Sentencia Civil Nº 72/2006, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 3194/2005 de 02 de Febrero de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00072/2006

ROLLO: 3194/05

Juzgado procedencia: Juzgado de 1ª Instancia núm. 7 de Vigo

Procedimiento de origen: Ordinario 743/03

Apelante: Ildefonso

Apelado: Gema

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO,

compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados D. JAIME CARRERA IBARZÁBAL, Presidente; D.

JUAN M. ALFAYA OCAMPO Y D. JULIO PICATOSTE BOBILLO, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

SENTENCIA NÚM. 72

En Vigo (Pontevedra), a dos de febrero de dos mil seis.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sede Vigo, los Autos de Procedimiento Ordinario 743/03, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Vigo , a los que ha correspondido el Rollo de apelación 3194/05, aparece como parte apelante-demandante-reconvenido: D. Ildefonso, representado por el procurador Sr. Gallego Martín Esperanza y asistido por el Letrado Sr. Eiroa Casas; y, como apelado-demandado-reconviniente, Dª Gema, representada por el procurador Sra. Escrig Rey y asistida de la Letrado Sra. Trepat Silva, sobre reclamación rentas y cantidades.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JAIME CARRERA IBARZÁBAL, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 7 de Vigo, con fecha treinta de noviembre de dos mil cuatro, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Que desestimando la demanda promovida por el procurador D. Andrés Gallego Martín Esperanza en nombre y representación de D. Ildefonso frente a Dª. Gema debo absolver y absuelvo a la demandada de la pretensión deducida por la parte actora, con imposición, a ésta, de las costas causadas.

Y estimando la demanda reconvencional formulada por la procuradora Dª Natalia Escrig Rey en nombre y representación de Dª Gema frente a D. Ildefonso, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento litigioso con efectos del mes de Junio de 2002 con imposición de las costas causadas al demandado (actor reconvenido)."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por el Procurador Sr. Gallego Martín Esperanza, en nombre y representación de D. Ildefonso, se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las presentes actuaciones a la Audiencia Provincial de Pontevedra, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección Sexta, sede Vigo, señalándose para la deliberación del presente recurso el día veinticuatro de los corrientes.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia justifica la desestimación de las pretensiones del actor y, al tiempo, el acogimiento de la demanda reconvencional, a medio de la aplicación al supuesto de litis de la doctrina jurisprudencial relativa a la cláusula rebus sic stantibus.

La sentencia del Tribunal Supremo de 22 abril 2004 , recuerda, en esta materia: "En cuanto a la aplicación o no al caso de la cláusula «rebus sic stantibus», dice la sentencia de 23 de abril de 1991 que «la doctrina ha examinado la dificultad extraordinaria sobrevenida en el cumplimiento de la obligación al igual que lo ha hecho la jurisprudencia, al tratar de la posibilidad de construir dentro de nuestro derecho vigente, la cláusula «rebus sic stantibus» como medio de establecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones; con cita de las sentencias de 14 de diciembre de 1940, 17 de mayo de 1941, y 5 de junio de 1945, la de 17 de mayo de 1957 , establece las siguientes conclusiones en relación con la aplicación de la citada cláusula: A) Que la cláusula «rebus sic stantibus» no está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles; y E) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismos, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones»; doctrina que se mantiene en posteriores resoluciones de esta Sala (sentencias, entre otras, de 29 de mayo de 1996, 10 de febrero de 1997, 15 de noviembre de 2000, 27 de mayo de 2002 y 21 de marzo de 2003 )".

Y la sentencia de 23 junio 1997 , en el aspecto probatorio, señala: "La jurisprudencia de esta Sala ha reconocido, con cautela y moderación, la aplicabilidad de la referida cláusula, manteniéndose exigente en la necesidad de la concurrencia de los requisitos que propician su aplicación - con especial referencia a la imprevisibilidad -, los que deben de acreditarse en forma racionalmente contundente y decisiva, pues se ha de rechazar cuando se hace abstracta e imprecisa alegación de la cláusula de referencia (sentencias de 6 noviembre 1992, 4 febrero, 15 marzo y 14 diciembre 1994 y 29 enero 1996 )".

SEGUNDO.- El contrato de arrendamiento de local para uso distinto del de vivienda, se suscribió por D. Ildefonso, como arrendador y Dª Gema, a título de arrendataria, el 30 de marzo de 1999. Tenía por objeto el local del piso 1ºE del inmueble núm. 30 de la calle Oporto y la plaza de garaje núm. 41 del mismo. El local se destinaba a la actividad de centro de formación o "Agencia de Azafatas de Vuelo" (Tripulantes de Cabinas de Pasajeros). Se pactó una duración de seis años y, con fecha 8 de agosto de 2002, la arrendataria procedió a resolver unilateralmente el contrato, poniendo, a medio de requerimiento notarial, las llaves del local a disposición de la propiedad.

Aducía en su escrito de contestación a la demanda, la parte demandada, que como consecuencia del atentado terrorista producido en los Estados Unidos de América el 11 de septiembre de 2001, la aviación civil sufrió una profunda crisis, que afectó al negocio que explotaba, provocando una caída "progresiva y brutal" de alumnos durante el curso 2001-2002, hasta convertir la academia en una actividad económicamente ruinosa, por lo que se vio obligada a cerrar su academia y a cesar toda su actividad profesional en la ciudad de Vigo.

De tal ingenioso expositivo resulta ser hecho notorio el atentado terrorista, pero los extremos relativos a que se hubiere producido una caída de alumnos y que la actividad económica se convirtiere en ruinosa, hasta el punto de obligarla a cerrar la academia y cesar su actividad profesional en la ciudad de Vigo, devienen absolutamente huérfanos de prueba.

En primer lugar, la prueba de datos objetivos tales como el descenso del número de alumnos o las pérdidas económicas que supuestamente habrían llevado a una situación ruinosa, resultaba para la arrendataria sumamente sencilla; bastaba con aportar la oportuna documentación, que necesariamente había de tener en su poder la demandada. A pesar de la facilidad y disponibilidad de tal prueba y de su obligación de acreditar los hechos invocados ( art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), lo cierto es que la demandada permaneció absolutamente pasiva, lo que desvirtúa lógicamente su versión.

Pero es que, en segundo lugar, lo que resulta de la actividad probatoria de litis, es justamente lo contrario de lo que expone la demandada: no cesó su actividad, sino que continuó desarrollándola en la ciudad de Vigo y concretamente en la calle Marqués de Valladares núm. 3 -2ºD. En efecto, y sin ánimo exhaustivo: uno, la academia o centro de formación de Azafatas de Vuelo, continúa en el nuevo domicilio, con el mismo nombre "Alayón"; dos, se sigue anunciando en los diarios de esta ciudad la actividad e formación de Azafatas de Vuelo por la academia "Alayón" (diario "Faro de Vigo" de fecha 9 y 11 de junio de 2002); tres, es la demandada Sra. Gema, la que encargó a la agencia publicitaria, la inserción de anuncios publicitarios en el citado diario y abonó su importe (facturas de la agencia "Acción" obrantes a los folios 247 a 250); cuatro, la placa con la leyenda "Escuela Oficial de Azafatas (Auxiliares de Vuelo) "está fijada en la entrada al inmueble núm. 3 de la calle Marqués de Valladares y en la puerta de la oficina correspondiente al piso 2ºD, asienta otra placa rotulada "Alayón. Centro Internacional"; cinco, el centro de formación que se instala en la calle Marqués de Valladares 3 - 2º D, se incluye en los folletos publicitarios de "Alayón"; seis, en el centro docente de Marqués de Valladares 3 - 2º D, se sigue utilizando el mismo número de teléfono que en el local arrendado de la calle Oporto, siendo su titular la demandada y siete, los testimonios de las Sras. María Antonieta y Filomena, que acudieron a interesarse por los cursos de Azafata de Vuelo, avalan que en el propio Centro se les confirmó que "Alayón" se había trasladado desde la calle Oporto a Marqués de Valladares.

Finalmente, mal se compadece la afirmación de la demandada en torno a una "profunda crisis del sector" que la obligó a "cesar en su actividad al finalizar el curso académico 2001-2002", con el hecho de que siguiese explotando tal actividad docente, con posterioridad a tal fecha, no solamente, como se dice, en el local de la calle Marqués de Valladares de Vigo, sino también en los que tenía abiertos en Santiago de Compostela (C/Lisboa 16, bajo); Lugo (Plaza de Santo Domingo 3- 5º) y Salamanca (Plaza de España, 5-6).

A pesar de lo expuesto la sentencia de instancia viene a aceptar la versión de la parte arrendataria demandada, sobre la base de valorar un único testimonio: el de la Sra. Estíbaliz, que afirma ser la titular de la academia "Alayón" (habiéndola adquirido a medio de cesión o traspaso de la Sra. Gema) desde el momento en que la misma se ubicó en la calle Marqués de Valladares.

Pues bien, con independencia de que el dilatado vínculo de dependencia laboral (la testigo trabajó para la Sra. Gema, al menos en los centros de Santiago de Compostela y Vigo, calle Oporto) y la relación de amistad entre ellas, introduzcan serias dudas acerca de la imparcialidad de la testigo, las significativas circunstancias concurrentes, desnudan de toda credibilidad la exposición de la testigo: resulta absurdo que la Sra. Estíbaliz, asumiera la explotación de un negocio económicamente ruinoso y que habría llevado a su anterior titular al abandono del local arrendado; sorprendente es que no se documentara en forma alguna la sedicente cesión o traspaso y más, si cabe, que la titular cedente no obtuviese contraprestación alguna; finalmente, carece de la más elemental lógica que, a pesar del cambio de titular, la academia o centro de formación mantuviese el anterior nombre comercial; que permaneciese el mismo núm. de teléfono y su titularidad a nombre de la Sra. Gema; que los anuncios publicitarios de la academia los continuase encargando a la agencia, la anterior titular, quien además abonaba el precio; que en los folletos publicitarios de "Alayón" se incluyese, junto a los de Lugo, Santiago de Compostela y Salamanca, el de la calle Marqués de Valladares de Vigo o que la tarjeta de la Sra. Estíbaliz, indicare la condición de "Jefe de Estudios" (y no Directora o Gerente), de los centros "Alayón", no solamente de Vigo, sino también de Santiago y Lugo.

Descartado, en consecuencia, que la razón del abandono del local arrendado, por parte del arrendatario, obedeciere a una situación de ruina económica de la actividad que se explotaba en aquél, sobrevenida como consecuencia del atentado terrorista de septiembre de 2001, porque ha resultado absolutamente improbada aquella situación económica desfavorable invocada e, inversamente, acreditada la continuidad en el ejercicio de la misma actividad docente en otro local de la misma ciudad, dicho está que no resultan de aplicación al caso los efectos emanados de la cláusula rebus sic stantibus. Y si a ello se añade que igualmente debe excluirse que el abandono del local arrendado, se hubiera producido con la aquiescencia o conocimiento del arrendador, o lo que es lo mismo, que hubiere mediado mutuo acuerdo entre propiedad y arrendatario para resolver y dejar sin efecto el contrato (en la contestación al requerimiento notarial de 8 de agosto de 2002, el arrendador se negaba a recibir las llaves del local), hay que concluir que se ha producido una resolución unilateral por parte del arrendatario, anticipada e injustificada, lo que constituye un verdadero y real incumplimiento contractual, en relación con la duración del contrato y en cuanto el mismo fue fijado, por voluntad de ambas partes, por el periodo de seis años.

Y en tal tesitura, es evidente no puede prosperar la pretensión resolutoria que inserta la demanda reconvencional, al amparo del art. 1124 del Código Civil , porque es doctrina jurisprudencial reiterada, la expresiva de que la facultad resolutoria de las obligaciones recíprocas, que contempla aquél precepto, exige ineludiblemente que el que pretenda la resolución contractual haya cumplido las obligaciones que a él le incumben (sentencias de 22 de octubre 1985, 13 marzo 1990, 9 mayo 1994, 24 octubre 1995 ó 23 julio 2002 , entre otras).

TERCERO.- Dos eran, en principio, las pretensiones de la parte actora, que se exponían del modo literal siguiente, en el suplico de la demanda:

"A) se condene a la demandada a cumplir el contrato de arriendo que le vincula con el Sr. Ildefonso y, en consecuencia, a abonar a mi mandante las cantidades devengadas y no satisfechas que aquélla adeuda por rentas y otros conceptos asimilados y convenidos a su cargo, concretas y documentadas en los recibos adjuntados, que ascienden a la suma de DIEZ MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y DOS EUROS CON VEINTICINCO CÉNTIMOS DE EURO (10.432,25 €), así como de los demás devengos que por los expresados conceptos se produzcan durante la sustanciación de este procedimiento y asta que recaiga sentencia firme, caso de no ser satisfechos voluntariamente por la arrendadora; con inclusión de los intereses legales que dicha cantidad, junto con las que se vayan acumulando produzca, todo ello con expresa imposición a la parte demandada de las costas procesales causadas.

B) Que se declare la obligación que la demandada tiene de ingresar en el Tesoro Público (Agencia Tributaria) el importe de las cantidades que viene obligada a retener, en virtud del Art. 8 de la Ley 40/1998 en concordancia con el art. 93 y 101 del R.D. 214 de 5 de Febrero de 1.999 por el que se aprueba el Reglamento de I.R.P.F . e ingresar como pago a cuenta del I.R.P.F. que corresponde al demandante-arrendador cuyo importe asciende a la suma de MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y UN EUROS CON SETENTA CÉNTIMOS DE EUROS (1.841,70 €) de acuerdo con lo expresado en el Documento nº 4 que se aporta con esta demanda, requiriéndose al demandado que haga entrega a esta parte del justificante de haber ingresado la suma retenida expresada (1.841,70 €) en el Tesoro Público a efectos del I.R.P.F. del arrendador.

Nada hay que decir respecto a la segunda de ellas, en la medida en que, desestimada en la sentencia de instancia, ha sido abandonada en el recurso (véase suplico del escrito de formalización de la apelación).

Y, en torno a la primera (cumplimiento por el arrendatario de la obligación de pago de la renta), debe recordarse que nos hallamos ante un arriendo para uso distinto de vivienda ( art. 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ) y que el régimen aplicable al mismo es el establecido en el art. 4 de la misma, de suerte que aquellos se rigen primero, por la voluntad de las partes; segundo, por lo dispuesto en los títulos I, III, IV y V de la Ley y, tercero, supletoriamente por dispuesto en el Código Civil.

Pues bien, en el contrato litigioso, con independencia de fijación del periodo contractual, nada se establecía sobre un eventual desistimiento unilateral del arrendatario antes del vencimiento del plazo contractual, y tampoco recogen norma alguna al respecto los títulos de la Ley de Arrendamientos Urbanos que resultan de aplicación a los arriendos para uso distinto de vivienda, de suerte que habrá de estarse, en todo caso, a la regulación del Código Civil, contenida en los arts. 1555 (el arrendatario está obligado a pagar el precio del arriendo en los términos convenidos), 1556 (si el arrendatario no cumpliere las obligaciones expresadas en el art. anterior, podrá el arrendador pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, ó solo esto último, dejando el contrato subsistente), 1565 (si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento) y 1568 (si alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado, se observará lo dispuesto en los arts. 1101 y 1124 ).

En consecuencia, convenida una duración determinada del contrato y no habiéndose pactado la posibilidad de la resolución o desistimiento unilateral, el arrendador puede exigir, con arreglo a la normativa citada, el cumplimiento del contrato y, por ello, el abono de las rentas en tanto en cuanto no expire el plazo pactado, es decir no solamente los meses impagados, durante los que ocupó el objeto, sino también los correspondientes al periodo que restaba por cumplir, sin que ello pueda entenderse comporte un posible enriquecimiento injusto para el arrendador, en la medida en que no se ha acreditado que el local hubiere sido nuevamente arrendado dentro del aquél plazo o se hubiese obtenido algún beneficio.

Pues bien, si en el presente caso, el arriendo se concluyó por un periodo de seis años, que comenzaron a computarse el 1 de abril de 1999, y, siguiendo el esquema del propio arrendatario, el mismo vino abonando la renta hasta el mes de junio de 2002 (lo que efectivamente resulta acreditado), claro es que el arrendatario deberá abonar las rentas correspondientes al periodo que va de julio de 2002 a marzo de 2005, fecha en que definitivamente se extinguió el contrato por vencimiento del plazo pactado. Y, en orden, a la fijación de la cantidad concreta, se remite tal operación a la fase de ejecución de sentencia (arg. Art. 219.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), en la medida en que la misma consiste en una simple operación aritmética, pues se trata de sumar las mensualidades de aquél periodo, tras establecer la correspondiente a cada mensualidad, tomando en consideración el importe de la renta propiamente dicha y las cantidades que a ella se asimilan en el contrato.

CUARTO.- De conformidad con lo prevenido en el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicha recurso a ninguno de los litigantes.

En observancia de lo dispuesto en el art. 394.2 de la misma Ley Procesal , si fuese parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiese méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Andrés Gallego Martín Esperanza, en nombre y representación de D. Ildefonso, contra la sentencia de fecha treinta de noviembre de dos mil cuatro, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Vigo , revocamos la misma y, en consecuencia:

A) estimando parcialmente la demanda, condenamos a la demandada a abonar a la actora la suma correspondiente a las rentas y asimilados devengados en los meses correspondientes al periodo que va desde julio de 2002 a marzo de 2005 (ambos inclusive), que se fijará en ejecución de sentencia, más los intereses legales de la cantidad que resulte. No se hace especial declaración en cuanto a las costas procesales de aquella.

B) Desestimando la demanda reconvencional promovida por el Procurador Dª Natalia Escrig Rey, en nombre y representación de Dª Gema, absolvemos a la actora de la misma, imponiendo a la reconviniente las costas de su demanda.

No se hace especial declaración en cuanto a las costas procesales del recurso.

Notifíquese a las partes.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.