Sentencia Civil Nº 716/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 89/2010 de 27 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DÉCIMOTERCERA

ROLLO Nº 89/2010-B

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO Y RECLAMACIÓN DE CANTIDAD) NÚM. 597/2009

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE LOS DE SANT FELIU DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A Nº 716

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 27 de Diciembre de 2010.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal (Desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad) nº 597/2009, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Sant Feliu de Llobregat, a instancia de Dª. Belen y de Dª. Carolina , contra D. Pelayo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte ACTORA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 26 de Octubre de 2009, por la Sra. Magistrada-Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMAR la demanda interpuesta en fecha 30 de junio de 2009 por el Procurador Sr. Ferreres, en nombre y representación de Doña Carolina y de Doña Belen , contra Don Pelayo , ABSOLVIENDO a éste último de todos los pedimentos deducidos en su contra en este pleito y condenando a la parte actora al pago de las costas procesales causadas en este pleito".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que SE OPUSO en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 14 de Diciembre de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- Se ejercita con la demanda una acción de desahucio de vivienda por falta de pago a la que se acumula la de reclamación de rentas, alegando las actoras que, efectuado el requerimiento al arrendatario para la actualización de la renta conforme a la DT 2º D.11 LAU 29/94, éste no se opuso a la misma en tiempo ni ha procedido a su pago, por lo que habiendo ofrecido sólo parcialmente la cantidad debida se encuentra incurso en falta de pago; en consecuencia, interesa se dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento y se le condene al pago de la suma adeudada en concepto de rentas pendientes y consumo de agua que asciende a 2.138'25 euros (suma que en el acto del juicio fue modificada fijándose en 3.355'16€, al añadir las vencidas hasta ese momento) y de las que se devenguen a lo largo del procedimiento hasta la resolución del contrato.

El demandado se opone a tal pretensión alegando, en esencia, que no puede considerarse que haya operado una aceptación tácita de la actualización, al haberse opuesto a la actualización, que por otra parte es improcedente, por lo que la renta actualizada no le es exigible ni viene obligada a su pago, en consecuencia, ofrecidas y rechazadas las sumas adeudadas, nos encontramos ante una falta de cobro que ha de comportar la desestimación de la demanda. Por otra parte, consigna en el Juzgado la cantidad (393'45 €) para el pago de las rentas adeudadas como consecuencia de dicho rechazo.

La sentencia de primera instancia desestima integramente la demanda.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, por lo que el debate en est segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- Como ya se tiene dicho con reiteracion, en el sumario y expeditivo juicio de desahucio por falta de pago de la renta, cuya fase cognitiva se ve notoriamente reducida (art. 444.1 L.E.C .), no cabe contienda alguna en torno a la determinacion de la renta o su revisión, de tal modo que es doctrina consolidada la que, a tales exclusivos fines, reputa como debida y trascendente a los efectos resolutorios pretendidos la última mutuamente aceptada y pagada, quedando fuera de su estrecho ámbito cualquier debate en torno a su revision o actualizacion. En consecuencia, a la parte actora corresponde acreditar que la renta adeudada y en cuyo impago se funda la acción de desahucio entablada, al no coincidir con la ultima incontrovertida, es fruto de una revision legal debidamente realizada y aceptada por el arrendatario, dado que no puede considerarse idóneo el presente procedimiento para dilucidar la legitimidad de los incrementos pretendidos por la parte arrendadora, que en el ámbito sumario del juicio de desahucio no puede emitirse supletoriamente la declaración fijadora de la renta que, previamente y a través de otros procedimientos, debió pretenderse y obtenerse, y que para ser viable tal causa resolutoria se requiere el incumplimiento de su abono por el arrendatario, quien esta vinculado a ello dentro del plazo pactado, por ser su principal obligación, y como complemento de ello el que se parta de una renta cierta y determinada, cuya inconcreción desdibujaría por completo el incumplimiento de abono exigido; así pues, del mismo modo que no puede considerarse obligado el arrendatario al pago de una renta cuyo incremento se ha llevado a cabo por el arrendador "de facto", sin observancia de las disposiciones legales, o al que se ha opuesto formalmente, debiendo en tal caso el propietario acudir al juicio revisorio de renta, sin que el impago de dicho incremento pueda servir de base a una acción de desahucio, sí viene obligado al pago de la renta cuyo incremento le ha sido debidamente notificado y que ha sido por él aceptado de forma expresa o tácita, debiendo aquélla ser considerada a los efectos del desahucio como la última incontrovertida (al haber sido aceptada).

En definitiva, en el juicio sumario de desahucio no puede efectuarse pronunciamiento alguno sobre la procedencia de los incrementos o repercusiones ni de su cuantía, procediendo únicamente fijar a los efectos del presente pleito la cantidad a cuyo pago viene obligado el arrendatario, sin perjuicio de lo que, si procede, se resuelva en el correspondiente procedimiento de determinación de la renta.

Por otra parte, atendidos los términos en que se ha desarrollado el debate en primera instancia, antes de entrar en la resolución del fondo del asunto debe resaltarse que es opinión doctrinal comúnmente admitida que, en relación con los contratos que siguen rigiéndose por el Texto Refundido de la LAU de 1964, el artículo 101 de dicho texto legal no ha resultado derogado expresamente y, por ello, seguirá siendo de aplicación como norma básica respecto a la mecánica de la notificación, de forma que la oposición que se deriva de la aplicación de este precepto tendrá los requisitos y resultados previstos en el mismo, no obstante, ha de diferenciarse la oposición a la actualización por no ser la correcta o por no proceder por insuficiencia de ingresos (regla 7ª), supuestos en los cuales se regulará por el citado art. 101, y la oposición a que se refiere de manera expresa la regla sexta , que es una oposición radical a la aplicación de la actualización, que solamente necesita como motivación la voluntad del arrendatario de no querer aceptar la actualización, regulando la propia regla tanto el plazo para formular dicha oposición como los efectos de la misma. Así pues, siendo aplicable al supuesto de autos el art. 101 TRLAU , del examen del mismo aparece que el inquilino o arrendatario ante la notificación del arrendador puede adoptar las siguientes posturas: 1ª) aceptar expresamente el aumento, dentro de los treinta días; 2ª) callar, no diciendo absolutamente nada dentro de ese plazo; y 3ª) rechazar el aumento, en el mismo período. En el primer caso, el arrendador podrá, al siguiente período de renta, girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino, que no podrá tampoco pedir la revisión de la renta. En el segundo caso, habrá que interpretar que el silencio supone una aceptación tácita, por lo que también podrá el arrendador girar, al siguiente período de renta, el recibo incrementándolo con la cantidad propuesta, siendo su pago obligatorio para el inquilino , pero, a diferencia del caso anterior, dentro de los tres meses de haber realizado el primer pago, podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado , y ello en aplicación de lo dispuesto en los arts. 101.4 en relación con el 106 del TRLAU de 1964 . En el tercer caso, el arrendador no podrá girar el aumento al mes siguiente, sino que se verá obligado a acudir a un juicio de revisión.

TERCERO.- Del examen de las actuaciones resulta: a) por la propiedad de la finca se remitió al arrendatario por burofax en fecha 17.9.2008 notificación de la pretendida actualización de la renta y otras repercusiones al amparo de la nueva legislación arrendaticia, D.T 2ª D) 11 LAU 29/94, comunicación que fue recibida por el arrendatario el día 19 del mismo mes; b) el arrendatario contestó a dicha comunicación en fecha 6.11.2008, igualmente a través de burofax, oponiéndose a dicha actualización por falta de ingresos y adjuntando la documentación que estimó oportuna; c) A tal comunicación responde la propiedad, mediante burofax de 18.11.2008, requiriéndole de pago de las rentas pendientes según la actualización comunicada, al ser su oposición extemporánea; d) tras las cruzarse diversas notificaciones, el arrendatario no ha satisfecho las rentas actualizadas, remitiendo giros postales por el importe de la renta que anteriormente venía pagando, giros postales que han sido rechazados por la propiedad.

De todo cuanto antecede resulta que el arrendatario aceptó tácitamente la actualización, al no oponerse dentro de los treinta días desde la notificación, ya que la remisión de su oposición se efectuó extemporáneamente, una vez transcurridos los treinta días legalmente previstos, sin que pueda obviarse el transcurso del plazo de caducidad por el hecho de que solamente hiciera poco más de dos semanas que dicho plazo hubiera transcurrido ya que ello sería contrario a la seguridad jurídica, tanto más cuanto nada impedía al arrendatario cumplir su obligación de pago de la renta e interponer la correspondiente acción de revisión de renta en el plazo de tres meses que la Ley le concede (sólo en ese sentido no resulta "imperativo" el plazo de 30 días, ya que permite la revisión de tal aceptación tácita a instancia del arrendatario), no pudiéndose en este pleito entrar a conocer o resolver sobre la corrección y procedencia de la actualización anunciada.

En definitiva, habiendo procedido el arrendador a notificar el incremento de renta y de otras cantidades cuyo pago corresponde al arrendatario contractualmente establecido y no habiéndose opuesto éste expresamente en el plazo de treinta días (art. 101.2.2º en relación a los arts. 98 y 100 TRLAU, plazo que ha de computarse por días naturales al no tratarse de un plazo procesal) debe entenderse que la actualización y repercusiones han sido aceptadas tácitamente por el arrendatario, por lo que el mismo viene obligado a su pago (art. 101.2.3º ), debiendo ser en tal caso éste último quien debía acudir al procedimiento revisorio, ya que este tribunal ha declarado reiteradamente que el simple impago de los incrementos y repercusiones debidamente notificados no puede considerarse como oposición a los efectos del artículo 101 .

CUARTO.- El pago de la renta pactada constituye la principal obligación del arrendatario, debiendo éste cumplirla con la debida diligencia, así no puede considerarse debidamente cumplida tal obligación abonando el importe de la renta que el inquilino considera adecuado, no satisfaciendo el importe total de la mensualidad correspondiente a la que se opuso extemporáneamente y, paralelamente, el rechazo por el arrendador del giro postal y de las cantidades consignadas judicialmente no puede ser considerado como "mora accipiendi" o falta de cobro por su parte, por cuanto, establecida la obligatoriedad del pago de la renta y habiendo sido ésta determinada, considerándose correcta la cantidad pretendida por el arrendador, no está obligado éste a aceptar un cantidad menor (art. 1169 CC ), en definitiva, hallándose el arrendatario al descubierto del pago de las rentas en que se fundamenta la demanda, concurre la causa resolutoria invocada

Por otra parte, de acuerdo con una reiterada y constante jurisprudencia del Tribunal Supremo, en el desahucio por falta de pago de la renta no es necesario que concurra un especial ánimo de incumplir ni es exigible para que concurra la causa resolutoria la existencia de una voluntad contumaz o deliberadamente rebelde al pago del arrendatario, bastando el hecho objetivo de que no se haya procedido al pago de la renta en el plazo legal o contractualmente pactado.

Por último, si bien la parte demandada había consignado con anterioridad a la celebración del juicio la suma de 393'47€, siendo dicha suma inferior a las cantidades reclamadas en la demanda y a las efectivamente debidas en el momento de efectuarse la consignación, no ha lugar a la enervación de la acción, sin necesidad de efectuar ninguna otra consideración acerca de su procedencia.

Por todo cuanto antecede, procede, estimando el recurso interpuesto.

QUINTO.- Procede ahora entrar a resolver acerca de la reclamación de rentas, pretensión que debe ser resuelta en congruencia con lo anteriormente declarado. Así pues, se consideran exigibles a los efectos del presente procedimiento, la actualización de la renta conforme a la D.T. 2ª D) 11 de la LAU y la repercusión del IBI comunicados, por lo que la cantidad mensual a cuyo pago viene obligado el arrendatario se fija en 226'34 € al mes.

Atendido que la notificación de la actualización y repercusiones se efectuó en fecha 19.9.2008, y que operó la aceptación tácita por el transcurso de un mes sin la oposición de la arrendataria, dichos incrementos resultan exigibles desde el siguiente período de renta que proceda tras dicha aceptación tácita (art. 101.2.2º ), en este caso desde el mes de octubre de 2008.

En consecuencia, procede condenar al demandado al pago de la suma de 2.942'42 euros (cantidad en la que concretó su reclamación la demandante en el acto del juicio y que comprende las rentas reclamadas en la demanda más las que habían vencido posteriormente hasta dicho momento) más, de acuerdo con lo solicitado en la demanda y conforme a lo dispuesto en el art. 220 LEC , otros 226'34 euros por mes vencido desde ese momento hasta la fecha en que la posesión de la finca sea reintegrada a la propiedad.

Igualmente, procede condenar al demandado al pago de la suma de 413'34 euros por el suministro de agua correspondiente al 4ª trimestre de 2008 y a los tres primeros trimestres de 2009, pendiente de abono, reclamación a la que en ningún momento, ni al contestar a la demanda ni posteriormente al ampliarse en el acto del juicio la suma reclamada por este concepto por los consumos posteriores, se ha opuesto el demandado.

Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1100, 1101 y 1108 del Código Civil, la cantidad de 2.138 '25 euros devengará el interes legal desde la fecha de interposición de la demanda, mientras que las sucesivas diferencias generarán intereses desde la fecha de su respectivo vencimiento.

SEXTO.- La estimación de la demanda comporta la condena al pago de las costas devengadas en la primera instancia a la parte demandada, sin que proceda una especial imposición de las de la apelación, al haber sido estimado el recurso (art. 394.1 y 398.2 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Carolina y Dª Belen contra la sentencia de fecha 20 de octubre de 2009 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 5 de Sant Feliu de Llobregat en el juicio verbal núm. 597/09 , SE REVOCA la indicada resolución, y en su lugar se dicta otra por la que, estimando el desahucio por falta de pago de la renta planteado, se DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento del inmueble sito en CALLE000 num. NUM000 , bajos de Vallirana y se condena al demandado, D. Pelayo , dejarla libre, vacua y expedita a disposición de las actoras, asimismo, estimando la reclamación de cantidad deducida acumuladamente en la demanda, SE CONDENA a dicho demandado al pago de la cantidad de 3.355'76 (TRES MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS) EUROS, más las sucesivas rentas que se devenguen hasta la fecha del lanzamiento y los intereses legales computados en la forma indicada en la presente resolución. Se condena al demandado al pago de las costas devengadas en la primera instancia.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día , y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.