Sentencia Civil Nº 71/2011, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 3, Rec 23/2010 de 05 de Mayo de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 71/11

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ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Dª. TÁRSILA MARTÍNEZ RUIZ

MAGISTRADOS:

D. JESÚS MARTÍNEZ ABAD

D. JOSÉ LUIS CASTELLANO TREVILLA

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En la Ciudad de Almería a Cinco de Mayo de dos mil once.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial , ha visto y oído en grado de apelación, rollo número 23/2010 , los autos de Juicio Ordinario nº 464/2008 procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 7 d Almería, entre partes, de una como demandada- apelante la mercantil "Laduana, S.L.", representada por la Procuradora Dª. María Dolores López Campra y dirigida por el Letrado D. Diego Álamo Felices y, de otra como demandante-apelada Dª. Serafina , representada por la Procuradora Dª. Magdalena Izquierdo Ruiz de Almodóvar y dirigida por el Letrado D. Manuel Cruz Rosas.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO .- Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Almería, en los referidos autos se dictó sentencia con fecha 27 de febrero de 2009 , aclarada por auto de 1 de octubre del mismo año, que, estimando íntegramente la demanda, condena a la demandada al pago de la cantidad de 5.416'67 euros más intereses legales desde la interposición de la demanda, así como a las costas del proceso.

TERCERO .- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte demandada se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, mediante escrito en el que se solicitó se dicte nueva sentencia desestimatoria de las pretensiones actoras con imposición de costas a la parte actora, o, subsidiariamente, se condene a la demandada al pago de la cantidad de 1.473'33 euros, por las razones expuestas en dicho escrito.

CUARTO.- El recurso deducido fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte apelada, quien solicitó la confirmación de la mencionada resolución con imposición de costas a la parte recurrente.

QUINTO.- A continuación, se elevaron las actuaciones a este Tribunal donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó de ponencia y, no habiéndose solicitado prueba en esta segunda instancia, ni habiéndose estimado necesaria la celebración de vista, se señaló el pasado día 3 de mayo para deliberación, votación y fallo.

SEXTO.- En la tramitación de esta alzada se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JESÚS MARTÍNEZ ABAD.

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la sentencia de instancia que estima en su integridad la acción de condena promovida en la demanda en reclamación de la cantidad de 5.416'67 euros en concepto de indemnización por el retraso en la entrega de una vivienda y una plaza de garaje de nueva construcción que adquirió a la empresa promotora "Laduana S.L." en virtud de contrato privado de compraventa de 4-4-2005 elevado a publico el 11-10-2007, interpone la parte demandada recurso de apelación a fin de que se revoque dicha resolución y, en su lugar, se rechacen en su totalidad los pedimentos de la demanda o, subsidiariamente, se reduzca el importe de dicha indemnización a la cantidad de 1.473'33 euros.

La parte apelada, en trámite de oposición al recurso, solicita la confirmación de la sentencia combatida.

SEGUNDO.- Alega la apelante, como primer motivo de su recurso, la vulneración de los art. 1091 y 1255 del Código Civil en que habría incurrido la sentencia combatida al interpretar la condición general V del contrato de compraventa concertado por las partes asimilando los conceptos de "puesta a disposición" y "entrega de la posesión" que se diferencian en dicha cláusula, de manera que la promotora demandada habría cumplido su obligación de poner el inmueble a disposición del comprador, no el 11 de octubre de 2007 , fecha del otorgamiento de escritura pública, como declara el Juzgador de instancia, sino con el burofax que remitió a la parte compradora el 25 de septiembre del mismo año (documento nº 3 de la contestación a la demanda) citándole para que compareciera en Notaría a fin llevar a cabo dicho otorgamiento y recibir las llaves, previo pago de las cantidades estipuladas.

El motivo ha de decaer en la medida en que la interpretación que hace el recurrente de mencionada cláusula contractual es contraria Derecho ya que pretender que la simple notificación del futuro otorgamiento de escritura de compraventa tenga los efectos de la entrega de la posesión del inmueble, que constituye la obligación principal de la parte vendedora, contraviene frontalmente el espíritu y tenor del art. 1462 del Código Civil , que preceptúa: " Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador . Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato , si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario", careciendo de eficacia liberatoria por sí sola la mera remisión de un burofax comunicando a la parte compradora la fecha y el lugar de otorgamiento de escritura pública, ya que de aceptar la tesis del recurrente, quedaría a su exclusivo arbitrio el cumplimiento de su obligación de entregar la vivienda, anticipando los efectos de la misma a un mero anuncio de suscribir la escritura en fecha más o menos próxima pero en todo caso unilateralmente fijada por el vendedor, lo que es contrario al art. 1256 del Código Civil , a cuyo tenor "La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes " .

TERCERO.- Seguidamente denuncia el recurrente la vulneración de los art. 1091, 1255 y 1258 del Código Civil , al no haber tenido en cuenta la sentencia apelada que la ejecución por la empresa constructora, a requerimiento de la actora, de determinadas modificaciones en su vivienda no contempladas en el proyecto original, coadyuvó al retraso en la finalización de las obras, que no es imputable a la recurrente ya que no tuvo intervención alguna en la realización de esos cambios.

El motivo ha de sucumbir, ya que además de no haberse concretado las obras adicionales efectivamente realizadas en la vivienda de la demandante, habida cuenta que la promotora se opuso expresamente a algunas de las solicitadas por la compradora, como se hace constar en el documento nº 4 de la contestación, es lo cierto que no se ha acreditado la incidencia que dichas reformas hubiera podido tener sobre el plazo de ejecución de la construcción, circunstancia que incumbía acreditar a la parte demandada, por tratarse de un hecho obstativo, de conformidad con el art. 217.3 de la LEC , máxime teniendo en cuenta que las ultimas modificaciones solicitadas por la compradora lo fueron en noviembre de 2005 (documento nº 6 de la contestación) y que la dirección facultativa emitió el certificado final de obra el 14 de mayo de 2007 (documento nº 8), por lo que, a falta de prueba en contrario, no se acierta a comprender la relación de causalidad entre las pequeñas reformas ejecutadas en la vivienda a petición del compradora y la demora en la conclusión de la edificación, pues no se trata de una vivienda familiar, sino de un proyecto de 43 viviendas, locales, oficinas y garaje que obviamente no se rige, no por el contrato de compraventa suscrito entre los litigantes, sino por un contrato de ejecución de obra con suministro de materiales suscrito entre la promotora "Laduana S, L," y la constructora "Prointeco Mojonera, S.L.U.", en fecha 15-12-2004 (documento nº 4) que establece un plazo especifico de entrega de las obras que no tiene por qué verse afectado por las modificaciones puntuales que en su caso realizasen en sus viviendas o locales uno o varios de los compradores, siendo un hecho incuestionable que a la fecha de recepción provisional de las obras (19 de septiembre de 2007) por la promotora, ya se había rebasado con creces el plazo de entrega de la vivienda y plaza de garaje estipulado en la condición particular V del contrato de compraventa suscrito por la Sra. Serafina y su esposo con la mercantil Laduana, S.L., que había expirado el 31 de enero de ese mismo año.

CUARTO.- Como tercer motivo del recurso, se alega la infracción del art. 1275 del Código Civil sobre la base de que el contrato de arrendamiento en que la actora sustenta su pretensión indemnizatoria es un contrato simulado y, por tanto, nulo e ineficaz por falta de causa, que se ha "fabricado" artificiosamente con la única finalidad de defraudar a la promotora demandada, exigiéndole el pago de las rentas del alquiler supuestamente abonadas por la demandante durante los ocho meses y diez días que tardó en recibir la posesión de la vivienda adquirida a la ahora recurrente.

El motivo ha de correr idéntica suerte desestimatoria que los anteriores, pues, en primer lugar, carece de relevancia que la cantidad solicitada en la hoja de reclamación presentada el 5-11-2007 en el Oficina de Consumo (documento nº 7 de la demanda) como reembolso de las rentas del arrendamiento no coincida totalmente con la reclamada y concedida en esta litis, y anteriormente en el acto de conciliación celebrado sin avenencia el 4-3-2008 (documento nº 13), pues se trata de una diferencia mínima, posiblemente originada por un simple error de cálculo intrascendente, máxime cuando la suma reclamada judicialmente es incluso ligeramente inferior a la inicialmente peticionada en sede administrativa.

En segundo lugar, la ausencia de mención en el contrato de arrendamiento suscrito por la actora a la fianza prevista en el art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , no determina la ineficacia de la relación arrendaticia, circunstancia que en todo caso ha sido negada por el arrendador, quien aseguró en el juicio, al que concurrió como testigo, haber percibido la fianza aunque no se reflejase en el contrato, y a mayor abundamiento, la obligatoriedad de la fianza no excluye la validez del negocio, ni permite su resolución, en el caso de que no se llegue a constituir por tolerancia del arrendador, sin perjuicio de las facultades de las partes para reclamar el pago de la fianza.

Finalmente, resulta de todo punto intrascendente que la actora no haya acompañado los recibos de pago o justificantes bancarios de ingreso de las rentas, habida cuenta que el art. 17.4 de la LAU autoriza cualquier otro medio o procedimiento para acreditar el cumplimiento efectivo de la obligación de pago, como lo es el justificante de abono emitido por el arrendador (documento nº 6 de la demanda), ratificado por el mismo en prueba testifical, donde explicó que los alquileres fueron satisfechos en metálico, como expresamente prevé el art. 17.3 de la misma Ley .

QIONTO.- En el último motivo del recurso, planteado con carácter subsidiario, se aduce la vulneración del art. 1227 del Código Civil por entender que la sentencia recurrida otorga validez al contrato de arrendamiento desde la fecha de celebración consignada en el mismo (2 de enero de 2007) pese a que la liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales no se verificó hasta el 17 de julio siguiente, fecha ésta última que seria la única oponible frente a terceros de conformidad con el precepto legal cuya infracción se denuncia, de manera que la indemnización máxima exigible a la promotora apelante ascendería a 1.473'33 euros, que sería la parte proporcional de las rentas abonadas por la actora desde la presentación en un organismo público del contrato de arrendamiento hasta la comunicación remitida por burofax el 25 de septiembre siguiente.

A este respecto, cconstituye doctrina reiterada del Tribunal Supremo (Sentencias de 7 de noviembre de 2002 , 21 de marzo de 2003 , 15 de febrero de 2007 , 13 de noviembre de 2007 y 19 de febrero de 2008 , entre otras muchas) que la norma del artículo 1227 del Código Civil es operante sólo cuando el hecho a que se refiere el documento no se puede acreditar más que a través de él, lo que no ocurre si la realidad de la fecha se corrobora por otras pruebas practicadas, de tal suerte que los supuestos del artículo 1227 CC no constituyen numerus clausus a efectos de determinar la fecha de otorgamiento de un documento, pues la autenticidad de la misma puede acreditarse por los diversos medios de prueba, como se desprende de las SSTS de 14 de octubre de 1997 y 22 de febrero de 2002 .

Conforme a lo expuesto puede concluirse que el citado artículo 1227 del Código Civil sólo es aplicable cuando no existan otros medios justificativos de la realidad y certeza de la fecha consignada en el documento privado, por lo que la conclusión de la sentencia recurrida es inobjetable cuando declara que el contrato de arrendamiento esgrimido por la actora existía y desplegaba todos sus efectos desde la fecha en que se suscribió por los contratantes, a tenor no sólo de las manifestaciones del propio arrendador sino de una prueba eminentemente objetiva como lo son las facturas telefónicas aportadas con la demanda (documento nº 10) que acredita cumplidamente que la parte demandante habita la vivienda arrendada desde enero de 2007, lo que determina la inaplicabilidad al caso del art. 1227 del CC .

SEXTO.- Así pues, el recurso ha de ser rechazado, manteniéndose en su integridad la sentencia apelada por ser plenamente ajustada a Derecho, pronunciamiento que acarrea la imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada (art. 398.1 en relación con el 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación

Fallo

Que con DESESTIMACIÓN del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada en fecha 27 de febrero de 2009 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Almería en autos de Juicio Ordinario de que deriva la presente alzada, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la expresada resolución, con imposición a la parte recurrente de las costas ocasionadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada que fue la anterior sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman, estando celebrando Audiencia Pública el mismo día de su fecha, de todo lo cual doy fe.