Sentencia Civil Nº 71/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 647/2010 de 07 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 647/2010 2ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1480/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 BADALONA (ANT.CI-3)

S E N T E N C I A N ú m. 71

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a siete de febrero de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1480/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3 Badalona (ant.CI-3), a instancia de BONVILL SCCL contra Sagrario , IGNORADOS OCUPANTES y Daniel ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte codemandada Sagrario contra la Sentencia dictada en los mismos el día 13 de abril de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO:

ESTIMAR TOTALMENTE la demanda formulada por la Procuradora Sra. Córdova Fernández, en nombre y representación de BONVILL SCCL, frente a DÑA. Sagrario y por ello: DECLARAR RESUELTO el contrato de arrendamiento de fecha 01 de marzo de 1.971, sobre la vivienda sita en Badalona, CALLE000 nº NUM000 - NUM001 , por fallecimiento del arrendatario D. Daniel , sin que conste que en los tres meses siguientes a su fallecimiento, su cónyuge DÑA. Sagrario notificare al demandante el óbito y su voluntad de subrogación; condenando a la demandada a estar y pasar por esta declaración, y a desalojar la referida vivienda, dejándola libre, vacua y expedita, a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento si no la desaloja voluntariamente.

Las costas procesales de esta instancia serán satisfechas por la parte demandada"

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte co-demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 31 de enero de 2012.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución del contrato de arrendamiento de 1 marzo de 1971 sobre la vivienda sita en la C/ CALLE000 , NUM000 , NUM001 de Badalona, por fallecimiento del arrendatario, faltando de acreditación de la notificación prevenida en el art. 16 LAU . A dicha pretensión se opuso Dª Sagrario , viuda del arrendatario original, alegando que tras el fallecimiento de su esposo envió una carta en 27.1.2007 a la entidad actora, acompañando certificado de defunción y fotocopia del Libro de Familia, e interesando la subrogación, sin que recibiesen contestación alguna, y en todo caso ha contestado en el plazo de 30 días del art. 58 TRLAU 64.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda, con expresa imposición de las costas a la demandada. Frente a dicha resolución se alza ésta, por (1) infracción del art. 217 LEC sobre la carga de la prueba, (2) infracción del art. 58 TRLAU 64 y de la DT 2ª LAU 94. Con lo cual se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio; en definitiva, la cuestión se concreta en si existió comunicación en plazo sobre el fallecimiento del arrendatario y la voluntad de subrogarse (ex art. 16.3 LAU 94)

SEGUNDO. - Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento concertado entre D. Segismundo , entonces propietario y D. Daniel como arrendadatario (f. 56); en 23.10.1985, la entidad actora BONVILL SCCL adquirió la referida finca mediante escritura pública de compraventa, de D. Antonio que, a su vez, la había adquirido en subasta judicial (f. 18 y ss, que no se cuestiona); en el momento de la adquisición por la actora, se venía abonando, mediante ingreso en c/c de ésta, la suma de 50'04 € por todos los conceptos (f. 17 y contestación de la demanda). 2) En 22.4.2009, la actora remitió burofax precisamente al arrendatario original, comunicándole la actualización de la renta y la repercusión del IBI (f. 24 y ss), informando correos que no pudo efectuarse la entrega debido al fallecimiento del destinatario (f. 27). 3) en 21.5.2009 la actora recibió una carta en la que se le informaba del fallecimiento del arrendatario; efectivamente, el arrendatario había fallecido en 24.12.2006 (f. 30). 4) No obstante, un día antes, el 20.5.2009, la abogada de la actora remitió burofax a los "ignorados ocupantes" de la vivienda, comunicándoles la extinción del contrato así como que desalojaran la vivienda antes del 30.6.2009, recibido por D. Gerardo (f. 28 y ss, hecho 4º contestación), por el fallecimiento del arrendatario. 5) En 27.5.2009, la actora recibió una carta vía burofax, de un abogado que decía actuar en nombre y representación de la esposa y herederos del arrendatario fallecido, en la que aseguraba haber notificado por escrito y en plazo el fallecimiento y haber interesado la subrogación a favor de la viuda Dª Sagrario , lo que no consta en absoluto (ni siquiera se aporta copia de la "carta" que se acompaña a la contestación) ; de nuevo, el referido abogado remitió otro burofax recibido por la actora en 5.6.2009, reiterando la anterior, y esta vez, adjuntando el Libro de Familia y el certificado de defención, expedido en 28.5.2009 (f. 32 y ss). 6) Desde junio del 2009 la actora dejó de girar el recibo de la renta (lo que se admite en la contestación), habiéndolo hecho hasta entonces a nombre del arrendatario original (lo que admite la demandada en la contestación, y f. 58); los demandados (esposa y dos hijos del arrendatario, f. 55) continúan en la ocupación, formulándose la demanda rectora en 23.9.2009.

TERCERO.- En orden al contexto normativo, se trata de un arrendamiento de vivienda anterior al 9.5.1985, resultándole de aplicación la DT. 2ª en relación con el TRLAU 64, en el sentido de que no se extinguen en un plazo determinado, sino que lo irán haciendo paulatinamente en función de distintas subrogaciones "mortis causa", con la excepción de la DT. 2ª.D.11. ap. 6 (supuesto en que el inquilino se opusiere a la actualización de la renta, en cuyo caso el contrato se extinguirá a los 8 años desde la fecha de recepción del requerimiento fehaciente de actualización de la renta).

En materia de subrogació n, el TRLAU 64 establecia en los arts. 58 y 59 la posibilidad de que determinadas personas pudieran subrogarse en los derechos arrendaticios del titular al fallecimiento de éste, y posteriormente al fallecimiento del subrogado se abría una nueva posibilidad en favor de otras personas, y si bien la DT. 2ª mantiene las subrogaciones, las limita en cuanto a los posibles beneficiarios de las mismas (limitándolo al cónyuge, a la pareja de hecho, a los hijos y a los ascendientes). Con ello, al fallecimiento del titular arrendaticio, solo podrá tener lugar la subrogación a favor del cónyuge no separado legalmente o de hecho, e igual derecho tendrá "la persona que hubiere venido conviviendo con el arrendatario en análoga relación de afectividad a la de cónyuge con independencia de su orientación sexual (Ley sobre Uniones Estables de Pareja del Parlamento Catalán 10/98 de 15 julio), durante al menos, los dos años anteriores al fallecimiento, salvo que hubiere tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia"(ésta no se plantea respecto del matrimonio al amparo de los arts. 68 y 69 CC ), y en defecto de los anteriores podrán subrogarse los hijos del arrendatario (la ley no dice "descendientes", por lo que solo serán los hijos, dado que se trata de normas limitadoras, respecto de las que no caben interpretaciones extensivas) que hubieran convivido con él, durante los dos años anteriores a su fallecimiento. En defecto de los anteriores los ascendientes del arrendatario (no cabe "afinidad") que estuviesen a su cargo (dependencia) con 3 años de antelación a la fecha del fallecimiento; se modifican los plazos de convivencia exigibles para que pueda operar la subrogación. y se independiza la primera de la 2ª subrogación.

Pero la existencia del hecho de posible personas que puedan subrogarse, unido al fallecimiento, no genera automáticamente la sucesión en el arriendo: las personas que pretendan subrogarse deberán probar con respecto al arrendatario fallecido, la condición de convivencia, la habitualidad de la misma y el hecho de que ésta se produzca en la vivienda arrendada (por cualquier medio de prueba admitida en derecho). En cuanto al orden de prelación y procedimiento, la DT. se remite al art. 16 de la LAU , debiendo destacarse una modificación sustancial respecto del art. 58 TRLAU 64 (donde se establecía que, en caso de fallecimiento del titular arrendaticio, la subrogación debia notificarse, pero no existía una sanción directa en el caso de que dicha notificación no se realizase, por ejemplo, la resolución, pues, en defecto de notificación, lo único que podía hacer el arrendador era requerir a los ocupantes de la vivienda para que manifestasen quién era el beneficiario en la subrogación, y si no lo hacia, previa advertencia podía instar la resolución), pues el art. 16.3 LAU dice : " El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario, el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse", con lo cual, ahora, la no notificación (que deviene en exigencia inequívoca) por parte del beneficiario en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del titular mediante la aportación de determinados documentos, será causa de resolución contractual.

Efectivamente, atendido el efecto, tal precepto merece una interpretación finalista (la finalidad del precepto es permitir al arrendador el conocimiento de las circunstancias de quien pretende subrogarse): el arrendador debe tener conocimiento del hecho del fallecimiento y de la voluntad de subrogarse, en los tres meses siguientes a aquél (plazo ineludible), por cualquier medio que acredite que el destinatario ha recibido el mensaje, lo cual podrá acreditarse por cualquier medio de prueba (es decir, medio "fehaciente" de comunicación); la "escritura" de la notificación no puede considerarse como un presupuesto para la validez , sirviendo más como medio de prueba del cumplimiento del requisito, y por ello, de carácter formal, y siendo por ello admisible la comunicación verbal, por actos concluyentes o incluso por actos propios del arrendador, siempre que de esta forma conste que el arrendador resulta inequívocamente conocedor de la subrogación operada en la vivienda arrendada. En todo caso el hecho de la notificación en los tres meses, no es un requisito formal, sino ineludible.

Aquí no se cumple con el requisito de la notificación "escrita", pero tampoco consta que existiese comunicación verbal en plazo, sin que se exija requerimiento previo del arrendador; y el plazo se cuenta "desde la muerte del arrendatario".

Y la Sala se inclina por la resolución pues una cosa es una interpretación que supere exigencias formales y otra, eludir la opción por la que se ha decanatado el legislador del 94, anudando inequívocamente la falta de notificación en plazo a la extinción de la relación contractual (no siendo necesario que el arrendador tome iniciativa alguna en este sentido), sin que - cualquiera que sea la forma de notificación, cuya realidad, en el plazo marcado en la ley, puede acreditarse por cualquier medio de prueba - quepa, en el presente caso, alegar la imposibilidad de haberla efectuado en ese plazo.

CUARTO.- Efectivamente, se pretende acreditar con el doc. 3 contestación, carta de 11.1.2007, que aunque no expresamente impugnado, sí lo fue manifiestamente, al negarse cualquier tipo de notificación en tiempo.

Se dice remitida por correo ordinario, con la huella dactilar de la demandada, encargándose de su remisión el compañero sentimental de la hija de la demandada, Sr. Jose Pedro (según el mismo) que depone como testigo, inicialmente tachado, quien, en todo caso, no acredita la recepción (aparte de que la demandada afirma de que fue su hija la que se encargó de dicha comunicación): (1) en absoluto consta acreditada la remisión; (2) en absoluto consta acreditada la recepción (nuna se dejan de girar los recibos a nombre del arrendatario original, sin queja de la demandada, y la comunicación referida a la actualización iba asimismo dirigida al mismo); (3) ni siquiera se afirma que se comunicara en persona (al menos, proponer como testigo a quien, se afirma, debía saberlo). No consta pues ninguna comunicación verbal (se reconoce por la misma demandada en el interrogatorio) ni escrita en los tres meses siguientes al fallecimiento del arrendatario original; (4) no se acompaña uno de los ejemplares del certificado de defunción que se afirman obtenidos en enero del 2007, sino uno librado en 28.5.2009. Consecuentemente, falta el conocimiento del fallecimiento por la actora y la voluntad de subrogación

Y se pretende "acreditar" ese conocimiento por la remisión de la carta por la actora (resolviendo), un día antes de "conocer" el fallecimiento por Correos, pero en este contexto, aparte de suponer un indicio excesivamente débil y aislado, resultan creibles las manifestaciones del LR de la actora, suficientemente razonadas en la resolución recurrida, que se comparte, máxime cuando se remite en todo caso, con posterioridad a la notificación del incremento de renta dirigida al arrendatario original.

Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se aceptan por esta Sala dándolos por reproducidos, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Sagrario contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.