Sentencia CIVIL Nº 706/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 820/2019 de 13 de Octubre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0801942120198017882

Recurso de apelación 820/2019 -5

Materia: Juicio verbal:extinción plazo arrendamiento

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 29 de Barcelona

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 86/2019

Parte recurrente/Solicitante: Constanza

Procurador/a: Marta Boada Mateos

Abogado/a: Ana Maria Sabas Gracia

Parte recurrida: Cristina, Pedro Enrique

Procurador/a: Ricard Simo Pascual

Abogado/a: Gabriel Fuentes Nuñez

SENTENCIA Nº 706/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell

Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 13 de octubre de 2020

Ponente: Fernando Utrillas Carbonell

Antecedentes

Primero. En fecha 3 de septiembre de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 86/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 29 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Marta Boada Mateos, en nombre y representación de Constanza contra Sentencia - 06/05/2019 y en el que consta como parte apelada el Procurador Ricard Simo Pascual, en nombre y representación de Cristina y Pedro Enrique.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Estimo la demanda interpuesta y, en consecuencia:

1. Se declara resuelto el contrato de alquiler del inmueble de autos, por expiración del plazo, sobre el inmueble situado en c/ DIRECCION000, NUM000, de Barcelona; debiendo la demandada dejar la vivienda libre y a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento, si no la desaloja.

2. Para el caso de que la demandada no continúe abonando la renta (acredita que lo hace incluido mayo 2019), a partir de junio 2019, la condeno al pago de la renta de 619,50 eu/m hasta la entrega de la posesión.

3. Impongo las costas a la parte demandada

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 07/10/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Fernando Utrillas Carbonell .

Fundamentos

PRIMERO.- Apela la demandada arrendataria Sra. Constanza el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que declaró extinguido, por expiración del plazo de duración pactado, el contrato de arrendamiento, de 1 de enero de 2016, de la vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000, de Barcelona, por el transcurso del plazo de duración máxima legal del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, solicitando la demandada apelante la desestimación de la demanda.

Centrado así el motivo de la apelación, es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1930, 21 de octubre de 1959, o 20 de septiembre de 1996; RJA 640/1930-31, 3597/1959, y 6727/1996), que es consustancial al contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado, según resulta de los artículos 1543, 1554.3º, y 1569.1ª del Código Civil, de modo que la determinación del plazo es esencial en este negocio jurídico, por lo que, incluso si las partes dejan de señalar el plazo, es el artículo 9.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el que dispone que se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, hasta el máximo de duración mínima legal.

En el mismo sentido, el Código Civil, en el artículo 1581, establece las normas de carácter subsidiario para la determinación de la duración del contrato de arrendamiento, entendiéndose hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario; aunque, es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1918), que la disposición del artículo 1581 del Código Civil es puramente supletoria, para el caso de no haberse fijado plazo al arrendamiento.

En este caso, en el que se pactó un plazo de duración de tres años, el contrato de arrendamiento, de 1 de enero de 2016 (doc 4 de la demanda), se extinguió el 1 de enero de 2019, por el transcurso del plazo de duración mínima legal de tres años previsto en el artículo 9 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, sin que llegara a prorrogarse por otro año, de acuerdo con el artículo 10 de la Ley 29/1994, también en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, por cuanto la demandante remitió un burofax a la demandada, de fecha 21 de septiembre de 2018 (doc 8 de la demanda), comunicándole la extinción del arrendamiento al término del plazo de duración mínima legal de tres años, el 31 de diciembre de 2018, antes de la presentación de la demanda, el 21 de enero de 2019.

Opuesta por el demandado la novación del contrato de arrendamiento por la existencia de un pretendido acuerdo de prórroga, sin embargo, en relación con la novación, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2000 y 10 de junio de 2003; RJA 9587/2000, y 4595/2003) que la novación no puede presumirse, exigiéndose una declaración expresa.

Igualmente es doctrina comúnmente aceptada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993), que para la existencia real de los convenios en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil, que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil, no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que, además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil.

Aunque, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de Febrero de 1987, 30 de Septiembre de 1988, 23 de Noviembre de 1989, y 12 de Marzo de 1994) que, de acuerdo con las normas de los artículos 1278 y 1279 del Código Civil, las del artículo 1280 no comportan la exigencia de formalidades 'ad solemnitatem', sino tan sólo 'ad probationem', de suerte que es posible pronunciar la existencia del contrato, si reúne los requisitos del artículo 1261 del Código Civil, sin que imperiosamente tenga que basarse en una constatación escrita, pudiendo declararse su existencia por la apreciación de los instrumentos de prueba aportados a las actuaciones, con las matizaciones en orden a la valoración de la prueba, impuestas, en relación con la testifical por el antiguo artículo 1248 del Código Civil, y en la actualidad por el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos, conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, y las circunstancias que en ellos concurran.

En este caso, correspondiendo a la parte demandada la prueba del hecho positivo a su cargo de la existencia del pretendido acuerdo verbal para la prórroga del contrato de arrendamiento, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no puede estimarse, en el presente caso, que haya probado la parte demandada la existencia del pretendido acuerdo, por no haberse practicado ninguna prueba relevante en relación con este extremo.

Por el contrario, resulta de la prueba documental, la testifical, y la ausencia de prueba en contrario, que el borrador, en el que estaba prevista la extinción del contrato de arrendamiento a 31 de diciembre de 2018, aunque concediendo un plazo de seis meses a la arrendataria para el desalojo, con la finalidad de que buscara otra vivienda, no llegó a formalizarse, no apareciendo suscrito por la parte demandante (doc 7 de la demanda).

Opuesto igualmente por la demandada al pago de las mensualidades de renta desde enero de 2019, es doctrina comúnmente admitida, que para la aplicación de la doctrina de los actos propios, que tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, y que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2000;RJA 9244/2000, que cita las Sentencias del Tribunal Constitucional 73 y 198/1988, y el Auto del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993;RTC 77/1993), se requiere que la conducta previa, contra la que no se puede ir posteriormente, tenga ciertos caracteres, y así la jurisprudencia había ya recogido la necesidad de la relevancia jurídica de la conducta, afirmando que los actos deben ser reveladores de alguna manera del designio de decidir la situación jurídica de su autor, y en cuanto a la significación jurídica del acto anterior es menester que ésta pueda ser valorada objetivamente como índice de una actitud adoptada respecto a la situación jurídica en la cual ha sido realizada.

En esta línea, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990, 5 de Marzo de 1991, 4 de Junio de 1992, 12 de Abril de 1993, y 30 de Mayo de 1995) que únicamente son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados, de modo que los actos propios para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995, 30 de septiembre de 1996, y 20 de junio de 2002; RJA 291/1995, 6821/1996, y 5230/2002).

En este caso, únicamente resulta de lo actuado que la arrendataria ha seguido pagando la renta de las mensualidades de enero de 2019, y sucesivas, mientras ha continuado ocupando la vivienda litigiosa, siendo así que es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la resolución del contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este sentido, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que ni siquiera baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil.

Por lo tanto, en este caso, no habiendo desocupado la demandada la vivienda litigiosa permanece la obligación, a su cargo, de seguir pagando la renta y cantidades asimiladas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, sin que ello suponga una novación del contrato de arrendamiento.

En consecuencia, procede la confirmación del pronunciamiento de la sentencia de primera instancia en relación con la pretensión de desahucio por expiración del plazo, con la consiguiente desestimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

SEGUNDO.- Apela, además, la parte demandada arrendataria Sra. Constanza el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que le condena al pago a la parte demandante arrendadora de las rentas, por importe de 619Ž50 €/mes, a partir de junio de 2019, y hasta la entrega de la posesión, 'Para el caso de que la demandada no continúe abonando la renta (acredita que lo hace incluido mayo 2019)', alegando la demandada apelante encontrarse al corriente en el pago de la renta.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que el artículo 437.4.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas 'vencidas y no pagadas', cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame; y el artículo 220.2 del mismo texto legal, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, admite en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, que la sentencia, el auto o el decreto incluyan la condena a satisfacer 'también' las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

Es decir que los artículos 437.4.3ª, y 220.2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo que permiten es la reclamación, en el juicio verbal de desahucio por expiración del plazo, de las rentas vencidas y no pagadas; y que a esa reclamación se acumule, también, la reclamación de las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.

Lo que no permiten ninguno de ambos artículos, o cualquier otra norma, es que, encontrándose el arrendatario al corriente en el pago de la renta en el momento de la presentación de la demanda, se reclamen en la demanda, a prevención, la rentas que el arrendatario pudiera impagar en el curso de procedimiento, haciendo su liquidación por la última renta pagada, o quedando su determinación para ejecución de sentencia.

Por el contrario, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los efectos de la litispendencia se producen desde la interposición de la demanda, de modo que las alteraciones que, una vez iniciado el proceso, se produzcan en cuanto al objeto no pueden ser tenidas en cuenta en la sentencia, excepto si la innovación privare definitivamente de interés legítimo las pretensiones que se hubieran deducido en la demanda o en la reconvención, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o por cualquier otra causa.

En este caso, la pretensión de condena al pago de la cantidad de 619Ž50 €/mes, por canon arrendaticio, o subsidiariamente por daños y perjuicios, hasta la entrega efectiva de la posesión de la vivienda, no se funda en el impago de rentas, resultando de las alegaciones conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario que, en el momento de la presentación de la demanda, el 21 de enero de 2019, la demandada se encontraba al corriente en el pago de las rentas, resultando asimismo de lo actuado que la demandada arrendataria ha seguido pagando o consignando puntualmente las rentas devengadas en el curso del proceso.

En este sentido, según la reciente Sentencia de 5 de mayo de 2020, de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona (ROJ SAPB 2736/2020), es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta (bien sea propiamente como renta bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato) se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca. Por tanto, es innegable la obligación del arrendatario de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada.

Ahora bien, no cabe la condena a cumplir obligaciones que no han sido previamente incumplidas. La LEC permite 'cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo', como el que nos ocupa, ' la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas' ( art. 437.4.3ª LEC). Por otra parte, el art. 220.2 LEC permite 'en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo' (luego es necesario, conforme a lo dispuesto en el art. 437.4.3 transcrito, que se reclamen rentas vencidas y no pagadas) , a instancia del actor en la demanda, ' la condena a satisfacer también ( esto es, además de las vencidas y no pagadas ) las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca (rentas futuras), tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada ( ha de haber, pues, reclamación de rentas anteriores ) al presentar la demanda'.

Por lo que, el artículo 220.2 permite al arrendador la reclamación de rentas futuras en los juicios de desahucio arrendaticio en aquellos casos en que se haya acumulado a éste la acción de reclamación de rentas, conforme al art. 437.4.3, para lo cual es preciso que se reclamen 'también' rentas 'vencidas y no pagadas'. Es decir, el art. 220.2 LEC permite condenas de futuro (reclamación de obligaciones no vencidas) estableciendo legalmente los parámetros para su determinación en ejecución de sentencia (en consonancia con el art. 219 LEC) en aquellos supuestos en que, habiendo incumplido el arrendatario su obligación de pago de la renta y reclamándose el pago de éstas, el arrendador ejercite una acción de desahucio, que, de ser estimada comportará el reintegro de la posesión, quedando legalmente determinados los parámetros para su cuantificación: fecha de presentación de la demanda -dies a quo-, fecha de recuperación de la posesión (entrega de llaves o lanzamiento) -dies ad quem- y cuantía de la renta -el importe de la última reclamada, última impagada antes de la demanda- .

En definitiva, la ratio legis del precepto examinado reside en evitar al arrendador acudir, una vez resuelto el contrato y recuperada la posesión, a un nuevo pleito para reclamar al arrendatario incumplidor las rentas devengadas durante el curso del procedimiento y hasta la ejecución de la sentencia, pero no facilitarle un título para proceder directamente por vía ejecutiva por un eventual incumplimiento del pago de la renta por parte del arrendatario.

En consecuencia, en este caso, encontrándose la demandada arrendataria al corriente en el pago de las rentas en el momento de la presentación de la demanda, procede la estimación del motivo de la apelación de la parte demandada, y la revocación del pronunciamiento del apartado 2 del fallo de la sentencia de primera instancia en relación con la pretensión de reclamación de cantidad por pago de canon arrendaticio o subsidiariamente por daños y perjuicios, acordando en su lugar la absolución de la demandada en relación con esta pretensión, con la consiguiente estimación parcial de la demanda, y la estimación parcial del recurso de apelación de la parte demandada.

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución parcialmente estimatoria de la demanda, no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas de la primera instancia.

CUARTO.- De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto las costas de la segunda instancia.

Fallo

Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación de la parte demandada Dña. Constanza, se REVOCA PARCIALMENTE la Sentencia de 6 de mayo de 2019, dictada en los autos nº 86/19 del Juzgado de Primera Instancia nº 29 de Barcelona, acordando en su lugar la ESTIMACIÓN PARCIAL de la demanda, y la absolución de la demandada de la acción acumulada de reclamación por pago de canon arrendaticio o subsidiariamente por daños y perjuicios, manteniendo el pronunciamiento relativo al desahucio por expiración del plazo, sin expresa imposición de las costas ninguna de ambas instancias.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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