Sentencia Civil Nº 70/2008, Audiencia Provincial de Soria, Sección 1, Rec 84/2008 de 30 de Junio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SORIA

SENTENCIA: 00070/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SORIA

ROLLO APELACION CIVIL: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000084 /2008

Juzgado procedencia : JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de SORIA

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000105 /2007

SENTENCIA CIVIL Nº 70/2008

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

RAFAEL MARIA CARNICERO GIMENEZ DE AZCARATE

MAGISTRADOS:

JOSE LUIS RODRIGUEZ GRECIANO

MARIA BELEN PEREZ FLECHA DIAZ

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En Soria, a treinta de junio de dos mil ocho.

Esta Audiencia Provincial de Soria, ha visto el recurso de apelación civil arriba indicado, dimanante de los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000105 /2007, contra la sentencia dictada por el JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de SORIA , siendo partes:

Como apelante y demandante D. Luis Pedro representado por la Procuradora Dª. MARIA NIEVES ALCALDE RUIZ, y asistido por la Letrado Dª. ROSA HERGUETA DIAZ.

Y como apelado y demandado D. Gabriel representado por el Procurador D. SERGIO ESCRIBANO AYLLON, y asistido por el Letrado D. RAMON MEDINA DE MIGUEL.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de instancia se dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Alcalde, en nombre y representación de Luis Pedro , he de absolver y absuelvo a Gabriel de la demanda formulada contra él condenando en costas al actor.".

SEGUNDO.- Dicha sentencia, se recurrió en apelación por la parte demandante Luis Pedro , dándose traslado del mismo a las partes, remitiéndose las actuaciones a esta Audiencia Provincial de Soria, donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 84/2008 , y no habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en segunda instancia y no estimándose necesaria la celebración de vista oral, quedaron los autos conclusos, en virtud de lo preceptuado en el art. 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , para dictar sentencia.

Es Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE LUIS RODRIGUEZ GRECIANO.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la Sentencia de Instancia, se alza la representación letrada de la parte actora en base a varios motivos de Apelación.

En síntesis, podemos entender que los motivos concretos a través de los cuales se impugna la resolución pueden resumirse en los siguientes:

a).Incongruencia de la Sentencia que provoca indefensión a dicha parte, por cuanto se consideró por el Juez que el arrendamiento concertado lo fue de local de negocio, cuando en realidad lo fue concertado de vivienda.

b). Que el actor tiene derecho, como inquilino de la vivienda a una indemnización resultante de la rescisión del contrato de alquiler. De conformidad con lo prevenido en el artículo 66 de la LAU de 1964 .

c). Que la cantidad a satisfacer por el demandado debería ser el de la renta correspondiente al mes de septiembre de 2004, a agosto de 2006. Así como los pagos efectuados en el mismo periodo por obras y mejoras e IBI, puesto que estas cantidades son asimiladas a la renta, siendo la suma de todo ello la cantidad por la que debe prosperar la demanda, esto es la de 9.430,18 euros.

Para el análisis de estos motivos de recurso hemos de partir del contenido del contrato de arrendamiento, tal como ha sido aceptado por el conjunto de las partes, y de las cláusulas contenidas en el mismo, en las que se hace mención en su apartado cuarto que "en caso de necesidad por parte del propietario de la vivienda antedicha, con el simple requerimiento notarial, ésta deberá ser desalojada en el plazo improrrogable de seis meses, siendo por parte del arrendatario todos los gastos, daños y perjuicios que se irroguen por el incumplimiento de dicha cláusula".

El propietario demandado procedió a requerir al demandante mediante acta de notificación de 7 de julio de 2006, realizada por el Notario José Pascual Díez Serrano con el número 419 de su protocolo. En el que solicita el inmueble dado que su hija tiene necesidad de habitar dicha vivienda al haber venido a residir a Soria.

Procediéndose tras diversos requerimientos efectuados por las partes, a celebrarse acto de conciliación el día 31 de enero de 2007, en el que el demandado indicó que "se compromete a pagar el traslado previa factura con IVA de quien lo halla realizado", recogiendo por el mismo las llaves entregadas por el arrendatario. Siendo reclamado por éste la cantidad de 9.430,18 euros, correspondientes a las cantidades de renta y asimiladas a la renta mencionadas con anterioridad en este fundamento jurídico.

En relación con el primero de los puntos que han sido objeto de apelación, el referido a una supuesta incongruencia omisiva de la Sentencia, toda vez que entró a considerar el arrendamiento como de local de negocio, y no como el de vivienda, hemos de tener en cuenta la doctrina reflejada entre otras por la SAP de Soria de 1 de junio de 2004, recurso de Apelación 115/04 donde se viene a indicar que "la congruencia, como requisito interno de la Sentencia al que se refiere el artículo 218.1 de la LEC , o como principio de proceso relacionado con el derecho a la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 24 de la CE , exige que la sentencia del órgano judicial resuelva todas las pretensiones de las partes, e impone la exigencia de máxima concordancia entre la parte dispositiva de la resolución judicial y las pretensiones deducidas oportunamente por los litigantes en el proceso, tanto en lo referente a los elementos objetivos como a los subjetivos de la relación jurídica procesal. Como en lo que atañe a la acción que se hubiera ejercitado, sin que sea lícito al Juez o Tribunal modificar ni alterar la causa de pedir o sustituir las cuestiones debatidas por las partes por otras ajenas al debate. Para valorar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si se concede más de lo pedido, se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes, o si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las mismas, siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión de que se trate. Añadiendo además que el ajuste del fallo a la resolución de las pretensiones de las partes y a los hechos que les sirven de fundamento no requiere una literal concordancia, pues es bastante a estos efectos una adecuación racional y flexible entre aquél y éstas.

Es preciso aplicar esta doctrina al caso de autos, donde en el suplico de la demanda se reclamaba por el hoy recurrente una indemnización por aplicación del contenido del artículo 66 de la LAU de 1964 , cifrando el importe de la cantidad en la de 9.430,18 euros.

En el hecho primero de la demanda se indicó por el actor que "se concertó contrato de arrendamiento de la finca en 1980". Indicándose en el hecho segundo que se requirió por la parte actora arrendadora al arrendatario dado que la hija del demandado quería entrar a vivir en dicha vivienda. En contestación a dicho requerimiento el propio actor indicó que "le requiere al demandado para que determine en el primer caso, su disposición a pagar el importe de dos anualidades, los gastos de traslado y el 50 % del coste satisfecho como consecuencia de la colocación de calefacción en el despacho". Añadiendo que por haber sido alquilado para despacho de abogados desde su inicio.

Por su parte en el hecho quinto de su demanda se indica que por parte del actor ya se indicó que "era clara su intención de dejar el piso destinado a despacho". Añadiendo que debe indemnizarle el importe correspondiente a los 7 años que le quedan para jubilarse.

Es decir, en ningún momento de la demanda se indicó por parte del actor que el arrendamiento lo hubiera sido para vivienda del mismo. Y sí por el contrario reconoció por sus propios actos que el arrendamiento del inmueble lo fue para despacho profesional del arrendatario. Sin que por otra parte, el hecho que en el requerimiento notarial efectuado por el arrendador se pudiera deducir que fuera otra la naturaleza del contrato, pues aludió a la necesidad de ocupación de la vivienda para su hija en calidad de tal.

Por ello, si el Juzgador ha procedido a resolver sobre los distintos puntos objeto de controversia y de petición expresa de las partes -reclamación de indemnización-, calificando el contrato de arrendamiento del inmueble -así lo calificó directamente el actor en su demanda- como de local de negocio, en modo alguno puede entenderse que exista incongruencia omisiva y menos aún que se hubiera producido indefensión, por cuanto que el propio actor reconoció la existencia de un inmueble destinado a despacho profesional. Otra cosa será si dicha calificación realizada por el Juzgador es o no correcta desde un punto de vista legal, pero en modo alguno puede entenderse que la resolución sea incongruente.

El Tribunal Supremo en Sentencia de 9 de febrero de 1993, recurso de casación 2394/90 , ya indicó en un supuesto similar, -donde lo que había sido objeto de pleito era la calificación de un contrato de arrendamiento, y habiendo sido entendido por el actor inicialmente que el arrendamiento lo era de local de negocio-, que "la materia litigiosa a falta de algún contrato escrito que precise la naturaleza de la relación jurídica contractual que vincula a las partes, se centra en el alcance de la referida relación". Y seguía señalando que "si el contrato de arrendamiento no ha sido calificado como de local de negocio, como era lo pretendido por el actor, y sí de aparcería, cosa que no había sido alegado por el demandado, no por ello nos encontramos con un vicio de incongruencia, por cuanto la interpretación de los contratos es función privativa de los Tribunales de Instancia".

De forma que si el arrendamiento hubiera sido considerado por el actor o las partes como de local de negocio, y en aplicación del Derecho se hubiera entendido por el Juzgador que en realidad es de vivienda, o viceversa, no se está realizando más que una función judicial interpretadora de las normas de Derecho, lo que impide determinar que la resolución sea incongruente.

Por último también indicar que tal como reiteradamente ha venido determinando la Sala Primera del Tribunal Supremo la sentencia totalmente desestimatoria de la demanda y absolutoria del demandado no puede ser tachada de incongruente, por entenderse que resuelve todas las cuestiones objeto de litigio, a no ser que dicha desestimación lo sea en virtud de una excepción no aducida por la parte demandada y no apreciable de oficio, o que, para hacer dicho pronunciamiento, se haya alterado la causa de pedir, lo que no es el caso, porque lo reclamado era una indemnización y en la Sentencia se razona sobre la falta de procedencia de la misma.

El motivo por ello debe ser desestimado.

SEGUNDO.- En relación con el segundo de los puntos objeto de discusión es el relativo a la procedencia o no del pago de la indemnización a favor del actor.

Esta Sala tropieza con la misma dificultad del Juzgador de Instancia, es decir, que siendo el objeto de interpretación un contrato, éste no ha sido aportado por ninguna de las partes. No obstante, ha sido aceptado por la totalidad de éstas el contenido de la cláusula cuarta , donde señala que "en caso de necesidad por parte del propietario de la vivienda antedicha, con el simple requerimiento notarial, ésta deberá ser desalojada en el plazo improrrogable de seis meses, siendo por parte del arrendatario el pago de todos los gastos, daños y perjuicios que se irroguen por el incumplimiento de esa cláusula".

Es decir, en la misma no se fija en absoluto mención de la obligación de pago de indemnización por parte del arrendador, y menos aún el importe o cuantía que dicha indemnización ha de tener.

Se indica por el Juzgador de Instancia que el contrato concertado no es de vivienda y sí de local de negocio. Ya en Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 1972 , en interpretación de la normativa vigente entonces (LAU 1964) vino indicando que cuando se trata de inmueble destinado a despacho profesional de letrado, no nos encontramos realmente ante un local de negocio dada su específica finalidad "despacho para el ejercicio de una profesión liberal", ni tampoco estrictamente de una vivienda, (STS de 11 de febrero de 1964 ), sino de una situación híbrida, donde "sí se permite la asimilación de dicho contrato al de vivienda, salvo para consecuencias especiales, en las que dadas las circunstancias concurrentes aquella asimilación encerraría mayor dificultad".

Por tanto, siguiendo el hilo doctrinal de dicha Sentencia no nos encontraríamos entonces ya propiamente ante un arrendamiento de local de negocio, ni tampoco estrictamente de vivienda, aún sí asimilándose al contrato de vivienda. Pero añadiendo que aún cuando esto tuviera lugar, también lo es que en determinadas consecuencias especiales -como podría ser perfectamente el derecho al cobro de una indemnización tasada y obligatoria para las viviendas en caso de uso del arrendador de la facultad prevista en el artículo 65 de la LAU -, esa asimilación encerraría mayor dificultad. Por lo que no automáticamente habría de dar lugar a la aplicación del contenido del artículo 66 de la LAU, -del derecho del arrendador a dos mensualidades de renta-, en los casos de ejercicio de la facultad prevista en el artículo 65 de la LAU por parte del arrendador.

En cualquier caso, la obligatoriedad de tales pagos ha de ponerse igualmente en relación con el contenido de la disposición transitoria cuarta de la Ley de 1994 , donde aclara definitivamente la polémica existente sobre la conceptuación jurídica de los estudios y despachos profesionales, asimilándoles a éstos con locales de negocio.

En consecuencia si esto es así, es clara la doctrina mantenida por el Juzgador de Instancia en su sentencia, que siendo asimilado dichos contratos a los de local de negocio, no puede pretenderse por el actor como lleva a cabo, que se le retribuya con una indemnización equivalente a la de dos meses de renta. Al no tratarse el arrendamiento concertado de arrendamiento de vivienda.

Por tanto, no figurando en el contrato obligación de pago alguno de renta en concepto de indemnización a cargo del arrendador, en el ejercicio por parte de éste de las facultades previstas en el artículo 65 de la LAU , hemos de entender que nos encontramos ante una renuncia a dicho cobro aceptada expresamente por el arrendatario. No pudiendo entenderse que dicha renuncia sea contraria a Derecho, pues no es vulneradora del orden público, ni afecta al interés general, ni perjudica a terceros.

Pero es que además, el pacto en que no figuraba obligación de pago de indemnización alguna a cargo del arrendador, no puede entenderse contrario a Derecho o abusiva, cuanto que el contrato fue concertado por el arrendatario, letrado en ejercicio, por lo cual tenía perfecto conocimiento del contenido de las cláusulas del mismo, y de las obligaciones que como consecuencia de ello le incumbían.

Por tanto, no figurando obligación alguna de pago de indemnización a cargo del arrendador en el ejercicio de la facultad llevada a cabo por éste con arreglo al artículo 65 de la LAU , esta indemnización no puede entenderse adeudada por el demandado.

Pero es más, y tal como señala el propio Juzgador, atendiendo al contenido de las cláusulas aceptadas por las partes, para el "caso de necesidad por parte del propietario, basta con un simple requerimiento notarial a efectuar por éste, debiendo el arrendatario desalojar el inmueble en el plazo de seis meses". Si efectivamente el requerimiento notarial tuvo lugar en fecha de 7 de julio de 2006 -hecho segundo de la demanda- es lo cierto que la entrega de llaves no tuvo lugar hasta 31 de enero de 2007, es decir, más de 6 meses después de la fecha fijada en el requerimiento notarial. No pudiendo entenderse que ha existido antes entrega de llaves, pues ésta fue condicionada en todo momento por el arrendatario al pago por parte del demandado de la cantidad reclamada, es decir, esta entrega condicionada no puede ser asimilada a entrega efectiva. De lo que se deduce, que no existió dicha entrega en plazo pactado, y si no es así, no habiendo cumplido el actor con lo establecido y pactado en las cláusulas del contrato por su parte, no puede exigir del arrendador el pago de una indemnización, que además ni tan siquiera figura en el contrato.

Por estas solas razones la demanda habrá de ser desestimada como así fue por el Juzgador de Instancia, sin ser preciso entrar a analizar cuestiones relativas a buena o mala fe del demandante, por cuanto por las razones apuntadas son suficientes para entender que no puede prosperar la reclamación del actor.

En cualquier caso, aún aceptando en términos hipotéticos que no hubiera existido una renuncia por parte del actor al percibo de la indemnización prevista en el artículo 66 de la LAU , es también cierto que tras recibir el correspondiente requerimiento notarial para el abandono del inmueble en un plazo de seis meses, procedió a condicionar la entrega de las llaves y el efectivo desalojo del despacho profesional que ocupaba al cobro de la cantidad ahora reclamada en demanda. El artículo 66 del Texto Refundido de la LAU de 24 de diciembre de 1994 , condiciona el derecho a una indemnización a favor del arrendatario, haciendo depender el mismo del tiempo en que se tarda en realizar el desalojo. Para que pudiera prosperar el derecho al percibo de la indemnización, sería precisa a decir de la jurisprudencia (SAP de Zaragoza de 11 de septiembre de 1998 ), que existiera una verdadera puesta a disposición del inmueble a favor del arrendador de manera clara e incondicional. De modo que si la entrega de las llaves quedara condicionada por el arrendatario al pago previo por el arrendador de una cantidad de dinero correspondiente a renta y cantidades asimiladas a la misma, es claro por su propia naturaleza que no nos encontraríamos ante una verdadera puesta a disposición incondicionada, sino condicionada. Por tanto, no se cumplirían las exigencias establecidas en el artículo 66 de la LAU , para permitir el derecho del actor al percibo de la indemnización reclamada.

El recurso de Apelación ha de ser desestimado.

TERCERO.- Que siendo el recurso interpuesto por la representación procesal de la parte actora totalmente desestimado, las costas de esta alzada habrán de ser impuestas por imperativo del artículo 398.1 de la LEC en relación con el artículo 394 del mismo cuerpo legal a la parte recurrente.

Vistos los artículos citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora Sra Alcalde Ruiz, en nombre y representación de D. Luis Pedro , frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de los de Soria, de 22 de enero de 2008 , en procedimiento ordinario número 105/07 seguidos en el mismo, y en su consecuencia, debemos de confirmar y confirmamos la resolución recurrida en todos sus pronunciamientos.

Imponiendo expresamente las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Así, por esta nuestra Sentencia, que será notificada en forma legal, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.