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Última revisión
03/06/2021
Sentencia CIVIL Nº 71/2021, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 486/2020 de 22 de Febrero de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 22 de Febrero de 2021
Tribunal: AP - Madrid
Ponente: MERIDA ABRIL, CARMEN
Nº de sentencia: 71/2021
Núm. Cendoj: 28079370082021100067
Núm. Ecli: ES:APM:2021:2176
Núm. Roj: SAP M 2176:2021
Encabezamiento
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Octava
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933929
37007740
Autos de Procedimiento Ordinario 372/2018
PROCURADOR Dña. MARIA JOSE BUENO RAMIREZ
PROCURADOR. D. CARMELO OLMOS GÓMEZ
Dña. LUISA MARÍA HERNAN-PÉREZ MERINO
Dña. CARMEN MÉRIDA ABRIL
Dña. MILAGROS DEL SAZ CASTRO
En Madrid, a veintidós de febrero de dos mil veintiuno. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por las Sras. Magistradas expresadas al margen, han visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 372/2018, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 36 de Madrid, seguidos entre partes; de una, como
VISTO, siendo Magistrada Ponente la
Antecedentes
'A.-) ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. María José Bueno Ramírez, en nombre y representación de GRUPO INMOBILIARIO 4H, S.L., defendido por el Letrado D. Fernando Marroquín Mochales, y dirigidos contra IBERICAR SOCIEDAD IBÉRICA DEL AUTOMÓVIL, S.A., IBERICAR MÓVIL, S.L.U., IBERICAR TECHNIK, S.A.U., y GESTICAR GESTORÍA ADMINISTRATIVA, S.L.U., representadas por el Procurador de los Tribunales D. Carlos Olmos Gómez y defendidas por el Letrado D. José Fernando González Pintado debo:
B.-) DESESTIMANDO la reconvención interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Carlos Olmos Gómez, en nombre y representación de IBERICAR SOCIEDAD IBÉRICA DEL AUTOMÓVIL, S.A., IBERICAR MÓVIL, S.L.U., IBERICAR TECHNIK, S.A.U., y GESTICAR GESTORÍA ADMINISTRATIVA, S.L.U., frente a GRUPO INMOBILIARIO 4H, S.L., debo absolver y ABSUELVO a la demandante reconvenida de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición a la demandada reconviniente de las costas causadas con la reconvención'.
Fundamentos
1.- La mercantil Grupo Inmobiliario 4H S.L., propietaria del edificio sito en la calle Magacela nº 4 de Madrid ejercita acción en reclamación de 1.243.249,06 € más intereses adeudados por razón del contrato de arrendamiento concertado con las demandadas.
En defensa de su pretensión adujo, en apretada síntesis, que el 8 de junio de 2006 celebró contrato de arrendamiento con Ibericar Centro Auto S.L del edificio de su propiedad sito en Madrid, C/ Magacela 4, con una duración de 15 años y 6 de obligado cumplimiento transcurrido el cual el arrendatario podría resolverlo preavisándolo al arrendador con 12 meses de antelación y quedando obligado a satisfacer las doce (12) mensualidades de renta siguientes a la fecha de la comunicación, con independencia de la no ocupación del edificio, pactándose que se devolvería este en buen estado de conservación, quedando expresamente prohibido el traspaso y el subarriendo. Que dicho contrato fue modificado de mutuo acuerdo por adendas de 1 de octubre y 1 de diciembre de 2011, en virtud de las cuales el plazo de cumplimiento obligatorio del contrato pasó de 6 a 11 años, y se modificaron los arrendatarios, que también pasaron a serlo, como coarrendatarias, las tres filiales de la arrendataria, Ibericar Móvil, S.l.U.,Ibericar Technik, S.A.U., e Ibericar Carrocería centro S.L.U, así como Gesticar Gestoría Administrativa, S.L.U, todas ellas con sus propios derechos y obligaciones pero con responsabilidad solidaria.
Que Ibericar Centro Auto S.L, mediante burofax remitido el 12 de mayo de 2016, comunicó al arrendador su intención de finalizar el contrato el 8 de junio de 2017, fecha en la que le entregó las llaves del edificio que fue abandonado también por las coarrendatarias demandadas, que no habían preavisado con antelación incumpliendo así lo estipulado en el contrato.
En consecuencia reclama de las coarrendatarias demandadas una compensación de 4 mensualidades de renta (168.652,00 €), por resolución del contrato antes del plazo total del arrendamiento ( 15 años) y, además, por falta de preaviso con 12 meses de antelación (por lo que debían compensar al arrendador con el pago de una mensualidad por cada año restante hasta completar el plazo total de 15 años); una compensación de 12 mensualidades de renta (505.956,00 €), por no haber realizado el preaviso de 12 meses; 320.451,16 €, correspondiente al coste de los daños y desperfectos que excedían de los derivados del uso ordinario del inmueble y a la no realización del mantenimiento ordinario y preventivo a cargo de la parte arrendataria, que se constataron en el momento que las coarrendatarias devolvieron el local a la arrendadora; 128.071,57 € (en la demanda se fijaba en 181.760,00 € pero se rectificó la cifra en la audiencia previa) correspondientes al enriquecimiento injusto obtenido por las coarrendatarias por razón del destino de la azotea del edificio a un subarriendo para instalar una antena de telecomunicaciones; y 66.429,90 € correspondientes a la liquidación por rentas, tasas y arbitrios a cargo de las arrendatarias que quedaron pendientes de pago en el momento de la resolución del contrato; y los intereses de tales cantidades desde el 8 de junio de 2017, fecha en que todas las coarrendatarias abandonaron el local.
2.- Las mercantiles demandadas se opusieron a la demanda y formularon demanda reconvencional contra la mercantil Grupo Inmobiliario 4H, S.A solicitando la devolución de la fianza depositada para el arrendamiento del inmueble que esta mantenía en su poder desde el 8 de junio de 2017, fecha de finalización del arrendamiento, incumpliendo lo dispuesto en el artículo 36 LAU.
3.- En la Audiencia Previa la parte demandada reconoció adeudar a la arrendadora una serie de daños cuya relación se adjuntó en dicho acto y cuyo importe ascendió a 51.106,93€, que sumados a las cantidades ya reconocidas de 23.867,94 € de liquidación y 4.344,5€ de la antena, supuso un allanamiento a la demanda en la cantidad total de 79.319,12 euros.
4.- La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda y desestima la reconvención. Sus fundamentos, en lo que aquí interesa, fueron los siguientes: a).La compensación reclamada por cuatro mensualidades de renta (168.652,00 €) se desestima pues del tenor literal de las estipulaciones 3ª y 14ª en relación con el resto del contrato y con las Adendas de 2011, se desprende que el contrato establece un plazo de duración de carácter obligatorio 11 años, transcurrido el cual el arrendatario tiene la posibilidad de resolverlo anticipadamente, regulando para tal caso solo tres obligaciones: preaviso de doce meses, pago de la renta durante esos doce meses y publicitar y facilitar el acceso a los posibles interesados en el arriendo del edificio. La única consecuencia económica prevista para el caso de desistimiento o resolución anticipada por voluntad del arrendatario transcurrido el periodo obligatorio es el pago de la renta con independencia de que se ocupen o no las instalaciones. No existe remisión alguna a las consecuencias económicas de la estipulación decimocuarta ni de ésta a la tercera, ni puede equipararse el ejercicio de una facultad expresamente prevista en el contrato con un incumplimiento contractual imputable al arrendatario; b) la compensación reclamada de 12 mensualidades de renta (505.956,00 €) también se desestima pues no existen cinco contratos de arrendamiento que conlleven cinco preavisos de resolución anticipada sino un único contrato con varios arrendatarios, con los mismos derechos y obligaciones y responsabilidad solidaria, habiendo comunicado la parte arrendataria, a través de una de las arrendatarias, Ibericar Centro, su voluntad de desistir anticipadamente del contrato según lo estipulado en la cláusula tercera; c) sobre el coste de reparación de los daños y desperfectos, reposición de lo arrendado a su estado original y de mantenimiento preventivo a cargo de la arrendataria, pactados en la cláusula séptima del contrato, modificada parcialmente por la estipulación primera de la Adenda de 1 de octubre de 2011, y clausulas décima, la pretensión se estima parcialmente en el importe de 271.148,33. Las fotografías que obran en el acta notarial acreditan que el edificio no fue devuelto en las condiciones adecuadas existiendo desperfectos originados por el mal uso del mismo y que son atribuibles a la parte demandada pero existen algunas partidas incluidas en la valoración económica de las reparaciones que deben ser excluidas o moderadas en base bien a su origen o bien a la prueba practicada de contrario, de lo que resulta que de los daños ascienden a 271.148,33E; d) sobre la reclamación de 128.071,57E en concepto de enriquecimiento injusto obtenido por las coarrendatarias por razón del subarriendo de la azotea del edificio por contrato de arrendamiento de 20 de marzo de 2007 concertado con XFERA MÓVILES con la finalidad de '
Grupo Inmobiliario 4H, S.l., solicitó complemento de la sentencia para que se incluyera el pronunciamiento sobre intereses solicitado en el suplico de su demanda, que fue desestimado por auto de fecha 18 de febrero de 2020.
5.- El demandante de Grupo Inmobiliario 4H, S.l., formula recurso de apelación contra la desestimación de las dos primeras pretensiones (compensación de 4 y 12 mensualidades de renta) y la sexta (los intereses), y contra la estimación parcial de la tercera (coste de reparación de los daños y desperfectos), que articula en tres motivos que introduce con las siguientes fórmulas:
'
Y en él terminó solicitando se dicte resolución por la que, ratificando la condena ya impuesta a las demandadas y la desestimación de la reconvención, amplíe la condena a las demandadas a pagar solidariamente la cantidad de 168.652,00 € como compensación de 4 mensualidades de renta y 505.956,00 € por compensación de 12 mensualidades de renta, modifique la cantidad total de 279.148,33 € '
6.- Las demandadas Ibericar Sociedad Ibérica del Automóvil, S.A.U., Ibericar Móvil, S.l.U., Ibericar Technik, S.A.U., y Gesticar Gestoría Administrativa, S.l.U., formulan recurso de apelación contra el pronunciamiento de condena al abono de 128.071,57 €, por el subarriendo de la azotea del edificio.
Y en él terminaron solicitando la revocación de la Sentencia en el extremo apelado y la condena a Grupo Inmobiliario 4H S.l., al pago de las costas.
7.- Ambas partes se opusieron al recurso formulado de contrario. Las demandadas apelantes, además, opusieron su inadmisibilidad.
Ibericar Sociedad Ibérica del Automóvil, S.A.U., Ibericar Móvil, S.l.U., Ibericar Technik, S.A.U., y Gesticar Gestoría Administrativa, S.l.U., invocan que el recurso de apelación formulado de contrario debía ser necesariamente inadmitido por incumplir los requisitos de admisión de los recursos establecidos en los Acuerdos adoptados en Junta Sectorial de Magistrados de las Secciones Civiles Generales y de la Sección Mercantil de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 19 de septiembre de 2019.
Efectivamente, el punto 10º de los referidos acuerdos fue del siguiente tenor
Resultando que el mencionado Acuerdo de Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo de fecha 27 de enero de 2017 señala lo siguiente: '
Sin embargo, con ser cierto que el recurso de apelación excede de dicho límite, la alegación deviene inatendible pues el referido Acuerdo de Pleno No Jurisdiccional de la Sala de Gobierno del Tribunal Supremo, Sala I, sobre la extensión máxima y otras condiciones extrínsecas de los escritos procesales referidos al recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, al que el Acuerdo de la Junta sectorial de esta Audiencia Provincial se remite, no establece ninguna consecuencia jurídica para el caso de inobservancia de los criterios fijados, pues ni esta se deduce de forma imperativa del referido acuerdo, así expresa que '
Los motivos del recurso tan solo parcialmente pueden ser estimados
1.- Sobre la reclamación de 12 y 4 mensualidades de renta.
Considera el arrendador apelante que siendo el preaviso un elemento esencial, todas las demandadas coarrendatarias, cada una con sus propios derechos y obligaciones, aunque respondieran todas ellas solidariamente de las obligaciones de cualquiera de las demás, tenían el derecho, independiente respecto de las demás, de poner fin al contrato antes del plazo de 15 años o a no hacerlo. Pero tenían también la carga de que aquéllas que fueran a abandonar el local formularan el preaviso con 12 meses de antelación so pena de verse obligadas al pago de 4 mensualidades de renta (un mes por cada uno de los años que faltaran hasta completar el plazo total de 15 años de arrendamiento) y otras 12 mensualidades (correspondientes a la anticipación con la que debían haber hecho el preaviso), siendo que, en este caso, tan solo preavisó Ibericar Centro Auto, S.l., haciéndolo en nombre propio y no como representante o apoderado de ninguna otra sociedad, sin que tampoco bastara la comunicación de un solo coarrendatario para la extinción del arrendamiento respecto de las demás.
En este punto la sentencia apelada asume el criterio de las demandadas que sostienen que Ibericar Centro Auto S.l., arrendataria originaria, seguía siendo la única interlocutora de la demandante, que la comunicación remitida el 12 de mayo de 2016 hacía referencia al contrato original y que extinguido éste, las adendas posteriores y accesorias quedaban igualmente resueltas, además de que la demandante conocía exactamente la intención de las demandadas por las conversaciones y reuniones previas, sin haber puesto jamás en duda el carácter solidario de las comunicaciones y actos de Ibericar Centro Auto, S.L y así razona que '
Pues bien, para decidir sobre el motivo del recurso, que bascula sobre la interpretación de las clausulas, hemos de partir de que con relación al proceso interpretativo de los contratos, conforme al fundamento técnico de los principios rectores o directrices que lo informan y, particularmente, respecto del engarce metodológico que presenta la aplicación del artículo 1281 del Código Civil , razona la STS , Sala de lo Civil , de 19 de mayo de 2015, Recurso: 581/2013 que ' (...) el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual'. En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil). ii) En segundo lugar, en orden a esta síntesis del marco de las directrices del proceso interpretativo, debe tenerse en cuenta que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala también ha resaltado el papel básico que juegan los principios de conservación del contrato y de buena fe contractual ( artículos 1284, 1289 y 1258 del Código Civil, respectivamente)'.
De su aplicación al caso se sigue que en el presente litigio los términos del contrato y sus adendas en relación a la resolución del contrato son claros y precisos. Consta así en la estipulación tercera del contrato, a la que se adhirieron todas las nuevas coarrendatarias en la adenda, que transcurrido el plazo de cumplimiento obligatorio, podrían '
Lo anterior permite colegir que los contratantes, como alega el arrendador apelante, convinieron en dotar de determinada forma a la comunicación de preaviso, como así lo entendió Ibericar Centro Auto SL que lo hizo en los términos pactados contractualmente mediante la remisión de burofax. No consta, en cambio, ninguna notificación escrita acreditativa de la formalización del preaviso resolutorio por parte de las coarrendatarias demandadas.
De otro lado, es hecho objetivo que, formalmente, el preaviso constaba solo realizado por Ibericar Centro Auto S.L, en nombre propio, y no en representación de las demás coarrendatarias. Basta con la lectura del burofax de 12 de mayo de 2016 remitido por Ibericar Centro Auto, S.L. (documento nº 12 de la demanda) para advertirlo pues en él se afirma que es intención de Ibericar Centro Auto, SL desistir del arrendamiento, siendo firmado por Ibericar Centro Auto, SL y, en su nombre, por D. Juan como '
En consecuencia, no cabe afirmar que el preaviso realizado por Ibericar Centro Auto, SL debía estimarse realizado en nombre de las demás coarrendatarias como empresas del grupo Ibericar, también de Gesticar Gestoría Administrativa, S.L la cual, si bien en la adenda figuraba en tal condición de empresa del grupo Ibericar, no reunía tal carácter y así lo declaró su representante legal en el acto del juicio, D. Millán, al afirmar que no estaba participada por dicha mercantil, aunque era su único cliente.
De otro lado, la condición de coarrendatarias de las mercantiles demandadas, aunque estuvieran vinculadas con el arrendador por un solo contrato, ya lo fueran con carácter mancomunado o solidario, no les privaba a cada una de ellas del derecho a permanecer en la ocupación del inmueble, así es constante y reiterada doctrina jurisprudencial la que establece que cuando un contrato de arrendamiento urbano de vivienda o de local de negocio se concierta con varias personas, como arrendatarios o inquilinos, debe entenderse que se cede el goce y el uso del local o del piso a todos los arrendatarios mancomunadamente ( art.1137 y 1138 CC), de tal manera que, al separarse alguno o algunos del uso de la vivienda o del local continuando otro u otros en su ocupación, se produce un cambio o modificación subjetiva en la persona del arrendatario, pues los que se quedan adquieren la cuota abstracta que en el derecho arrendaticio corresponde a los que se han ido, lo que constituye una cesión o traspaso de parte de la vivienda o del local arrendado. Sin embargo, cuando hay expresa declaración de solidaridad en el contrato, en base a lo dispuesto en los art.1255, 1137 segunda frase y 1138 CC en el inicio de su redacción, la separación de alguno o algunos del uso del piso o del local producirá la automática subrogación, en la posición de estos, por parte del o de los arrendatarios que continúen en la ocupación del local, sin que se produzca traspaso, o cesión alguna. En cualquier caso, la resolución del contrato por una de las coarrendatarias no lo extinguía respecto a las demás.
Sentado lo anterior, la cuestión ha de centrarse en el hecho de si debía válida o razonablemente interpretarse que la arrendadora demandante, como afirma la sentencia apelada, conocía la intención de las demandadas de poner fin a la relación contractual pues tras la comunicación empezó a visitar el local con posibles arrendatarios
Llegados a este punto no existen elementos de prueba concluyentes de los que pudiera colegirse que la arrendadora sí conocía la intención de las demandadas de resolver el contrato. Cierto es que la arrendataria Ibericar Centro Auto SL a la fecha de comunicación del preaviso no ocupaba el local ni pagaba renta, aunque pudiera volver a ocuparlo con posterioridad. Nótese que la adenda de 1 de diciembre de 2011 por la que se modificó el contrato, determinó que '
Y en ese contexto, no parecería razonable que el preaviso de la coarrendataria que ya no ocupaba el inmueble hubiese justificado que la arrendadora comenzara a enseñar el edificio ocupado por las coarrendatarias que no habían preavisado la finalización o resolución del contrato a posibles inquilinos, a menos que se estimara que el preaviso hubieses sido realizado en nombre de todas las arrendatarias o del grupo Ibericar, lo que ya hemos rechazado. Así en el burofax de 20 de junio de 2016 (doc.14 demanda) se constata la voluntad de colaboración durante el periodo de preaviso en la comercialización del inmueble, y en el burofax de 7 de junio de 2016 (doc.13 demanda) remitido por la arrendadora se expone que: '
Sin embargo, estas comunicaciones cesaron en julio de 2016, al menos no se aporta ninguna de fecha posterior, lo que es coherente con la declaración emitida por D. Victoriano en el acto del juicio relativa a que, en un principio, cuando recibieron el burofax de preaviso de Ibericar Centro Auto SL, supusieron que todas las demás coarrendatarias iban a mandar también el preaviso, y por ello comenzaron a enseñar el edificio a posibles nuevos arrendatarios que pudieran entrar en junio de 2017, pero que, a partir de julio de 2016, viendo que las demás coarrendatarias no preavisaban, la arrendadora dejó de enseñar el edificio a posibles inquilinos, añadiendo que esa circunstancia le impidió la contratación seria con un tercero pues no pudo hacer un precontrato que les hubiese permitido que el 9 de junio el local estuviera ya alquilado; manifestaciones cuya veracidad se constata con el hecho acreditado de que no fue hasta junio de 2017 cuando la demandante inició la negociación del nuevo contrato de arrendamiento del inmueble que fue firmado en julio de 2017 con LEASE PLAN, como lo declara la representante legal de esta entidad en el acto del juicio, Dª Africa, la cual relató que la entrega de llaves fue a primeros de agosto y la ocupación efectiva del local en diciembre de 2017 .
Lo anterior no se desvirtúa por el hecho de que a D. Victoriano, el 7 de junio de 2017 le fuera remitido por Ibericar Centro Auto SL correo electrónico que contenía borrador de documento privado de acta de entrega de llaves y tenencia (doc.16 demanda), pues ocupara o no el local, la mercantil Ibericar Centro Auto SL como arrendataria que era, tenía las llaves del inmueble, también su posesión formal, pues la condición de arrendatario, como se ha expuesto, no quedaba vinculada ni a la ocupación del local o de parte de su superficie ni al pago de la renta, de hecho, el uso de la superficie del local podía variar durante la vigencia del contrato y por conveniencia de las arrendatarias, como se deduce de la adenda de 1 de diciembre de 2011 en el particular relativo a la determinación del pago de la renta en función de la superficie ocupada.
De lo anterior se sigue, que ante la falta de prueba contundente y concluyente sobre la comunicación del preaviso de resolución del contrato por parte de las coarrendatarias demandadas al arrendador, deba estarse a los pactos contenidos en el contrato y sus adendas, en particular, tanto respecto a la forma pactada para la efectividad del preaviso resolutorio, que no se respetó, como a la estipulación décimo cuarta, en virtud de la cual '
Esta última cuestión, la relativa al pago de un mes de renta por cada año o fracción anual que falte hasta el plazo de 15 años, es desestimada por la sentencia apelada al considerar que del tenor literal de las estipulaciones 3ª y 14ª en relación con el resto del contrato y en particular con las Adendas de 2011, se sigue que
En otro orden, nos encontramos ante un contrato suscrito entre sociedades mercantiles, cuyo objeto es el arrendamiento para uso distinto del de vivienda al que le son aplicables los pactos de las partes ( art. 4.3 LAU), por lo que la cláusula es válida y aplicable. Además, dicha estipulación décimo cuarta contiene una cláusula penal ( art. 1154 del Código Civil) cuya moderación no cabe, conforme a constante jurisprudencia del TS, cuando el deudor incurre en el tipo de incumplimiento para el cual está prevista la pena. Y como establece la STS nº 530/2016, de 13 septiembre, recurso 647/2014, '
No obstante lo anterior
2.- Sobre el sobre el coste de reparación de los daños y desperfectos, reposición de lo arrendado a su estado original y de mantenimiento preventivo a cargo de la arrendataria.
La Sentencia reduce en 39.097 € y 4.126,48 € la indemnización correspondiente a los desperfectos en '
Alega el apelante que yerra la sentencia al considerar que, por el solo hecho de que haya habido controles de mantenimiento en los años anteriores, no deban indemnizarse los desperfectos que se constataron en el momento del abandono del edificio como se acredita con las actas notariales de 8 de junio de 2017( doc. 17 y 18 de la demanda), el burofax de 12 de junio de 2017 (doc.9 demanda); el informe pericial de Dña. Clemencia y D. Juan Enrique de la firma SGS TECNOS sobre valoraciones de daños y desperfectos en el edificio (doc.25 demanda), y el informe técnico emitido por Terracota SL e incorporado al anexo del contrato de arrendamiento celebrado con LEASE PLAN.
Sentado lo anterior, no es ocioso recordar que conforme a la STS de 18 de mayo de 2015, rec. 2217/2013 reiterando las sentencias núm. nº 88/2013, de 22 febrero, y 562/2013, de 27 septiembre, entre otras, de esa Sala, 'en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 46 y 46 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial' .
La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre, afirma que 'Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso'.
Ahora bien, dado que los preceptos de la LEC relativos a las pruebas no contienen reglas valorativas sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido, para destruir una conclusión presuntiva del juzgador debe demostrarse que ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo, a lo que se suma que cuando a la vista de la prueba practicada sean racionalmente admisibles varias valoraciones, no estaremos ante un verdadero supuesto de error.
En aplicación de la doctrina expuesta y tras la revisión de la prueba practicada, las alegaciones del apelante tan solo parcialmente pueden se estimadas, una vez valorada la documental aportada en relación con el testimonio del perito D. Juan Enrique, conforme a reglas de la sana critica, pues él mismo reconoce en el acto del juicio que la complejidad del informe derivaba precisamente de la dificultad de diferenciar entre los fallos de mantenimiento, es decir, cosas no achacables al uso normal, y los derivados del simple uso, que es lo que realiza la sentencia apelada excluyendo de la indemnización, entre otras y en lo que aquí nos ocupa, de aquellas partidas sobre las que los arrendatarios cumplieron los controles de mantenimiento, estimando que .en estos casos, las actuaciones de sustitución propuestas por la actora excedían de la mera conservación o mantenimiento y, en consecuencia, se mostraban improcedentes.
Además, el perito, así lo declara en el acto del juicio según resulta de su soporte de grabación, propuso la valoración de las reparaciones al estado inicial, tomando en consideración el estado original del edificio según los planos y proyectos del mismo que le fueron aportados, lo que refuerza la valoración de la sentencia apelada relativa a que las actuaciones de sustitución excedían de lo procedente pues no consideraba el deterioro de las instalaciones durante el largo periodo de duración del contrato de arrendamiento.
En particular, alega el apelante que como se refleja en el informe pericial de SGS, las arrendatarias no habían efectuado la última inspección reglamentaria obligatoria de la instalación de protección contra incendios, situación que sí valora la sentencia apelada, dice así que '
Respecto a la instalación de climatización la sentencia apelada estima acreditada la realización de diversas reparaciones y correcciones, así como los controles de mantenimiento preventivo anual de la instalación desde el año 2014 (julio 2014, junio 2015, junio 2016), lo que no se cuestiona por el apelante, y que cumpliéndose la anualidad corriente el 9 de junio de 2017, al tiempo de entrega del edificio estaba en vigor, correspondiendo a la propiedad asumir los costes de la revisión anual y mantenimiento correspondiente al año 2018, así como las reparaciones derivadas de la misma y a las que se han de referir las partidas contenidas en la página 48-49 del informe pericial, una vez afirmado el seguimiento de los controles preventivos anuales; valoraciones que esta Sala comparte con la sola excepción de la reposición de equipo de aire acondicionado sustraído, hecho no negado por las coarrendatarias en su escrito de contestación, valorado en 3200 € más IVA , en la que ha de ser estimado el recurso.
3.- Sobre la condena al pago de los intereses.
El apelante solicitó en la demanda la condena al pago de los intereses de demora de las cantidades reclamadas devengados desde el 8 de junio de 2017, fecha de abandono del local, petición que fue desestimada por auto de 18 de febrero de 2020 al no acceder al complemento de sentencia. E interesa la condena a su pago desde dicha fecha o, subsidiariamente, desde el momento de la reclamación mediante burofax (12 de junio de 2017) o, en fin, al menos desde la presentación de la demanda.
El motivo del recurso, de conformidad con los arts.1100, 1101 y 1108 de Código Civil, ha se ser parcialmente estimado, condenando al pago de los intereses legales desde el 12 de junio de 2017 si bien tan solo respecto a las cantidades reclamadas por rentas e indemnización en tanto que en el burofax de dicha fecha tan solo se reclamó por dos conceptos, a saber,
Impugna el apelante el pronunciamiento condenatorio al abono de '
Sentado lo anterior, para la decisión del motivo se ha de considerar que la cláusula octava del contrato no prohíbe el subarriendo, pero si la cesión o traspaso total o parcial del inmueble arrendado. Sí prohíbe, en cambio (clausulas octava y segunda, aunque por error aquella se remitiera a la primera) destinar el edificio arrendado a un uso o actividad distinta de la pactada, que lo era la de exposición y venta de vehículos y taller de reparación, salvo autorización escrita y expresa del arrendador, que no se recabó ni se obtuvo, por lo que el subarriendo concertado el 20 de marzo de 2007 con Xfera Móviles con la finalidad de '
Así lo ha estimado el TS en sentencia de 28 de octubre de 2015 en la que en un supuesto de subarrendamiento inconsentido y a pesar de la alegación de no existir una correlación entre el enriquecimiento del arrendatario y el empobrecimiento para el arrendador puesto que este no tenía otro derecho (ni expectativa) que no fuese la de cobrar la renta a la arrendataria, no ocasionándole empobrecimiento alguno el que esta la hubiese subarrendado, dijo que
Se invoca también por el apelante que conforme al artículo 32 LAU no precisaba del consentimiento del arrendador para el subarriendo; sin embargo, omite el apelante que las disposiciones del Título III de la LAU, por aplicación del art.4.3 del mismo Cuerpo Legal, solo son de imperativa observancia en defecto de pacto, y en el presente caso se prohibía destinar el inmueble a un fin distinto al pactado sin consentimiento del arrendador. Además, conforme al precepto invocado, la ley impone la notificación de la cesión o el subarriendo al arrendador en el plazo de un mes, lo que no consta realizado por el apelante y que, en tales casos, el arrendador tiene derecho a una elevación de la renta en los términos previstos en la norma.
Finalmente se invoca el consentimiento tácito y la doctrina del abuso del derecho cuya aplicación tampoco puede conducir a la estimación del recurso en tanto no fueron oportunamente articuladas en el escrito de contestación a la demanda incurriendo en la prohibición de '
Como señala la STS de 26 de febrero de 2004 'la doctrina de esta Sala viene declarando que los Tribunales deben atenerse a las cuestiones de hecho y de derecho que las partes le hayan sometido, las cuales acotan los problemas litigiosos y han de ser fijadas en los escritos de alegaciones, que son los rectores del proceso. Así lo exigen los principios de rogación ( sentencias de 15 de diciembre de 1984, 4 de julio de 1986, 14 de mayo de 1987, 18 de mayo y 20 de septiembre de 1996, 11 de junio de 1997), y de contradicción (sentencias de 30 de enero de 1990 y 15 de abril de 1991), por lo que el fallo ha de adecuarse a las pretensiones y planteamientos de las partes, de conformidad con la regla 'iudex iudicare debet secundum allegata et probata partium' ( sentencias de 19 de octubre de 1981 y 28 de abril de 1990), sin que quepa modificar los términos de la demanda (prohibición de la 'mutatio libelli', sentencia de 26 de diciembre de 1997), ni cambiar el objeto del pleito en la segunda instancia ('pendente apellatione nihil innovetur', sentencias .de 19 de julio de 1989, 21 de abril de 1992 y 9 de junio de 1997)'.
A lo anterior se suma que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido indicando, en relación al consentimiento expreso o tácito del arrendador para la cesión del local de negocio vinculado a sus actos propios, que dicho consentimiento debe deducirse de hechos concluyentes e inequívocos, que lleven al convencimiento de haber existido la autorización. Y es que como razona la STS de 6 de marzo 2013, rec, 377/2010, '
Tampoco cabe apreciar actitud maliciosa de la arrendadora, proscrita por el art.7.1 del Código Civil que impone que '
La desestimación del recurso comporta la imposición de costas al apelante, de acuerdo con el artículo 398 de la L.E.C y la estimación parcial que no se haga expreso pronunciamiento de las costas del recurso.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
Fallo
a) 505.956 € por 12 mensualidades de renta y 126.489 € por 3 mensualidades de indemnización, con los intereses legales de ambas cantidades desde el 12 de junio de 2017.
b) 274.348,33 € por daños y desperfectos en el local arrendado.
c) 128.071,57 €, por el subarriendo de la azotea del edificio.
d) 23.867,94 €, por rentas pendientes, tasas y arbitrios.
e) al pago de los intereses legales de las cantidades de los apartados b, c y d desde la fecha de interposición de las demanda.
f) sin expresa condena en costas.
Manteniendo el resto de los pronunciamientos.
La desestimación del recurso de determina la pérdida del depósito constituido por la parte apelante y la estimación parcial su devolución, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2.009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.
Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.