Sentencia CIVIL Nº 702/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1150/2018 de 28 de Junio de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935672169
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Recurso de apelación 1150/2018 -J
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 626/2017
Parte recurrente/Solicitante: MAJO GRAU INMOBILIARIA, SLU
Procurador/a: Carlos Vicente Martín
Abogado/a: Jose Ramon Gil Cantons
Parte recurrida: GRUPO ESCADA ESPAÑA, SAU
Procurador/a: Jorge Belsa Colina
Abogado/a: FRANCISCO JAVIER CAJAL ALONSO
SENTENCIA Nº 702/2019
Magistrados/a:
Vicente Conca Perez
Jordi Lluís Forgas Folch
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 28 de junio de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 13 de noviembre de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 626/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador Carlos Vicente Martín, en nombre y representación de MAJO GRAU INMOBILIARIA, SLU contra Sentencia - 05/09/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/ a Jorge Belsa Colina, en nombre y representación de GRUPO ESCADA ESPAÑA, SAU.

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'ESTIMO SUSTANCIALMENTE la demanda de juicio ordinario presentada por el procurador Jorge Enrique Belsa Colina en representación de GRUPO ESCADA ESPAÑA SAU contra la mercantil MAJO GRAU INMOBILIARIA SLU y condeno a la demandada a abonar a la actora la cuantía de SEIS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SEIS EUROS CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS (6.986,71 €), más el interés legal de esta cifra desde el 1 de febrero de 2010, y las costas del procedimiento.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 27/06/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión de la juez y recurso .

GRUPO ESCADA ESPAÑA, S.A.U. presenta demanda de juicio ordinario en reclamación de fianza de arrendamiento urbano para uso distinto del de vivienda, contra MAJÓ GRAU IMOBILIARIA, S.L.U. en la que expone: 1.- En fecha 1 de junio de 2005 MAJÓ GRAU, S.L. arrendó a GRUPO ESCADA ESPAÑA, S.A.U., para uso distinto del de vivienda, el inmueble sito en Barcelona, calle Beethoven, nº 13, ático 1ª, pactándose una duración del mismo de un año, hasta al 31 de mayo de 2006, con posibilidad de prórrogas anuales salvo preaviso de tres meses por cualquiera de las partes, y una renta de 3.600 euros mensuales.

GRUPO ESCADA ESPAÑA, S.A.U. abonó a la demandada en concepto de fianza arrendaticia, la cantidad de 7.200 euros.

Posteriormente, MAJÓ GRAU, S.L. cedió todos sus derechos derivados del contrato de arrendamiento a su sociedad filial MAJÓ GRAU INMOBILIARIA, S.L.U.

2.- Por acuerdo novatorio firmado por las partes el día 20 de mayo de 2009, se acordó que la renta que abonaba la arrendataria en ese momento, que ascendía a 4.396,44 euros mensuales, se reduciría a la suma de 3.000 euros mensuales desde el mes de junio de 2009 hasta el mes de mayo de 2011, ambos inclusive, acordándose asimismo que, en caso de pretender la arrendataria la resolución anticipada del contrato antes del 31 de mayo de 2011, la renta a satisfacer en los tres meses anteriores a esa finalización anticipada sería la que la arrendataria venía abonando en el momento de la firma del acuerdo.

3.- La arrendataria comunicó a la arrendadora, mediante escrito de 16 de septiembre de 2009 y entregado ese mismo día, su voluntad de resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento el día 31 de diciembre de 2009, dando por terminada su vigencia en esa fecha.

4.- El día 17 de diciembre de 2009, la arrendataria realizó la mudanza del local arrendado, disponiendo desde ese momento la arrendadora de las llaves del inmueble, que le fueron entregadas por DOÑA Brigida , trabajadora entonces de la arrendataria con el cargo de Directora de RETAIL y, a su vez, esposa del administrador y accionista mayoritario de la arrendadora, DON Jesús Ángel .

Teniendo así la posesión del inmueble, la arrendadora tuvo libre acceso al mismo desde ese momento, como así hizo DOÑA Ariadna , hija de DON Jesús Ángel y accionista y administradora de la arrendadora, que procedió realizar fotografías del inmueble y a mostrarlo desde ese momento a potenciales interesados en el alquiler del mismo.

5.- Entre las partes se cruzaron varios correos electrónicos los días 4, 7, 11, 13 y 14 de enero de 2010.

6.- El día 14 de enero de 2010, ambas partes procedieron a visitar el local, suscribiendo ambas el documento denominado 'Acta de reconocimiento del estado del local', que se aporta como documento nº 11 de la demanda.

7.- El día 19 de enero de 2010 se procedió por la arrendataria a retirar los enseres que quedaban en el local, 8.- El día 10 de febrero de 2010 y por correo electrónico remitido por DON Alfonso , la arrendadora envió la que, a su entender, era la liquidación del local arrendado, solicitando asimismo la entrega de la copia del contrato de arrendamiento en poder de la arrendataria a fin de solicitar la devolución de la fianza de l# Institut Català del Sól.

En la referida liquidación, de la fianza, que ascendía a 7.200 euros, se descontaba una factura de fecha 10 de febrero de 2010, por importe de 6.377,95 euros, por los siguientes conceptos: Renda lloguer: Gener 4.021,68 Renda lloguer: Febrer 9 dies 1.292,68 Refacturació de les factures d'Aigües de Barcelona i MUSA, per donar d'alta l'aigua (segon annex) :183,87 Total factura: 5.498,23 I.V.A. 16%.: 879,72 euros.

TOTAL A LIQUIDAR: 6.377,95 euros.

El contrato de arrendamiento finalizó su vigencia el 31 de diciembre de 2009, habiendo la arrendataria entregado a la arrendadora las llaves del inmueble y, con ellas, la posesión del mismo, con anterioridad a dicha fecha.

Y solicita se dicte en su día sentencia por la que se condene a la demandada al pago de la suma de 7.016,13 euros a que asciende la referida fianza tras su correspondiente liquidación y descuento de la misma de la suma abonada por la demandada para restituir el contador de agua retirado por error por la demandante, más los intereses legales de dicha suma, previstos y calculados conforme a lo dispuesto legalmente y con expresa condena en costas a la demandada.

La demandada se opone a la demanda presentada.

En la audiencia previa se fijaron como hechos controvertidos: 1) Fecha en la que la arrendataria demandante entregó la posesión del inmueble a la arrendadora demandada, a los efectos de determinar si es procedente o no descontar de la fianza el importe de la mensualidad de enero de 2010 y los primeros 9 días de febrero.

2) Analizar si, en el supuesto de tener el demandado que abonar alguna cuantía en concepto de fianza, tiene que abonar los intereses del artículo 36 de la LAU .

La sentencia de primera instancia estima sustancialmente la demanda presentada por GRUPO ESCADA ESPAÑA SAU contra la mercantil MAJÓ GRAU INMOBILIARIA SLU y condena a la demandada a abonar a la actora la cuantía de 6.986,71 euros, más el interés legal de esta cifra desde el 1 de febrero de 2010, y las costas del procedimiento.

La juzgadora de primera instancia razona que, de la prueba practicada en autos, especialmente del contenido del contrato (documento 1 de la demanda) y de los correos remitidos entre las partes (documentos 6 a 10) así como especialmente del acta de reconocimiento del local (documento 11 de la demanda), así como de las normas de interpretación de los contratos ( artículos 1281 y siguientes del Código Civil ) se infiere que las partes no quisieron sustraerse a la regla general de entrega de la posesión establecida en el artículo 438 del Código Civil y que la entrega se produjo con la puesta a disposición del local por parte de la arrendataria a la arrendadora, es decir, con la entrega de llaves, con independencia de que no hubiese un acto concreto de recepción de las llaves y que cuando se entregó el local hubiese algunos enseres dentro y no estuviese el contador de agua instalado.

Considera acreditado que la arrendadora tuvo la disposición del inmueble el día 1 de enero de 2010, puesto que con anterioridad a esta fecha estuvo visitando el inmueble, tenía las llaves de DOÑA Brigida y otras llaves se las entregaron el primer día hábil después de las vacaciones de Navidad. Por todo ello, al tener la posesión en enero, no puede reclamar a la arrendataria las rentas de enero ni los 9 días de febrero de 2010.

En cuanto a la suma a devolver, razona que ambas partes están de acuerdo en que de la fianza se tiene que descontar la cuantía de 183,87 euros más IVA, 29,42 euros, por lo que la cuantía a devolver por la demandada en concepto de fianza es de 6.986,71 euros (7.200 euros menos 213,29 euros, más los intereses legales desde el día 1 de febrero de 2010, de conformidad con el artículo 36.4 de la LAU .

Frente a dicha resolución, la representación procesal de MAJÓ GRAU INMOBILIARIA SLU interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: 1) Sólo puede entenderse entregado el local de manera efectiva cuando el mismo se devuelve en el mismo estado en el que fue entregado a la arrendataria.

2) Error en la valoración de la prueba: no se ha podido determinar la fecha exacta en la que se devolvió el local y mucho menos a quién y en qué calidad.

3) Error en la valoración de la prueba: accesos consensuados al local que no implicaron restitución de la posesión.

4) Baja del contador de agua.

5) Intereses. De modo subsidiario, el devengo de intereses es únicamente imputable a la parte actora que no interpuso demanda hasta siete años después.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante

SEGUNDO.- Resumen de antecedentes.

Son antecedentes relevantes para la decisión del recurso los siguientes: 1.- En fecha 1 de junio de 2005 MAJÓ GRAU, S.L. arrendó a GRUPO ESCADA ESPAÑA, S.A.U., para uso distinto del de vivienda, el inmueble sito en BARCELONA, CALLE000 , nº NUM000 , NUM001 NUM002 , pactándose una duración del mismo de un año, hasta al 31 de mayo de 2006, con posibilidad de prórrogas anuales salvo preaviso de tres meses por cualquiera de las partes, y una renta de 3.600 euros mensuales.

GRUPO ESCADA ESPAÑA, S.A.U. abonó a la demandada en concepto de fianza arrendaticia, la cantidad de 7.200 euros.

Posteriormente, MAJÓ GRAU, S.L. cedió todos sus derechos derivados del contrato de arrendamiento a su sociedad filial MAJÓ GRAU INMOBILIARIA, S.L.U.

2.- El día 16 de septiembre de 2009, GRUPO ESCADA ESPAÑA, S.A.U., comunicó a MAJÓ GRAU INMOBILIARIA, S.L.U. su voluntad de resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento el día 31 de diciembre de 2009, documento 5 de la demanda.

3.- El día 14 de enero de 2010, ambas partes procedieron a visitar el local, y suscribieron el documento denominado 'ACTA DE RECONOCIMIENTO DEL ESTADO DEL LOCAL', acompañada como documento 11 de la demanda, en el que expusieron: 'I.- Que el pasado día 1 de junio de 2005 las partes otorgaron un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda cuyo objeto era el piso sito en Barcelona, CALLE000 , nº NUM000 , NUM001 NUM002 , ostentando MAJÓ GRAU la condición de arrendadora y ESCADA la de arrendataria.

II.- Que, de acuerdo con lo estipulado en dicho contrato, por parte de ESCADA se comunicó en tiempo y forma a MAJÓ GRAU su voluntad de resolver anticipadamente el contrato con efectos el 31 de diciembre de 2009.

III.- Que como consecuencia, la vigencia del referido contrato finalizó el pasado 31 de diciembre de 2009, siéndole entregada a la arrendadora la posesión del local, libre, vacuo, expedito y a su entera disposición, a excepción de dos sofás u (sic) una butaca pendientes de ser retiradas por ESCADA.

IV.- Que con anterioridad a este acto, se ha (sic) entregó por parte de ESCADA a MAJÓ GRAU la totalidad de los juegos de llaves existentes y copia de los últimos recibos de suministros satisfechos por el arrendatario, declarando expresamente MAJÓ GRAU haberlos recibido.

V.- Que en el día de hoy, las Partes proceden a visitar el local a fin de comprobar su estado, para lo cual, levantan este acta que es debidamente suscrita por ambas partes.

VI.- Que como consecuencia de dicho reconocimiento, hacen constar lo siguiente: 1) LOS SOFAS Y LA BUTACA REFERIDOS EN LA EXPOSICIÓN III DEBEN RETIRARSE POR TODO EL DÍA 19 DE ENERO DE 2010.

2) TAMBIÉN HAN DE RETIRARSE UNA MESA, DOS SILLONES EN LA TERRAZA Y UNOS METACRILATOS.

3) SE HA RETIRADO POR ERROR EL CONTADOR DEL AGUA POR LO QUE EL COSTE DE LA NUEVA ALTA Y COLOCACIÓN DEL CONTADOR SERÁ A CARGO DE ESCADA.

4) EN EL PASILLO HAY UNA LAMA DEL PARKET QUE SUFRIÓ UNA PEQUEÑA ROTURA EN LA MUDANZA. LA REPARACIÓN DE LA MISMA SERÁ A CARGO DE ESCADA.

5) LA LECTURA DEL CONTADOR DE LUZ A FECHA DE HOY ES DE 064419 Kw.

6) EN EL DISTRIBUIDOR TRAS EL HALL, HAY UN TROZO DE ZÓCALO QUE HA DE REPONERSE A CARGO DE ESCADA.

7) EN EL DESPACHO ACRISTALADO DE LA ZONA DE PASO HA DE RETIRARSE UN LOGO DE ESCADA.

8) HAN DE RETIRARSE UNAS MADERAS Y DOS HIERROS DEL DESPACHO INTERIOR.' 4.- El día 19 de enero de 2010, GRUPO ESCADA ESPAÑA, S.A.U. procedió a retirar los enseres que quedaban en el local, firmando ambas partes, arrendadora y arrendataria, el documento nº 12 de la demanda en el que se indicaba que quedaba pendiente por parte de la arrendataria: 'a) La colocación del contador del agua retirado por error por parte de ESCADA, asumiendo tanto la responsabilidad como el coste de la colocación y de la puesta en marcha, dejándolo tal y como se les entrego (sic) al inicio del contrato de arrendamiento.

b) El arreglo tanto de la lama de parqué estropeada en el pasillo, como la reposición del zócalo inexistente en el distribuidor tras el hall, ambos por parte de ESCADA.'

TERCERO.- Fecha de restitución de la posesión del inmueble objeto del arrendamiento.

La cuestión controvertida en el recurso se concreta en la fecha de la entrega de la posesión del inmueble por la arrendataria a la arrendadora.

GRUPO ESCADA ESPAÑA, S.A.U. manifiesta que el día 17 de diciembre de 2009 entregó las llaves a DOÑA Matilde , trabajadora entonces de la arrendataria con el cargo de Directora de RETAIL y, a su vez, esposa del administrador y accionista mayoritario de la arrendadora, DON Jesús Ángel , y que a partir de ese momento estaba entregada la posesión.

La demandada no niega que 17 de diciembre de 2009 se entregaran las llaves a DOÑA Matilde , pero entiende que esta entrega es ineficaz. Sostiene que la entrega del local libre y expedito tuvo lugar el día 9 de febrero de 2010 después de haber asumido una serie de obligaciones por parte de la arrendataria. Por ello, considera que la posesión no se le restituyó hasta que no se le dio el inmueble en las mismas condiciones pactadas contractualmente (con el suministro de agua y con la reparación del parqué realizada).

La juez de primera instancia considera acreditado que la arrendadora tuvo la disposición del inmueble el día 1 de enero de 2010, puesto que con anterioridad a esta fecha estuvo visitando el inmueble, tenía las llaves de DOÑA Matilde y otras llaves que se entregaron el primer día hábil después de las vacaciones de Navidad. Por ello, entiende que la arrendadora, al tener la posesión el día 1 de enero, no puede reclamar a la arrendataria las rentas de enero ni los 9 días de febrero.

Es cierto que una cosa es la efectiva desocupación de una finca por sus ocupantes y, la otra la entrega de la posesión de ésta a su legítimo propietario o titular de los derechos de explotación de la misma, y que no tienen por qué coincidir uno y otro acto jurídico.

Ahora bien, en el presente caso, son decisivos los documentos 11 y 12 acompañados con la demanda, suscritos y firmados por representantes de ambas partes litigantes.

El día 14 de enero de 2010, documento 11 de la demanda ambas partes visitan el local y suscriben el documento denominado 'ACTA DE RECONOCIMIENTO DEL ESTADO DEL LOCAL', en el que hacen constar literalmente: '...III.- Que como consecuencia, la vigencia del referido contrato finalizó el pasado 31 de diciembre de 2009, siéndole entregada a la arrendadora la posesión del local, libre, vacuo, expedito y a su entera disposición, a excepción de dos sofás u (sic) una butaca pendientes de ser retiradas por ESCADA.

IV.- Que con anterioridad a este acto, se ha (sic) entregó por parte de ESCADA a MAJO GRAU la totalidad de los juegos de llaves existentes y copia de los últimos recibos de suministros satisfechos por el arrendatario, declarando expresamente MAJO GRAU haberlos recibido'.

Con dicho documento se deja constancia, a fecha 31 de diciembre de 2009, de la entrega de la posesión y de la entrega de la totalidad de los juegos de llaves existentes.

Se especifica con detalle que quedan dos sofás y una butaca, pendientes de ser retirados por ESCADA así como una mesa, dos sillones en la terraza y unos metacrilatos, unas maderas y dos hierros del despacho interior.

Asimismo, se hacen constar una serie de desperfectos, consistentes en una lama del parqué, un trozo de zócalo, reparaciones que serán a cargo de GRUPO ESCADA ESPAÑA, S.A.U., así como que debe retirarse el logo de ESCADA y que, por error, ESCADA ha retirado el contador de agua, por lo que el coste de la nueva alta y colocación del contador será a cargo de ESCADA.

El día 19 de enero de 2010, ambas partes suscriben un segundo documento (documento nº 12 de la demanda) en el que se hace constar que GRUPO ESCADA ESPAÑA, S.A.U. ha procedido a retirar los enseres que quedaban en el local, quedando pendiente por parte de la arrendataria la colocación del contador del agua retirado, asumiendo ESCADA, tanto la responsabilidad como el coste de la colocación y de la puesta en marcha del contador, el arreglo de la lama de parqué estropeada en el pasillo, y la reposición del zócalo inexistente en el distribuidor tras el hall.

Dice el artículo 1.281 del Código Civil que 'si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas'.

Los términos de ambos documentos son claros y en los mismos se expresa, sin género de dudas, que la entrega a la arrendadora de la posesión del local, a su entera disposición, tuvo lugar el día 31 de diciembre de 2009, sin perjuicio de la reparación de los desperfectos que la arrendataria se compromete a realizar a su costa, y que, en caso de incumplimiento, podrían dar lugar a deducir su coste de la fianza.

En definitiva, se hizo efectiva devolución de la posesión del local arrendado en la fecha indicada, sin perjuicio de levantar acta del estado del inmueble al tiempo de su restitución y de hacer constar el compromiso de la arrendataria de reparar los desperfectos y dar de alta de nuevo el contrato de suministro de agua.

En consecuencia, habiendo realizado GRUPO ESCADA ESPAÑA, S.A.U. las reparaciones a las que se comprometió, no puede considerarse que no se restituyó la posesión hasta la completa reparación de los desperfectos y hasta que se volvió a dar de alta el suministro de agua.



CUARTO.- Cuantía a devolver de la fianza e intereses .

Ambas partes están de acuerdo en que de la fianza se debe deducir la cuantía de 183,87 euros, más IVA (213,29 euros) en concepto de coste de dar de alta de nuevo el suministro del agua e instalar el nuevo contador.

Por ello, la cuantía a devolver por la demandada en concepto de fianza es la de 6.986,71 euros fijada en la sentencia de primera instancia (7.200 euros entregados menos 213,29 euros.

A esta cantidad hay que añadir los intereses fijados en el artículo 36.4 de la LAU .

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.



QUINTO.- Costas.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación. DOÑA Brigida ,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de MAJO GRAU INMOBILIARIA, S.L.U. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 20 de BARCELONA, en los autos de Procedimiento Ordinario número 626/2017, de fecha 5 de septiembre de 2018, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.