Sentencia Civil Nº 709/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 387/2003 de 17 de Diciembre de 2004

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:709/2004
Número de Recurso:387/2003
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00709/2004

Fecha: 17 de Diciembre 2004

Rollo: RECURSO DE APELACION Nº 387/2003

Ponente: ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

Apelante: TECNIBER, PROYECTOS INDUSTRIALES, S.L.

PROCURADOR: D. EMILIO GARCÍA GUILLÉN

Apelado: DIRECCION000 DE ARAVACA

PROCURADOR: D. JOSÉ LUIS FERRER RECUERO

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 679/01

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE MADRID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FRANCISCO MOYA HURTADO

D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

Dª PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO

En MADRID, a diecisiete de diciembre de dos mil cuatro.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 679/2001, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo nº 387/2003, en los que aparece, como parte apelante, TECNIBER PROYECTOS INDUSTRIALES, S.L., representada por el Procurador D. Emilio García Guillén, y, como apelada, DIRECCION000 DE ARAVACA, representada por el Procurador D. José Luis Ferrer Recuero, sobre medidas provisionales, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ.

FUNDAMENTO DE HECHO

PRIMERO.- El Procurador Sr. García Guillén, en representación de TECNIBER, PROYECTOS INDUSTRIALES S.L., interpone recurso de apelación contra la sentencia de 20 de Diciembre 2002, del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Madrid, que estima la demanda de la Comunidad de Propietarios Osa Mayor 141, declara contraria a derecho la división de la finca 3.381, del Registro de la Propiedad nº 40 de Madrid, y la construcción de chalets en las nuevas parcelas resultantes, condenando a la demandada-apelante a demoler los chalets edificados en número superior a dos. En el primero de los motivos que configuran el recurso, se plantea la inadecuada aplicación del artículo 2 de los Estatutos, por cuanto que varios vecinos han dividido sus parcelas en dos o más, sin agregar ni segregar parte de la misma a favor de otra ya existente sino que se crearon nuevas parcelas. Así ocurre que de las primitivas 25 parcelas se aumentó a 31, sin contar las segregadas por la demandada. Como, a su vez, el art. 3 de los mismos Estatutos sólo contempla la construcción de un hotel en cada parcela y no existe un acuerdo comunitario unánime de modificación del precepto estatutario, la actuación de la Comunidad al permitir la división de las parcelas es contraria a sus propios estatutos. En línea con esta motivación, si bien se expone más adelante, el recurrente insiste en el consentimiento de la Comunidad para que otros comuneros dividieran sus parcelas, pero apuntando una primera conclusión como es que la Comunidad pretende imponer a TECNIBER una limitación de su propiedad que no está recogida en ningún sitio. Ahora bien, este resumida expresión entrañaría la inexistencia de norma convencional o legal alguna reguladora de la situación; cuestión distinta es la eficacia y aplicabilidad de esta regulación en función de la inscripción o no registral, lo que conlleva un examen de los preceptos estatutarios y de su transcendencia, al menos, de hecho.

SEGUNDO.- Lo cierto es que el artículo 3 establece la construcción de un hotel por parcela y que el anterior, el 2, establece el sistema de modificación de superficies mediante la adición o segregación previas, el acuerdo entre los propietarios afectados y la notificación a los propietarios comunitarios, detallando cual ha de ser la nueva situación de la propiedad, y todo ello a efectos de aprobar la cuota de participación que pudiera corresponder a cada una de las nuevas propiedades. La previsión estatutaria es claro que regula cómo se pueden alterar las superficies, sistema que ha experimentado un cambio, en el sentido de autorizarse la construcción de dos viviendas por parcela, lo que, en principio, modifica la previsión del art. 2. El contencioso que, en definitiva, surge, es la posibilidad de construir no dos sino seis, como en el caso de TECNIBER. La situación infractora alegada por ésta deriva de un pretendido acto unilateral de la Comunidad, al limitar su derecho de propiedad, que, sin embargo, requiere una puntualización: la infracción denunciada no supone menoscabo de derechos para ninguno de los comuneros sino todo lo contrario, se les amplía, en la medida en que la restricción original de construir un hotel por parcela se sustituye por la posibilidad de construir dos, y esa voluntaria ampliación de derechos afecta exclusivamente al artículo 3, manteniendo incólume el plano de igualdad de todos los copropietarios y, en consecuencia, excluye cualquier clase de conducta abusiva del derecho o de su ejercicio antisocial. Se concilian así el interés o beneficio del comunero frente a la comunidad, viendo el primero ampliado su derecho y la extensión de tal beneficio a todos por igual. Por otra parte, esta situación se acredita por la constante actuación comunitaria y de la que es expresiva muestra su Libro de Actas. A riesgo de incurrir en repeticiones, interesa aludir (documento 2) al Acta 13, correspondiente a la Junta de 10 de Abril 1972 (folio 66 vuelto), en que se hace saber la prohibición de dividir las parcelas. En Junta de 26 de Febrero 1994 (folio 104) y en relación con cinco chalets adosados en la parcela nº 11, se rechaza la propuesta de división, autorizándose la construcción de dos viviendas. En iguales términos se desarrollan las Juntas de 16 de Abril 1994 y 3 de Abril 1998, cuyo detalle refleja la Comunidad apelada en su escrito de oposición y que se resume en que no se autoriza la construcción y ninguna otra en cantidad superior a dos viviendas. Como esta solución es la igualmente ofrecida a TECNIBER, no cabe sino concluir que la situación resultante no supone infracción del art. 3 sino una reducción de sus limitaciones, a extender y en beneficio, por igual, de todos los comuneros.

TERCERO.- Llegados a este punto, debe incidirse en la cuestión que expone la apelante como punto de debate: "No se está discutiendo en este procedimiento si la Ley de Propiedad Horizontal rige en la Comunidad de Propietarios de la Calle Osa Mayor 141, sino si de la aplicación de dicha norma se ha de concluir que el demandado no puede construir seis chalets en su parcela". Y es en este punto donde plantea la falta de inscripción registral de los Estatutos, de modo que no pueden presuponerse y, menos aún, perjudicar a terceros, conforme a los arts. 32 y ss. de la Ley Hipotecaria e inciso final del párrafo tercero del art. 5 LPH. Una consideración previa debe añadirse, desde el momento en que se enlazan la falta de inscripción registral de los estatutos y el concepto de "tercero", porque, en todo caso, si se parte del concepto "civilístico" de tercero, habría que distinguir el tercero simple, que es el ajeno o extraño al contrato y el tercer adquirente, que es el que ha entrado en relación jurídica con alguna de las partes de un contrato y respecto de lo que es materia u objeto del mismo, ya sea en virtud de un nuevo negocio jurídico, ya por derivación de la Ley. En términos de los arts. 32 y siguientes LH, el tercero es regulado desde el punto de vista registral y siempre con ese objetivo de protección, que encuentra su expresión en el principio de publicidad material o fe pública, en íntima relación con el de legitimación. Pero en la posición de tercero que aquí nos ocupa, siempre ha de referirse a tercero civil, incluso más allá del art. 32 LH invocado, porque este precepto limita su acción al conflicto entre un título inscrito y otro no inscrito. El conflicto o debate lo es en torno a los estatutos no inscritos y la posición del tercero, exclusivamente civil, se incardina en aquel ámbito genérico y común del "ajeno a la relación jurídica" o contrato (poenitus extraneus), relación que no es otra que la del posible vínculo con la comunidad, en el caso de un nuevo adquirente, que contempla el último inciso del párrafo 3º del art. 5 LPH. Tercero civil y falta de inscripción constituyen los ejes para determinar el efecto legal previsto: que el estatuto privativo, en dicción literal del precepto comentado, no le perjudicará. Ahora bien, la exigencia de inscripción de los Estatutos en el Registro de la Propiedad no es un requisito constitutivo de su validez. Es decir, los Estatutos seguirán siendo válidos aún a pesar de que no se hayan inscrito, lo que plantea la delimitación del "perjuicio a terceros": si la falta de tal perjuicio debe quedar circunscrita a las relaciones entre el vendedor que conoce los Estatutos de la Comunidad, y el tercero adquirente, que los desconoce, o si la falta de vinculación por unos Estatutos a los que no se ha prestado conformidad, debe venir referida también a las relaciones del tercero con la Comunidad. Este planteamiento, que recoge la SAP Burgos, 6 de Marzo 2003, ha de resolverse, en el segundo caso que aquí interesa, anudando la condición de tercero de quien pretende desconocer los Estatutos a la exigencia de buena fe de ese tercero. Importa aplicar el criterio y principio recogidos en la misma resolución: ".....consistiendo la buena fe, en este caso, en no haber tenido medios para conocer cuáles eran los estatutos por los que se regía la Comunidad. La regla del art. 5 puede ser aplicable al supuesto de que, figurando inscritos en el Registro unos determinados Estatutos, resultara que aquéllos han sido modificados sin que la modificación haya sido inscrita, en cuyo caso, el tercero puede desconocer la modificación. Sin embargo, cuando en el Registro de la Propiedad no hay inscrito Estatuto alguno, a pesar de lo cual es notorio que la Comunidad ha de tenerlo, no es conforme con la buena fe la conducta de quien, antes de entrar a formar parte de la Comunidad, no se informa de los Estatutos vigentes y pretende ampararse en su falta de inscripción para no sentirse vinculado por ellos".

CUARTO.- Y ello es lo que, en definitiva, aplica la sentencia apelada, cuando en su FD 2º resuelve este tema a la vista del título de compraventa de 29 de Junio 2000, que aporta el demandado- apelante con su contestación a la demanda. Si bien en el apartado c) del HECHO PREVIO manifiesta que "Tecniber desconoce la constitución, los supuestos estatutos y el funcionamiento de esa llamada Comunidad, de la que no ha recibido comunicación alguna ni prevención o aviso....." (página 2 al folio 215), lo cierto es que en la escritura de compraventa (Estipulación primera) "Asimismo la parte vendedora manifiesta que la finca que por la presente transmite está al corriente en el pago de los gastos generales de la Comunidad de Propietarios de la Urbanización de que forma parte la misma" (folio 267). Tan expresiva información, facilitada por el transmitente al comprador, TECNIBER, indica el conocimiento que adquirió el apelante sobre la situación de la parcela que compraba, integrada en una Comunidad y con un sistema de gastos que, por fuerza, requería su regulación normativa de carácter estatutario. Por lo tanto, es esa posibilidad de conocimiento lo que configura la buena fe del tercero que adquiere el bien y que, de esta manera, enerva los efectos perjudiciales derivados de la falta de inscripción registral de los estatutos. La respuesta al interrogante ofrecido por el apelante sobre este particular, se encuentra precisamente en la exigencia de la buena fe y del posible conocimiento de la situación y que, en este caso y con los datos manifestados en la escritura de compraventa, era una realidad comprobable con facilidad. Tan es así que dentro del cálculo de probabilidades que admite la apelante ("como mucho"), estaría la de la aplicación del régimen LPH, lo que, a su vez, supone su aplicación íntegra incluida la previsión estatutaria inscrita o no en el Registro de la propiedad.

QUINTO.- A lo anterior se añade que ese régimen de la LPH, al tiempo de otorgamiento de la escritura, se completaba con el ámbito de sus arts. 2, según redacción de la L. 8/1999, de 6 de Abril (apartados a, b y c) y 24 y D.T. Primera, lo que conduce al tema de la "renuncia a la edificabilidad" que el P.G.O.U. de Madrid de 1995 tiene concedida, o a la fuerza de los controvertidos estatutos: es decir, que "no tienen por sí ni por referencia a la LPH fuerza suficiente para consagrar una prohibición de dividir y edificar conforme a la Ley Urbanística". Ello significaría contraponer ámbitos jurídicos de forma excluyente, dando primacía a las normas urbanísticas sobre los estatutos de la Comunidad, cuestión crucial, por cuanto que la sentencia apelada trata del derecho a edificar concedido por Ley y normativa urbanística y por resoluciones administrativas que dejan a salvo las servidumbres, etc. y "sin que además prejuzguen las circunstancias fácticas de las fincas tenidas en cuenta para la parcelación, dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del derecho de tercero, lo que otorga compatibilidad a la existencia de limitaciones al dominio y a la facultad de edificar en la parcela incluida en la Comunidad actora". Con mayor exactitud, la apelante expresa su posición cuando, en la última parte de su recurso, sostiene que ni la LPH ni, en su caso, los Estatutos, tienen competencia en materia urbanística y que la norma que lo regula no es otra que la Ley del Suelo y, por remisión, el P.G.O.U., que permite construir en parcelas de 250 m2 (las de la Urbanización de la C/ Osa Mayor 141 de Aravaca), y con una edificabilidad de hasta los seis chalets, como ha hecho TECNIBER. La conclusión sería que los Estatutos "no pueden regular sobre materia urbanística porque, simplemente, no es su competencia". Ahora bien, lo que consagra ese planteamiento es una colisión entre ámbitos y competencias de regímenes jurídicos distintos. Y, efectivamente, a efectos dialécticos, no hay sino que compartir ese principio, en el plano abstracto. Pero, es que no se discute la invasión de competencias o la interferencia de la Comunidad en materia urbanística, sino que la situación es distinta. Ni se pretende modificar el P.G.O.U. ni imponer actuaciones urbanísticas en conflicto con la Ley del Suelo, por una razón simplemente de definición, que se explica reproduciendo, por lo expresiva, una expresión doctrinal: el urbanismo es un capítulo del Derecho administrativo, un capítulo de gran extensión, pero un capítulo del Derecho administrativo, lo que significa que los problemas que se plantean en el campo del urbanismo han de ser resueltos aplicando las técnicas generales del Derecho administrativo. Bajo esa perspectiva, que toda la actuación administrativa de carácter urbanístico incida en una propiedad, ha de entenderse como un aspecto más para configurar el régimen jurídico básico de la propiedad inmobiliaria. Pero un aspecto más, no excluyente de ninguno de los que integran la propiedad ni el único que la limita.

SEXTO.- Esa limitación es otra que se añade a las demás, por razón del propio dominio y se concilia con ellas, no las sustituye ni impone un estatuto jurídico único sobre los variados componentes del derecho de propiedad. Ello aplicado a la DIRECCION000 de Aravaca, significa que, dentro del campo de intervención administrativa estatal, autonómica o municipal, las normas urbanísticas integrarán el marco de actuaciones de las Administraciones y los particulares en este objeto concreto. Lo que contengan de limitación a facultades del dominio no sólo es compatible con otras limitaciones sino que se ajusta por completo al régimen de la LPH aplicable a dicha Urbanización y, en consecuencia, al estatuto jurídico de la propiedad, la privativa y la común y a los derechos y deberes recíprocos de los comuneros, lo que de nuevo sitúa el contencioso en su plano inicial: la condición de comunero de TECNIBER y la eficacia de los Estatutos, conforme se expuso con anterioridad. La conclusión que se obtiene de lo que antecede es que no hay conflicto alguno entre régimen de la PH y normativa urbanística sino ámbitos distintos y que en el orden limitativo de las facultades integradoras del derecho de propiedad se concilian: el urbanismo y Derecho administrativo que lo regula impone limitaciones, del mismo modo que el régimen jurídico privado, y éste puede ampliar, por vía estatutaria de la propiedad horizontal, aquellas limitaciones. Se imponen, por consiguiente, la cláusula estatutaria por el principio de autonomía de la voluntad y, para completarla, las disposiciones y normativa propia de la LPH. En este orden de aplicación, tampoco puede estimarse ninguna vulneración acerca de los arts. 348 y 350 del Código Civil, dado que las restricciones o exigencias sobre segregaciones y edificabilidad no se pueden conceptuar como contrarias a derecho, pues, al estar impuestas dentro del ámbito que la Ley deja a la libre determinación de los interesados en esta clase de propiedad horizontal, deben reputarse legales. Reproduciendo lo fundamentado en SAP Málaga, 27 de Septiembre 2001 "siendo notas características de la propiedad horizontal, la existencia de un grupo de titulares dominicales y la yuxtaposición de dos clases de propiedad, se confiere obligada significación al elemento comunitario determinante de que las facultades de uso y disfrute, aún siendo esenciales al dominio como integrantes de su contenido conforme a lo dispuesto en el art. 348 C.c., tengan que experimentar limitaciones recíprocas a fin de hacer posible la pacífica convivencia de las propiedades individuales". En igual sentido, la SAP Madrid, Sección 9ª Bis, de 12 Febrero 2004, resolviendo un supuesto similar al presente, sin que por lo demás afecte ni sea condicionante para lo aquí resuelto la sentencia de 7 de Julio 2004, del Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 1 de Madrid, que trata de una materia ajena y separable de los estatutos comunitarios.

SÉPTIMO.- Por todo lo expuesto, al segregarse la parcela 22 de la Urbanización, finca registral 3.381, en seis parcelas independientes, constuyéndose otros seis chalets sin observarse el sistema de modificaciones previsto en el art. 2 de los Estatutos, que directamente obligaba a su observancia a TECNIBER, como comunero, sin la condición de tercero perjudicado y siendo plenamente compatibles las restricciones administrativas de carácter urbanístico y las derivadas de la cláusula estatutaria, de modo que ambas esferas no se interfieren, procede la desestimación del recurso de apelación y, conforme al art. 398 LEC, imponer al apelante las costas de esta alzada.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 679/01, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 5 de los de Madrid, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por el Ilmo. Sr. D. José Sierra Fernández, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Madrid, se dictó sentencia con fecha 20 de Diciembre 2002, cuya PARTE DISPOSITIVA dice así: FALLO.- "Que estimando como estimo íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Ferrer Recuero en nombre y representación de la DIRECCION000 contra TECNIBER PROYECTOS INDUSTRIALES S.L. representado por el Procurador Sr. Garcia Guillén debo realizar los siguientes pronuncimaientos: 1) Que debo declarar y declaro la division por TECNIBER PROYECTOS INDUSTRIALES S.L de la finca 3.381 inscrita en el Registro de la Propiedad nº 40 de Madrid y la construccion de chalets en las nuevas parcelas resultantes contradice el regimen normativo aplicables a la DIRECCION000 , y son por tanto contrarios a derecho. 2) Que debo condenar y condeno a TECNIBER PROYECTOS INDUSTRIALES S.L a estar y pasar por el anterior pronunciamiento. 3) Que debo condenar y condeno a TECNIBER PROYECTOS INDUSTRIALES S.L a que se abstenga de edificar mas de dos chalets en la originaria parcela nº 22 de la Comunidad finca registral nº 3.381. 4) Que debo condenar y condeno a TECNIBER PROYECTOS INDUSTRIALES S.L a demoler a su costa los chalets que haya edificado sobre dicha parcela en número superior. 5) Que debo condenar y condeno a TECNIBER PROYECTOS INDUSTRIALES S.L al pago de las costas causadas en esta instancia".

TERCERO.- Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandada, el Procurador Sr. García Guillén, dándole traslado del mismo a la parte demandante, quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 8 de Septiembre del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

FALLO

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por TECNIBER, Proyectos Industriales, S.L., contra la sentencia de 20 de Diciembre 2002, del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Madrid, dictada en juicio ordinario nº 679/01, confirmamos dicha resolución, con imposición de las costas causadas en esta alzada al apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de cinco días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.