Sentencia CIVIL Nº 711/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1168/2019 de 13 de Octubre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 1168/2019 -3
Materia: J.V.desahucio por falta de pago y reclam. cantidad
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Terrassa
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 511/2019
Parte recurrente/Solicitante: Silvio
Procurador/a: Ana Maria Soles Suso.
Abogado/a: Maria Encarna Ortega Ros
Parte recurrida: SAREB, S.A, Valentín
Procurador/a: Javier Cots Olondriz
Abogado/a: MARIA-CONCEPCION MONTALVO MORENO
SENTENCIA Nº 711/2020
Magistrados:
M dels Angels Gomis Masque Juan Bautista Cremades Morant Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar
Ledesma Ibañez
Barcelona, 13 de octubre de 2020
Ponente: M dels Angels Gomis Masque

Antecedentes

Primero. En fecha 11 de diciembre de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 511/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Terrassa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Ana Maria Soles Suso., en nombre y representación de Silvio contra Sentencia - 18/09/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Javier Cots Olondriz, en nombre y representación de SAREB, S.A, Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda de desahucio por falta de pago interpuesta por la 'SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA S.A.', representada por el Procurador D Xavier Cots Olondriz , contra D Silvio , representado por la Procuradora Dª Ana María Soles Suso, y contra D Valentín , en rebeldía procesal:
PRIMERO.- Declaro resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 30 de Mayo de 2018, respecto de la vivienda sita en la AVENIDA000 número NUM000 , de Terrassa , condenando a dichos demandados (y a cualquier otro ocupante de dicho inmueble que traiga causa en dicho contrato o que carezca de título) a desalojar la mencionada finca dejándola libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectúan dentro del plazo legal.



SEGUNDO.- Condeno conjunta y solidariamente a D Silvio y D Valentín a pagar a la parte demandante la suma de 1.104,37 euros (MIL CIENTO CUATRO EUROS CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS) , con más los intereses legales desde la fecha de los respectivos impagos de renta y los intereses ejecutorios del art.576.1 LEC desde la fecha de esta resolución hasta su pago ; así como al abono de las rentas que se devenguen con posterioridad a la fecha de la presente sentencia ( mes de Octubre de 2019 , incluido, y sucesivos, con sus correspondientes intereses legales ) hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca a la parte demandante, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda (530 euros); sin efectuar expresa imposición de las costas procesales.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 07/10/2020.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada M dels Angels Gomis Masque .

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda inicial al mercantil actora, SOCIEDAD DE GESTIOÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA (SAREB), propietaria de la vivienda sita en AVENIDA000 núm.

NUM000 de Terrassa, ejercita una acción de desahucio por falta de pago, a la que acumula la de reclamación de las rentas vencidas y de las que venzan hasta el lanzamiento, que dirige contra Silvio y Valentín , arrendatarios de la misma en virtud de contrato de arrendamiento de 30.5.2018. Alega la actora que los arrendatarios adeudan parcialmente l a mensualidad de junio de 2018 (17'67€), la tasa de basuras (44'37€) y las mensualidades de julio y octubre de 2018 y enero de 2019.

Seguido el juicio en rebeldía de Valentín , el codemandado Silvio , tras denunciar la falta de claridad y precisión en la demanda, se opone a la misma alegando: (a) que no debe suma alguna por la mensualidad de junio, al haberse pactado un período de carencia; (b) que no adeuda la mensualidad de julio por cuanto no pudienron ocupar la vivienda hasta octubre debido a su mal estado, habiendo pactado con la propiedad que dicho mes no se pagara en atención a las numerosas obras que hubo de afrontar el arrendatario; (c) que el mes de octubre les fue condonado, según pacto documentado por problemas con el suministro; (d) el importe de la tasa de basuras no ha sido acreditado; y (d) la actora no acredita el impago de la mensualidad de enero 2019.

En el acto del juicio, la actora corrigió el error aritmético de suma contenido en la demanda, indicando que la cantidad allí reclamada ascendía a 1652'04€, si bien actualizó su reclamación fijándola en 1.666'17€, suma que corresponde a las mensualidades de julio y octubre y la tasa de basuras ya contenidas en la demanda, más 23'85€, por los atrasos de variaciones de IPC de los meses de junio a agosto (7'95 x 3) y 537'5€ de la mensualidad actualizada de septiembre, desistiendo de la reclamación parcial de junio y de la del mes de enero que fue pagada por el arrendatario después de la presentación de la demanda.

Seguido el juicio por sus trámites, recayó sentencia por la que, estimando parcialmente la demanda, estima el desahucio, declarando resuelto el contrato y condenando a los demandados al desalojo de la vivienda, y les condena al pago de la suma de 1.104'37€, más las que venzan con posterioridad a la sentencia y hasta la entrega efectiva de la posesión a razón de 530€, más intereses y sin efectuar una expresa imposición de las costas. La sentencia desestima la reclamación de la mensualidad de octubre, al estimar acreditada la condonación alegada, y los incrementos por IPC, al no constar debidamente notificados al arrendatario.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, reiterando respecto a la reclamación de la renta de julio y la tasa de basuras los argumentos de su oposición y alegando que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba, y sosteniendo que la mensualidad del mes de septiembre no puede considerarse impagado por cuanto al tiempo de dictarse la sentencia no había transcurrido aún por completo, por lo que ni puede considerarse vencida ni puede constituir causa de resolución; asimismo, sosteniendo que el arrendatario no adeuda estas cantidades, solicita la revocación de la resolución del contrato.

En definitiva, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los términos que anteceden (ha quedado firme, por consentida, la desestimación de la reclamación de la mensualidad de octubre y la de los incrementos de renta por IPC), y se dispone para su resolución del mismo material probatorio que en la primera instancia.



SEGUNDO.- Atendidos los términos del recurso, ha de procederse en primer término a determinar si los arrendatarios adeudan las cantidades en cuyo impago se basa tanto la condena dineraria como la resolución contractual, y así hemos de distinguir los siguientes conceptos: (A) Mensualidad de renta correspondiente al mes de julio de 2018.

En este particular, la impugnación, ya se adelanta, no puede prosperar.

El contrato se suscribió en 30 de mayo de 2018 y en el mismo se recoge que 'la arrendataria declara conocer y aceptar el estado en que se encuentra el objeto del contrato....', 'que la arrendataria manifiesta que ha inspeccionado a su satisfacción el estado físico (...) del inmueble....' y que 'la arrendataria conoce y acepta que todos los elementos de inmueble se encuentran en buen estado de conservación y en estado de servir al uso que le es propio', además el mismo contrato contiene diversas fotografía del estado del inmueble (en hojas firmadas por los arrendatarios). En definitiva, del contrato no resulta que la vivienda se encontrara en pésimas condiciones (a pesar de que algunos de los deficiencias que señala el actor serían importantes y apreciables a simple vista) y el arrendatario no ha acreditado en el acto del juicio que ni que el inmueble no reuniera condiciones de habitabilidad ni ha desvirtuado las afirmaciones contenidas en el contrato, y, en cualquier caso, su estado era conocido por él al firmar el contrato, por lo que pudo tenerlo en consideración al negociar sus condiciones. Por otra parte, el arrendatario no acredita la realización de las obras alegadas ni los gastos que se dicen asumidos.

Asimismo, no podemos obviar que en el contrato se limitó la carencia a una mensualidad de renta, la correspondiente al mes de junio, por lo que el arrendatario venía obligado al pago de la mensualidad de julio, no habiéndose acreditado en modo alguno que este pacto se novara con posterioridad, ampliándose al siguiente mes de julio.

Por último, la obligación de pago de la renta no va vinculada a la efectiva ocupación de la vivienda por parte del arrendatario, sino a que el mismo detente su posesión, por lo que, ocupara o no la vivienda, el arrendatario, en tanto ostentaba posesión del inmueble arrendado, viene obligado al pago de la renta, obligación de la que podría quedar total o parcialmente relevado en los supuestos y con los requisitos previstos en el art. 21 LAU, que no concurren en el presente caso.

(B) Tasa de Basuras.

Distinta suerte ha de correr la impugnación en lo que respecta a este extremo.

Así es, si bien ciertamente, conforme a lo establecido en la cláusula 9.3 en relación con lo convenido en el Anexo de Condiciones Particulares, corresponde al arrendatario el pago de la Tasa de Recogida de Basuras, no podemos obviar que, a pesar de los motivos de oposición articulados en la contestación de la demanda, la parte arrendadora no acredita (y a ella le corresponde la carga de la prueba de este hecho) que la cantidad repercutida mediante la factura emitida 8.10.2018 por la Tasa de Basuras de 2018 (doc. 3 de la demanda) se corresponda con el importe de ese tributo.

Por lo que la reclamación por este concepto no puede prosperar, lo que supone la estimación, siquiera parcial del recurso y la revocación de la sentencia en el sentido de excluir el importe de ésta (44'37€).

(C) Mensualidad de renta correspondiente al mes de septiembre de 2019.

Tampoco puede prosperar en este extremo la impugnación planteada.

En la cláusula 6.2 del contrato se convino que 'La renta mensual y el resto de cantidades a cuyo pago viene obligada la arrendataria conforme a este contrato deberá ser abonada por la arrendataria a la arrendadora por adelantado, en los cinco (5) primeros días de cada mes'. En consecuencia, conforme a lo pactado, el día de celebración de la vista en 17 de septiembre de 2019 la renta correspondiente a dicha mensualidad se había devengado, encontrándose vencida e impagada.

El Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que 'Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual '; así al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada y no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, de manera que el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad.

En una interpretación sociológica de la norma ( art. 3 CC ) el TS, recuerda que ' Es la propia legislación arrendaticia urbana, por tanto, la que en determinadas circunstancias acaba equiparando el cumplimiento tardío por el arrendatario de su obligación de pagar la renta a un incumplimiento definitivo que justifica la resolución del contrato a instancia del arrendador'. En definitiva, como indica la asentada doctrina del Tribunal Supremo ( SSTS 24.7.2008 , 19.12.2008 , 26.3.2009 , 20.10.2009 , 30.10.2009 ) 'el pago de la renta del arrendamiento, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio , no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, pues el arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas', 'revelándose dicho impago de una única mensualidad como causa de resolución y no como mero retraso en el cumplimiento, sin abuso de derecho por la arrendadora'. El Tribunal Supremo ha mantenido esta línea jurisprudencial en la actualidad, así en las SS de 18.3.2014 y 27.3.2014 , y en el fallo de esta última acuerda '3º.- Declarar como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio , no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio , aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de la renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas'.

Así pues, de acuerdo con una reiterada y constante jurisprudencia del Tribunal Supremo, en el desahucio por falta de pago de la renta no cabe hablar de 'mero retraso en el pago' y no es necesario que concurra un especial ánimo de incumplir ni es exigible para que concurra la causa resolutoria la existencia de una voluntad contumaz o deliberadamente rebelde al pago del arrendatario, bastando el hecho objetivo de que no se haya procedido al pago de la renta en el plazo legal o contractualmente pactado. Así pues, como bien indica la sentencia que se recurre la renta de septiembre se encontraba impagada, procediendo la condena a su pago.

En cualquier caso, aunque se considerara que la mensualidad de septiembre no se encontraba pendiente, ello carecería de relevancia respecto al pronunciamiento que da lugar al desahucio, pues hemos de recordar que en el juicio de desahucio el objeto del pleito reside en determinar si el arrendatario en el momento de presentación de la demanda (la litispendencia, entendida como conjunto de efectos que derivan de la presentación de la demanda, comporta, entre otros, la obligación de los tribunales de resolver el litigio atendiendo a la situación fáctica existente en el momento de presentación de la demanda, siendo irrelevantes, en principio, los hechos ocurridos con posterioridad) había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda, encontrándose incurso en causa de resolución, y, en el caso de autos, al tiempo de presentarse la demanda (30.3.2019) el demandado adeudaba, además de las cantidades a que se contrae este resolución, según lo razonado en los apartados precedentes, la renta correspondiente a enero de 2019, que fue abonada por el arrendatario con posterioridad.



TERCERO.- No procede una especial declaración respecto a las costas de esta alzada, al haber sido estimado, siquiera sea en parte, el recurso de apelación ( art.398. 2 LEC).

Fallo

ESTIMANDOEN PARTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Silvio contra la sentencia de fecha 18 de septiembre de 2019 dictada en el juicio verbal núm. 511/19 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 8 de Terrassa, SE REVOCA PARCIALMENTE la indicada resolución, en el sentido de que la suma a cuyo pago se condena al citado apelante se fija en 1.060€ (MIL SESENTA EUROS), confirmándola en sus restantes pronunciamientos.

No se hace especial declaración sobre las costas de la apelación.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados : Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

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