Sentencia CIVIL Nº 70/2018, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 592/2017 de 09 de Febrero de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
ZARAGOZA
SENTENCIA: 00070/2018
N10250
CALLE GALO PONTE- 1
Tfno.: 976208041-976208043 Fax: 976208042
N.I.G. 50297 42 1 2017 0009577
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000592 /2017
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 21 de ZARAGOZA
Procedimiento de origen: JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000385 /2017
SENTENCIA NÚMERO SETENTA
Ilmos./a Señores/a:
Presidente:
D. Juan Ignacio Medrano Sánchez
Magistrados:
Dª María Jesús De Gracia Muñoz
D. Rafael María Carnicero Giménez de Azcárate
En la Ciudad de Zaragoza, a nueve de febrero de dos mil dieciocho.
Visto por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los/la Magistrados/
a del margen, el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en fecha 28 de septiembre
de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia número 21 de Zaragoza en autos de Juicio Verbal Desahucio
seguidos con el número 385/2017, de que dimana el presente Rollo de apelación número 592/2017, en el que
han sido partes, apelante, el demandado, D. Jose Luis , representado por la Procuradora Dª Nuria Juste Puyo
y asistida por el Letrado D. Javier Arias Herrer, y, apelada, el demandante, representado por el Procurador
D. Antonio Aznar Ubieto y asistido por la Letrada Dª Beatriz López Penella, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª
María Jesús De Gracia Muñoz.

Antecedentes

Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.


PRIMERO .- Por el Juzgado de 1ª. Instancia Número 21 de Zaragoza, se dictó sentencia de fecha 28 de septiembre de 2017 , cuya parte dispositiva dice: 'Fallo: Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don Juan Antonio Aznar Ubieto, en nombre y representación de DON Carlos , debemos DECLARAR Y DECLARAMOS ENERVADA la acción de desahucio por DON Jose Luis del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 , NUM000 , NUM001 . de Zaragoza, y debemos CONDENAR Y CONDENAMOS a la parte demandada DON Jose Luis al pago a la actora de la suma de 2.204,06 (DOS MIL DOSCIENTOS CUATRO EUROS CON SESIS CENTIMOS DE EURO), más el interés legal, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas.



SEGUNDO .- Contra dicha resolución interpuso la parte demandada, D. Jose Luis , el presente recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes se remitieron los autos a este Tribunal, dando lugar a la formación del presente rollo, señalándose para discusión y votación el día 19 de enero de 2017, en que tuvo lugar.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO .- Las partes están vinculadas por un contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1-3-1969. Se indica en la demanda que el arrendatario viene pagando mensualmente la cantidad de 52,85 euros por renta y 15 euros por gastos de la comunidad de propietarios.

La parte actora formuló demanda de desahucio por falta de pago de la cantidad total de 2.251,51 euros, que corresponde a lo siguiente según indicó en ese escrito: -diferencias por la actualización de la renta desde 2012 a 2016 (241,8 euros).

-IBI desde 2007 a 2011 (528,83 euros, ya descontados 100 euros pagados). También indicó que reclamaba los años de 2012 a 2016, pero que solo computaba hasta el recibo de 30-4-2014 (524,09 euros).

Un total de 1.052 euros.

- diferencias por los gastos de la comunidad de propietarios desde abril de 2012 a abril de 2017 (957,71 euros).

La parte actora en la vista amplió la reclamación al IBI de 2015 a 2017 por importe de 480,46 euros.

Reclamó un total de 2.731,97 euros.

La parte demandada se opuso a la demanda y consignó la cantidad reclamada en la demanda de 2.251,51 euros de forma cautelar, no por estar de acuerdo con la reclamación, sino para el caso que la sentencia fuera estimatoria.

La sentencia estima en parte la demanda, considera debida la cantidad de 2.204,06 euros y declara enervada la acción ejercitada. Ese importe es la suma de 241,8 euros por renta, más 957,71 euros por gastos de comunidad más 1.004,55 euros por IBI (suma de 480,46 euros más 524,09 euros).

SEGUNDO .- La parte apelada considera que el recurso no cumple con lo dispuesto en el art 458 p 2 LEC , que establece que se deberán exponer las alegaciones en que se base la impugnación, así como los pronunciamientos impugnados.

En el recurso, si bien se reproduce fundamentalmente la oposición a la demanda, también se manifiesta la disconformidad con la valoración de la prueba documental y testifical al considerar que no se ha justificado por el arrendador que le comunicara la repercusión de atrasos por renta y gastos de comunidad de propietarios, así como las razones por las que considera no debidas las cantidades reclamadas. Finalmente, se solicita, en el recurso un pronunciamiento más favorable, como es la desestimación de la demanda. Por tanto, se considera cumplido el art 458 p 2 LEC .

TERCERO .- Como precisa la sentencia apelada, por la fecha del contrato, es aplicable el art 114 LAU de 1964 que establece como causa de resolución del contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, no sólo la falta de pago de la renta, sino también la falta de pago de las cantidades asimiladas a ella, cuyo abono debe asumir el arrendatario por mandato legal. La LAU de 1994 en su Disposición Transitoria Segunda establece unas normas para los contratos de vivienda anteriores a mayo de 1985 y en el párrafo C, como derechos del arrendador, establece que puede exigir el IBI (apartado 10.2) y el coste de servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley (apartado 10.5).

La cuestión es que el art 114 LAU de 1964 no indica qué debe entenderse por cantidades asimiladas a la renta. Pero como señala por ej la st TS 20-7-2011 n.º 530 'el concepto de «cantidades asimiladas a la renta» debe ser integrado en atención a los criterios que se fijen en cada momento en la legislación aplicable ( SSTS de 26 de septiembre y 7 de noviembre de 2008 ). Un examen de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, exige concluir que en el concepto de «cantidades asimiladas» se incluyen el importe del coste de los servicios y suministros y de las cuotas de comunidad de propietarios'. (también st TS 11-7-2011 n º 537/2011 ).

Por tanto, en principio, el impago del IBI y de los gastos de comunidad de propietarios pueden fundamentar la acción de resolución del contrato de arrendamiento. Igualmente, el impago de la renta es causa de resolución del contrato conforme al art 114 LAU de 1964 .

CUARTO .- Atrasos por renta y por gastos de comunidad de propietarios. Considera la parte apelante que se trata de repercusiones no comunicadas por el arrendador y no aceptadas.

Ya se ha indicado que la Disposición transitoria segunda de la LAU de 1994 establece unas normas para los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 9-5-1985. Su apartado D regula el procedimiento de la actualización de la renta previo requerimiento fehaciente al arrendatario. Una vez efectuado, en cada uno de los años en que se aplique la actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la notificación acompañado de la certificación del INE expresando los índices determinantes de la cantidad notificada.

Por su parte, el art 101 LAU de 1964 establece que la facultad del arrendador para elevar la renta o los conceptos asimilados se sujeta a las reglas que indica, entre ellas, la notificación al arrendatario de la cantidad que ha de pagar y la causa de ello.

En este sentido, la st TS 28-5-2013 n.º 331/2013 establece que en la relación arrendaticia es necesario una certeza y claridad en un aspecto tan fundamental como es la renta a pagar, de modo que el arrendador ha de notificar al arrendatario los incrementos que pretende cobrar para que el arrendatario tanga la oportunidad de aceptar o no la repercusión o alegar los motivos de oposición. La st TS 22-4-2015 nº 210 indica que 'la fijación unilateral por el arrendador de las cantidades asimiladas a renta y la exigencia de su pago no comporta por sí la obligación del arrendatario de llevarlo a cabo cuando no está de acuerdo o no se le han justificado adecuadamente las razones de dicha exigencia'.

Se alegó en la demanda que por carta de junio de 2015 y de febrero de 2017 se comunicó al demandado los conceptos y cuantías adeudadas y que no fueron recogidas por el arrendatario (doc n.º 7 y 13). Consta en el documento de correos que el destinatario estaba ausente y que la carta no fue retirada.

En la contestación a la demanda se alegó que la carta contiene un error en el nombre del demandado pues el segundo apellido que consta no es el que corresponde al demandado por lo que la oficina de Correos no le entregó la carta.

Si bien del interrogatorio del actor y del doc n.º 2 de la demanda resulta que al menos en el año 2011 hubo conversaciones entre la partes, no resulta que los conceptos y cuantías reclamados en la demanda y cuyo impago fue alegado como causa de desahucio fueran comunicados a la parte demandada. La declaración testifical tampoco justifica ese hecho pues del testimonio solo resulta que esa persona redactó las cartas pero no que llegaran al destinatario y demandado, cuyo interrogatorio, además, no se solicitó. Dado que el nombre del arrendatario es erróneo en las cartas enviadas es admisible que no le fueran entregadas en la oficina de correos por cuanto para ello es necesario justificar la identidad del destinatario.

Por tanto, no se considera justificado que la pretensión de actualización y repercusión del IBI y gastos fuera puesto en conocimiento del demandado, ni ello se puede presumir por el hecho de que las cartas se remitieran por un abogado, como mantiene la parte apelada. Lo que expresa la carta de 2011 enviada ese año por un abogado es que pagarían los recibos del IBI no prescritos, pero cuando se pasaran al cobro los recibos o se remitiera copias, lo que no ha sido justificado.

En estas circunstancias no es posible atribuir al demandado una voluntad de impago de unos conceptos y cuantías que no había admitido ni había tenido posibilidad de aceptar u oponerse, por lo que no se considera fundada la acción de de resolución del contrato.

QUINTO .- Cuarto-IBI.

A-En la demanda se reclamó un total de 1.052, que se corresponde: - IBI por los años 2007 a 2011 inclusives, ascendiendo a 628,83 euros y se descontaron 100 pagados, por lo que se reclamó 528,83 euros -IBI de los años 2012 a 2016, ambos inclusive, pero que se computaba hasta el recibo de 30-4-2014 por importe de 524,09 euros.

B-En la vista se amplió la reclamación de 2015 a 2017 por importe de 480,46 euros C-La sentencia condena al pago del IBI de 2012 a 2017 por importe de 524,09 euros más 480,46 euros reclamados en la vista, es decir, un total de 1.004,55 euros.

En primer lugar, la parte apelante alega la prescripción respecto al IBI del período de 2007 a 2011 (528,83 euros). Sin embargo, la sentencia no considera que se reclame ese período, y no se condena al pago del importe de 528,83 euros, por lo que no hay gravamen que motive el recurso. Por ello es irrelevante la cuestión de si es posible o no que la alegación de prescripción se efectuara por primera vez en el acto de la vista y no en la contestación a la demanda.

En segundo lugar se alega en el recurso que respecto al IBI 2012 a 2017 no fue comunicado al arrendatario por carta antes del proceso, ni en la demanda pues esta fue interpuesta el 19-4-2017 y se reclamó hasta el recibo de 30-4-2014.

E n relación al IBI, la st TS 18-4-2013 n.º 274/2013 , con remisión a la st 27-10-2010 , establece que para su reclamación ' será preciso que se reclame fehacientemente con anterioridad a la presentación de la demanda, si lo que se pretende es la resolución del contrato, confiriéndole un término de treinta días al arrendatario para que se oponga o acepte, tras lo cual podrá instarse judicialmente, debiendo acompañarse a la reclamación copia del recibo del IBI, para que el arrendatario conozca la causa de la reclamación'.

Por tanto, como ya se ha indicado, aunque el demandado en 2011 mostrara su disposición a pagar el IBI, ello fue subordinado al envío de los recibos, por lo que la falta de notificación previa no permite apreciar una voluntad de impago que fundamente la acción ejercitada de resolución del contrato.

Ahora bien, como también señala la st TS 18-4-2013 n.º 274/2013 , aunque el impago del IBI no tenga efectos resolutorios por la falta de requerimiento fehaciente previo, el arrendatario puede ser condenado al pago si no consta causa alguna que le exonere de cumplir esa obligación. Y como en ese supuesto, hay que considerar que en el presente caso la parte demandada ya aceptó el pago de ese concepto en el año 2011 (doc n.º 2) y si no lo pagó fue unicamente por desconocer su cuantía. En la demanda se alegó el impago del IBI y se acompañó justificación de su pago por parte del arrendador de los años 2012 a abril de 2014 (doc n.º 6, 524,09 euros) y en la vista se aportó justificación del pago desde 2015 a 2017 (480,46 euros, incluyendo un recargo de 8,99 euros). Conocida ya la cuantía del IBI, no se alega ni consta razón alguna por la que pueda ser exonerado del pago de ese concepto, por lo que la acción de reclamación de cantidad ha de estimarse en este aspecto.

A diferencia de ello, como se alega en el recurso, las cantidades pretendidas por actualización de renta y gastos comunitarios no son pacíficas, la pretensión de su repercusión no fue puesta en conocimiento del arrendatario y este no ha tenido oportunidad de aceptarlo u oponerse.

En consecuencia la parte demandada ha de pagar la cantidad de 995,56 euros por IBI (1.004,55 euros menos el recargo de 8,99 euros).

SEXTO .- La estimación parcial de la demanda y del recurso conlleva a no efectuar expresa imposición de costas ( arts 394 , 398 LEC ) Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente y general aplicación,

Fallo

1-Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña Nuria Juste Puyo en nombre de don Jose Luis contra la sentencia de fecha 28 de septiembre de 2017 recaída en juicio verbal n.º 385/2017 del Juzgado de primera Instancia n.º 21 de Zaragoza y se revoca en parte dicha resolución, y como consecuencia el fallo es de la siguiente redacción: 2-Se estima en parte la demanda formulada por don Carlos contra don Jose Luis y se condena a dicha parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de 1.004,55 euros, con absolución del resto de las pretensiones contra él formuladas. Sin expresa condena en costas.

3-Sin expresa imposición de costas del recurso. Con devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y extraordinario por infracción procesal según los arts 477 y art 469 y Disposición Final Decimosexta LEC , cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo y a interponer ante esta A Provincial en el plazo de veinte días.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- Leída y publicada fue la anterior sentencia por los Ilmos./a Sres./a Magistrados/a que la firman y leída por el/la Ilmo./a Sr./a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, uniéndose certificación a los autos, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.

Jose Luis Procurador: NURIA JUSTE PUYO Abogado: JAVIER ARIAS HERRER Recurrido: Carlos Procurador: JUAN ANTONIO AZNAR UBIETO Abogado: BEATRIZ LOPEZ PENELLA