Sentencia Civil Nº 72/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 204/2011 de 07 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 204/2011-4ª

JUICIO VERBAL NÚM. 366/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 RUBÍ

S E N T E N C I A N ú m. 72/2012

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 7 de febrero de 2012.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 366/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 5 Rubí, a instancia de D. Ángel , contra Dª. Marí Trini , D. Evaristo Y D. Lucas ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 27 de septiembre de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:

"FALLO: ESTIMO parcialmente la demanda presentada la representación procesal de Ángel y condeno a Marí Trini , Lucas y Evaristo a abonar solidariamente al actor la cantidad de 750 euros más los intereses legales devengados desde la presentación de la demanda.

Todo ello sin expresa imposición de las costas."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria no hizo manifestación alguna; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 31 de enero de 2012.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a Dª Marí Trini , D. Lucas y D. Evaristo , a abonar a D. Ángel la suma de 1200 €, entregados en su día como fianza por el arrendamiento que se dirà, resuelto de común acuerdo. A dicha pretensión se opusieron los demandados, en el sentido de que el inmueble fue devuelto en mal estado de conservación, presentando daños, así como que el arrendatario no estaba al corriente en el pago de las rentas.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda (considera acreditado que existieron pagos parciales de "renta", reconocidos por el actor, adeudando éste la suma de 450 €), condenando a los demandados a abonar al actor la suma de 750 € con los intereses desde la interpelación judicial, sin declaración sobre las costas causadas. Frente a dicha resolución se alzan los demandados, por error en la aplicación del art. 1536 CC y error en la apreciación de la prueba, respecto de los daños (f. 46 y ss, azulejos nuevos agujereados, sin contentimiento de los arrendadores). Con ello, el debate se reduce a la existencia de daños posterior a la extinción arrendaticia de cuya reparación deba responder el arrendatario, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) En 1.7.2008 fue concertado el contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 - NUM001 , Esquina C/ DIRECCION001 , NUM002 , NUM003 de Rubí, entre Dª Marí Trini , D. Lucas y D. Evaristo , como propietarios/arrendadores (demandados) y D. Ángel , como arrendatario, actor (f. 5 y ss), por un año prorrogable por plazos anuales salvo la voluntad manifestada fehacientemente de no renovarlo o de renunciar a continuar la relación arrendaticia, por una renta inicial de 600 €, constituyéndose una fianza de 1200 €. 2) En 30.12.2009, el arrendatario dejó el piso, entregando las llaves a la propiedad, a cuyo efecto suscribieron un documento en cuya virtud D. Evaristo recibía las llaves y que, después de revisar la vivienda aceptaba su estado, en los siguientes términos: "certifico su perfecto estado de conservación", acordándose asimismo que, por no poder hacer efectivo el importe de la fianza, se comprometía a hacerlo antes del 1.2.2010 (f. 19). 3) No obstante, no lo hizo, a pesar de haber sido requeridos los demandados en diversas ocasiones.

TERCERO.- Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriedo, "tal como la recibió ", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ,.. ), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato . Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en "mejor estado"; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo "al concluir el arriendo" como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende elidir su responsabilidad , el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador ( o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirà su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.

CUARTO.- En la devolución de la posesión del inmueble ("al concluir el arriendo"), estando presentes ambas partes, el arrendador (o el sucesor en la utilización) pudo examinar la vivienda, es decir, como se ha expuesto, quedó a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, aquí extrajudicial, de que se recibió lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa ante; el arrendador no solo aceptó la devolución sino que plasmó por escrito que la vivienda estaba en perfecto estado de conservación, acordándose asimismo que, por no poder hacer efectivo el importe de la fianza, se comprometía a hacerlo antes del 1.2.2010, sin reserva o sin condicionar tal devolución a una nueva compobación o a la eventual existencia de daños, que no se constatan en dicha primera inspección en 30.12.2009. Pretende ahora, en contra de lo aceptado (sin duda acto propio vinculante) basar la existencia de daños, en 4 fotografías sobre agujeros de clavos o torillos en solo 3 azulejos del cuarto de baño, cuya fecha no consta, que por su entidad pueden responder al normal uso de la vivienda arrendada, y en un presupuesto fechado en 7.9.2010 (más de 8 meses después de recuperar la posesión) no ratificado, que contempla la restitución total de los azulejos de una estancia (como se dice en la resolución recurrida, totalmente desproporcionado).

QUINTO.- En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes , dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho " la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización" ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza. La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende ba toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

SEXTO.- Consecuentemente, no habiéndose acreditado la existencia de daños, sino por el contrario, asumiendo los arrendadores su inexistencia tras la inspección de la vivienda que consideraron en pefecto estado y de ahí que, sin condicionarlo a otra inspección (aparte de no acreditarse suficientemente la existencia de los daños), se obligan a devolver l fianza constituida, el recurso no puede prosperar, procediendo la íntegra confirmación de la resolución recurida, cuyos fundamentos se acojen por esta Sala, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuesión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 94.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Marí Trini , D. Lucas y D. Evaristo contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.