Sentencia Civil Nº 71/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 608/2008 de 28 de Enero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00071/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 608 /2008

Ilmos. Sres. Magistrados:

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

JULIO CARLOS SALAZAR BENÍTEZ

SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En MADRID, a veintisiete de enero del dos mil diez.

La Sección 20ª de la Audiencia Provincial de Madrid ha visto, en grado de apelación, los autos de Procedimiento Ordinario nº 202/2007 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Aranjuez, seguido entre partes, de una como apelante-demandada reconviniente Da. Almudena , representada por el Procurador D. ÍÑIGO MUÑOZ DURÁN, y de otra, como apelado-demandante reconvenido IBERLUNA ARANJUEZ S.L., representada por la Procuradora Da. MARÍA CRISTINA HUERTAS VEGA, SOBRE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD; siendo Ponente el Ilmo. Sr. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el procedimiento ORDINARIO nº 202/2007 por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Aranjuez, por el mismo se dictó sentencia con fecha 18 de abril de 2008 , cuyo fallo dice: "ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda formulada por la representación procesal de Iberluna Aranjuez, S.L. contra Dña. Almudena , condenando a la demandada a que abone a la actora los costes de desescombro, por importe de 4.069 euros, y proceda a la reposición íntegra del porche a su estado anterior, con reparación según presupuesto de importe 9.905 euros, más los intereses legales correspondientes, y sin hacer expresa imposición de costas a las partes. DESESTIMAR INTEGRAMENTE la demanda reconvencional interpuesta por la representación procesal de Dña. Almudena , contra Iberluna Aranjuez, S.L., absolviendo a ésta de los pedimentos formulados por aquélla, y con imposición a Dña. Almudena de las costas derivadas de la reconvención".

TERCERO: Notificada la indicada resolución a las partes, por la representación de Dña. Almudena se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria se presentó escrito de oposición por la representación de Iberluna Aranjuez, S.L.

CUARTO: Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 20 de enero de 2010, en que ha tenido lugar lo acordado.

QUINTO: En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

La Sala acepta y da por reproducidos los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia, en los términos de esta resolución.

PRIMERO.- Para la resolución de la presente apelación hemos de partir de los antecedentes que obran en las actuaciones de las que dimana el presente recurso:

1.-La sentencia de 18 de abril de 2008 estima parcialmente la demanda principal y desestima en su integridad la demanda reconvencional, en los términos reflejados en el antecedente segundo de la presente resolución, y en síntesis, conforme a los siguientes fundamentos: Se ejercita en la demanda principal, por la entidad Iberluna Aranjuez, en su condición de arrendataria, en virtud de contrato de 1-8-01, la acción de reclamación de daños y perjuicios con base a que en fecha 11-5-06 y a consecuencia de una tormenta, se produjeron daños, correspondiendo a la arrendadora su reparación; a tal reclamación se opone la demandada con base a la estipulación novena del contrato de arrendamiento, y con independencia de la causa que origine los daños, por cuanto lo establecido en la mencionada estipulación viene dado por haberse pactado una renta muy por debajo del precio de mercado, permaneciendo además invariable durante los quince años de plazo del arrendamiento; a su vez, se alega que respecto de los daños reclamados de los bienes muebles (así vehículo, rótulo y pantallas fluorescentes) se trata de bienes propiedad de la actora y que están fuera del contrato de arrendamiento, la arrendataria los tiene cubiertos con base al seguro respecto del contenido, y se han producido por caso fortuito, las facturas aportadas son muy posteriores a los hechos; en cuanto a los gastos por desescombro y reconstrucción del porche de la nave, el arrendatario no ha cumplido con su obligación de notificar inmediatamente a la arrendadora la entidad y cuantía de los mismos, y la reclamación se produjo nueve meses después, sin que en la misma se haga referencia a los presupuestos y cuantías reclamadas, por lo que no se puede determinar si derivan exclusivamente del caso fortuito, y el arrendador adelantó el dinero para reparar de inmediato el tejado, cuando tuvo constancia de que en fecha 11 de mayo de 2006 se habían producido daños en la nave a consecuencia de la caída de un árbol provocada por una tormenta; la reconstrucción del porche supone que el arrendador pueda solicitar la extinción del contrato; y con base a tales alegaciones se formula demanda reconvencional reclamando 3.016 euros abonados para la reparación del tejado y, subsidiariamente, se declare exenta a la arrendadora de cualquier obligación de reparación y se declare la extinción del contrato. El actor reconvenido se opone a la reconvención, alegando la obligación del arrendador de asumir las reparaciones, y que no se ha producido la destrucción de la nave arrendada. De conformidad artículo 4.3 LAU 1994 ha de estarse a lo establecido en el contrato de arrendamiento de 1-8-2001, en concreto, en su Expositivo II; de conformidad a las reglas de hermenéutica contractual y jurisprudencia, de la cláusula novena del contrato no puede derivarse que el arrendatario asumiera, en el presente caso, las obligaciones que, no olvidemos, la LAU atribuye al arrendador, más aún cuando se refiere a las reparaciones necesarias para el uso y mantenimiento del local "tanto en lo relativo a albañilería, carpintería y fontanería, como a las distintas instalaciones que serán de su cuenta", sin que se acredite lo alegado por la demandada respecto a la comparativa de rentas, por cuanto el testigo D. Jeronimo , hijo de la arrendadora y quién le gestiona su patrimonio, ha reconocido en el acto del juicio que la comparativa de rentas del documento 3 de la contestación fue confeccionada por él, por lo que no se acredita que la renta pactada fuera inferior a la de mercado y, en todo caso, no se hace referencia a tal extremo, y en la cláusula 15ª se pacta la actualización de la renta; en cuanto a los hechos posteriores al contrato, de la prueba practicada se deriva que ocurrido el siniestro causante de los daños en fecha 11-5-2006, el Sr. Jeronimo , como consta en su declaración testifical, "visitó la nave el mismo día por la noche y ya avisó el mismo día a un conocido suyo para que arreglara el tejado, ya que se había abierto un boquete, y adelantó él el dinero para evitar males mayores, al tener buena relación con Marcos pensando en recuperarlo", sin embargo, no es hasta la reconvención cuando se reclama el coste de 3016 euros, abonados por la arrendadora el 17-7-2006. De lo que se deriva que, pese a lo establecido en la cláusula novena , el arrendador entendió que la reparación del tejado era de su incumbencia, de lo que se ha de derivar que la cláusula novena no puede entenderse en el sentido de que el arrendatario asuma, a su costa, cualquier reparación, cualquiera que sea su entidad o causa, sino que tan solo asumirá las señaladas específicamente en la referida cláusula, es decir, "tanto en lo relativo a albañilería, carpintería y fontanería, como a las distintas instalaciones que serán de su cuenta". A su vez, a los efectos del artículo 1285 Código Civil interpretando la cláusula novena con relación a la sexta y la undécima, la novena se ha de entender en el sentido de poner a cargo de la arrendataria todas las reparaciones necesarias para el uso y mantenimiento del local, en lo que hacía a la albañilería, carpintería, fontanería, e instalaciones que se iban a poner en el local, ya que, como señaló el Sr. Jeronimo "la nave tenía saneamiento y acometida de agua, y estaba diáfana"; además en la cláusula novena no se dice que el arrendatario haga las reparaciones para conservar el local en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Al no haberse fijado en el contrato de arrendamiento la parte obligada a la conservación en general del local arrendado, habrá de estarse a lo establecido en el artículo 30 LAU 1994 con relación al artículo 21 de la misma Ley . Por lo tanto, el obligado al abono de los gastos y la reparación de los daños del local arrendado es el arrendador, aun en los supuestos de caso fortuito como es éste; si bien se reclaman daños sobre bienes propiedad de la arrendataria, y que no forman parte del contrato de arrendamiento, así daños al vehículo, reparación de las instalaciones y pantallas fluorescentes dañadas, con sustitución del luminoso publicitario, por lo que no procede su reclamación, y sí procede en cuanto a los gastos por desescombro y reconstrucción del porche. No es de aplicación lo establecido en los artículos 21 y 28 LAU , en cuanto a la extinción del contrato, por cuanto no se ha producido la destrucción, ni total ni parcial, del local, pues sólo se refiere al porche, y la destrucción a los efectos del artículo 28 LAU ha de entenderse cuando el local arrendado deje de servir al uso convenido y, en el presente caso no se ha producido dicha circunstancia, por cuanto desde mayo de 2006 la arrendataria ha seguido funcionando con su negocio en dicho local. La jurisprudencia no establece plazo determinado.

2.- El recurso de apelación formulado por la representación de la demandada-actora reconvencional se fundamenta, en síntesis, en los siguientes motivos:

2.1.- Aportación de un nuevo documento. El porche al que se refiere la sentencia apelada no formaba parte del contrato de arrendamiento, pues éste sólo se refiere a la nave industrial, el mencionado porche fue construido sin licencia hace muchísimos años por la familia de la actual propietaria, desconociendo si en la actual ordenación y planeamiento urbanístico del municipio es posible su construcción, y tras las gestiones realizadas por esta parte, se aporta, a los efectos del artículo 460.1 Ley de Enjuiciamiento Civil , informe de la Delegación de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento de Aranjuez de fecha 6 de junio de 2008, en el que se declara que no es posible la obtención de licencia de obras para la construcción de porche en la parcela dónde se sitúa la nave arrendada.

2.2.- Error en la interpretación del contrato, por cuanto en el mismo consta pacto expreso sobre la obligación de reparación del objeto arrendado, en concreto, en la cláusula novena , y en la misma se incluyen las derivadas de fuerza mayor o caso fortuito, así SAP León 7 de abril 2000 o SAP Burgos 30 de septiembre de 1993 , o la STS 20 de mayo 1980 , por lo que deben de ser a cargo del arrendatario los daños causados en la nave de forma fortuita por una tormenta, por lo que le corresponde asumir el coste del desescombro, ya abonado, y el coste de reparación del tejado de la nave, adelantado por esta parte, y reclamado en reconvención. En cuanto al porche, al no ser objeto del contrato de arrendamiento, pues éste se refiere a la nave y no a la parcela, por lo que ninguna de las partes debe asumir su coste.

2.3.- Errónea interpretación de los artículos 1281 y ss Código Civil y 21 LAU.

2.4.- Se ha acreditado la alegación de esta parte de haberse pactado una renta mensual por debajo del precio de mercado, por cuanto el documento 3 de la contestación se confeccionó con las información facilitada por distintas inmobiliarias, de esta manera, en el acto del juicio, compareció el representante de H2 Inmobiliaria, quién manifestó que el precio estaría en torno a los 3.000 euros mensuales, y se está alquilando a 900 euros.

2.5.- El pago por esta parte de los gastos de reparación del tejado vino dado por la urgencia de llevar a cabo la indicada reparación, sin que pueda implicar que haya asumido el coste de las reparaciones, y de igual modo, se deberían de tener en cuenta los actos del arrendatario, que abonó el coste del desescombro de la nave.

2.6.- Se reitera que el porche no formaba parte del contrato de arrendamiento, de conformidad al expositivo y cláusula primera del contrato, sin que en ningún momento se haga referencia a la parcela, dónde, como anexo a la nave, estaba el porche, y ello con independencia de que el arrendatario utilizara el mismo, pues, en este caso, lo ha hecho de forma gratuita, y en el atestado policial se hace referencia "el hundimiento del tejado de un porche anejo a la nave de la empresa CRISTALAUTO"; en todo caso, a los efectos de la cláusula novena su reconstrucción correspondería a la arrendataria.

2.7.-Con base a los indicados motivos se solicita se estime el recurso de apelación, se admita el documento aportado, revocando la sentencia de instancia y se dicte nueva resolución por la que se desestime la demanda en su integridad, y se estime la reconvención formulada por esta parte en la cantidad de 3.016 euros, abonados por mi representada para la reparación de los daños.

3.- Por la apelada solicita la desestimación del recurso, la confirmación de la sentencia, y con condena en costas a la apelante; oponiéndose a la incorporación del documento aportado, y en todo caso, la apelante ha renunciado a las peticiones tercera y cuarta de la demanda reconvencional.

4.- Por auto de 24 de octubre de 2008 se acordó no haber lugar al recibimiento a prueba solicitado por la parte apelante, que fue declarado firme por diligencia de ordenación de 10 de noviembre de 2008.

SEGUNDO: Vistos los motivos en los que se fundamenta la presente apelación, en primer lugar, hemos de establecer que el recurso se basa en cuanto a quién le corresponde sufragar los gastos derivados del hecho acontecido el 11 de mayo de 2006, respecto a la nave y porche; al entenderse en el recurso, en contra de lo establecido en la sentencia, que la reparación, de conformidad a lo establecido en la estipulación novena del contrato de arrendamiento corresponde a la arrendataria, por lo que procedería la estimación de la demanda reconvencional, apartados 1º y 2º, en cuanto a la reclamación de los 3.016 euros, sufragados por la arrendadora, respecto a la reparación del tejado de la nave, y por la misma razón, no procedería la reclamación de la demanda en cuanto a los costes por desescombro, sufragados por la arrendataria; a su vez, respecto del porche se alega en el recurso que el mismo no fue objeto del contrato de arrendamiento.

Vistos los términos del recurso, se ha de señalar que, a los efectos del artículo 465.4 Ley de Enjuiciamiento Civil , no es objeto del recurso la desestimación de los apartados 3º y 4º de la demanda reconvencional respecto de la exención de la arrendadora de cualquier obligación de reparación por haberse destruido parcialmente la nave objeto de arrendamiento por causa no imputable al arrendador, y por último, que se declare la extinción del arrendamiento de acuerdo con el artículo 28 LAU con relación al artículo 21.1 del mismo texto legal.

TERCERO: Respecto de la interpretación de la estipulación novena del contrato de arrendamiento hemos de establecer las siguientes precisiones que, en todo caso, nos han de llevar a las mismas conclusiones de la sentencia apelada.

Pues si bien es cierto que de conformidad a lo establecido en el artículo 4.3 LAU 1994 , aplicable al supuesto del presente recurso, al tratarse de un contrato de arrendamiento de 1 de agosto de 2001 (documento 1, folio 7), en primer lugar ha de estarse a la voluntad de las partes (artículo 1255 Código Civil ), en su defecto, a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.

En cuanto a lo pactado por las partes, en la estipulación novena se señala "La ARRENDATARIA se compromete a realizar a su costa todas las reparaciones necesarias para el uso y mantenimiento del local de negocio objeto de este contrato, tanto en lo relativo a albañilería, carpintería y fontanería, como a las distintas instalaciones que serán de su cuenta" (documento 1 de la demanda, folio 9).

En primer lugar, como reitera la jurisprudencia, se ha de estar a la interpretación literal, cuando de la misma no se deriven dudas acerca de la voluntad de las partes, al respecto Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 9 Diciembre 2008, recurso 1880/2003 "Esta Sala tiene declarado con reiteración que el punto de partida de la interpretación es la letra del contrato, debiendo atender al sentido literal de las cláusulas cuando no dejan dudas sobre la intención de los contratantes (sentencias de 30 mayo 2000, 28 junio 2004, 30 marzo, 9 julio y 13 diciembre 2007 , entre otras muchas). Pues bien, si la regla primordial o directriz en la hermenéutica contractual exige atenerse al inequívoco sentido de las palabras por cuanto los vocablos son la expresión del pensamiento" Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 5 Diciembre 2008, recurso 270/2004 "En materia de interpretación, la prevalente es la literal que proclama el párrafo primero del artículo 1281 y se aplica cuando la cláusula o cláusulas contractuales son claras y no dejan duda sobre la intención de los contratantes (SSTS 24 de febrero de 1998; 25 de enero de 2007 )". Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 20 Noviembre 2008, recurso 2098/2003 "No hay más que recordar aquí la doctrina repetida de esta Sala que ante la alegación conjunta de diversos criterios para la interpretación de los contratos, ha declarado que no cabe aplicar las reglas hermenéuticas del Código civil, al no resultar posible su inaplicación o infracción simultánea, añadiéndose que de no poder aplicarse el criterio literal contenido en el art. 1281.1 CC , "entra en juego el llamado canon de la totalidad que permite aportar de forma independiente y autónoma, es decir, en motivos separados las reglas interpretativas subordinadas o complementarias recogidas en el art. 1281.2 y siguientes, por no resultar de la literalidad la verdadera voluntad de las partes" (SSTS de 3 febrero 1988,1 marzo 1993, 9 abril 1996 y 15 diciembre 2000 )".

De conformidad a este criterio de hermenéutica contractual no puede derivarse que, dados los términos de la cláusula trascrita, la arrendataria asumiera los costes por los daños causados como consecuencia de la tormenta del 11 de mayo de 2006, que se describen en el informe de la Policía Local de Aranjuez (folio 134 de las actuaciones), por cuanto el que la arrendataria asumiera las obras necesarias para el uso y mantenimiento del local de negocio, respecto a lo relativo a albañilería, carpintería y fontanería, como a las distintas instalaciones, ha de entenderse dentro de la actividad ordinaria, no puede trasladarse a supuestos ajenos, así daños por agentes atmosféricos, extraordinarios, y fuera de la actividad desarrollada por la arrendataria.

De igual modo, aunque entendiéramos que del tenor literal no pudiera derivarse la voluntad de las partes, y hubiéramos de atender a los criterios del artículo 1282 Código Civil , es decir, en el supuesto de las presentes actuaciones, a los hechos coetáneos y posteriores a la suscripción del contrato de arrendamiento, por cuanto como señala el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 26 Julio 2007, recurso 3619/2000 "De este modo, sólo hay que acudir a la intención, aplicando, en su caso, el artículo 1282 CC , cuando la manifestación o declaración a interpretar ofreciese alguna duda en el sentido literal de sus palabras (SSTS 22 de marzo de 1950, 23 de junio de 1982, 19 de septiembre de 2000, 1 de febrero de 2001, 24 de octubre de 2003, 2 de abril de 2004 , etc.)". Y trasladado al supuesto del presente recurso, los actos coetáneos no acreditan la obligación del arrendatario de sufragar las obras derivadas de los hechos acaecidos el 11 de mayo de 2006, totalmente ajenos a la actividad desarrollada por la arrendataria en el local arrendado, por cuanto respecto de la alegación de la parte apelante de haberse pactado por cuenta de la arrendataria la totalidad de las obras, cualquiera que fuera su causa, y las mismas debían sufragarse por la arrendataria, por ser la renta pactada inferior a la del mercado, tal hecho queda suficientemente refutado en la sentencia apelada, siempre y cuanto, se valora correctamente la prueba testifical a los efectos del artículo 376 Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuanto quién confecciona el documento 3 de la contestación (folio 101 de las actuaciones) es el hijo de la arrendadora D. Jeronimo , quién gestiona el patrimonio de su madre, como de manera expresa se reconoce en el hecho previo de la contestación (folio 60) y se corrobora por la testifical de D. Jeronimo (minuto 5:50 del soporte audiovisual), y no puede ser acreditativo el que el representante de Helios Dos Inmobiliaria determine que el precio de mercado es superior al pactado, por cuanto reexaminando esta Sala la prueba testifical, el representante legal de Helios Dos Inmobiliaria lo que manifiesta es que no puede saberlo (minuto 18:30 de la grabación) pues la persona que dio los precios ya no trabaja con nosotros (minuto 18:45) y no conoce la nave (minuto 19:20). En todo caso, como se hace constar en la sentencia apelada, de ser la renta inferior a la del mercado, y por tal hecho la arrendataria asumiera la totalidad de las reparaciones, cualquiera que fuera la causa de las mismas, al respecto nada consta en el contrato de arrendamiento, y por el contrario, en las estipulaciones primera y décimo quinta (folios 8 y 10 de las actuaciones), se establecen las distintas actualizaciones de renta, así en la primera, se establece una primera actualización a partir del 1 de enero de 2003, y en la 15ª la primera revisión el 1 de enero de 2004, así como las revisiones sucesivas en años sucesivos conforme al IPC; es más, que se han llevado a efecto las revisiones de renta pactadas se deriva de la testifical de D. Jeronimo , por cuanto si de conformidad a la estipulación primera del contrato a partir de enero de 2003 la renta sería 150.000 pesetas mensuales (900 euros), en el acto del juicio se reconoce que la renta actual es de 1016 euros (minuto 3 de la grabación). En consecuencia, no se acredita que la estipulación novena viniera dada por mantenerse la renta en los 15 años pactados en la estipulación décimo cuarta (folio 10), o por ser inferior la pactada a la renta de mercado.

De igual modo, respecto de los hechos posteriores, hemos de corroborar los establecidos en la sentencia apelada, por cuanto fue D. Jeronimo , quien personado en la nave el día 11 de mayo de 2006 asumió los costes de reparación del tejado de la nave (minutos 3 y 4 del soporte audiovisual), y por no ser reiterativos, nos remitimos a los fundados argumentos del fundamento de derecho cuarto de la sentencia apelada, por cuanto tal hecho ha de implicar la asunción por la arrendadora, a través de quien gestiona su patrimonio, de los gastos derivados de lo acontecido en la mencionada fecha, por lo que no puede alegarse, con posterioridad, que tales gastos son a cargo de la arrendataria de conformidad a lo pactado en la estipulación novena del contrato de arrendamiento.

Por último, aunque el criterio de hermenéutica contractual del artículo 1285 Código Civil, que se efectúa en el fundamento de derecho quinto de la sentencia apelada, no fuera acorde a lo establecido entre las partes, por cuanto las estipulaciones sexta y undécima con relación a la novena no puede conllevar a derivar que los gastos por lo acontecido el 11 de mayo de 2006 sean a cargo de la arrendadora; hemos de tener en cuenta que de conformidad a los criterios de los artículos 1281 y 1282 Código Civil nos llevan a concluir que no puede incluirse en la estipulación novena, párrafo primero, los gastos derivados de un hecho ajeno a la actividad de la arrendataria.

CUARTO: Si de conformidad a lo establecido en el anterior fundamento, no puede incardinarse en la estipulación novena los gastos derivados de lo acontecido el 11 de mayo 2006, hemos de estar a lo establecido tanto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, como en el Código Civil, tal y como se establece en el artículo 4.3 LAU 1994 y en el exponendo II del contrato de arrendamiento (folio 7 de las actuaciones).

De conformidad al artículo 30 con relación al artículo 21.1, ambos de la LAU 1994 , los gastos derivados de los desperfectos en la nave, así como las obras a realizar en el porche, corresponderían a la arrendadora, por cuanto no pueden imputarse al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil . Lo que obliga el artículo 21.1 LAU 1994 , como el anterior artículo 107 LAU 1964 , al arrendador es a conservar la cosa arrendada -en nuestro caso el local de negocio- en estado adecuado para servir al uso convenido, lo que no es otra cosa que la lógica contraprestación a la obligación del arrendatario de satisfacer por la cesión de este uso la renta convenida, obligación que igualmente esta recogida en el artículo 1.554.2 del Código Civil aplicable con carácter supletorio, si las deficiencias observadas no tienen su origen en la conducta dolosa o negligente del arrendatario. Como señala el TS en sentencia de 9 de marzo de 1964 "ha de ser de cargo del arrendador la obligación de sufragar el importe de todas aquellas obras que se hagan necesarias para mantener el local en las condiciones necesarias para servir al uso para el que se destina, ya proceda su necesidad del uso ordenado para el arrendatario, caso fortuito o fuerza mayor o desgaste natural de la cosa".

Criterio seguido por la Audiencia Provincial de Madrid, así, entre otras, Sección 9ª, Sentencia de 27 Febrero 2009, recurso 161/2008 "Como ha señalado esta misma Sección en sentencia de fecha 12 de junio de 2008 "conforme a reiterado criterio jurisprudencial, las obras necesarias contempladas en el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos EDL 1994/18384 (Texto Refundido de 1964) y 1554.2 del Código Civil EDL 1889/1 implican aquéllas precisas para lograr el mantenimiento pacífico del disfrute transferido con el arrendamiento y derivadas de la necesidad del mero transcurso del tiempo del desgaste natural, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o provenga de suceso con notas de caso fortuito o fuerza mayor (Sentencia del Tribunal Supremo de 3.2.1962 , por todas), debiéndose de excluir las obras de reconstrucción, reedificación, modificación o sustitución, que son de mayor empeño e importancia (Sentencias Tribunal Supremo de 26.12.1942, 3.2.1962, 17.6.1972, 12.11.1974 ...), es decir, las obras necesarias del artículo 107 suponen gastos u obras sin las cuales quedaría el local o vivienda inservible para su uso (Sentencia Audiencia Provincial Girona de 23.2.2007 ), o, como se recoge en Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 17.10.2003 , obras "de Conservación" entendiéndose por tales las encaminadas a conservar la cosa para el uso convenido, incluso matizando que la conservación de la cosa arrendada ha de hacerse en correlación con el estado de la misma al tiempo de pactarse el arrendamiento", y Sección 14ª, Sentencia de 11 Diciembre 2008, recurso 576/2008 "El Art. 1.554. 2 Código Civil obliga al arrendador a ejecutar en el inmueble arrendado, y durante la vigencia del contrato, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarlo en estado de servir para el uso a que ha sido destinado. En el mismo sentido se pronunciaba el Art. 107 L.A.U. de 1964 , y se pronuncia el Art. 21 L.A.U. de 1994 que habla de conservar la habitabilidad para servir al uso convenido, con derecho de reembolso inmediato a favor del arrendatario que las hubiese realizado, si eran urgentes y necesarias para evitar daño o incomodidad grave. La Jurisprudencia ha señalado que obras necesarias son las indispensables para conservar la cosa en estado de servir al uso para el que se la destinó, quedando excluidas las de reconstrucción, S.T.S. 22-12-1962, 20-2-1975, 16-12-1986, 7-6-1988 : es decir, las que permitan que la vivienda o local puedan ser utilizados normalmente por el arrendatario. A titulo de ejemplo, podemos citar los deterioros motivados por el transcurso el tiempo, el uso ordenado del arrendatario, el caso fortuito o la fuerza mayor, o por el desgaste natural de la cosa, T.S. 9-3-1964 y 20-6-1980 , y las que imponga la autoridad competente, T.S. 15-12-1961 , comprendiéndose entre ellas las del interior del inmueble, y las que afecten elementos comunes, y entre ellos los estructurales, T.S. 15-6-1955 : la cubierta o tejado, T.S. 5-10-1951 , la red de desagüe, T.S. 12-2-1955 , humedades en estructuras, muros, y apoyos, T.S. 23-11-1963, refuerzo de viguería, S.A.P. Murcia -Sección 3ª- 9-5-2007 )".

Por lo tanto, al derivarse tanto los gastos sufragados por la arrendataria, cuales son los ocasionados por desescombro, como los sufragados por la arrendadora, reparación del tejado de la nave, por un hecho ajeno a la actividad de la arrendataria, y no incardinable en la estipulación novena del contrato de arrendamiento, sino que viene dado por un hecho incardinable en el concepto de caso fortuito o fuerza mayor, a los efectos del artículo 1105 Código Civil , conforme a la doctrina indicada, tanto a los efectos del artículo 30 con relación al 21.1 LAU 1994 , como a los efectos del artículo 1554.2 Código Civil , su pago corresponde a la arrendadora, de ahí que deba confirmarse la sentencia, en cuanto a la estimación de la demanda respecto a la cantidad de 4.069 euros, por costes de desescombro, y la desestimación de la demanda reconvencional respecto de los apartados 1º y 2º en cuanto a los gastos sufragados por la arrendadora respecto de la reparación del tejado de la nave arrendada.

QUINTO: Respecto de la reposición íntegra del porche a su estado anterior, según presupuesto por importe de 9.905 euros, que se concede en la sentencia objeto del presente recurso; en primer lugar, hemos de establecer unas precisiones básicas sobre cuál es el ámbito del recurso de apelación, que viene establecido en el artículo 456.1 Ley de Enjuiciamiento Civil al disponer "1 .En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación".

A tal efecto, no pueden traerse a colación en la segunda instancia, cuestiones que no fueron debatidas en la instancia por cuanto es doctrina constante y reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1984 y 25 de septiembre de 1999 ), que el recurso de apelación en nuestro ordenamiento jurídico, aunque permite al Tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a aquél a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia, entendiéndose como pretensión nueva tanto la que resulta totalmente independiente de la planteada ante el Tribunal "a quo", como la que supone cualquier modo de alteración o complementación de la misma, de acuerdo con el principio general del derecho "pendente apellatione, nihil innovetur", y el principio procesal de prohibición de la "mutatio libelli", de modo que la segunda instancia se puede extender únicamente a lo que ha sido objeto de la primera instancia (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2000 ), no admitiendo la introducción de cuestiones nuevas (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2000 ).

Doctrina que se sintetiza en la STS 30 de octubre de 2008 recurso 171/2003 "Como señala la sentencia de esta Sala de 18 mayo 2006 , el planteamiento en segunda instancia de cuestiones nuevas «contradice los principios de preclusión y contradicción, generando indefensión para la contraparte, pues rige en nuestro ordenamiento un sistema de apelación limitada, no plena, en el que la regla general es que no cabe introducir cuestiones nuevas -"pendente apellatione nihil innovetur"-,». Como también dijo la Sentencia 25 de septiembre de 1999 , "no cabe la menor duda que la preclusión de las alegaciones de las partes, es el sistema establecido en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil", que significa que las alegaciones de las partes en primera instancia que conforman el objeto procesal, impide que no se puedan ejercitar pretensiones modificativas que supongan un complemento al mismo, impedimento que debe regir durante todo el proceso, tanto en primera instancia como en apelación», sin que pueda olvidarse que el concepto de pretensiones nuevas comprende a las que resulten totalmente independientes a las planteadas ante el Tribunal «a quo» como a las que suponen cualquier modo de alteración o complementación de las mismas (sentencia de 30 enero 2007 )".

Lo que, por otra parte, es doctrina constante y reiterada de las distintas Secciones de la Audiencia Provincial de Madrid, así, Sentencia Sección 10ª 21 de noviembre de 2008, recurso 153/2008 "Se trata de nuevas argumentaciones que no constan planteadas en la impugnación inicial por lo que tratándose de cuestiones introducidas en el escrito de interposición del recurso, han de reputarse de «cuestión nueva» y, por tanto, rechazadas sin más, pues entrar en esta segunda instancia en su examen no sólo supondría una trasgresión de los principios de igualdad, preclusión y oportunidad procesal de defensa por no haber sido objeto de debate en la instancia (STS 7-5-1993 ), sino que además se vulneraría el derecho de la parte a las dos instancias. Y no puede olvidarse que una de las finalidades esenciales de cualquier proceso es la de garantizar, a las partes intervinientes la tutela judicial efectiva de sus derechos e intereses legítimos como proclama el artículo 24.2 CE sin que en ningún caso y para ninguna de las partes pueda consentirse una situación de indefensión, ya que como señala la STS de 6-3-1984 «el recurso de apelación no autoriza al Tribunal de segundo grado a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en primera instancia" y Auto Sección 14ª de 28 de enero de 2009 recurso 754/2008 "supondría una alteración de la causa de pedir en esta segunda instancia que no puede ser tenida en cuenta, pues siguiendo la doctrina reiterada de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de la que son manifestación, entre otras, las sentencias de 28 de noviembre y 2 de diciembre de 1983, 6 de marzo de 1984, 20 de mayo y 7 de julio de 1986, 19 de julio de 1989 y 21 de abril de 1992 , entre otras muchas, en relación con el principio de congruencia que han de respetar las sentencias y los límites del recurso de apelación, es necesario indicar "que no pueden tenerse en cuenta, a fin de decidir sobre ellas, las pretensiones formuladas en el acto de la vista del recurso de apelación, al ser trámite no procedente a tal propósito, pues el recurso de apelación aunque permite al Tribunal de segundo grado conocer en su integridad del proceso, no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en la primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho "pendente apellatione, nihil innovetur".

Doctrina que se ha de tener en cuenta en el presente recurso de apelación respecto a la reposición del porche a su estado anterior, por cuanto la parte demandada-actora en reconvención, ahora apelante, fundamentó su reconvención en los apartados 3º y 4º precisamente en la destrucción total del porche, solicitando la extinción del contrato de arrendamiento a los efectos de los artículos 21 y 28 de la LAU 1994 , por lo que no puede en el presente recurso introducir cuestiones nuevas -"pendente apellatione nihil innovetur", como es la de no ser objeto del contrato el anejo, cual es el porche.

En todo caso, el que el porche fue objeto de arrendamiento, con independencia del plano anexo al contrato, se deriva de la testifical de D. Jeronimo , por cuanto manifiesta que el porche es una cosa artesanal que hizo su familia y ellos (refiriéndose a la arrendataria) lo adecentaron (minuto 14 de la grabación), y añade, alquilaron la nave con su garaje, y en el garaje estaba esta estructura (minuto 15 de la grabación). Por lo tanto, no cabe duda que el porche se encuentra dentro del objeto arrendado, por cuanto así se reconoce por quien, por cuenta de la arrendadora, gestionó el contrato de arrendamiento.

Y si tenemos en cuenta que las obras y gastos como consecuencia de la tormenta de 11 de agosto de 2006, de conformidad a los fundamentos anteriores, a los efectos del artículo 30 con relación al 21.1 LAU 1994 y 1554.2 Código Civil, han de ser por cuenta de la arrendadora, dentro de los mismos se encuentran los derivados el hundimiento del porche anejo a la nave (folio 134 de las actuaciones), y su reposición al estado anterior corresponde a la arrendadora. Sin que pueda ser objeto de esta alzada la posibilidad o no de reposición por limitaciones urbanísticas, siempre y cuando por auto de 24 de octubre de 2008 se acordó no haber lugar al recibimiento a prueba solicitado por la parte apelante, que fue declarado firme por diligencia de ordenación de 10 de noviembre de 2008. Por último, como dejamos establecido en el fundamento de derecho segundo, las peticiones de los apartados 3 º y 4º de la reconvención no son objeto de la presente apelación.

En consecuencia, por todas las razones del presente y anteriores fundamentos, procede desestimar el recurso de apelación, confirmando la sentencia de instancia en su integridad.

SEXTO: En cuanto a las costas del presente recurso a los efectos del artículo 398.1 con relación al 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede imponerlas al apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

LA SALA ACUERDA: Que debemos DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por Da. Almudena , representada por el Procurador D. ÍÑIGO MUÑOZ DURÁN, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Aranjuez, de fecha 18 de abril de 2008 , y debemos CONFIRMAR la citada resolución en todos sus extremos, y con expresa condena al apelante en las costas de la presente alzada.

Al notificarse la resolución procédase conforme a lo establecido en el artículo 248.4 LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Notifíquese la presente resolución a las partes y una vez firme devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con copia certificada de la misma.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.