Sentencia Civil Nº 72/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 44/2013 de 19 de Febrero de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 44/2013-4ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1393/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 52 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 72/2014

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 19 de febrero de 2014.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1393/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 52 Barcelona, a instancia de CONSULADO DE PAKISTÁN, contra Dª. Lucía que a su vez formuló reconvención contra la actora, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 29 de octubre de 2012 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: 'FALLO: ESTIMO la demanda interpuesta por CONSULADO DE PAKISTAN contra Lucía y, al mismo tiempo, ESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por ésta frente a aquél y declaro que la Sra. Lucía es deudora del Consulado de Pakistán por 9000 € y que el Consulado de Pakistan es deudor de la Sra. Lucía en 27.000 € y, en consecuencia, declaro extinguidas las respectivas deudas en la cantidad concurrente y CONDENO al Consulado de Pakistan a que abone a la Sra. Lucía la cantidad de DIECIOCHO MIL EUROS (18.000 €), más los intereses legales desde la interposición de la demanda reconvencional. Las costas producidas por la demanda son a cargo de la demandada y las de la reconvención a cargo del actor.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 5 de febrero de 2014.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a Dª Lucía (arrendadora en el contrato que se dirá) a abonar al Consulado de Pakistan (arrendataria) la suma de 9000 €, entregados como fianza, tras haberse resuelto el contrato y entregadas las llaves de la vivienda. Ante dicha pretensión: a) la demandada se opuso, al considerar de aplicación el 2º párrafo del anexo al contrato, al estarse dentro del primer año del contrato; b) formuló reconvención, en reclamación de 18.000 € (rentas de febrero a julio 2011, ambos inclusive, menos la fianza de 9000 €), en concepto de daños y perjuicios derivados de la resolución unilateral del arrendatario. A la reconvención se opuso la actora.

La sentencia de instancia estima la demanda, con imposición de las costas a la demandada y a la vez la reconvención, con imposición de las costas a la actora declarando que la demandada reconviniente adeuda a la actora reconvenida la suma de 9000 € y que ésta adeuda a aquella 27000 €, declarando extinguidas las deudas en la cantidad concurrente, y condena a la actora reconvenida a abonar a la demandada reconviniente la suma de 18.000 €, más los inreses legales desde la reconvención. Frente a dicha resolución se alza el Consulado de Pakistán en Barcelona, partiendo de que 'la parte actora-arrendadora ejercita una acción de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda....por causa de cambio de Cónsul atendiendo al anexo 1 pfo. 1º del contrato...reclamando por este concepto la entrega de la fianza....sin aceptar que se detraiga cantidad alguna...' (cuando lo que se hace es, resuelto el contrato, reclamar la fianza al amparo del art. 36.4 LEC ) (sic) pues la 'cláusula penal' para el primer año de obligado cumplimiento para el caso de cambio de Cónsul, debe ser de aplicación para el resto de años que no son de obligado cumplimiento, por lo que no cabe indemnización, y, en todo caso, no quedan acreditados los daños y perjuicios (máxime cuando la demandada ocupa la vivienda, al haber sido citada en la misma). Prácticamente se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.-Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento de 13.6.2008 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 . NUM002 , NUM000 , NUM001 de Barcelona, concertado entre Dª Lucía , como arrendadora - representada porsu hijo D. Ignacio - y el CONSULAGO GENERAL DE PAKISTAN en Barcelona, que comenzaría a regir el 1.8.2008, con destino a vivienda permanente del Cónsul 'D. Onesimo ' y su familia, del que merecen destacar los siguientes extremos: a) por 5 años y una renta de 54.000 € anuales, pagaderos por cuotas trimestrales, dentro de los 5 primeros dias naturales de cada trimestre por transferencia a determinada cuenta, a razón de 13.500 € (4500/mes), renta acomodable anualmente conforme al IPC; no obstante el referido plazo de 5 años, 'se conviene expresamente que, el primer año de vigencia.. será de obligado cumplimiento para el arrendatario, salvo que la resolución anticipada del contrato se deba (1) a cierre de Consulado o (2) traslado del Sr. Cónsul en cuyo caso, siempre que el Sr. Cónsul preavise con una antelación de un mes, no se devengará penalización alguna. Caso de no concurrir la circunstancia anterior, la resolución anticipada antes de que haya transcurrido el año de vigencia del contrato, dará lugar a una indemnización de daños y perjuicios a favor del arrendador por un importe equivalente a las rentas que falten para completar los cuatro primeros trimestres'.b) cumplido el primer año del contrato, se prorrogará por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance los 5 años pactados, salvo que el arrendatario notifique, con dos meses de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las prórrogas anuales, su voluntad de no renovarlo. c) el arrendatario entrega la suma de 9000 € en concepto de fianza arrendaticia. 2) El Consul renunció al cargo en 17.9.2010 (f. 15 y ss). 3) En 20.9.2010 , sin que existiera ninguna comunicación anterior, el cónsul saliente, envió una carta a la arrendadora, manifestándole que su sucesor en el cargo, continuaría en el arrendamiento, lo cual supone la confirmación expresa de la renovación de la prórroga anual hasta el 31.7.2011 (f. 58 y ss, en realidad se había producido, tácitamente por no preavisar en plazo, en 1.6.2010 ). 4) En 18.10.2010 el hijo de la actora recibió comunicación de la demandada por la que le manifestaba su intención de dejar la vivienda en 18.11.2010, acusando recibo de la misma, y recordando que el contrato estaba en la prórroga de la 3ª anualidad que concluiría el 31.7.2011 (f. 10, 62, 64). 5) En 12.11.2010, la arrendataria comunica, dice que 'con preaviso' (sic), que por traslado del Consul,procederían a hacer entrega de las llaves el 30.12.2010. 6) Se aceptaron las llaves, comunicando que ello 'no impide que nos reservemos....cualesquiera acciones encaminadas al íntegro cumplimiento del contrato de arrendamiento', así que 'no aceptamos en absoluto que el pago del mes de enero de 2011 se efectúe con cargo a la fianza, debiendo ingresarse el pago de dicha mensualidad mediante transferencia bamcaria,...' (f. 17). 7) Efectivamente, en la referida fecha, 31.1.2011, se entregó la posesión 'a plena satisfacción de la arrendadora propietaria' quien 'acepta la posesión, si bien manifiesta expresamente que se reserva cualesquiera acciones encaminadas al íntegro cumplimiento del contrato de arrendamiento...' (f. 18 y 19). 8) En 17.5.2011 el Consulado reclamó extrajudicialmente la fianza (f. 20 y ss).

TERCERO.-El desistimiento del arrendatario supone la resolución - abandono - voluntaria y anticipada del contrato por parte del arrendatario; en consecuencia, no cabe hablar de desistimiento: (a) cuando el contrato se resuelva de común acuerdo, (b) en los supuestos de imposibilidad física o jurídica de usar - STS 20.4.2007 -, (c) cuando el arrendador haya instado el desahucio - STS 19.7.2002 - y (d) cuando se trate de una resolución causal a instancia del arrendatario - art. 27 LAU -.

El silencio de la arrendadora al recibir la comunicación de abandono y entrega de las llaves por el arrendatario no equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual

Para los contratos sometidos a la LAU 29/94; siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, la resolución voluntaria (sin causa) anticipada supone un incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el plazo pactado; en otro caso se conculcarían la previsiones del art. 1256 CC .

Unicamente cabe el desistimiento en los supuestos previstos en el artículo 11 LAU 94, con los presupuestos y consecuencias previstos en este precepto, y en aquellos casos en que las partes así lo hayan previsto contractualmente, de manera que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolución contractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo expresamente pactado ( STS 23.12.2009 , en un supuesto de arrendamiento de local de negocio).

El artículo 11 prevé la posibilidad de desistir en los contratos de arrendamiento de vivienda de duración superior a cinco años, siempre que el mismo haya durado al menos cinco años (debe deducirse que este precepto no es aplicable a los arrendadmientos con una duración inferior), observando un plazo de preaviso mínimo de dos meses. Cabe que las partes pacten una indemnización en los términos señalados en el artículo (que no pueden ser modificados en perjuicio del arrendatario - art. 6.2 -); de lo que cabe deducir que si no se pacta indemnización, pudiendo hacerlo, ésta no será exigible.

En los supuestos en que nada se haya pactado y no resulte de aplicación el art. 11 LAU , cabe distinguir: a) Aceptación por el arrendador sin reservas (incluso con liquidación del contrato): Nos encontramos en un supuesto de resolución bilateral o de mutuo acuerdo, se extinguirá el contrato, con todas sus obligaciones. b) Caso de no aceptación del arrendador: Nos encontramos ante un supuesto de incumplimiento contractual, que se rige por lo dispuesto en el artículo 1124 CC ( art. 27.1 LAU ). En consecuencia, el arrendador puede optar por exigir el cumplimiento (no aceptar las llaves), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado o por la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de los perjuicios. En este caso no resulta de aplicación el art. 56 del TRLAU 64, por lo que la indemnización deberá contraerse a los daños y perjuicios real y efectivamente causados. Corresponde al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita. c) Si existe pacto al respecto, ha de estarse al mismo.

CUARTO.-En el presente supuesto, conviene hacer las siguientes consideraciones, atendidos los términos del contrato sobre las posibilidades del desistimiento, resulta que:

a) respecto del primer año de vigencia del contrato, de obligado cumplimiento para la arrendataria, la resolución anticipada dará lugar a una indemnización de daños y perjuicios a favor del arrendador por un importe equivalente a las rentas que falten para completar los cuatro primeros trimestres';establece la excepción (no conlleva penalización alguna), si se cumplen los siguientes requisitos: (1) si la causa de resolución el cierre del Consulado o el Cambio de Cónsul, (2) si tal circunstancia se comunica con la antelación de un mes.

b) Respecto de las siguientes anualidades (cumplido el primer año del contrato), se prorrogará (término imperativo) por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance los 5 años, salvo que la arrendataria notifique, con dos meses de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las prórrogas anuales, su voluntad de no renovarlo(cabe el desistimiento con efecto 'a la fecha de terminación de cualquiera de las prórrogas anuales',si se preavisa con dos meses de antelación) .

Consecuentemente, el cambio de consul no es causa de resolución 'anticipada', una vez transcurrido el primer año de vigencia del contrato (así se recuerda en diversas comunicaciones, reservándose la arrendadora las acciones dirigidas al cumplimiento del contrato); y la entrada en cada anualidad 'posterior' es vinculante para la arrendataria, salvo preaviso con dos meses de antelación, sin que para esa nueva anualidad quepa la resolución unilateral, en tanto que supone incumplimiento contractual (del plazo pactado, ex arts. 1543 en relación con los arts. 1256, 1258)

Aquí, el Consulado resuelve, anticipada y unilateralmente, el contrato de arrendamiento el segundo año de vigencia (transcurrida la anualidad 1.8.2008-1-8.2009), por lo que es de aplicación el segúndo párrafo de la cláusula anexa 1ª (letra b): en 1.6.2010 (dos meses antes del 1.8.2010, en que terminaba la primera prórroga anual) la arrendataria no había manifestado su voluntad de no prorrogar, el contrato quedó automáticamente prorrogado hasta el 31.7.2011 (segunda anualidad de prórroga, incluso confirmada con la comunicación de 20.9.2010, de que el nuevo Cónsul residiría en la vivienda); ergo, 'adeuda' las mensualidades de febrero, marzo, abril, nayo, junio y julio de 2011, a razón de 4500 €/mes.

Ello es así, atendidas las consecuencias del incumplimiento del plazo antedichas, arts. 1101 y 1124 CC (imcumplimiento porque se desiste de la relación arrendaticia, antes del transcurso del tercer año de prórroga anual, en un contrato de duración de 5 años, sin pacto sobre el desistimiento ni sobre las consecuencias de la resolución unilateral anticipada), sin duda, la cuantificación del daño se corresponde con el importe de las rentas que dejó de percibir desde febrero hasta julio 2011 por no cumplirse el contrato, 6 meses a razón de 4.500 €, máxime cuando no consta que la vivienda se hubiese vuelto a arrendar durante ese tiempo (no consta ocupada, y si la demandada reconviniente fue hallada en la misma, fue en fecha muy posterior a dicho período, f. 37, en 30.12.2011 y, en todo caso se trata de un dato que no fue objeto de debate).

QUINTO.-Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la sentencia recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por CONSULADO GENERAL DE PAKISTAN en Barcelona contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.