Sentencia Civil Nº 70/2008, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 547/2007 de 23 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00070/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000547 /2007

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

En OVIEDO, a veintitrés de Abril de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento

Ordinario nº 93/07, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Grado, Rollo de Apelación nº 547/07, entre partes,

como apelante y demandante DON Luis Pedro y como apelada y demandada DOÑA Lina .

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Grado dictó Sentencia en los autos referidos con fecha diecisiete de septiembre de dos mil siete , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: DEBO DESESTIMAR y DESESTIMO la demanda interpuesta por la representación de don Luis Pedro contra doña Lina , absolviendo a dicha demandada de todos los pedimentos efectuados en su contra, todo ello con expresa imposición de costas a la parte actora.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Don Luis Pedro , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes y habiéndose accedido a la práctica de la prueba propuesta por la parte apelante, se señaló para la vista del recurso el día 4 de febrero de 2.008, la que se celebró con asistencia de ambas partes.

CUARTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales, salvo la relativa al plazo para dictar sentencia, debido a la huelga de funcionarios que finalizó el pasado siete de abril .

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr./a. DON/DOÑA JOSÉ LUIS CASERO ALONSO.

Fundamentos

PRIMERO.- El día 31-7-2.006 el solado y forjado de la cocina del piso NUM000 del nº NUM001 de CALLE000 de Grado cede, desplomándose parcialmente sobre la cocina del piso inmediatamente inferior, desde el que se procede a su apuntalamiento ante el pandeo observado y para prevenir y evitar su desplome.

Acontece esto cuando el inquilino de la vivienda, Don Luis Pedro , acomete obras de levantamiento del suelo de la cocina para su sustitución mediante aplicación de una capa de entre 8 y 10 cm. de mortero de cemento, que se dispone sobre el forjado.

El comportamiento del forjado decide la paralización de la obra y provoca una limitación en el uso de la pieza de la vivienda destinada a cocina.

Esto así, acciona el inquilino frente a la propiedad, Doña Lina , exigiendo de ésta, con fundamento en los artículos 107 de LAU de 24-12-1.964, 21 de la vigente ley especial de AU y 1.544 del C.C y la falta de conservación del inmueble, la realización en la vivienda de las obras necesarias para dotarla de condiciones de habitabilidad, confort y seguridad, así como una indemnización de 35 € diarios, hasta la total reparación del inmueble, por los daños ocasionados por la falta de previsión, irresponsabilidad y mala fe de la propiedad.

Esta parte reacciona aportando informe pericial evacuado por el Arquitecto Señor Gaspar (folio 45 y sgts.) que atribuye el pandeo del forjado y los daños observados en él a la falta de rigor y profesionalidad de los trabajos ordenados y realizados por el inquilino en la cocina, sin haber comprobado, previamente a la extensión de la solera, la capacidad portante del forjado preexistente (folio 49) y lo que da pie a la demandada para atribuir el resultado al propio accionante, pero no sin antes invocar la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, en cuanto que el inmueble consta de tres alturas y buhardilla y cada uno pertenece a propietarios distintos y que la causa del desprendimiento guarda relación de causalidad con elementos estructurales del inmueble.

Por autos de fecha 17-7-2.007 y 7-9-2.007 se rechaza la alegada excepción y se continúa el proceso, entrando a resolver y dictándose sentencia por la que se desestima la demanda con fundamento principal en que el deterioro del forjado de la cocina se debió a la irresponsable forma de acometer las obras por el actor, de acuerdo con el criterio del adverso y del perito Señor Gaspar .

No se muestra conforme el accionante. Para la parte la sentencia recurrida yerra en la apreciación de la prueba en cuanto a la causa del desplome del forjado, reiterando su atribución al deficitario mantenimiento del inmueble por la propiedad y acusa a la recurrida de incongruencia omisiva por ignorar que la petición de reparación se refería a todos los defectos y todas las piezas de la vivienda y no sólo a la cocina.

El recurso se estima en parte.

SEGUNDO.- Por razones de método empezaremos por el análisis de los defectos del suelo de la cocina y su causa, pues el de los otros posibles cuyo análisis se dice omitido por la sentencia de la instancia merecerían, de ser así, distinto tratamiento.

En el informe del perito Señor Gaspar se lee que el inmueble en que se ubica la vivienda se compone de muros de carga de mampostería, sobre los cuales descansan los forjados de madera de las distintas plantas, formados por vigas, pontones y tablazón de madera, situándose inferiormente a los pontones un enripiado de madera con enfoscado y enlucido final (folio 47).

En el informe elaborado para CAHISPA S.A, con la que el actor tenía contratado un seguro multirriesgo del hogar por Don Rodrigo a raíz del siniestro (desplome de forjado y solado de la cocina), se lee que es un edificio de una antigüedad aproximada de 55 años; que la construcción es de calidad media y su estado de conservación malo; que el forjado padece una grave falta de consistencia debido al apolillamiento de la madera (folio 24) y que el deficitario estado de conservación del inmueble y el apolillamiento de la madera fueron la causa del vencimiento del forjado al acometer el inquilino las obras de la cocina (folio 27).

Del mismo modo el informe pericial emitido, a raíz del mismo siniestro, por Don Luis Francisco para la entidad aseguradora La Estrella, que lo era de la propiedad, coincide en señalar el mal estado de conservación del inmueble y el apolillamiento del forjado y su consecuente pérdida de resistencia mecánica como la causa principal de los hechos a los que pudo contribuir la acción del inquilino (folio 3 del informe incorporado en la alzada).

De resultas de ello, y en contradicción con la opinión del perito Señor Gaspar , sería el deficitario estado de un elemento estructural (el forjado) la causa del siniestro ocurrido en la cocina y como lógica consecuencia, las obras de reparación y conservación interesadas para la vivienda arrendada habrían de incidir, para su real efectividad, sobre este elemento.

Así lo entendió la propia parte actora, quien con la demanda acompaña misiva dirigida por su Letrado a la propiedad dándole cuenta del mal estado de la vivienda y su obligación de proceder a reparar, pero advirtiéndole de que no es posible acometer ninguna obra sin antes hacerlo sobre la estructura del inmueble "que se encuentra en muy mal estado" (folio 11).

Y de todo esto se sigue que tanto si se mantiene el criterio de la instancia, señalando como culpable al actor, como si, por el contrario, se mira y señala como tal al estado del inmueble, carecería de legitimación el demandado, siempre apreciable de oficio (STS 15-10-2.003 y 23-3-2.007 ), pues se acciona frente a él en razón de la relación arrendaticia entre partes y la causa de los desperfectos de la vivienda y las obras de reparación primeras y principales guardarían relación con los elementos estructurales del inmueble, respecto de los que la demandada no ostenta la propiedad única, sino que son poseídos en comunidad con otros dos.

Ciertamente, en algún caso nuestros tribunales han entendido que el deber del arrendador de conservación alcanza también a elementos comunes del inmueble no pertenecientes al ámbito privativo del predio arrendado, sin distinguir cual fuera la causa de los desperfectos de éste, trayendo en su apoyo y a colación el criterio contenido en la sentencia del T.S de 5-12-1.989 (en este sentido sentencia de la A. Provincial de Barcelona Sección 13ª de 30-6-2.000 ), pero no es ese el criterio de esta Sala ni el actual del Alto Tribunal, quien en su sentencia de 18-5-2.006 (RA 2386 ), reiterando lo que ya dijera en la de 7-12-1.984 y repitiera en las de 18-6-1.986 y 2-12-1.991, declara que "no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que corresponden a la Comunidad de Propietarios del inmueble ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local", y criterio con el que no entra en contradicción la antecitada sentencia de 5-12-1.989 , pues lo que ésta se limita es a declarar el carácter relativo de los contratos (art. 1.257 CC ) y la correcta constitución de la relación procesal con sólo el arrendador cuando se demanda por el arrendatario la realización de obras de reparación en el objeto arrendado con fundamento en la propia relación arrendaticia y que es el criterio que, con acierto, preside las decisiones del tribunal de la instancia al resolver sobre la alegada excepción de litisconsorcio.

Y si aún a pesar de lo dicho quisiera insistirse en la determinación de la causa, cabría objetar a la alegación del recurrente de que el parecer del perito Señor Gaspar no es asumible porque no observó la madera del forjado que esto no es plausible, pues de su informe, puesto en relación con los emitidos a instancias de las entidades aseguradoras, se colige que el estado del forjado en cada una de las viviendas (arriba y abajo) desde que se pandeó era el mismo que cuando se hicieron aquellos otros informes, y si estos técnicos pudieron observar el apolillamiento del forjado habrá de convenirse en que la capacitación técnica del dicho perito le habilitaba para lo mismo y, sin embargo, no hace mención de ello en su informe, atribuyendo el resultado al actuar culposo del actor y lo que pudiera llevar a la duda sobre la verdadera causa del siniestro, dados los pareceres encontrados, que por mor de lo dispuesto en el art. 1.563 del C.C , debería resolverse en contra del recurrente, pues dicho artículo le atribuye la carga de la prueba del deterioro de la cosa arrendada, atribución de la carga que expresamente recoge el art. 21 de la vigente LAU, pero que también es de aplicación al 111 de la derogada LAU de 1.964, pues si en un primer momento así no lo entendió la doctrina jurisprudencial (STS 23-3-1.953 y 17-5-1.967 ), después comenzó a gozar de predicamento (STS 24-9-1.983, 18-5-1.984, 8-4-1.985 y 12-12-1.988 ) hasta su consagración normativa en el citado art. 21 LAU .

TERCERO.- El otro motivo tiene que ver con la congruencia de la sentencia recurrida.

Ciertamente, en el informe del perito Señor Gaspar , junto a la deficiencia del suelo de la cocina, se recoge y deja constancia de otro, el desprendimiento del enfoscado y enlucido del techo del baño, de lo que acompaña fotografía (folios 48 y 53), cuya causa no concreta, limitándose a indicar que presumiblmente es debido a filtraciones procedentes del baño del piso superior (folio 48).

Por otro lado, obra informe, acompañado de documento fotográfico, levantado por la Policía Local de Grado a instancias del Aparejador Municipal, asumido por la Alcaldía en su resolución de 10-7-2.007, en el que se afirma la presencia de grietas en otras habitaciones de la vivienda (folio 81 y sgts).

De acuerdo con esto, la sentencia recurrida, sostiene el recurrente, habría incurrido en incongruencia, pues la pretensión de reparación alcanzaba a todas las dependencias del bien arrendado y no sólo a la destinada a cocina, no haciéndose pronunciamiento alguno sobre ello en la recurrida.

El suplico de la demanda, es cierto, interesa cuantas "obras y reparaciones sean necesarias, en la vivienda de su propiedad sita en CALLE000 nº NUM001 NUM000 NUM002 , hasta dejar el inmueble en perfectas condiciones de seguridad, habitabilidad y confort para seguir viviendo en ella mi mandante y su familia; así como que se indemnice a mi mandante por los daños y perjuicios ocasionados por la falta de previsión, irresponsabilidad, desidia y mala fe de la propiedad y sufridos por él y su familia a razón de TREINTA Y CINCO EUROS (35.-€) por cada día que han tenido que padecer el vivir en un piso en semejante situación: es decir desde la fecha del "siniestro" hasta la total reparación del inmueble, y ello con expresa imposición de costas a la demandada.".

Sin embargo, los hechos sólo hacen referencia a lo acontecido en la cocina y el hecho quinto concluye diciendo que "la propietaria no ha reparado la vivienda que también presenta otros desperfectos" que, sin embargo, no detalla ni concreta.

En el F.D III relativo al procedimiento, se advierte que no se puede concretar la cuantía hasta que no se aporte a los autos el informe solicitado por otrosí, que no es otro que el emitido por Don Rodrigo para CAHISPA, y en el que sólo se presupuestan las obras de reparación de la cocina del piso del actor y de la vivienda inferior, pero en la carta dirigida por el Letrado de la parte a la propiedad de 8 de Agosto de 2.006 (folio 11) se habla de reformas urgentes, "entre otras, en la cocina" y en la papeleta del acto de conciliación previo a este juicio se refiere el actor a "obras urgentes y necesarias", sin concretarlas.

La literalidad del suplico de la demanda apunta a una reparación de todas las deficiencias de la vivienda. Los hechos, por el contrario, se centran en la cocina y el informe pericial sólo contempla la reparación de esta parte de la vivienda.

Sin embargo, en el acto de la audiencia previa, al momento de la fijación de los hechos controvertidos, el accionante advirtió que su demanda se refería no sólo y con carácter principal a la dependencia de la cocina, sino al estado general de la vivienda; momento propicio para despejar toda duda sobre el objeto del proceso, remediando cualquier imprecisión que pudiera arrojar el escrito rector (artículos 399.1 y 424 LEC ) y, por tanto, debiéndose concluir que la pretensión actora abarcaba cuantas deficiencias presentaba la vivienda y cuya reparación fuese de cuenta del demandado en atención a sus deberes de conservación y sin que a esto obste que para determinación de la cuantía del proceso se remita la parte a un informe que sólo presupuesta el valor de reposición de la cocina, pues la discordancia que pudiera existir entre el objeto del proceso descrito en la demanda y su cuantificación no puede resolverse en detrimento del primero y menos si lo segundo incurre en error.

Por tanto, en cuanto a esto debe de estimarse la demanda y, de acuerdo con lo prevenido en el art. 465.2 de la LEC , remediar en esta alzada el defecto en que incurre la resolución recurrida decidiendo al respecto y el pronunciamiento en cuanto a esto debe de ser estimatorio, pues los aludidos defectos de la vivienda (grietas y enfoscado del techo del cuarto de baño) por su identidad y entidad no pueden ser calificados de locativos (art. 21.4 LAU de 1.994 ), ni atribuirse al estado general del inmueble; y así, más concretamente, el propio perito de la demandada, al especular sobre la causa de la caída del enfoscado del techo del baño, no se refiere a elementos estructurales, y respecto de las grietas a que se refiere el informe municipal tampoco se puede establecer con certeza su vinculación a aquéllas, y todo lo que lleva a condenar a la demandada a su reparación, de acuerdo con su deber de conservación de la cosa arrendada (art. 107 LAU de 1.964 y 1.554.2 CC), debiendo, por tanto, en esto estimarse el recurso y revocarse la sentencia recurrida estimando en parte de la demanda.

Por el contrario, esta estimación no puede ni debe alcanzar a la indemnización solicitada por daños, pues se vincula ésta a las deficiencias de la cocina y, además, los desperfectos llamados a ser reparados no son de tal entidad como para explicar o justificar la zozobra del actor.

Concluyendo, se estima en parte el recurso, condenando a la demandada a realizar las obras necesarias para reparar el techo del baño de la vivienda, así como las grietas (fuera de las del suelo de la cocina) que relaciona el informe de la Policía Local (folio 83 y sgts), desestimando en lo demás la demanda y sin que proceda expreso pronunciamiento respecto de las costas de la instancia ni de esta alzada.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Que con estimación parcial del recurso formulado por Don Luis Pedro contra la sentencia dictada el diecisiete de septiembre de dos mil siete por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Grado , en los autos de los que el presente rollo dimana, REVOCAMOS la sentencia recurrida y en su lugar dictamos otra por la que se estima en parte la demanda y se condena a la demandada a efectuar en la vivienda de la demanda las obras de reparación y conservación necesarias para reponer el techo del baño y las grietas (fuera de las del suelo de la cocina) relacionadas en el informe de la Policía Local de Grado obrante al folio 83 y sgts.

No procede expreso pronunciamiento respecto de las costas de la instancia ni de esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.