Sentencia CIVIL Nº 72/2020, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 665/2019 de 18 de Febrero de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA SECCIÓN SEXTA
Rollo nº 000665/2019
SENTENCIA Nº 72
Ilmos. Sres.: Presidente:
DON JOSÉ ANTONIO LAHOZ RODRIGO
Magistrados:
DOÑA MARÍA MESTRE RAMOS
DON JOSÉ FRANCISCO LARA ROMERO
En la ciudad de Valencia, a dieciocho de febrero de dos mil veinte.
Vistos, ante la Sección Sexta de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos
de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) [JVD] - 000113/2019, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA
INSTANCIA Nº 5 DE
GANDÍA, entre partes, de una, como demandante-apelante D. Rosendo , representada por la Procuradora Dª
MARÍA CORTES CERVERA y dirigida por el Letrado D. VICENTE CHOVA MORANT, y, de otra, como demandada-
apelada D. Sergio representada por la Procuradora Dª GLORIA SABATER FERRAGUD y dirigida por el Letrado
D. JAVIER CABANILLES CABANILLES.
Es Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Antecedentes

PRIMERO .- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO CINCO DE GANDÍA, con fecha veintiuno de mayo de dos mil veinte, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO LA DEMANDA INTERPUESTA POR DON Rosendo CONTRA DON Sergio ABSOLVIENDO A ESTE ÚLTIMO DE TODOS LOS PEDIMENTOS DIRIGIDOS EN SU CONTRA CON EXPRESA IMPOSICIÓN DE COSTAS A LA PARTE ACTORA. '.

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SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, y, previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día doce de febrero de dos mil veinte, para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone por la representación procesal del demandante, D. Rosendo , recurso de apelación contra la sentencia de instancia que desestima la acción de desahucio y reclamación de rentas al considerar que incurre en error de valoración de la prueba, por lo que interesa su revocación y se dicte sentencia que estime la demanda declare resuelto por desahucio el arrendamiento de las dos cocheras y condene al demandado al pago de 5.445 € en concepto de rentas.

Los antecedentes procesales son los siguientes: a) El demandante presenta demanda de desahucio por falta de pago de la renta de dos cocheras, objeto parcial del contrato de 1 de abril de 2011, y reclama el importe de la renta a razón de 100 € más IVA desde febrero de 2014 a enero de 2019. Expone que aunque en el contrato se arrienda una vivienda y dos plazas de garaje, la renta que no se ha pagado es la correspondiente a las dos plazas de garaje, 100 € más IVA, pues en un anterior contrato formalizado el 1 de junio de 2005 en el que se arrendaba solo la vivienda la renta era de 500 €, por lo que al asignarse una renta de 600 € por la vivienda y las dos plazas, debe considerarse que la renta de la vivienda era 500 y la de las dos plazas, 100 €. Que el demandado no ha pagado las rentas de las dos plazas de garaje; suplica se dicte sentencia que declare resuelto el contrato y condene al pago de 7260 € más las rentas que se devenguen desde la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva; b) El demandado opuso que nada adeuda y que no tiene la posesión de las dos plazas de garaje pues el inmueble fue objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria nº 1429/2010 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n º 3 de Gandía y fue requerido de desalojo presentando alegaciones en fecha 23 de julio de 2012 con la finalidad de acreditar su título posesorio, fue subastado en noviembre de 2011, momento en que el actor dejo de ser dueño del inmueble; que en fecha 25 de octubre de 2017 hizo entrega del inmueble a la entidad que ha absorbido a Banco Valencia que fue la adjudicataria del inmueble en la subasta; aporta documentos que acreditan e l pago de la renta 600 e en total, sin desglose alguno por la renta de vivienda y las dos plazas de garaje hasta el 11 de abril de 2012, fecha coincidente con el escrito de alegaciones en el procedimiento d ejecución hipotecaria, suplica se dicte sentencia que desestime la demanda; c) La sentencia de instancia desestima la demanda; el demandante interpone recurso de apelación.



SEGUNDO.- El recurso de apelación plantea dos motivos, el primero, error en la valoración de la prueba sobre los contratos y renta convenida, el segundo, error en la valoración de los actos propios del demandante. Expone el recurrente que la renta asignada a las dos plazas de garaje en el contrato de 1 de abril de 2011 era de 100 € más IVA, pues en el anterior, de fecha 1 de junio de 2005, la renta era de 500 € y solo se arrendaba la vivienda, mientras que en el segundo se añaden las dos plazas de garaje, por lo que puede deducirse que se mantenía la renta inicial y se incrementaba en 100 € por las dos plazas de garaje. Que a consecuencia de que la vivienda fue subastada en el procedimiento de 2 ejecución hipotecaria el demandado entregó la posesión de la vivienda el 25 de octubre de 2017 por lo que de conformidad con el artículo 1561 del CC estaba obligado a devolver las dos plazas de garaje. Subsidiariamente plantea que de acreditarse que dejo de usar las cocheras el 25 de octubre de 2017 el importe que se reclama por rentas de las dos cocheras asciende a 5.445 € por el periodo comprendido entre febrero de 2014 a octubre de 2017.

Examinado el procedimiento, los escritos de alegaciones y prueba practicada, el tribunal considera que la parte demandante no acredita los hechos constitutivos de su pretensión y que todo el procedimiento está impregnado de una confusión y oscuridad en cuanto a los hechos, teniendo en cuenta dos circunstancias, la primera, que la vivienda fue subastada en procedimiento de ejecución hipotecaria en noviembre de 2011 adjudicándosela Banco de Valencia, que la posesión de la vivienda fue entregada el 25 de octubre de 2017, la segunda, que el demandante no acredita siquiera el periodo de renta que reclama, desde febrero de 2014 a enero de 2019, cinco años, cuando el demandado aporta documentos que acreditan que pagó la renta hasta abril de 2012, fecha coincidente con el conocimiento de que la vivienda se había subastado, razón por la que se presentó escrito en fecha 23 de julio de 2012 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Gandía con la finalidad de oponerse al lanzamiento acordado en ese procedimiento.

El recurso se desestima por las siguientes razones: a) No se comparte el criterio de la recurrente de que la renta asignada a las dos cocheras en el contrato de 1 de abril de 2011 fuera de 100 € más IVA no solo porque el contrato no asigna una renta para cada inmueble la establece de forma conjunta, sino también porque la relación contractual data de 2005 con una renta de 500 € y también es admisible la posición de la demandada de que se revisara la renta de 500 € a 600 € y se incluyera las dos plazas de garaje, por lo que el criterio del tribunal es que el contrato prevé el pago de una renta por la totalidad sin asignación de cuota a cada uno de los inmuebles; b) La demandada acredita el pago de la renta de 600 € hasta abril de 2012, documentos aportados con el escrito de contestación, coincidiendo el último recibo o factura con la notificación al demandado de que la vivienda se había subastado y ello produce la extinción del contrato, razón por la que deja de pagar la renta a la demándate. El artículo 13 de la LAU dispone. ' Resolución del derecho del arrendador.

1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.

Se modifica por el art. 1.7 de la Ley 4/2013, de 4 de junio. Ref. BOE-A-2013- 5941.

Por tanto, el contrato de arrendamiento se extinguió en el momento en que la vivienda fie subastada, noviembre de 2011, y aunque el demandado continuó en la posesión hasta el 25 de octubre de 217 la relación contractual, en su caso, la tenía con la adjudicataria de la 3 subasta, Banco de Valencia, por lo que el demandante no puede ejercitar acción derivada de un contrato extinguido.

c) Resulta significativo que, si hasta abril de 2012 acudía a la vivienda para el cobro de la renta, expidiendo al efecto un recibo manuscrito del cobro, desde esa fecha deje de acudir para cobrar los 100 € que atribuye a la renta de las cocheras, por lo que esa pasividad se interpreta como un acto propio de reconocimiento de que el contrato estaba extinguió y que nada tenía que reclamar. Prueba de ello es que la demanda se limite a dos cocheras, se individualice una renta de forma unilateral y se extiende la reclamación a los cinco últimos años cuando desde abril de 2012 el demandado no pagaba la renta al demandante. Casi siete años han transcurrido desde que el demandado pagó al demandante la última renta, abril de 2012, hasta que se ha presentado la demanda el 16 de enero de 2019, sin que se acredite reclamación extrajudicial, por lo que el tribunal considera que el demandante era consciente de que el contrato se había extinguido. No es admisible que, si el efecto de la subasta es la extinción del contrato de arrendamiento, este subsista en parte, pues para ello, de no estar comprendidas las dos cocheras en el efecto extintivo debería haberse novado o modificado el contrato.

Por último, no hay prueba de que el demandante se haya dirigido al demandado para resolver la posible controversia sobre la afección de las dos plazas al efecto extintivo del contrato de arrendamiento, así como que el demandado haga uso de las dos plazas.

Procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia.



TERCERO.- De conformidad con el artículo 398-1 LEC, al desestimar el recurso, se imponen a la apelante las costas de esta instancia.



CUARTO.- Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ, desestimado el recurso de debe decretarse la pérdida del depósito constituido para recurrir.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Rosendo .

1º.- Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por d. Rosendo 2º.- Confirmamos la sentencia de 21 de mayo de 2019 del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Gandía.

3º.- Sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas causadas en esta instancia. 4º.- Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casacional en el plazo de 20 días si en la resolución concurren los requisitos establecidos en los artículos 477-2-3º y 477-3 en la redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de octubre de 2011 y, en tal caso, recurso extraordinario por infracción procesal 4 Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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