Sentencia Civil Nº 72/2016, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 671/2015 de 18 de Febrero de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

Rollo de apelación nº 000671/2015

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 4 DE ELX

Autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) - 000087/2015

SENTENCIA Nº 72/2016

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Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Manuel Valero Diez

Magistrado: D. Andrés Montalbán Avilés

Magistrada: Dª. Susana Pilar Martínez González

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En ELCHE, a diecinueve de febrero de dos mil dieciséis

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) - 000087/2015, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 4 DE ELX, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte apelante Isidoro , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr/a.LUIS MIGUEL ALACID BAÑO y dirigida por el Letrado Sr/a. ANTONIO BROTONS MACIA, y como apelada Basilio , representada por el Procurador Sr/a. ANGELA ANTON GARCIA y dirigida por el Letrado Sr/a. JOSE MANUEL VILLOSLADA PRETEL

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Antecedentes

PRIMERO.-Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 4 DE ELX en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 17/06/2015 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:' DESESTIMOla demanda interpuesta por Isidoro frente a Basilio y, en consecuencia, ABSUELVOal demandado de los pedimentos efectuados en su contra.Se imponen las costas al actor.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte apelante Isidoro en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 000671/2015, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 18/02/2016

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TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de instancia desestima la demanda de desahucio interpuesta por expiración del término pactado de once meses, examinando la postura de las partes y concluyendo con valoración de la prueba practicada que no se estaría en el caso ante un arrendamiento de temporada, cual sería la tesis de la parte actora, sino ante un arrendamiento de vivienda sometido a las prescripciones de la LAU y por ello a la prórroga que se pretendería excepcionar sin éxito.

La cuestión nuclear a resolver en la presente controversia es si nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda en los términos del art. 2.1 de la LAU 'Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario', o si por el contrario estamos ante un arrendamiento para uso distinto del de vivienda en la definición dada por el art. 3 '1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el art. anterior. 2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.'.

En relación con esta materia argumentábamos en la SAP de Alicante de 21 de octubre de 2005 , que 'Sobre uno y otro arrendamiento el T.S . ha declarado en sentencias de fechas 19-2-82 y 15-12-1999 : 'La nota esencial que caracteriza los arrendamientos de temporada a que se refiere, en su núm. 1º el art. 2º LAU para excluirlos de las normas reguladoras de la misma, y quedar sujetos, únicamente, a lo expresamente pactado y a las leyes comunes, es la de haberse convenido el uso y disfrute, mediante el pago de la renta correspondiente, de una vivienda o local de negocio durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquélla para que le sirva de habitual residencia familiar o un local donde establecer con carácter permanente de un negocio o industria, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas, estas actividades negociales o para habitar transitoriamente y por razones diversas, debiendo entenderse este requisito de 'temporalidad' de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes, como sucede en el presente caso, y no a la necesidad de habitar permanentemente o de la adecuada instalación del negocio o industria del ininterrumpido desenvolvimiento, ya que el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento determinante de su ocupación, y así lo tiene declarado la doctrina jurisprudencial de esta Sala en ss. 17 dic. 1960 , 8 feb. 1962 , 30 mar. 1974 , 4 feb. 1975 y 30 jun. 1976 , según las cuales la exclusión de los arrendamientos de temporada de la legislación especial obedece a no venir impuesta por la necesidad de residencia, sino por otras finalidades distintas y complejas, debiendo tenerse en cuenta los hechos de los que cabe inferir la intención de las partes.'... y como ya dijo la S. T. S. de 30 de marzo de 1974 'la frase 'temporada de verano o cualquier otra' que utiliza el artículo segundo de la referida Ley para excluir de la legislación especial los contratos de arrendamientos urbanos de tal naturaleza, ya sean de vivienda o de locales de negocio, guarda relación no con el plazo o duración simplemente cronológica porque se pacte la duración del contrato, sino con la finalidad a que vaya encaminado, determinante de su utilización, como puede ser la de temporada de verano, de invierno o cualquier otra aunque no se aluda expresamente, pero que del contexto del contrato se desprende fue la causa que motivó la celebración del mismo...'.

En similar sentido más recientemente la SAP de Barcelona de 1 de julio de 2013 'Es decir, lo que una y otra Ley protegen con el derecho para el arrendatario a prórroga, que es forzosa para el arrendador, son aquellos arrendamientos de viviendas que constituyen la «morada» del inquilino y su familia de forma permanente y estable, pero nunca los arrendamientos de temporada, sea de verano, o cualquier otras, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos, o sea, que la temporalidad de la ocupación es indicativo del fin del contrato, y no requisito en sí mismo, para que el arrendamiento quede excluido de la Ley Especial y ello aunque los plazos concertados fueran distintos. En el supuesto de autos, en el contrato de arrendamiento inicial, fechado el 12 de febrero de 2010, se estableció clara y expresamente una duración temporal, se indicó en el mismo cual era el domicilio de la arrendataria, se arrendó la vivienda completamente amueblada, nota que puede ser común a unos y otros arrendamientos pero que se predica generalmente de los de temporada, siendo uno más de los exponentes para presumir que no se está en presencia de un arrendamiento de vivienda habitual. De todo ello cabe colegir que el contrato que ahora se analiza obedeció al exclusivo deseo de tener una segunda residencia para ocuparla de manera esporádica o por temporada. Además, el hecho de que, pese al requerimiento expreso en tal sentido efectuado por la arrendadora, la arrendataria haya seguido poseyendo la vivienda no desvirtúa aquella voluntad expresa, puesto que lo cierto es que con el requerimiento quedaba desautorizada la posesión legítima una vez excedido el plazo de duración, pues incluso la simple presentación de la demanda es equiparable a dicho requerimiento expreso si se efectúa dentro del plazo establecido por el Código Civil.

Por último, tampoco puede quedar justificada la voluntad de novación, pese al requerimiento, por el simple hecho de haberse efectuado el pago de las rentas vencidas desde que se practicó, por cuanto, no solo consta el impago que ha dado lugar a un juicio de desahucio , sino que es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación de pago surge también cuando el arrendatario continúa haciendo uso del inmueble, aún en contra de la voluntad expresamente manifestada por el arrendador de dar por extinguida la relación o incluso cuando ya se ha resuelto formalmente el contrato.'.

Y la SAP de Las Palmas de 8 de febrero de 2012 'La nota esencial que caracteriza los arrendamientos de temporada a que se refiere, en su núm. 1o el art. 2o LAU EDL1964/1962 para excluirlos de las normas reguladoras de la misma, y quedar sujetos, únicamente, a lo expresamente pactado y a las leyes comunes, es la de haberse convenido el uso y disfrute, mediante el pago de la renta correspondiente, de una vivienda o local de negocio durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquélla para que le sirva de habitual residencia familiar o un local donde establecer con carácter permanente de un negocio o industria, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas, estas actividades negociales o para habitar transitoriamente y por razones diversas, debiendo entenderse este requisito de 'temporalidad' de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes, como sucede en el presente caso, y no a la necesidad de habitar permanentemente o de la adecuada instalación del negocio o industria del ininterrumpido desenvolvimiento, ya que el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento determinante de su ocupación, y así lo tiene declarado la doctrina jurisprudencial de esta Sala en ss. 17 dic. 1960 , 8 feb. 1962 , 30 mar. 1974 , 4 feb. 1975 y 30 jun. 1976 , según las cuales la exclusión de los arrendamientos de temporada de la legislación especial obedece a no venir impuesta por la necesidad de residencia, sino por otras finalidades distintas y complejas, debiendo tenerse en cuenta los hechos de los que cabe inferir la intención de las partes.'.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, sección 5ª, de 17 de enero de 2007 , razona: '(...) se viene a establecer la primacía de la común voluntad de las partes sobre el carácter más o menos prolongado del plazo concertado para el arriendo a la hora de calificar un arrendamiento como de vivienda o de temporada (o uso distinto del de vivienda, en la actual regulación) antes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes, y no a la necesidad de habitar permanentemente, ya que el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento determinante de su ocupación.

Respecto de la posibilidad de cambio de un arrendamiento de temporada a arrendamiento de vivienda, la SAP Guadalajara de 19 de julio de 2012 establece de forma rotunda que el régimen del contrato 'no se ve alterado porque posteriormente a ello, uno de los litigantes, (...) pretenda convertir dicho contrato en una arrendamiento de vivienda, como lo acredita el cambio de empadronamiento.'.

En definitiva, el artículo 3 LAU ha venido a establecer un cajón de sastre que permite calificar como arrendamientos para uso distinto 'del de vivienda' todos aquellos que no tengan encuadre en el artículo 2 LAU , que efectivamente exige que el destino primordial de lo arrendado sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. De modo que la cualidad que determina ser el arrendamiento de vivienda -no de temporada- es la estabilidad.

Es decir, el mencionado artículo define el arrendamiento de vivienda mediante referencia a su objeto, por recaer sobre una 'edificación habitable' y apta para servir al destino de 'satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario', en concordancia con la constante y consolidada doctrina jurisprudencial que destaca como núcleo característico del contrato el hecho de que la edificación cedida sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica.

Por otra parte, los contratos son lo que son y no la denominación que les den las partes; la calificación del contrato como de temporada no deriva del plazo concertado, sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica que son las características a las que debe acudirse para su determinación y a consecuencia de ello el arrendamiento se hace en atención no a la necesidad 'permanente' del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual.

SEGUNDO.-Aplicando la doctrina expuesta y partiendo como hemos visto de que el requisito de la temporalidad no esta relacionado por el plazo acordado, sino con la causa y la finalidad de la ocupación, consideramos que ésta viene determinada esencialmente por la transitoriedad y la ocupación accidental y no permanente.

Por un lado, si observamos el contrato de arrendamiento, podemos comprobar que de forma contradictoria, cuando la finalidad es el arrendamiento de la finca para establecer de modo permanente la residencia, se indica por el demandado-arrendatario un domicilio en Alemania, cuando lo lógico es poner el de la propia finca arrendada. Igualmente se indica expresamente que la intención de las partes es proceder al arrendamiento temporal de la vivienda. El testigo Juan Ramón , vecino del demandado, con quien no tiene problemas de vecindad, afirma con rotundidad que apenas está en la vivienda y en los seis primeros meses del año lo ha visto un par de veces. La testigo Sofía , que fue la mediadora del contrato arrendamiento, manifiesta que el demandado quería una dirección en España, porque es camionero y tiene un negocio, que le dijo que prácticamente no iba a utilizar la casa, que la finalidad era un alquiler de temporada y que el demandado trabaja y vive en Alemania, incluso su número de teléfono con el que ella se comunica es alemán. El demandado trabaja para una empresa transportista internacional, RP Transporte GMBH, con sede en Alemania, documento número tres de la contestación. En los billetes de avión que acompaña aparece como domicilio de contacto con el demandado el municipio alemán de Wittorf.

Por otro, nos encontramos con un volante de empadronamiento expedido el 11 de febrero de 2014,4 facturas de consumo de electricidad desde noviembre de 2014, justificantes de transferencia de mensualidades de renta, copia de póliza de seguro de hogar concertado sobre la vivienda con fecha 2 de octubre de 2014, un informe del registro mercantil de la sociedad de la que es socio único el demandado con domicilio social en Torrevieja, desde cuya cuenta se hacen los pagos del arrendamiento, y 10 billetes de avión de distintos aeropuertos al de Alicante y viceversa. La testigo doña Fidela , es traductora del demandado e intervino en la traducción del contrato, donde le dijeron que el plazo era de 11 meses, porque así se solía hacer en la empresa, pero que se renovaría automáticamente sin problemas.

Analizada detenidamente la prueba, consideramos que la ocupación de la vivienda por parte del demandado no pasa de ser meramente accidental y para los escasos periodos que recala en España. No es óbice para tal conclusión el empadronamiento, pues se produce muy tardíamente nueve meses después de la firma del contrato arrendamiento, tampoco los consumos de electricidad son relevantes, pues se aportan respecto de periodos que coinciden justamente a partir de que es requerido de desalojo por transcurso del plazo pactado por burofax de noviembre de 2014. Igualmente el seguro de hogar se contrata mucho después del contrato de arrendamiento, lo que carece de lógica. La declaración de doña Fidela , es contradictoria con la de doña Sofía , y no despeja la realidad de lo acontecido.

Finalmente, no debemos olvidar que el arrendamiento de temporada no puede convertirse por voluntad del arrendatario en permanente con sus prórrogas legales de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, sino que, estando regulado por el Código civil, es susceptible de tácita reconducción al acabar el plazo pactado, manifestándose la voluntad contraria a su continuación mediante la interposición de la demanda origen de este pleito y el previo requerimiento, y transcurridos todos los plazos legales de permanencia del arrendatario en la ocupación, debe desalojar la vivienda y dejarla a disposición de la actora (arts. 1.565 y 1.566). No siendo el cobro de rentas acto propio en contra de dicha voluntad de desalojo, sino la lógica contraprestación por la permanencia del arrendatario en el uso, aunque sea indebido, de la vivienda.

TERCERO.-Concurriendo dudas de hecho sobre la efectiva intención de los contratantes, a la vista la prueba testifical y documental contradictoria existente en algunos puntos, consideramos que no deben imponerse costas en ninguna de las dos instancias.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Isidoro , contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Elche, de fecha 17 de junio de 2015 , que revocamos y, en su lugar, estimamos la demanda interpuesta por aquél contra don Basilio , declarando resuelto el contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual, condenando al demandado a estar y pasar por tal declaración y al desalojo de la vivienda arrendada, bajo apercibimiento de lanzamiento si así no lo hiciere. Sin especial pronunciamiento en costas en ambas instancias.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casaciónen los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, los siguientes documentos, sin los cuales no se admitirán a trámite:

1º Justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación.

2º Caso de ser procedente, el modelo 696 de autoliquidación de la tasa por el ejercicio de la jurisdicción prevista en la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, y normativa que la desarrolla.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.