Sentencia CIVIL Nº 71/2020, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 439/2019 de 27 de Febrero de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00071/2020
Rollo núm.: 439/2019
S E N T E N C I A Nº 71/2020
Ilmos. Sres.
Doña María del Pilar Fernández Alonso, presidente
Doña Juana María Gelabert Ferragut
Don Gabriel Oliver Koppen
En Palma de Mallorca a, veintisiete de febrero de dos mil veinte.
Esta Sala ha visto, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado
de Primera Instancia número 4 de Palma, bajo el número 146/2017 , Rollo de Sala número 439/2019, en los
que han intervenido como:
Demandante-apelante: D.ª Irene , representada por la procuradora D.ª Nuria Chamorro Palacios y dirigida por
la letrada D.ª Lavinia Fernández Cahue.
Demandada-apelada: D. Juan Carlos , representada por la procuradora D.ª Nancy Ruys Van Noolen y dirigida
por el letrado D. Juan Garau Fortuny.
Es ponente el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.- La Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Palma, dictó sentencia en fecha 4 de octubre de 2018, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: «Estimo parcialmente la demanda presentada por Dª Irene contra D Juan Carlos y, en consecuencia, condeno al demandado a pagar a la actora la cantidad de 3.508,52 euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda hasta su completo pago, sin imposición de costas a ninguna de las partes».



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de las partes demandante y demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 25 de febrero de 2019.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- Planteamiento del recurso.

Las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM000 , NUM001 , de Marratxí, en fecha 30 de octubre de 2013.

La parte arrendadora interpuso demanda por la que reclamaba la tasa de basuras de los años 2013 a 2016, la renta correspondiente a los meses de agosto y septiembre de 2016, ésta última por incumplimiento del preaviso en la resolución del contrato, así como una indemnización por los desperfectos que presentaba la vivienda cuando recuperó la posesión.

En la sentencia dictada en primera instancia se estima parcialmente la demanda en los siguientes términos: 1.- Condena a la parte demandada a abonar únicamente la renta correspondiente al mes de agosto de 2016, dado que el arrendatario había preavisado a la arrendadora con un mes de antelación y puso las llaves de la vivienda a su disposición.

2.- Condena al pago de la tasa de basuras, al ser una obligación asumida en el contrato y no haberse probado la condonación alegada por la parte arrendataria.

3.- Analiza los defectos alegados en la demanda y estima la pretensión de la parte actora únicamente en cuanto a los relativos a servicio de pintura, paredes y techos, por un importe de 2.964,50 euros.

4.- Compensa la suma resultante con la cantidad percibida en concepto de fianza.

Frente a esta resolución interponen recurso de apelación ambas partes: 1.- Recurso de la parte arrendadora, D.ª Irene , en el que se alega error en la valoración de la prueba en los siguientes puntos: 1.1.- La renta correspondiente al mes de septiembre de 2016.

Alega que en la contestación al burofax que le remitió la parte arrendataria, cumplió con el requerimiento que se le hacía y solicitó que se le concretara día y hora para la reparación de las deficiencias de la vivienda, petición a la que se hizo caso omiso por la contraria.

1.2.- Las deficiencias de la vivienda.

El día en que recogió las llaves del despacho del letrado de la parte demandada, acudió la arrendadora con un técnico para realizar las pertinentes fotografías y demostrar su estado en el momento en el que se recuperó la posesión y así fue ratificado en el acto de la vista.

Durante los tres años que el arrendatario permaneció en la vivienda nunca comunicó que la vivienda estuviera inhabitable, hasta el burofax de 26 de julio de 2016.

Los daños que presenta la vivienda no fueron causados con posterioridad a la entrega de la posesión y las cantidades que aparecen en el informe del perito judicial como no reparadas no son las que constan en las facturas presentadas por la parte arrendadora.

Sobre los daños en concreto que no son estimados en la demanda indica: a) Sustitución de plato de ducha.

El perito incurre en un error, dado que el plato de ducha reparado no era de fibra de vidrio, sino de porcelana, tal y como resultan de las fotografías aportadas con la demanda y de la declaración testifical del técnico que lo sustituyó.

b) Torres de ducha manipuladas.

Considera que se ha incurrido en un error en la lectura de la factura para considerar que esta reparación está a coste cero. Bajo la descripción del trabajo se desglosa lo que son materiales y mano de obra, lo que suma un total de 705 euros que se reclaman.

c) Atasco de la tubería de desagüe del baño.

Se trata de un problema de mantenimiento que corresponde al ocupante de la vivienda.

d) Carpintería, aires acondicionados, vitrocerámica, carpintería de aluminio, tapado de la cata en zona exterior para fijar el grifo del jardín, montar zócalo.

Entiende que la realidad de las deficiencias y que son imputables al arrendatario queda acreditada con la prueba practicada consistente en fotografías, presupuesto, facturas y la testifical del albañil que reparó los daños, así como el informe pericial.

1.3.- La fianza.

Afirma la parte apelante que la naturaleza de la fianza es resarcir los daños que el inquilino haya podido ocasionar en la vivienda, por lo que su importe debe ser destinado a esa finalidad una vez acreditados los daños.

2.- Recurso de D. Juan Carlos .

Muestra su discrepancia con la condena a abonar una cantidad por los trabajos de reparación de pintura.

Considera que ha habido error en la valoración de la prueba, dado que de la visualización de los vídeos aportados se puede ver como la vivienda se encuentra íntegramente pintada de blanco, a excepción del cabecero del dormitorio principal, que tiene adherido un papel decorativo en el cabecero. No puede apreciarse el color rosa que se menciona en la sentencia.

La vivienda fue entregada totalmente pintada, salvo las humedades del dormitorio principal, producidas por una deficiente colocación del plato de ducha y a una pérdida producida por un grifo exterior.

La factura en la que se basa la condena se refiere a la aplicación de pintura, cuando el perito, tras la visita realizada en fecha 15 de mayo de 2018, incluye una partida por pintura. Las raspaduras que aprecia tienen que haberse producido en el lapso comprendido entre la realización del vídeo y la visita del perito.



SEGUNDO.- La renta de septiembre de 2016.

Es reconocido por ambas partes que en fecha 27 de julio de 2016 el arrendatario remitió un burofax a la arrendadora en el que, además de manifestarle que estaba incumpliendo el contrato debido a las deficiencias que presenta la vivienda y requerirle para que proceda a su reparación, le comunica su intención de extinguir unilateralmente el contrato de arrendamiento el día 31 de agosto de 2016, de manera que se cumplió con el plazo de preaviso fijado en el contrato.

Debe ratificarse la decisión adoptada en la sentencia de instancia de excluir de la reclamación la renta correspondiente al mes de septiembre de 2016.



TERCERO.- Deficiencias de la vivienda.

El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligación del arrendador de realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil . Se dispone también que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. El artículo 1563 del Código Civil establece una presunción iuris tantum de responsabilidad del arrendatario en casos de pérdida o deterioro.

Conforme ha declarado la sección 3ª de esta Audiencia Provincial en sentencias de 18 de enero, 20 de marzo o 23 de mayo de 2012, citadas en las de fecha 2 de noviembre de 2018 y 18 de junio de 2019 por este tribunal, la expresión «tal como lo recibió» contenida en el artículo 1561 del Código Civil , tiene un significado relativo, que equivale a «tal como debe entregarla» ( STS 2 de marzo de 1963), de manera que, caso de existir deterioros o menoscabos a cargo del arrendatario, debe éste repararlos dejando la cosa en condiciones de servir al uso a que se destina, estableciéndose como doble presunción, iuris tantum, por un lado, que el arrendatario recibió la cosa en buen estado, presunción lógica dada la obligación que el arrendador tiene de entregarla de tal modo, y, de otro, que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que acredite haberse ocasionado sin culpa suya, indicando la doctrina jurisprudencial, entre otras, SSTS de 20 de mayo de 1946, 10 de marzo de 1971, 24 de septiembre de 1983, 8 de junio de 1990 y 28 de noviembre de 1991, que el arrendatario puede, ex artículo 1563 del Código Civil, probar que el deterioro o pérdida se ha producido sin culpa suya, o por acción del tiempo o por causa inevitable, como dice el artículo 1561, ya que la presunción de culpabilidad de este artículo, y la responsabilidad por culpa, requieren una mínima negligencia del agente, de lo que cabe colegir, como primera premisa a tener en consideración que todos los daños y perjuicios debidos a desperfectos causados en la cosa arrendada por el arrendatario debe éste satisfacerlos si falta a dichas obligaciones, según expresara la ya tradicional sentencia de 28 de abril de 1930.

Ahora bien, no puede olvidarse que el primero de los requisitos exigidos para declarar la existencia de responsabilidad, tanto contractual como extracontractual, es la plena acreditación de los daños cuya indemnización se reclama, prueba que incumbe al que reclama, en el presente caso a la arrendadora actora, parte a quien incumbe acreditar, no solo la realidad del estado en que se encontraba la vivienda en el momento en el que le entregaron las llaves, sino también que la cantidad que se reclama se corresponde con la reparación, carga de la prueba que resulta además de lo dispuesto en el artículo 217 Ley de Enjuiciamiento Civil .

Es preciso analizar cada una de las deficiencias sobre las que no existe conformidad para poder valorar su realidad y si son imputables o no al arrendatario. Se seguirá el orden de la sentencia de instancia.

1.- Sustitución del plato de ducha.

Es cierto que el perito judicial indicó que el plato de ducha era de fibra de vidrio y que, en la determinación del origen de la fisura, consideraba que su origen suele encontrarse en el mal asentamiento. En este sentido coincide con lo que se indica en la certificación que se aporta con el escrito de demanda.

Afirma la parte apelante que existen dos baños en la vivienda y que la actuación llevada a cabo lo fue el otro baño, en el que el plato de ducha era de porcelana. En este sentido declaró el testigo que realizó la reparación, que se ratificó en su versión de que el origen del daño era un golpe, dado que la falta de asentamiento no produce la rotura de platos de ducha de este material. Lo cierto es que no existen elementos suficientes para poder considerar acreditado que el material de los platos de ducha de los diferentes baños de la vivienda era diferente, a la vista de que el perito visitó la vivienda. No puede, por tanto, entenderse acreditado el defecto que se reclamase imputable a la actuación de los arrendatarios, por lo que procede la desestimación del recurso en este punto.

2.- Sustituir dos torres de ducha que están manipuladas.

No se discute la conclusión que alcanza la juez a quo sobre el cambio de las dos columnas de ducha. En la sentencia de instancia no se incluye cantidad alguna en la condena dado que la factura de reparación incluye un coste cero.

Revisada la factura, resulta que sí que incluye el concepto de la sustitución de las torres de ducha y luego especifica los conceptos: mano de obra y material. El total de lo cobrado por este trabajo es el que figura en el presupuesto inicial, 705 euros. Esa suma, incrementada en el IVA, es la que debe abonar la parte arrendataria, en total 853,05 euros.

Se alega que las torres de ducha no prestaban su función dada la acumulación de cal. Así consta en la certificación aportada con la demanda con una actuación en el mes de julio de 2015. Pues bien, siendo la cal uno de los problemas que presentan esas viviendas, consta que se encontraba instalado un descalcificador.

El arrendatario contactó con un técnico para su revisión, quien comprobó que había defectos en la instalación.

Ahora bien, eso ocurrió en el mes de mayo de 2014 y la actuación del técnico fue realizar un bypass, de manera que el agua ya no pasaba por el descalcificador. No consta que se hiciera requerimiento a la propietaria para arreglar el descalcificador y la actuación del arrendatario propició que la cal que lleva el agua se pasara por la instalación de la vivienda, con las consecuencias que ello ha conllevado.

3.- Desatascar tubería de desagüe del baño con servicio de camión cuba.

Es uno de los trabajos que figuran en el presupuesto aportado con la demanda. No consta que se haya reparado y no figura entre las deficiencias apreciadas en el informe pericial, de ahí que no pueda entenderse justificada su necesidad.

4.- Servicio de pintura, paredes y techos afectados por deficiencia de aplicación de pintura por cambio de color.

El visionado del vídeo aportado por la parte demandada arroja una conclusión que no coincide plenamente con la apreciación que hace la juez a quo. Se observa la vivienda pintada de blanco, con la excepción de una pared en la que aparece con papel pintado. No se aprecia el color rosa que se indica en la sentencia en las paredes interiores de la vivienda.

La razón alega la parte demandante para proceder al pintado son los defectos en la aplicación de la pintura por cambio de color. Tales defectos no son apreciados a través de la prueba videográfica apreciada. Por otro lado, los defectos de pintura permanecen en el momento en que la vivienda fue visitada por el perito Sr. Daniel , quien incluye una partida por el pintado, dada la existencia de roces y raspaduras.

No existen elementos suficientes para poder considerar que estuviera justificado el pintado de toda la vivienda que reclama la parte demandante, por lo que procede la estimación del recurso en este punto y excluir esta partida de la reclamación.

5.- Carpintería.

Junto con la demanda se aporta un presupuesto en el que se describen las deficiencias apreciadas en la vivienda tras la entrega de la posesión por los arrendatarios. Los defectos que se describen los golpes y arañazos en cara interna y externa, golpes y arañazos en marcos y tapajuntas lacados de blanco. Se acompaña este presupuesto de un conjunto de fotografías. La realidad de los daños es ratificada por el testigo en su declaración.

Se trata de deficiencias que derivan del uso de la vivienda, en la que el arrendatario permaneció tres años, por lo que no existe razón para entender que tales defectos se encontraban ya en el momento en el que el arrendatario entró en posesión de la vivienda y que, por tanto, no sean imputables a su uso. Ninguna prueba se ha practicado en este sentido.

Ante la contradicción que existe entre la factura presentada y la inclusión de daños en la carpintería en el informe pericial elaborado en el procedimiento y dado que entre una y otro existe una diferencia temporal de más de un año, lo que hace difícil vincular el estado con el existente en el momento en que se entregó la posesión por el arrendatario, se valorará el importe de la reparación en el efectivamente abonado por la arrendadora, que asciende a la suma de 1784,75 euros, IVA incluido.

6.- Equipos de aire acondicionado.

Presentan una rotura en la placa, cuyo origen puede ser diverso, como declaró el testigo autor del presupuesto.

No existen elementos suficientes para poder considerar que esa rotura se produjo por el uso que del aire hacía el arrendatario, que se trate de un problema de mantenimiento del equipo, por lo que no puede declararse su responsabilidad.

7.- Sustitución de la vitrocerámica.

Es una deficiencia que se describe en el presupuesto inicial, que se incluye en el informe pericial y que no ha sido reparada. De la prueba practicada no se deriva que ese golpe ya existiera en el momento de la entrega de la vivienda al arrendatario y que no se haya causado por el uso de la vivienda durante el tiempo en que se prolongó el arrendamiento.

El importe del presupuesto es similar al del informe pericial, por lo que debe estarse a lo reclamado que asciende, IVA incluido, a la suma de 477,95 euros en que el arrendatario debe indemnizar al arrendador.

8.- Carpintería de aluminio.

Es una deficiencia que se incluye también en el presupuesto que se acompaña con la demanda y cuya realidad ha sido comprobada por el perito, que la incluye en su informe. La deficiencia existía en el momento de la entrega de la posesión por parte del arrendatario y así se deduce de su concreción en ambos documentos, así como de la declaración del testigo. Es una deficiencia provocada por un mal uso que debe imputarse al arrendatario.

Se trata de una deficiencia no reparada y dada la diferencia entre los precios del presupuesto y del informe pericial, valoraremos conforme a este último, por las mayores garantías de objetividad que presenta el perito.

La suma reflejada en el informe es de 210 euros que, incrementada en el IVA correspondiente, resultará un total de 254,10 euros.

9.- Tapado de cata en zona exterior para fijar grifo jardín.

Con el escrito de contestación a la demanda se aporta una certificación en la que consta que en fecha 27 de julio de 2015 se procedió a la búsqueda de una fuga que producía humedades y se picó y reparó una fuga en el tubo de poliuretano. No se trata de un defecto que pueda ser imputable al uso de la vivienda por parte del arrendatario, por lo que no puede reclamarse por este concepto.

10.- Montar zócalo y baldosas desprendidas.

Se trata de una deficiencia que aparece en el presupuesto y también en el informe pericial. Puede observarse también en el vídeo aportado por la parte demandada. Su carácter claramente visible y la falta de reclamación alguna por parte del arrendatario a la propiedad llevan a la conclusión de que se trata de un defecto que tiene su origen en el uso de la vivienda por el arrendatario, por el que debe indemnizar a la propiedad.

El importe fijado por el perito, inferior al reclamado por la parte demandante, asciende a 40 euros, que debe incrementarse en el importe del IVA, de manera que la cantidad que debe abonar el arrendatario por este concepto ascenderá a la suma de 48'40 euros.

Ninguna otra de las deficiencias es mencionada por la parte apelante en su recurso, de manera que el importe que por este concepto debe pagar el arrendatario asciende a la suma de 3.418,25 euros.



CUARTO.- La fianza.

Como indica la parte apelante, la finalidad de la fianza es la garantía del cumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendatario. Por tanto, una vez determinado el importe de las cantidades que debe abonar el arrendatario por el pago de rentas y de más responsabilidades derivadas del contrato, procede aplicar su importe al su pago. De ahí que proceda la compensación con la cantidad que se condena a pagar al arrendatario, pues la cantidad recibida en concepto de fianza se aplica al pago de esa suma y debe deducirse del total de la condena como cantidad ya cobrada por el arrendador. Este es el criterio que se sigue en las resoluciones de esta Audiencia Provincial, como refleja la resolución reproducida en la sentencia dictada en primera instancia.

Con conclusión de todo lo expuesto, procede la estimación parcial de los recursos de apelación y fijar la cantidad que debe ser abonada por el arrendatario en la suma de 3.962'27 euros (800 + 544,02 + 3418,25 - 800).



QUINTO.- Costas.

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución estimatoria del recurso de apelación, no se hará especial mención a las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Esta Sala acuerda: Estimar parcialmente los recursos de apelación interpuesto por Dª. Irene y D. Juan Carlos contra la sentencia dictada en fecha 4 de octubre de 2018 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Palma en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

Revocar la sentencia dictada en primera instancia en el único sentido de que la cantidad que deberá abonar D.

Juan Carlos a D.ª Irene ascenderá a la suma de 3.962'27 euros.

No hacer imposición de las costas causadas en esta alzada, con devolución del depósito consignado para apelar.

Recursos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán prepararse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15.ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial n.º 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así se manda y firma.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado de la Administración de Justicia certifico.