Sentencia Civil Nº 70/2014, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 2, Rec 292/2012 de 26 de Marzo de 2014

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 70/2014

Ilmos. Sres.

Presidente

Dª BELEN PEREZ FLECHA DIAZ (Ponente)

Magistrados

D. RAFAEL MARIA CARNICERO JIMENEZ DE AZCARATE

D. ANGEL MANUEL DE PEDRO TOMAS

En Pamplona/Iruña a 26 de marzo de 2014.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Magistrados arriba referenciados, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil 292/2012 , derivado de los autos de Juicio Ordinario 1739/2010, Juzgado de Primera Instancia número 6 de Pamplona. Siendo parte apelante, el demandante, 2000 ASPURZ SL, representado por don Francisco Javier Echauri Ozcoidi, y asistido por doña Maite Larumbe Valencia. Y siendo parte apeladaVILLAFRANCA OLIVER SL, representado por doña Ana Echarte Vidal, y asistido por don Bernardo Ausejo Iturralde.

Antecedentes

PRIMERO.-Ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Pamplona se siguió procedimiento de Juicio Ordinario 1739/2010, del que este Rollo de Apelación dimana, en el que con fecha 29 de junio de 2012, se dictó Sentencia 180/2012, en la que se acordaba en fallo, una vez aclarado:

"Que debo DESESTIMAR y DESESTIMO la Demanda interpuesta por el Procurador Sr. Echauri, en nombre y representación de la entidad 2000 ASPURZ, S.L., contra la mercantil VILLAFRANCA OLIVER, S.L., en el sentido de no declarar que la demandante sea propietaria de una cuota del 1,2829% de la finca registral nº NUM011 , en cuanto subrogada de la finca nº NUM000 y de absolver a la mercantil demandada de todos los pedimentos contra ella formulados. Se condena a la actora, al abono de las costas procesales causadas."

SEGUNDO.-Contra la expresada resolución, en tiempo y forma,. interpuso recurso de apelación la representación procesal de la parte demandada, oponiéndose a su fundamentación la parte demandante, remitiéndose seguidamente las actuaciones originales, previo emplazamiento de las partes, a esta Audiencia en donde al no solicitarse práctica probatoria y considerarse innecesaria la celebración de vista pública, se señaló el día 12 de marzo de 2014, para deliberación del tribunal, quedando las actuaciones conclusas para el dictado de la oportuna resolución.

TERCERO.-En la tramitación de este recurso han sido observados y cumplidos los requisitos y presupuestos procesales previstos por la Ley, habiendo sido designado Magistrado Ponente el Iltmo. Sra. DOÑA BELEN PEREZ FLECHA DIAZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Interpone recurso de apelación la representación procesal de la mercantil 2000 ASPURZ, S.L., contra la sentencia que desestimó su demanda de acción reivindicatoria y otras, por entender en síntesis, que la misma no es ajustada a derecho al no haberse valorado correctamente, a su juicio, la prueba practicada en primera instancia, articulando su recurso en una serie de motivos que analizaremos seguidamente, solicitando en definitiva la revocación de la sentencia de instancia y el dictado de otra en esta alzada que estime íntegramente la demanda.

SEGUNDO.- En el supuesto concreto que se somete a la decisión de esta Sala, el Juez 'a quo', tras exponer los requisitos necesarios para el éxito de la acción reivindicatoria, desestima la demanda rectora del pleito al concluir que, entre otros motivos, no ha quedado debidamente acreditado que la finca reclamada sea aquella sobre la que la actora ostenta su título, lo que supone que no se reúnen todos los requisitos necesarios para la acción ejercitada en la demanda.

No vamos a reiterar aquí, por conocido, el contenido jurisprudencial de cada uno los requisitos necesarios para la prosperabilidad de la citada acción, pues damos por reproducidos los razonamientos jurídicos de la resolución impugnada donde constan tales extremos, pero recordaremos de forma sucinta que la acción reivindicatoria, tiene su punto de partida, en la defensa del derecho de propiedad, el cual ha de estar igualmente acreditado y como es sabido la Jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo exige para el éxito de la acción la concurrencia de dos requisitos: la presentación de un título que acredite la adquisición de la propiedad de la cosa, la perfecta identificación de la misma y la existencia de un acto que perturbe de forma ilícita la propiedad del demandante, siendo carga del actor la prueba de la concurrencia de los citados requisitos.

Entrando en el fondo del asunto y para un mejor análisis de la cuestión, es necesario exponer siquiera de forma resumida, la situación planteada, que deducimos de la prueba practicada:

A.-2000 ASPURZ, S.L., adquirió la finca nº NUM000 de D. Felipe , mediante escritura pública de compraventa de 2 de febrero de 1999, inscribiéndose en el Registro de la Propiedad, a favor de dicha sociedad, pero con la salvedad de que se suspendía la coordinación de dicha finca con el Registro Fiscal de Riqueza Territorial, por no coincidir los datos de la cédula con el Registro.

B.-Dicha finca NUM000 , procedía de la segregación por extinción de condominio, de la finca nº NUM001 , realizada en escritura pública de 28 de febrero de 1.986. Tras una nueva segregación de 31.000 m2, en fecha 7 de marzo de 1987, el resto de la finca NUM001 , fue adquirida por la mercantil VILLAFRANCA OLIVER, S.L., el 11 de junio de 1987.

C.-La finca nº NUM000 aparece registrada con la siguiente descripción: Rustica: porción de finca al Soto de la Morea, en jurisdicción de Cordovilla, Cendea de Garlar; de 3.400 m2, Linda: al Norte, camino de Mutilva; Sur, acequia y porción que se adjudica a Dª Amanda ; Este, término de Mutilva y Oeste, con fincas de Marticorena, Amanda y Felipe . Consta por inscripción marginal que de dicha finca se expropiaron 24 metros cuadrados, (nota marginal de 24 de febrero de 2002) en virtud del Proyecto de Reparcelación del Sector S-5 de Cordovilla, (y junto con otras cinco fincas más) pasaron a formar fincas nuevas bajo los números NUM002 a NUM003 . Es decir, la finca nº NUM000 , quedó con una superficie de 3.376 m2, sin que consten inscripciones registrales posteriores.

D.-El 28 de junio de 1991, (documento 4 de los de la demanda) consta acta previa de ocupación de una finca de la que era titular D. Felipe , sin número registral de la misma, pero según Catastro tenía 3 ha, 32, ca, (33.200 m2) sita al Polígono NUM004 , parcela NUM005 , de la que se expropian 1.840 metros cuadrados. Es evidente que por sus dimensiones, no puede coincidir con la finca nº NUM000 . Pero es muy posible que en dicho acta se tomara como una sola finca las nº NUM006 y la NUM000 , (parcelas NUM005 y NUM007 ) al pertenecer al mismo titular, tal y como se alega por la parte actora, de tal manera que en ese caso, la superficie sería aproximadamente la que consta en dicho acta previa de ocupación, y de ésta manera, es claro la expropiación afectaría únicamente a la finca nº NUM000 . Y ello significaría que 2000 ASPURZ, S.L., cuando adquirió la finca en 1999, ésta tenía 1.560 m2, y tras la expropiación de otros 24 m2, quedaría con 1.536 m2 (todo ello, partiendo de las dimensiones del Registro de la propiedad).

E.-La parte demandante, identifica la finca nº NUM000 , con la parcela catastral NUM007 del Polígono NUM004 de Galar. Consta como documento 6 de los de la demanda, que dicha parcela se dio de alta en el Servicio de Riqueza Territorial en agosto de 1995, bajo la titularidad del Gobierno de Navarra y con una superficie de 402 m2, y se añade que luego se produjo un cambio de titular, a favor del anterior (que era D. Felipe , también titular de la parcela NUM005 ). También aparece en el documento 7, el Proyecto de Reparcelación en virtud del cual se expropiaron los 24 m2, antes citados, donde se identifica la finca NUM000 del Registro de la Propiedad nº 3 de Pamplona, con la parcela NUM007 del Polígono NUM004 de Cordovilla. También se deduce esta coincidencia del examen de los planos aportados y del propio contrato de compraventa aportado por la demandada como documento nº 1 de su contestación a la demanda, donde se adjunta un plano, que identifica la finca NUM000 y que se corresponde con la que en otros planos aparece como parcela NUM007 . De lo anterior concluimos que la finca nº NUM000 , se corresponde con la parcela nº NUM007 del Polígono I. Y ello aunque no coincida exactamente la cabida que consta en el Registro de la Propiedad, con la que constaba en el citado Servicio de Riqueza Territorial, porque recordaremos que reiterada Jurisprudencia ha negado que dicho Registro garantice la realidad de hechos materiales, ni responda de la exactitud de la descripción contenida en sus libros, es decir únicamente existe presunción respecto de la titularidad, pero no de los términos materiales de la finca. Ello es así, porque el Registro de la Propiedad no está dotado de base física fehaciente, y la institución no responde de la exactitud de los datos y circunstancias de hecho, ni por consiguiente de los demás datos descriptivos de las fincas ( Sentencias del T.S. de 13-11-1987 , 1- 10-1991, 26-11-1992 , 3-2-1993 y 1-7-1995 y, como más recientes, las de 5 junio 2000 , 6 julio 2002 y 15 abril 2003 ).

F.-Por su parte, VILLAFRANCA OLIVER, S.L., en virtud de contrato privado de compraventa, (por lo que no tuvo acceso al Registro de la Propiedad), adquirió la finca nº NUM000 , objeto de litigio, a D. Felipe , el 8 de abril de 1999, quien a su vez al parecer la adquirió de la Junta de Compensación el 23 de marzo de 1993, existiendo como prueba de dicha transmisión una copia de un acta, en la que se hace mención a los terrenos adquiridos al Sr. Felipe , pero sin concretar finca alguna y el Plan Especial de las Unidades VI y XVI del Sistema Viario General del Ayuntamiento de Galar, donde consta incluida la finca a nombre del Sr. Juan Ramón , pero sin contrato alguno. La Junta de Compensación había comprado la finca NUM000 a D. Felipe el 17 de septiembre de 1991, según contrato privado unido como documento nº 1 de la contestación a la demanda. Es de reseñar que cuando VILLAFRANCA OLIVER, S.L., adquirió la finca de D. Juan Ramón , ya estaba inscrita la . adquirida, en el registro de la propiedad, a nombre de 2000 ASPURZ, S.L., de tal manera que aquella pudo y debió conocer tal inscripción antes de la compra, y por tanto saber que el vendedor no era el titular registral.

G.-VILLAFRANCA OLIVER, S.L., aportó la parcela NUM008 (finca nº NUM001 ) para la reparcelación voluntaria de la unidad XVI de Cordovilla con una superficie mayor que la que registralmente tenía, incluyendo dentro de dicha superficie la parcela NUM009 (finca nº NUM000 ) (documento 8 de los de la demanda), pese a saber que estaba inscrita a nombre de 2000 ASPURZ, S.L., según hemos expuesto anteriormente. Y de hecho si se consideraba propietaria de dicha parcela en virtud del contrato de compraventa antes citado, lo lógico hubiera sido aportar al proyecto de reparcelación las parcelas NUM008 y NUM007 , lo que no ocurrió. Así, de de los planos y descripción de superficie y linderos, (documento 8.2 de los de la demanda) se observa que incluye dentro de la misma, la superficie de la parcela NUM007 , propiedad de la demandante. Así, como lindero Norte hace constar el camino de Mutilva, cuando debería aparecer como lindero norte la finca nº NUM000 , tal y como aparece en el Registro de la Propiedad.

H.-Tras la reparcelación, el terrero que ocupaba la antigua parcela NUM007 , quedó dentro de la nueva parcela nº NUM010 del Plan Especial de reparcelación, y fue inscrita en el Registro de la Propiedad, como finca nº NUM011 , cuyo titular es la mercantil VILLAFRANCA OLIVER, S.L., en fecha 27 de enero de 1999.

TERCERO.- Como hemos dicho, D. Felipe vendió la finca nº NUM000 , el 17 de

septiembre de 1991, a la Junta de Compensación, mediante un contrato privado. Y posteriormente, vendió en escritura pública la misma finca a 2000 ASPURZ, S.L., el 2 de febrero de 1999. Nos encontramos por ello ante un caso de doble venta, que debe ser resuelto conforme al artículo 1.473 del C.C .: 'Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.

Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.

Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe'.

En este caso, VILLAFRANCA OLIVER, S.L., inscribió en el Registro de la Propiedad la finca NUM011 , que como hemos dicho, incluye por la vía de hecho en su superficie la antigua finca NUM000 , pero no inscribió la compraventa que de esa finca realizó a D. Juan Ramón el 8 de abril de 1999.

Sin embargo, 2000 ASPURZ, S.L., sí inscribió la compraventa de la finca nº NUM000 en el Registro de la Propiedad, según hemos expuesto más arriba, y no hay prueba alguna de que conociera la anterior venta, es decir no hay prueba de mala fe, por tanto y según el artículo del Código Civil, antes citado, es evidente que la propiedad de la citada finca le pertenece.

El hecho de que ahora el terreno concreto ha sido modificado por una subrogación jurídica a través de la reparcelación no quita derecho alguno a la entidad demandante, ya que como acertadamente se dice en el recurso, la legislación aplicable al supuesto que se cita en dicho escrito, como es el Reglamento de Gestión Urbanística, establece en su artículo 71,3 , dentro del Título III relativo a la Reparcelación, que: '3. Las parcelas resultantes que se adjudiquen a los propietarios sustituirán a las primitivas, sin solución de continuidad en las respectivas titularidades, a todos los efectos'. Es decir, 2000 ASPURZ, S.L., mantiene la propiedad del terreno que corresponda tras la reparcelación, a titulo de dueño.

En apoyo de la anterior conclusión citaremos las siguientes Sentencias del Tribunal Supremo, dictadas en casos similares:

1.- Tribunal Supremo Sala 1ª, S 31-1-2013, nº 19/2013, rec. 1351/2010 . Pte: Marín Castán, Francisco: 'De ambas precisiones se sigue a su vez, aplicadas al recurso globalmente considerado, que frente al mantenimiento de las demandantes reconvenidas en su adquisición conforme al art. 34 LH y su interpretación por las sentencias del Pleno de esta Sala de 5 de marzo y 7 de septiembre de 2007 , poco puede el planteamiento general de los hoy recurrentes, que compraron en 1997 conociendo la compraventa de 1992 y la titularidad registral de las Sras. Fátima y desconociendo realmente el título de propiedad meramente manifestado por el vendedor Sr. Manuel , de manera que concurría todo un cúmulo de razones para dudar de que la posesión física de la vivienda que tenía Don. Manuel fuera en concepto de dueño y por tanto que se la transfiriera en ese mismo concepto'.

2.- Tribunal Supremo Sala 1ª, S 27-6-2012, nº 392/2012, rec. 1884/2009. Pte: Salas Carceller, Antonio: 'La sentencia de 7 de septiembre 2007 ha venido a unificar la doctrina sobre la materia, abandonando la última postura al considerar que el artículo 1473 del Código Civil no exige necesariamente el requisito de «una cierta coetaneidad cronológica» entre dos o más ventas en conflicto, incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las ventas. Esto es, se afirma que la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil .

3.- Tribunal Supremo Sala 1ª, S 7-9-2007, nº 928/2007, rec. 3150/2000. Pte: Marín Castán, Francisco: 'A partir de la sentencia del Pleno de esta Sala de 5 de marzo del corriente año (recurso núm. 5299/99), dictada con propósito unificador de la jurisprudencia sobre el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , no cabe ya sostener que la segunda venta sea nula o inexistente por falta de objeto o de poder de disposición del transmitente, pues lo que dicho precepto purifica o subsana es precisamente esa falta de poder de disposición, y si la finca existe, claro está, además, que la segunda venta de esa finca habrá tenido objeto, la propia finca que se vende. Como en esa misma sentencia se declara, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ampara las adquisiciones a non domino, y por tanto el artículo 33 de la misma ley podrá impedir la aplicación del artículo 34 si lo nulo es el acto o contrato adquisitivo de quien inscribe, por ejemplo por falta de consentimiento, pero no si el problema consiste en que ha adquirido de quien ya había vendido y entregado anteriormente la finca a otro que no inscribió su adquisición. En definitiva, la nulidad a que se refiere el artículo 33 de la Ley Hipotecaria no tiene que ver con el poder de disposición del transmitente ni desde luego con el más o menos íntegro pago del precio de la primera compraventa, como ya señaló la sentencia de 11 de octubre de 2006 (recurso núm. 4490/99 ), sino con los requisitos propios del título o, en su caso, del procedimiento de apremio que hubiera culminado con la adquisición inscrita. Además, la sentencia de 20 de marzo del corriente año (recurso núm. 1098/00), que aplica ya expresamente la doctrina de la de 5 de marzo sobre el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , declara que los autores y la jurisprudencia han admitido la validez de la venta de cosa ajena, 'en el sentido de que el vendedor puede adquirirla posteriormente y dejar como definitiva la transmisión, o puede darse la obligación de saneamiento por evicción, o puede dar lugar a la adquisición a non domino' por el juego de los artículos 34 de la Ley Hipotecaria y 464 del Código Civil '.

CUARTO.- Procede por todo lo antes expuesto la estimación de la demanda; ahora bien dada la imposibilidad física de entrega de la propiedad en su estado original, o de la posesión de la misma que se solicita en el punto 2 del suplico, es procedente acceder a la petición alternativa, de pago del valor de la cuota de propiedad, de los 378 m2 de la finca reclamada, sobre la totalidad de la superficie de la finca resultante. Al respecto, existen dos tasaciones periciales, la de la actora, que la cuantifica en 290,59 €/m2, es decir, un total de 109.987 €, considerando el valor actualizado de un solar no urbanizado, descontando los gastos de urbanización y las indemnizaciones; y la de la demandada, que partiendo de su valor inicial como suelo no urbanizable, le otorga un valor de 10 €/m2, lo que supone un total de 3.708 €. Como podemos comprobar la diferencia entre ambos informes es muy grande. Desde luego, comparando ambas tasaciones, resulta mucho más completa la aportada por la actora que explica detalladamente el sistema seguido, y los descuentos por los gastos de urbanización e indemnizaciones, mientras que el informe aportado por la demandada, únicamente considera su valor como suelo no urbanizable, sin tener en cuenta que en la actualidad la zona en la que se encontraba la parcela ha sufrido una gran modificación y ha supuesto lógicos beneficios para la mercantil titular de la nueva finca NUM011 , entre los que se incluyen los correspondientes a una parte de terreno (378 m2) que no eran de su propiedad. Además, ya en el contrato firmado el 8 de abril de1.999entre D. Juan Ramón y la apelante, se valoró la finca en 4.200.000.- pesetas (25.242,50 €). En consecuencia, consideramos prudente acoger la tasación aportada junto con la demanda.

Finalmente haremos mención a la necesidad de que junto a la acción reivindicatoria se solicite la consiguiente rectificación registral. En este punto, también debemos dar la razón a la parte actora, ya que es doctrina unánime del Tribunal Supremo que la declaración judicial de cancelación del asiento correspondiente viene impuesta, sin necesidad de petición expresa, por la propia pretensión alternativa acogida de pago del valor de la finca ( Sentencia de 4 de abril de 2013 , por todas), superando así cualquier interpretación rigorista anterior, tal y como se argumenta en el recurso de apelación.

QUINTO.- Por todo lo anterior, consideramos que el recurso de apelación debe ser estimado, debiendo revocarse la sentencia, con la consiguiente condena en costas de la primera instancia a la parte demandada, en aplicación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y sin que proceda realizar especial pronunciamiento sobre las costas de este recurso de apelación. ( art. 398,2º L.E.C .).

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelacióninterpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Francisco Javier Echauri Ozcoidi, en nombre y representación de la mercantil 2000 ASPURZ, S.L., contra la sentencia dictada por el Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia de nº 6 de Pamplona/Iruña, el día 29 de junio de 2012, en los autos de juicio ordinario nº 1.739/10 de ese Juzgado, debemos revocar y revocamos dicha resolución, y en su lugar y con estimación de la demanda:

1º) Declaramos la propiedad de 2000 ASPURZ, S.L., de la cuota del 1,2829% de la finca registral NUM011 , en cuanto subrogada de la finca nº NUM000 .

2º) Condenamos a VILLAFRANCA OLIVER, S.L., a abonar a la parte actora el valor de su cuota de propiedad, fijado en 109.987 €.

Todo lo anterior, con condena en las costas de la primera instancia a la parte demandada y sin hacer expreso pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremoo, en su caso, de recurso de casación ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, debiendo presentar ante esta Sección el escrito de interposición en el plazo de los VEINTE DÍASsiguientes al de su notificación.

Debiendo acreditarse en el momento de la interposición del recurso haber consignado el depósito exigido para recurrir en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banco Santander, con apercibimiento de que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.