Sentencia Civil Nº 70/2015, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 248/2014 de 23 de Febrero de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

A CORUÑA

SENTENCIA: 00070/2015

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

A CORUÑA

Rollo:248/14

Proc. Origen:Juicio Ordinario 802/12

Juzgado de Procedencia:1ª Instancia núm.13 de A Coruña

Deliberación el día: 3 de diciembre de 2014

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:

SENTENCIA Nº 70/15

Ilmos. Sres. Magistrados:

MANUEL CONDE NÚÑEZ

JULIO TASENDE CALVO

DÁMASO MANUEL BRAÑAS SANTAMARÍA

En A CORUÑA, a veintitrés de febrero de dos mil quince.

En el recurso de apelación civil número 248/14, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 13 de A Coruña, en Juicio Ordinario 802/12, sobre, reclamación de indemnización, siendo la cuantía del procedimiento 9660€, seguido entre partes: Como APELANTE:DOÑA Fátima , representada por el Procurador Sr. Perreau de Pinnick y Zalba; como APELADO:DOÑA Tarsila y DOÑA Elsa , representado por el Procurador Sr. Sánchez Vila.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON MANUEL CONDE NÚÑEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de A Coruña, con fecha 25 de marzo de 2014, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:

'Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por el Procurador SR. PERREAU DE PINNICK Y ZALBA en nombre y representación de DÑA. Fátima , contra DÑA. Tarsila Y DÑA. Elsa .

Con imposición de las costas procesales causadas a la parte demandante. '

SEGUNDO.-Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de Doña Fátima que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 3 de Diciembre de 2014, fecha en la que tuvo lugar.

TERCERO.-En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO I.-La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de A Coruña, de fecha 25 de marzo de 2014 , acordó en su parte dispositiva la desestimación de la demanda interpuesta por la representación procesal de Doña Fátima contra Doña Tarsila y Doña Elsa , con imposición de costas a la demandante.

En los fundamentos de derecho de la referida resolución se hacen constar las razones que conducen a su parte dispositiva, y, en concreto, las siguientes:

'Primero.- El 10 de diciembre de 2008, Dª Fátima era nuda propietaria del piso NUM000 del inmueble número NUM001 de la calle RUA000 de esta ciudad. En dicha fecha el usufructo del referido piso lo disfruta Dª Almudena , en cuya condición y en calidad de arrendadora, suscribió contrato de arrendamiento sobre la referida vivienda, con Dª Tarsila y Dª Elsa . La relación arrendaticia se estableció por un período de quince años con una renta anual de 600 euros, pagaderos por mensualidades adelantadas de 50 euros.

La arrendadora, Dª Almudena falleció en agosto de 2008, momento en que Dª Fátima asume la plena propiedad de la vivienda, subrogándose en la posición de arrendadora que hasta entonces tenía su madre Dª Almudena .

En este contexto, y con ánimo de recuperar la posesión de la vivienda arrendada, Dª Fátima presentó demanda de juicio ordinario contra las arrendatarias Dª Tarsila y Dª Elsa . En esta demanda se solicitaba se declarase extinguido el contrato de arrendamiento sobre el piso NUM000 , de la casa número NUM001 de la calle RUA000 , y se condenase a las arrendatarias y demandadas a dejar libre la vivienda. La demanda fue turnada al Juzgado de Primera Instancia número 5 de esta ciudad, en donde se tramitó con el número de juicio ordinario 1761/2008, en el que recayó sentencia el 23 de noviembre de 2009 estimando la demanda presentada. La referida sentencia adquirió firmeza y las arrendatarias demandadas y condenadas hicieron entrega de las llaves el día 9 de mayo de 2011.

Pues bien, la parte actora señala que las arrendatarias (ahora también demandadas) abonaron la renta pactada a Dª Almudena mientras vivió, dejando de hacerlo tras su fallecimiento. Por lo que reclama las rentas devengadas desde el mes de junio de 2009 hasta abril de 2011, que a razón de 50 euros mensuales hace un total de 1150 euros. Pero esta cantidad únicamente se reclama con carácter subsidiario, pues con carácter principal la actora reclama 9660 euros. La razón de esta reclamación estriba en la falta de actualización de la renta que las demandadas venían abonando, pues la demandante considera que una vivienda como la ocupada por las demandadas, en la zona en la que se sitúa, tiene una renta de mercado en torno a 420 euros. Por lo que considera que habrá de estarse a la renta de mercado, para fijar la indemnización que a la actora corresponde por la ocupación de la vivienda.

A estas pretensiones se oponen las demandadas, en primer lugar por cuanto sostienen haber abonado la renta hasta el mismo momento de la desocupación y entrega de llaves (esto es hasta mayo de 2011). Pero además, consideran improcedente la reclamación de 420 euros mensuales por la ocupación, por entender que no está justificado que esta cantidad pudiese ser obtenida por el arrendamiento de la vivienda, pues se trata de una vivienda antigua, sin reformar, ubicada en una zona comercialmente castigada por la crisis económica. A lo que añaden la falta de legitimación pasiva de Dª Elsa de la que se dice que no ocupa la vivienda.

El planteamiento de esta última excepción no puede ser acogido por cuanto de la lectura del contrato de arrendamiento suscrito en su día sobre la vivienda se desprende que fue suscrito por ambas demandadas en calidad de arrendatarias, por lo que la legitimación pasiva corresponde a ambas por ser titulares de la relación arrendaticia.'

'Segundo.- De la relación arrendaticia se derivan obligaciones contractuales para cada una de las partes, así la primera y principal de las asumidas por el arrendatario viene representada por el pago de la renta pactada siendo precisamente el incumplimiento de esta obligación lo motivó la reclamación del actor. Siendo en este caso el incumplimiento de esta obligación lo que se imputa a las demandadas, al menos hasta la firmeza de la sentencia en la que se declara extinguida la relación arrendaticia pues desde hasta ese momento lo debido son rentas generadas por el contrato de arrendamiento que legitima la ocupación y posesión ostentada por el arrendatario. Y a partir de la firmeza de la sentencia que declara la extinción de la relación arrendaticia, lo que le corresponde al arrendador es una indemnización por la ocupación.

Pues bien, planteado el incumplimiento de tal obligación, la parte actora ha de probar la existencia misma de la obligación y a la parte demandada corresponde probar el pago o cumplimiento que se le reclama como hecho extintivo de la obligación exigida.

Pues bien, en este caso la relación arrendaticia está perfectamente acreditada además de no haber sido negada por la parte demandada, quien sin embargo si se opone a la pretensión condenatoria por invocar el pago. Para acreditar tal extremo presenta prueba documental de la que se desprende el pago de la renta hasta el 31 de mayo de 2011. Es cierto que este pago se efectúa en la cuenta a favor de D. Gerardo y Dª Almudena (la inicial arrendadora), fallecida durante la vigencia del contrato y en cuya posición se subrogó la actora. Ahora bien, del tal extremo no debe deducirse incumplimiento alguno por cuanto según el contrato 'la renta en el número de cuenta que por la arrendadora será comunicado' (cláusula 12, apartado A, del contrato). En consecuencia, y puesto que no consta que la actora (una vez asume la posición de arrendadora) hubiese comunicado a las arrendatarias la designación de nueva cuenta para efectuar los pagos, la obligación debe entenderse cumplida cuando se siguió efectuando en la cuenta anteriormente designada. Cuestión distinta son las reclamaciones que la actora pudiese tener frente a los titulares de la cuenta en la que se efectuaron los pagos, pero el vínculo familiar de la actora con los titulares de la cuenta en la que se hicieron esos pagos, y la falta de designación de una nueva cuenta en la que las arrendatarias pudiesen cumplir con su obligación, esta ha de considerarse cumplida.

Por lo demás, las cantidades que deben abonar las arrendatarias en concepto de renta, son las previstas en el contrato, al margen de las variaciones que las rentas puedan experimentar en el mercado. Por ello, hasta la fecha de extinción de la relación arrendaticia la obligación ha de considerarse cumplida.'

'Tercero.- La parte actora reclama también las cantidades derivadas de la ocupación de la vivienda tras la extinción de la relación arrendaticia. Para lo que considera que ha de estarse a la renta de mercado, la cual fija en 420 euros al mes.

Efectivamente, aunque se haya declarado en sentencia la extinción de la relación arrendaticia, si la parte arrendataria no reintegra la posesión en ese mismo momento habrá de abonar al arrendador una cantidad en concepto de ocupación hasta la entrega de la posesión o desalojo. Para la determinación de esta cantidad, de forma habitual y general se viene aplicando el importe idéntico que la parte arrendataria viene pagando en concepto de renta, y no existen razones para en este caso no hacerlo así, cuando además el certificado aportado para justificar la cantidad reclamada de 420 euros mensuales, no se considera suficiente para justificar las pretensiones planteadas, pues no se ha acreditado que atendido el estado real de la vivienda la renta de mercado fuese la cantidad señalada (es más, de la prueba testifical practicada se desprende que la vivienda necesitaría una reforma al menos básica para poder ofrecerse en el mercado de alquileres) por lo que la cantidad reclamada tampoco se correspondería con la real ajustada al estado de la vivienda.

En consecuencia, y por lo expuesto habrá de estarse al importe de la renta vigente en el contrato litigioso, y puesto que el pago de esta cantidad está acreditado hasta el 31 de mayo de 2011, ningún pronunciamiento condenatorio procede hacer en este sentido.'

II.-Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de Doña Fátima , realizando las siguientes alegaciones:

1º) Estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda suscrito, como arrendadora, por la usufructuaria de la vivienda (documento2 de la demanda). La usufructuaria fallece el 29 de Agosto de 2008 por lo que el contrato, en aplicación del artículo 13.2 de la LAU , se extinguió ese mismo día. Pese a ello, las demandadas, arrendatarias, continuaron en la posesión del piso, incumpliendo voluntariamente su obligación de devolver la cosa arrendada, y se hizo necesario un procedimiento judicial, con su apelación y ejecución, para desocuparlo.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia Cinco de A Coruña de 18de Noviembre de 2009 (documento 4 de la demanda) declara que ha quedado extinguido el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en A Coruña, RUA000 NUM001 , NUM000 , de fecha 27 de Mayo de 2006, celebrado entre doña Almudena como arrendadora, y las demandadas como arrendatarias, por extinción del derecho de la usufructuaria arrendadora. Esta sentencia es confirmada por la de la Audiencia Provincial de 4 de Noviembre de 2010 que inadmite el recurso de apelación interpuesto por las ahora demandadas por no haber acreditado el pago de las rentas (a la vista de la actual sentencia, parece que sí estaban pagadas) y, finalmente, coercitivamente y en ejecución de sentencia, las demandadas ponen la vivienda a disposición de mi mandante el 9 de Mayo de 2011 (documentos 5 a 10 de la demanda).

Desde el fallecimiento de la usufructuaria, 29 de Agosto de 2008, que es también la fecha de extinción del contrato, hasta el día de hoy mi representada no ha recibido ni un solo euro, ni en concepto de renta ni de indemnización por la indebida ocupación del piso.

2º) En el momento del fallecimiento de la usufructuaria (29 de agosto de 2008) el dominio se consolida en la persona de mi representada. Es en ese momento, el fallecimiento de la usufructuaria, cuando se extingue el contrato. Así lo declara la sentencia de 18 de noviembre de 2009 (documento4). Por tanto, el contrato está extinguido desde el 29 de agosto de 2008, no desde la firmeza de la sentencia que así lo declara ni desde la entrega de la posesión de la vivienda a mi representada. A partir de la extinción del contrato ya no se devengan las rentas propiamente dichas sino que surge, como establece la propia sentencia apelada, la obligación de indemnizar por la posesión. Por esta razón hemos utilizado el cauce del procedimiento ordinario ya que, de reclamarse rentas en sentido propio, el cauce sería el del juicio verbal tal y como establece el artículo 250.1.1º de la LEC .

Las rentas o indemnizaciones devengadas con posterioridad al fallecimiento de la arrendadora-usufructuaria, fecha de extinción del contrato, no forman parte de ninguna herencia, corresponden a mi representada por derecho propio que es, por tanto, la única acreedora de esas rentas o indemnizaciones. A mayor abundamiento y con perfecto conocimiento de las demandadas, mediante escritura de 11 de noviembre de 2009 (aportada en la audiencia previa de este procedimiento) mi representada renunció a la herencia de la usufructuaria. Cualquier cuestión relativa a la sucesión de la arrendadora es completamente ajena a lo que aquí nos ocupa.

3º) Con anterioridad al fallecimiento de la usufructuaria-arrendadora (29 de agosto de 2008), las demandadas habían ingresado, el 4 de junio de 2008, 600,00 euros en una cuenta bancaria abierta a nombre de la usufructuaria y de su marido, don Gerardo , el cual había fallecido antes, concretamente el 13 de febrero de 2006 (documento acompañado al señalado con el número 3 de la demanda). Evidentemente, el fallecimiento de estas dos personas, padres y abuelos de las litigantes, era perfectamente conocido por todas ellas. Estos 600,00 euros pagados en vida de la arrendadora suponen doce meses de renta (50,00 euros por mes) y se corresponderían con las rentas devengadas hasta mayo de 2009 (inclusive). En nuestra demanda no hemos reclamado estas rentas de cuyo pago tuvimos conocimiento en el pleito anterior.

Por la contestación a la demanda, no antes, tuvimos conocimiento de que, sabiendo perfectamente que la usufructuaria y su esposo habían ya fallecido (eran sus padres y abuelos, respectivamente) y una vez que se había dictado sentencia en el procedimiento ordinario ante el Juzgado Cinco para que se declarase la extinción del contrato (documento 4 de la demanda), las demandadas ingresaron, el 1 de diciembre de 2009, 600,00 euros en una cuenta abierta, al parecer porque no consta con claridad, a nombre de la ya fallecida usufructuaria y de su marido, también fallecido. Mi mandante, a diferencia de las demandadas, no tenía, ni tiene, acceso a esa cuenta y, como hemos dicho, esas cantidades devengadas con posterioridad al fallecimiento de la usufructuaria no forman parte de ninguna herencia sino que corresponden a mi mandante por derecho propio.

También conocimos, con la contestación, que posteriormente y con fecha de 4 de mayo de 2010 se realizó un nuevo ingreso, de otros 600,00 euros, en esa misma cuenta. Como hemos dicho, estos ingresos son posteriores a la sentencia que declaró extinguido el contrato. Entre el ingreso de 4 de junio de 2008, que conocíamos, y los de 1 de diciembre de 2009 y 4 de mayo de 2010, que no conocimos hasta la contestación y que nunca llegaron a nuestro poder, hay una diferencia evidente, al realizarse el primer ingreso la usufructuaria estaba viva y era, por tanto, la titular del crédito. Al efectuarse los otros dos ingresos, los titulares de la cuenta estaban fallecidos y la titular del crédito era ya mi mandante. Los tres pagos no pueden recibir el mismo trato.

En el párrafo final del hecho segundo de la contestación se dice que demandantes y demandadas participan de la sucesión hereditaria de su madre, la fallecida arrendadora. Esto no es así, las demandadas si participan en esa herencia, pero mi representada renunció a la herencia por lo que, cualquier cantidad existente en cuentas bancarias abiertas a nombre de la fallecida arrendadora-usufructuaria corresponde a las demandadas y no a mi representada. El pleito pendiente ante la Audiencia, ahora ante el TS, que se cita en este hecho nada tiene que ver con el reparto de cantidades existentes en cuentas abiertas a nombre de los difuntos padres de las litigantes, el dinero de estas cuentas está en poder de las demandadas y si este pleito, del que se habla en la contestación a la demanda, tuviese alguna influencia en el presente procedimiento, son las demandadas y no nosotros quienes deberían alegar y acreditar el porqué de esta influencia.

Reiteramos que, aunque por nuestra insistencia parezca lo contrario, las cuestiones hereditarias no tienen trascendencia a los efectos que nos ocupan porque, ya sean rentas o indemnizaciones, las cantidades devengadas con posterioridad al fallecimiento de la original arrendadora no forman parte de ninguna herencia, siendo mi representada la única acreedora de las mismas. Los pagos de 1 de diciembre de 2009 y de 4 de mayo de 2010, que esta parte conoció en el momento de contestación a la demanda, correspondían a mi mandante y ni se hicieron a favor de la titular del crédito, mi representada, ni, como expondremos, fueron hechos de buena fe y, por tanto, su efecto no puede ser la liberación del deudor.

4º) A partir del fallecimiento de la usufructuaria la única acreedora es mi representada y no una comunidad hereditaria de la que, además, mi representada no forma parte por haber renunciado a la herencia de su madre arrendadora. A mayor abundamiento, la sentencia del Juzgado Cinco (documento 4) que declaró extinguido el contrato es de 18 de noviembre de 2009, anterior a los dos pagos efectuados por las demandadas en la cuenta abierta, al parecer, a nombre de sus fallecidos padres de los que, a diferencia de mi mandante, las demandadas son sucesoras.

Por otra parte, estando extinguido el contrato, este deja de producir efectos y queda sin valor su cláusula 12 A) ya que las cantidades debidas ya no son rentas en sentido propio sino la consecuencia de la obligación legalmente establecida sobre la devolución de la finca ( art. 1561 del Código Civil ).

Pese a lo que se dice en la sentencia apelada, la cláusula 12 A) del contrato no señala ningún número de cuenta, ni ninguna entidad bancaria donde se debiera hacer el ingreso de la renta, simplemente se dice que la renta deberá pagarse en el número de cuenta que por la arrendadora será comunicado, dentro de los cinco primeros días de cada periodo. También se dice en esta cláusula que esta forma de pago podrá ser modificada en cualquier momento.

La acreedora, desde el fallecimiento de la usufructuaria, es mi representada. Las cantidades devengadas con posterioridad al fallecimiento no son renta en sentido propio, sino indemnización porque el contrato estaba extinguido. Sean rentas o indemnizaciones, corresponden a mi representada y a nadie más. Mi mandante no pudo haber designado un número de cuenta para el pago de las rentas cuando había iniciado un procedimiento en el que pedía la declaración de extinción del contrato. Si mi representada incumplió el deber de comunicar un número de cuenta en el que debía hacerse el ingreso de las rentas impropias correspondientes a los períodos posteriores al fallecimiento de la arrendadora-usufructuaria, ello no supone ni una renuncia a sus derechos ni que el ingreso hecho por las demandadas en la cuenta abierta a nombre de los fallecidos, cuenta a la que la acreedora no tiene acceso, tenga efectos liberatorios. Las demandadas pudieron pagar de mil maneras, la forma elegida adolece de una evidente mala fe, porque sabían que el dinero ingresado en esa cuenta nunca llegaría a poder de mi mandante.

Los pagos realizados mediante un ingreso en una cuenta bancaria abierta a nombre de la fallecida usufructuaria (y de su marido, padre y abuelo de las demandadas, también fallecido), conociendo perfectamente las arrendatarias tales fallecimientos, no liberan a las deudoras de su obligación de pago. En primer lugar hay una confusión de derechos, se paga en una cuenta en la que los titulares son, al parecer, los fallecidos padres de la demandada, demandada que, como ella misma manifiesta en su contestación, es heredera de los titulares sin que lo sea mi representada. Nadie puede pagarse a sí mismo.

En segundo término, el artículo 1162 del Código Civil establece que el pago deberá hacerse a la persona a cuyo favor estuviese constituida la obligación y el artículo 1157 del mismo Civil nos dice que no se entenderá pagada una deuda sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa. El ingreso de unas cantidades en una cuenta abierta a nombre de personas fallecidas que no son los acreedores, cuenta bancaria a la que mi mandante nunca tuvo acceso, no es un pago porque ni se hace a la persona a cuyo favor está constituida la obligación ni hay disponibilidad del verdadero acreedor sobre la cosa entregada.

Una vez fallecida la usufructuaria, circunstancia que conocían perfectamente las demandadas, se produce una novación en la persona del acreedor y, por ello, el pago debió hacerse a mi representada. Cierto que el 1164 del Código Civil concede efectos liberatorios al deudor que hace el pago a quien estuviese en posesión de crédito, acreedor aparente, pero la validez de este pago exige buena fe y, cuando se hace el pago, las demandadas sabían perfectamente que los titulares de la cuenta en la que se hizo el ingreso habían fallecido por lo que, difícilmente, podían ser los acreedores aparentes, las demandadas sabían que mi representada, a diferencia de las propias demandadas, había renunciado a la herencia de su madre y que había una sentencia que declaraba la extinción del contrato. Las demandadas conocían perfectamente que ese ingreso hecho clandestinamente en la cuenta, sino es por este procedimiento, jamás llegaría ni a conocimiento ni, mucho menos, a poder de mi mandante, que es la verdadera acreedora, sino que, como herederas de los titulares de la cuenta, estas cantidades volverían a poder de las demandadas, como así ha sido.

Si, como sucedió en la realidad, las demandadas conocían el fallecimiento de la arrendadora y que la nueva arrendadora era mi representada, un pago a la antigua arrendadora no les libera de la deuda.

El artículo 1258 del Código Civil exige que los contratos se cumplan de buena fe. No es buena fe pagar en una cuenta bancaria cuyos titulares eran dos personas fallecidas, de los cuales la deudora, y no la acreedora, son herederos. Todas estas circunstancias eran conocidas por las deudoras al efectuar estos ingresos.

Los fallecidos titulares de la cuenta donde se hicieron los ingresos no tenían, evidentemente, apariencia de ser titulares del crédito porque, como sabían perfectamente las deudoras, habían fallecido y solo ellas eran sus herederas. El pago no les libera.

Estos dos ingresos en la cuenta bancaria fueron 'clandestinos' y desconocidos por mi representada hasta la contestación de esta demanda.

Desde el mismo momento del fallecimiento de la usufructuaria se produce una cesión del crédito, la única acreedora es mi representada. El pago a la anterior acreedora solo es válido si las deudoras creyesen que, la anterior, era la titular del crédito y esa creencia no existía. Pero es que, además, si considerásemos, como pensamos nosotros, que el contrato estaba extinguido desde el fallecimiento de la usufructuaria ( art. 13.2 de la LAU ) la cláusula 12 del contrato también quedó sin efecto. Cláusula, que aún cuando estuviere vigente, de la que, ni por asomo, se deriva que, a falta de designación de una cuenta bancaria u otro forma de pago (el contrato también lo admite) por la arrendadora, el pago hecho en una cuenta abierta a nombre de personas fallecidas, de las cuales mi mandante no es heredera (todo ellos sabido por las deudoras), tenga efectos liberatorios ya que, para ello, se requiere buena fe que, en este caso, es equivalente a la ignorancia del fallecimiento de los titulares de la cuenta, ignorancia que no se producía al tiempo del pago. En esta cláusula 12 se dice que el número de cuenta debe ser facilitado en cada período y la comunicación realizada por la anterior arrendadora para períodos anteriores no vincula a la nueva arrendadora que, además, reclama para sí indemnizaciones por la indebida ocupación de la vivienda y no rentas en sentido propio. La cláusula 12 del contrato se refiere a las rentas por lo que, en ningún caso, un pago hecho sin buena fe en la cuenta bancaria de la anterior arrendadora fallecida puede tener efectos liberatorios, de hecho, ese dinero nunca ha llegado a mi representada y la única forma en la que podría llegar es si las demandadas así lo quisiesen ya que son las únicas personas que actualmente tiene acceso a esa cuenta por ser las herederas de sus titulares: Por tanto, en último caso, se cierra el círculo y lo planteemos como lo planteemos son las demandadas quienes deben abonar a mi representada esas cantidades.

Por ello, sorprende, porque parece darnos la razón, lo que se dice en la sentencia apelada respecto a que se mantienen las reclamaciones que la actora pudiese tener frente a los titulares de la cuenta en la que se efectuaron los pagos. Estas personas titulares están fallecidas, y sus causahabientes son las demandadas. Insistimos que, en cualquier caso, las rentas o indemnizaciones devengadas con posterioridad al fallecimiento de la arrendadora-usufructuaria no forman parte de ninguna herencia y, por tanto, no deben entrar en ninguna liquidación y reparto de herencia. Son créditos a favor de mi representada y deudas de las demandadas, no activos o pasivos de una liquidación de bienes heredados.

Una vez extinguido el contrato, las arrendatarias continuaron ocupando la vivienda. A partir de la extinción del contrato, se produce una ocupación y por tanto una obligación de indemnizar a mi representada, tal y como resulta de las múltiples sentencias que citábamos en la demanda. La indemnización es a favor de mi representada y no a favor de una comunidad hereditaria de la que mi mandante no forma parte.

Como último argumento, estaríamos ante un enriquecimiento injusto.

5º) Por todo ello entendemos que se nos deben las cantidades reclamadas en el suplico de la demanda, cuando menos, se nos debe un importe igual al de la renta desde el último pago hecho en vida de la usufructuaria hasta la efectiva entrega de la posesión de la vivienda.

Es evidente que la renta pactada en el contrato, 50,00 euros mensuales, es una cantidad ridícula y de favor. Con nuestra demanda presentamos un informe pericial elaborado por el Agente de la Propiedad Inmobiliaria don Dimas , en el que se fijaba en 420 euros la cantidad mensual que podría percibirse por el arrendamiento de la vivienda, es decir, se fijaba el daño causado a mi mandante por la indebida ocupación del piso una vez extinguido el contrato de arrendamiento. Este informe, elaborado por un profesional con cualificación más que suficiente para estos cometidos, no ha sido contradicho. Solamente unos testigos, amigos de las demandadas, afirmaron que la vivienda estaba en mal estado.

Como hemos señalado en la alegación segunda de este escrito, la fecha de extinción del contrato es la de fallecimiento de la usufructuaria. En el párrafo final del Fundamento de Derecho Segundo de la sentencia aquí apelada se dice que las rentas deben considerarse pagadas hasta la fecha de extinción del contrato, pero la fecha de extinción es la fecha de fallecimiento de la usufructuaria. Hasta el fallecimiento de la usufructuaria, extinción del contrato, la renta era la pactada y correspondía a la fallecida arrendadora, pero es que nada reclamamos por lo ocurrido antes del fallecimiento sino solo a partir de la muerte de la usufructuaria (29 de agosto de 2008), a partir de la cual se devenga una indemnización por indebida ocupación que corresponde a mi representada, y a nadie más, con base en los artículos 1101 , 1106 y 1561 del Código Civil .

La afirmación de que la indemnización por indebida ocupación de una vivienda debe ser idéntica a la renta que se venía pagando por el arrendatario antes de la extinción del contrato no tiene apoyo ni legal ni jurisprudencial, solo en los casos de acumulación del procedimiento de desahucio y reclamación de rentas (no en casos como el presente, en el que estamos ante otro procedimiento y otra cuestión de fondo) se establece esta limitación en el artículo 220.2, pero, además de encontrarnos en otro supuesto diferente a los previstos en el artículo 220.2 de la LEC , el artículo 447.2 de la misma LEC establece que los juicios de desahucio no producen efecto de cosa juzgada por lo que no hay escollo legal alguno que nos impida, por vía del procedimiento ordinario, reclamar otras indemnizaciones.

La indemnización solicitada en la demanda se basa en los artículos 1561 , 1101 y 1106 del Código Civil . Reconocemos la capacidad de los Tribunales para moderar la responsabilidad pedida, pero la contumaz ocupación de un piso merece mayor indemnización que 50 euros mensuales, que, además, reiteramos que nunca nos han sido abonados.

Nuestros argumentos establecidos en la demanda para solicitar, en concepto de indemnización, cantidades mayores a la renta pactada mantiene toda su vigencia y los damos por reproducidos y reiterados en esta segunda instancia.

6º) Las costas de la primera instancia deben imponerse a las demandadas, que nunca han hecho cumplimiento voluntario de su obligación de abandonar el piso arrendado, y que, una vez conocida la sentencia que declaraba la extinción del contrato, hicieron un ingreso en una cuenta abierta a nombre de sus fallecidos padres, sabiendo que estas rentas, en realidad, correspondían a mi representada que no era heredera de sus difuntos padres titulares de la cuenta y que, por tanto y como así ha sido hasta hoy, el dinero ingresado nunca llegaría a poder de mi mandante.

En cualquier caso, y como último argumento subsidiario, se manifiesta que no se nos deben imponer las costas de la primera instancia porque es evidente que al tiempo de interponer la demanda, desconocíamos los ingresos a los que la sentencia recurrida concede, a nuestro entender indebidamente, efectos liberatorios.

III.-En escrito de oposición al recurso de apelación, por la representación procesal de las demandadas se realizaron las siguientes alegaciones:

1º) La Sentencia recurrida incide en que la ahora apelante está reclamando por incumplimiento en el pago de unas rentas derivadas de un contrato de arrendamiento de vivienda, desde el mes de junio de 2009 hasta la puesta a su disposición, y ello en base a que previamente se siguió un procedimiento cuyo fin era recuperar la posesión de la vivienda arrendada, previa declaración de la extinción del contrato de arrendamiento celebrado entre mi representada y su difunta madre (usufructuaria de la misma).

La extinción de la relación arrendaticia se produce a medio de Sentencia de fecha 23.11.09 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de esta ciudad , y tras la firmeza de la misma, mis mandantes hicieron entrega de las llaves litigiosas el día 9 de mayo. Este procedimiento y sus sucesivas fases ponen de manifiesto que nunca ha habido por parte de mis representadas ocupación tenaz o toma a la fuerza de la vivienda litigiosa, la cual no permaneció ocupada más allá del límite temporal que fue dictando el devenir procesal de la demanda judicial interpuesta por la ahora apelante, porque hasta entonces la ocupación de la misma venía amparada por una presunción legal de legitimidad de sus moradoras.

En contra de lo que señala la recurrente y partiendo del principio de irretroactividad de las resoluciones consagrado en nuestro ordenamiento, la extinción del contrato de arrendamiento no se hizo efectiva hasta la firmeza de la sentencia que así lo declaró; hasta ese momento, mis mandantes tenían amparo legal para su ocupación en base a la existencia de un contrato de arrendamiento y el cumplimiento en el pago de la renta.

2º) Como acertadamente señala la Sentencia de instancia, esta parte ha acreditado documentalmente el pago de las rentas desde junio de 2009 hasta el 31 de mayo de 2011 (período que se reclama). Esos ingresos se hicieron efectivos en la misma cuenta en la que siempre se habían ingresado todas las rentas anteriores, circunstancia conocida por la demandante, siendo prueba de ello el hecho de que admite en su demanda y da por bueno el pago de rentas efectuado por las demandadas en esa misma cuenta hasta mayo de 2009, pero, sin embargo, reclama y no reconoce los ingresos efectuados con posterioridad.

Cumple precisar igualmente, como también recoge la Sentencia, que la demandante, una vez que asumió la posición de arrendadora, nunca comunicó a las arrendatarias la nueva cuenta en la que debían efectuar el ingreso de la renta, por lo que ' la obligación debe entenderse cumplida cuando se siguió efectuando en la cuenta anteriormente designada'.Cuestión distinta es, como ya indicamos en nuestro escrito de contestación a la demanda, que una vez abierta la sucesión hereditaria, deberá resolverse sobre la adjudicación y destino del total de rentas ingresadas en la cuenta de la que eran titulares los causantes, padres de la demandante y codemandada, al margen de los derechos hereditarios que pudieran tener.

Como se señala de adverso, la cláusula 12 A del contrato de arrendamiento dispone que, además de que la arrendadora deberá indicar el número de cuenta para el ingreso de las rentas, esta forma de pago podrá ser modificada en cualquier momento. Sin embargo, la apelante no hizo uso de esa facultad cuando asumió la posición de arrendadora, incumpliendo así su deber de comunicar un nuevo número de cuenta, como expresamente se reconoce en la Alegación Tercera del Recurso. Siendo esto así, la única forma que tenían mis representadas de seguir cumpliendo con la principal obligación asumida en virtud del contrato de arrendamiento, era ingresar el importe de la renta en el único número de cuenta del que disponían, lo cual pone de manifiesto la buena fe en su actuar.

3º) Como ya se señaló en el escrito de contestación a la demanda, y se acreditó en período probatorio, la renta pactada en su día entre la usufructuaria y las demandadas se ajustaba al contexto de mercado en la fecha en que se otorgó el contrato (año 2006), y al estado real de la vivienda que necesita importantes reparaciones. Tampoco se trataba de un contrato de favor a la luz de lo dispuesto en la cláusula 11ª, en la que además de la fianza ordinaria se impuso a las inquilinas un aval por importe adicional de 550 euros.

4º) Se insiste de adverso en solicitar una indemnización de 420 euros mensuales como 'daño causado a mi mandante por la indebida ocupación del piso una vez extinguida el contrato de arrendamiento'.Al respecto debemos precisar que:

-Mis representadas abandonaron y dejaron la vivienda a disposición de la demandante en cuanto la Sentencia que declaró la extinción del contrato de arrendamiento adquirió firmeza.

-Hasta ese momento, siguieron cumpliendo con su obligación de pagar las rentas.

-Como señala de forma unánime nuestra Jurisprudencia, el lucro cesante o ganancia dejada de obtener, debe acreditarse fehacientemente en el caso concreto, no siendo suficiente las meras expectativas de ganancia.

De adverso no se ha aportado ninguna prueba que acredite que en el supuesto hipotético de que la actora tuviera a su disposición la vivienda, la hubiera podido alquilar por el precio y tiempo al que se contrae la demanda, no habiendo acreditado siquiera que la haya alquilado con posterioridad.

-Los testigos aportados por esta parte, señalaron que se trata de una vivienda de más de 50 años, sin ascensor ni calefacción y que nunca ha sido reformada, a lo que se añade que está en una zona en franca decadencia comercial y hasta social, castigada por la crisis económica, con multitud de negocios cerrados y casi sin actividad comercial.

-El informe aportado de adverso como documento nº 11 con su demanda, no sostiene, como acertadamente entiende la Juzgadora de Instancia, la petición principal formulada en este procedimiento. Se trata de una simple nota informativa, que no informe pericial, hecha por un Administrador de Fincas, que en el juicio reconoció que para hacer la 'valoración' hubiese sido necesario ver la vivienda en el momento en el que se otorgó el contrato de arrendamiento. Por lo tanto, nos encontramos ante una valoración personal carente de cualquier estudio de mercado o elemento estadístico que la avale.

5º) De modo subsidiario, se solicita de adverso la no imposición de las costas de la primera instancia, sobre la base de un supuesto desconocimiento de hechos en el momento de interponer la demanda.

Al respecto, cabe recordar que nuestra Jurisprudencia viene declarando que el Artículo 394.1 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuanto a la condena en las costas de la primera instancia, consagra el principio del vencimiento objetivo puro, al establecer, en su primer inciso que, en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones; principio que se matiza en el inciso final, cuando dispone que 'salvo que el Tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho'.

Por consiguiente, para que no se impongan las costas de la primera instancia a la parte que ha visto rechazadas todas sus pretensiones se requiere, en primer término, que el supuesto sometido a la consideración del Tribunal presentara dudas de hecho o de derecho, dudas que han de ser, además, serias, indicándose en el párrafo segundo del apartado 1 del indicado precepto que para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la Jurisprudencia recaída en casos similares; en segundo lugar, que esas dudas las aprecie el Tribunal, no las partes, y, finalmente, que se razone o motive la decisión de no imponer las costas a la parte cuyas pretensiones hubieran sido totalmente rechazadas.

En el presente caso, resulta absolutamente incuestionable que todas las pretensiones deducidas por la parte demandada han sido íntegramente desestimadas en la Sentencia recurrida, lo que exige la aplicación del inciso inicial del apartado 1 del Artículo 394 de la LEC , sobre todo cuando -con el máximo rigor- de adverso no se ha justificado que el caso presentara dudas - menos aún serias- de hecho ni de derecho (no se cita siquiera -respecto de estas últimas- Jurisprudencia alguna que hubiera recaído en asuntos similares), y sólo se hace referencia a determinadas circunstancias (una supuesta ignorancia sobre algunos hechos) que en modo alguno pueden afectar ni incidir sobre el pronunciamiento relativo a la condena en las costas causadas en la primera instancia.

SEGUNDO I.-Son hechos que hay que tener en consideración para la resolución del presente recurso de apelación, los siguientes:

1º) Las demandadas Doña Tarsila y su hija Doña Elsa , en fecha 27 de mayo de 2006 concertaron un contrato de arrendamiento con Doña Almudena , madre de la primera y abuela de la segunda, por el plazo de 15 años y una renta anual de 600 euros.

En la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento, la arrendadora Sra. Almudena era usufructuaria de la vivienda arrendada, de la que era nuda propietaria la ahora demandante apelante Doña Fátima .

2º) El 29 de agosto de 2008 falleció la arrendadora usufructuaria Doña Almudena .

3º) Doña Fátima , después del fallecimiento de la usufructuaria, interpuso demanda contra Doña Tarsila y Doña Elsa solicitando la extinción del contrato de arrendamiento y la condena de las demandadas a que dejasen libre la vivienda.

Se siguieron los autos de juicio ordinario nº 1761/2008 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de A Coruña, en el que se dictó Sentencia con fecha 18 de noviembre de 2009 , declarando que ha quedado extinguido el contrato de arrendamiento por extinción del derecho de la usufructuaria-arrendadora, condenando a las demandadas a dejar libre la vivienda, bajo apercibimiento de lanzamiento. La referida resolución devino firme, al acordarse por Sentencia de fecha 4 de noviembre de 2010 de la Sección quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña , la inadecuación del recurso de apelación y por Auto de fecha 26 de noviembre de 2010 no hubo lugar a tener por preparado el recurso de casación, y de fecha 11 de febrero de 2011 que desestimó el recurso de reposición contra el anterior auto.

4º) Con fecha 6 de mayo de 2011 las arrendatarias pusieron la vivienda a disposición de su propietaria, mediante la entrega de llaves en el Juzgado.

5º) Con fecha 4-06-2008 se realizó un ingreso por transferencia por importe de 600 euros, y por orden de Doña Tarsila , en la cuenta del Banco Pastor a nombre de Gerardo y Almudena , en concepto de alquiler del piso RUA000 desde el 1-06-08 al 31-05-09.

Con fecha 1-12-2009 se realizó otro ingreso en la mencionada cuenta por importe de 600 euros, correspondientes al alquiler del piso RUA000 desde 1-06-09 al 31-05-10

Con fecha 4-05-2010 se realizó otro ingreso en la misma cuenta por importe de 600 euros, correspondientes al alquiler del piso litigioso desde 1-06-10 al 31-05-11

II.-La primera pretensión de la demanda, desestimada por la Juzgadora de instancia, se refiere a la petición de una indemnización de 9660 euros. Se fundamente dicha pretensión en que las demandadas continuaron ocupando la vivienda arrendada una vez extinguido el contrato, y que, tal y como resulta del informe acompañado como documento nº 11, la renta que podría percibirse sería de 420 euros mensuales; siendo la última renta pagada la de mayo de 2009, pasaron 23 meses hasta la puesta efectiva de la vivienda a disposición de la propietaria el 6 de mayo de 2011 (no computándose dicho mes), lo que multiplicado por 420 euros se corresponde con la cantidad reclamada.

Y en este extremo, tenemos que coincidir con la Juzgadora de instancia en cuanto establece que 'el certificado aportado para justificar la cantidad reclamada de 420 euros mensuales no se considera suficiente para justificar las pretensiones planteadas, pues no se ha acreditado que atendido el estado real de la vivienda la renta de mercado fuese la cantidad señalada (es más, de la prueba testifical practicada se desprende que la vivienda necesitaría una reforma al menos básica para poder ofrecerse en el mercado de alquileres) por lo que la cantidad reclamada tampoco se correspondería con la real ajustada al estado de la vivienda'.

En primer lugar, no puede atribuírsele valor probatorio alguno al documento aportado con el escrito de demanda, emitido por D. Dimas de la inmobiliaria Ardá, S.L., por cuanto aún cuando informa que podría haberse alquilado la vivienda en 420 euros mensuales, nada dice de las características de la vivienda, y, en concreto que no dispone de ascensor -dato que tenemos que considerar acreditado toda vez fue alegado por las demandadas apeladas y la demandante apelante nada dijo en contrario-.

En segundo lugar habiendo recibido la vivienda la demandante en el mes de mayo de 2011, ni en el escrito de demanda, presentado con fecha 24 de septiembre de 2012, ni en el escrito de recurso de apelación, presentado con fecha 29 de abril de 2014 se hace referencia a que dicha vivienda haya sido objeto de contrato de arrendamiento y en tal supuesto, la renta que se vino o viene abonando por la misma, con lo que podría justificarse si era o no cierto lo informado por la inmobiliaria de que podría arrendarse por 420 euros mensuales.

En todo caso, si la vivienda no ha sido arrendada después de haber transcurrido varios años desde que la tuvo a su disposición la actora, bien por propia voluntad, bien porque no ha encontrado personas que la arrendaran, ello vendría a confirmar la improcedencia de la reclamación por perjuicios de 420 euros mensuales.

III.-En cuanto a la reclamación subsidiaria de 1150 euros, como indemnización, coincidente con el importe de la renta correspondiente a las mensualidades de junio de 2009 a abril de 2011, ambos inclusive, a razón de 50 euros mensuales, consta en autos que se realizaron dos ingresos, por importe cada uno de ellos, de 600 euros, en una cuenta del Banco Pastor abierta a nombre de Gerardo y Doña Josefina , finados padres de la demandante Doña Fátima y de la demandada Doña Tarsila , ingresos que se produjeron con fechas 1-12-09 y 4-05-10, ambos posteriores al fallecimiento de ambos progenitores.

Lo que hay que determinar pues es si dichos ingresos pueden considerarse o no como pago de las rentas del período reclamado en la demanda, de junio de 2009 a abril de 2011. Y sobre este particular hemos de decir, previamente, que la falta de abono efectivo, de las cantidades ingresadas, a Doña Fátima obedecen tanto a la actuación de dicha persona, quien, después del fallecimiento de su madre no designó una nueva cuenta para el ingreso de la renta -en todo caso es lógico pues estaba solicitando la extinción del contrato de arrendamiento, al haber fallecido su madre, usufructuaria de la vivienda, y al haber adquirido la propiedad plena de la vivienda de la que, hasta aquel entonces era únicamente nuda propietaria- como a la de las demandadas, por cuanto teniendo conocimiento de que había fallecido la arrendataria -madre y abuela de ellas- y que el piso arrendado había pasado a ser propiedad exclusiva de Doña Fátima , hermana y tía de ellas, tendrían que haber solicitado a Doña Fátima que designara una cuenta de su titularidad para realizar el ingreso de las rentas y de no hacerlo, proceder a consignar judicialmente las rentas, y no limitarse a seguir realizando los ingresos en una cuenta de unas personas que habían fallecido.

Sin embargo, lo que resulta decisivo para determinar si se ha procedido o no al pago a la demandante de las cantidad reclamada de 1150 euros, es si Doña Fátima puede retirar y hacer suya dicha cantidad de la cuenta en la que se encuentran ingresadas, y la respuesta no puede ser más que negativa, puesto que el dinero ingresado en la cuenta de los finados padres de Doña Fátima y Doña Tarsila pertenece a los herederos de dichas personas -cuando menos en principio, pues Doña Tarsila puede acreditar que es suyo el dinero que ingresó para pago de rentas- y Doña Fátima ni siquiera es heredera, al haber repudiado los derechos que por vía hereditaria pudieran corresponderle en escrito de fecha 11 de noviembre de 2009.

Por los motivos expuestos procede la estimación parcial del recurso de apelación, y consiguiente estimación parcial de la demanda inicial, condenando a las demandadas a abonar a la actora la cantidad de 1150 euros.

TERCERO.-No procede hacer especial imposición de costas en ninguna de las instancias ( art. 394 y 398 LEC ).

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de Doña Fátima contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de A Coruña en el procedimiento 802/12, y estimando parcialmente la demanda inicial debemos condenar y condenamos a las demandadas Doña Tarsila y Doña Elsa a abonar a la demandante Doña Fátima la cantidad de 1150 euros, sin hacer especial imposición de costas en ninguna de las instancias.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.