inmueble vendido para adecuar el Registro de la Propiedad a la realidad.

En el supuesto litigioso el objeto de la compraventa era un inmueble independiente resultante de la segregación y pese a ello la parte vendedora procedió a una segregación meramente física sin una división jurídica de la propiedad, lo que impedía la individualización jurídica del inmueble y, en su caso, su inscripción registral como finca independiente y a nombre del comprador.

Sostiene la recurrente la posibilidad de proceder a la división tumbada de su propiedad en dos viviendas independientes. Sin embargo, esta posibilidad, a la vista de la documentación obrante en autos, no ha quedado demostrada, y, como se indica en la sentencia de instancia, tal división no se ajusta a los términos del contrato.

En definitiva, el objeto del contrato era imposible desde el inicio, pues no cabía una segregación de parte de la finca según las normas urbanísticas municipales, lo que se equipara a la falta de objeto que conlleva la nulidad y la consiguiente restitución de las cosas al estado jurídico anterior a la celebración del contrato.

El recurso formulado debe ser, por ello, desestimado.

TERCERO.-Desestimado el recurso, las costas devengadas en esta alzada derivadas de la apelación interpuesta deben ser impuestas al recurrente, de conformidad con lo establecido en los artículos 398.1 º y 394.1º de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimandoel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dola Inés contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Arcos de la Frontera en el juicio ordinario 355/14, debemos confirmary confirmamosla referida resolución, con imposición a la apelante de las costas de esta alzada.

Visto el resultado de la resolución recaída y conforme a lo establecido en el punto 9 de la Disposición Adicional Décimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial la desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito ingresado en su día para recurrir y, en sus méritos, procédase a dar a éste el destino previsto en la Ley.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo Tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha por la Sra. Magistrada que la dictó, celebrando audiencia pública, doy fe.