Sentencia Civil Nº 720/2006, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 182/2006 de 10 de Noviembre de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCIÓN N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00720/2006

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 182 /2006

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID , a diez de noviembre de dos mil seis .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 574 /2005 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 182 /2006 , en los que aparece como parte apelante Enrique representado por el procurador DOÑA MARIA ISABEL TORRES RUIZ, y como apelado DOÑA Amelia , quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DOÑA SOFIA PEREDA GIL, sobre resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de renta y cantidades asimiladas, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Madrid, en fecha 7 de julio de 2005 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimándose la demanda formulada por Doña Sofia Pereda Gil, en nombre y representación de Doña Amelia , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que une a las partes relativo a la vivienda sita en Madrid, en la PLAZA000 nº NUM000 , planta NUM001 , puerta izda, condenando a dicho demandado, Don Enrique , a que la desaloje, bajo apercibimiento de lanzamiento el día 17 de noviembre de 2005 a las trece horas, si no lo verifica antes de dicho término. Y condeno igualmente al demandado a que pague a la parte actora la cantidad de mil ochocientos noventa y cuatro euros con noventa y cinco céntimos (1.894,95 euros) más el interés legal de dicha suma desde la fecha de interposición de la demanda, y todo ello con expresa imposición de costas al demandado".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante Enrique , al que se opuso la parte apelada DOÑA Amelia , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 24 de octubre de 2006.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes que pesan sobre esta Sección.

Fundamentos

No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución apelada, que deben verse modificados del modo que expondremos a continuación.

PRIMERO. Doña Amelia interpuso en abril de 2005 demanda de resolución del contrato de arrendamiento suscrito con don Enrique el día uno de diciembre de 2003 sobre el piso segundo izquierda de la PLAZA000 nº NUM000 de Madrid por falta de pago, indicando que el arrendatario debía la suma de 503,19 euros en concepto de renta, la de 223,90 euros por gastos de agua y la de 132,17 € por el importe del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondientes al año 2004. Para acreditar sus manifestaciones, la actora aportó los extractos bancarios donde se acredita el importe de renta que le fue ingresado en cuenta durante el arrendamiento y los recibos de consumo de agua que se dicen impagado y el del Impuesto de Bienes Inmuebles.

El demando compareció al acto del juicio sin asistencia letrada, por lo que fue declarado en rebeldía, continuándose el juicio donde la actora solicitó que se "ampliase la demandada en cuanto a las cantidades debidas" hasta la cantidad de 1.894,95 euros, ya que el inquilino había dejado impagada la renta del mes de julio de 2005 y no había satisfecho todas cantidades debidas por consumo de agua, procediéndose, a continuación, a interrogar al demandado que negó deber cantidad alguna a la arrendadora, dándose por concluido el acto.

SEGUNDO. La sentencia de instancia, considerando que se había realizado una acumulación de acciones, estimó en su integridad la demanda declarando resuelto el contrato de arrendamiento y condenando al demandado al pago de la suma de 1894 euros más al pago de las costas, resolución que fue apelada por Don Enrique , quien, tras considerar que no se podía aceptar que hubiese impago alguno, ya que o eran cantidades que ya se habían satisfecho, o que no era debidas o que se había compensado, de acuerdo con la arrendadora, con otros créditos, en especial con los importes satisfechos para atender a gastos necesarios que eran de cargo de la propiedad, solicitó la libre absolución y que se condenara a la arrendadora de la devolución del importe de la fianza entregada al suscribir el contrato.

TERCERO. Antes de abordar el contenido del recurso de apelación, debemos hacer distintas precisiones procesales acerca del modo en que se ha desarrollado el proceso y sobre el alcance que podemos conceder al recurso presentado por la parte demandada, que fue declarada en rebeldía en la primera instancia.

A) Tras la lectura de la demanda vemos que la actora simplemente se limitó a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago sin que acumulase a la misma la acción de reclamación de las cantidades debidas, sin que lo podemos considerar que la citada acumulación se produjo en el acto del juicio, puesto que las manifestaciones que realizó en el acto del juicio, que hemos trascrito casi literalmente en el fundamento de derecho primero, no son suficientes para aceptar una acumulación, que, por otro lado, quizás seria dudosa de admitir en ese momento procesal. Ahora bien, no podemos tomar ninguna medida al respecto, pues el demandado guardó silencio sobre este punto en su recurso y la ley procesal impide al Tribunal de Apelación declarar la nulidad de actuaciones que no haya sido solicitada en dicho recurso, salvo que apreciare falta de jurisdicción o de competencia objetiva o funcional o se hubiese producido violencia o intimidación que afectare a ese tribunal (artículo 227.2 LEC ), casos en los que evidentemente no nos encontramos.

B) La parte actora solicitó que no se admitiese el recurso de apelación en cuanto no se había cumplido el requisito impuesto por el artículo 449. 1 de la LEC , que indica que "en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al prepararlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas".

Es indudable que, como no abonó las cantidades a las que fue condenado, no podemos entrar a examinar la acción de desahucio, pero ello no debe conducir a que finalicemos el estudio del recurso, sino que lo debemos limitar, exclusivamente, a la reclamación de cantidad, acción acumulada que si podemos entrar a conocer ya que su admisión no esta supeditada al pago de la cantidad a la que viene condenado en la instancia

C)Aunque, tal como se deduce con absoluta claridad del artículo 496.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la rebeldía del demandado no supone, salvo en casos excepcionales regulados especialmente por la ley (ver artículos 440.3, 602 y 618 de la L.E.C .), la admisión de los hechos alegados por la parte actora ni de la pretensión formulada por la misma, no podemos olvidar que su posición procesal queda seriamente perjudicada, ya que tal inactividad priva al demandado de la posibilidad de alegar hechos nuevos que puedan contrarrestar las alegaciones de la parte demandante o excepciones que desvirtúen la fundamentación de la demanda, ya que las mismas se deberían haber opuesto en el momento de la contestación a la demanda, incluso se le impide proponer cualquier tipo de prueba en la segunda instancia si la causa de la rebeldía le fuese imputable al mismo( artículo 460 . ) , como ocurre en este caso, en que, a pesar de que en la citación al juicio se le advirtió de la necesidad de acudir acompañado de abogado y procurador, compareció sin tales profesionales.

Ahora bien, ello no impide que se cuestione la valoración de la prueba realizada por el Juzgado de Instancia en función de los pruebas obrantes en autos, ni que se impugne la aplicación del derecho que ha hecho la sentencia apelada sobre el caso que nos ocupa.

D) Obviamente no podemos aceptar la pretensión formulada por el demandado-apelante en el recurso de apelación relativa a la fianza, ya que el momento procesal para formular la reconvención había precluido, por lo que, sin perjuicio de los acuerdos a que puedan llegar las partes sobre este extremo y las posibles compensaciones que acuerden, no es posible entrar a analizar tal cuestión.

CUARTO. Sobre las bases fijadas anteriormente al analizar la influencia de la declaración de rebeldía, pasamos a examinar el recurso de apelación, acordando, para una mejor sistemática, pasar a analizar los distintos conceptos que integran la cantidad adeudada, es decir la renta impagada, la revaloración de la renta, los gastos no satisfechos por consumo de agua y el importe del IBI correspondiente al año 2004.

Comenzaremos con la renta impagada. La actora ha mantenido que el arrendatario en algunas mensualidades pagó una cantidad inferior a la renta debida , en concreto, en febrero de 2003, satisfizo 614,37 euros en vez de los 850 estipulados, en marzo del mismo año solo 833,54 €, en septiembre 808, 60 €, en noviembre de 2003 808,60 € y en marzo de 2005 solo pagó 815,20 €.

El demandado en su recurso mantiene que pacto con la arrendadora que se compensaría con el importe de la renta pago recibos de servicios y suministros de la casa(facturas de gas y electricidad) correspondientes a una fecha anterior al contrato, arreglos necesarios en la vivienda, en concreto la sustitución de las juntas de los radiadores, compras de elementos necesarios para la misma, como una plancha y los utensilios de cocina, añadiendo que existió un error por parte de la actora, ya que el mes de septiembre de 2004 lo tiene por completo satisfecho.

Como no podemos admitir la documentación presentada por el arrendatario, tal como hemos indicado al analizar la rebeldía, solo debemos aceptar una reducción, la que se corresponde con el mes de septiembre, pues analizando la propia documentación presentada por la actora(ver documento tres de la demanda), vemos que la misma ha cometido un error, pues aunque en un primer momento el inquilino solo ingreso la suma de 808,60 euros, posteriormente se añadieron 41,10 euros, con lo que la deuda de ese mes simplemente asciende a 0,30 euros. Asimismo no podemos mantener la condena al pago del mes de julio de 2005, pues en la documentación que presentó el demandado para que le fuera admitido el recurso de apelación se demuestra que fue abonado (folio 82) después de celebrarse el acto del juicio verbal.

Así pues, la deuda acumulada por los meses indicados, dejando de lado la revalorización del mes de marzo de 2005, que es un tema que estudiaremos a continuación, asciende a 326,09 euros.

QUINTO. La misma situación se nos presenta cuando procedemos a analizar las gastos derivados del consumo de agua, ya que los justificantes con los que pretende compensar la deuda, justificantes de haber pagado el servicio de mantenimiento de gas durante el año 2004 y los primeros meses del 2005, no son admisibles, pero ello no nos impide que estudiemos si, como mantiene el apelante, se le han cargado al inquilino recibos que no le corresponden abonar, en concreto el del mes de enero de 2004, pues en el mismo se factura el consumo de agua de una época anterior al inicio del arrendamiento, que sabemos que se inició el uno de diciembre de 2003, ya que la factura recoge el consumo desde el día 3 del mes octubre de 2003 hasta el 19 de diciembre del mismo año, por lo que, haciendo una regla proporcional, limitaremos la condena por tal concepto a la suma de 8,37 euros, que es la que se corresponde por los 19 días de diciembre en los que ya estaba vigente el contrato

Así, sabiendo además, que durante el año 2003 satisfizo la suma de 41,10 por gastos por agua, la deuda de ese año asciende a 165,33 €, mientras que la del año 2005, deducido el pago de 63,40 €, asciende a 104.09 euros.

SEXTO. Entramos ahora en cuestiones que pueden ser analizadas sin limitación alguna en este recurso, ya que simplemente se viene a cuestionar la correcta aplicación de la ley, debiendo analizarse si para que pueda exigirse al arrendatario la revalorización de la renta en base al Índice de Precios al Consumo(IPC) y el pago del IBI es necesario o no, un pacto de las partes expreso al respecto. Comenzaremos con el tema de la revaloración de la renta.

Aunque el apartido 1 del artículo 18 de la LAU , que se ocupa de la actualización de la renta, no nos soluciona definitivamente el problema, ya que su contenido puede dar pie a defender que es necesario un pacto expreso para la revalorización de la renta o lo contrario, tras estudiar el apartado 2 del mismo precepto, nos debemos inclinar por la solución que patrocina la parte arrendadora y considerar que, dejando al margen la aplicación que se haga por el arrendador de esta norma y los pactos que puedan suscribir las partes, la ley impone la revalorización, ya que cuando indica que "a partir del sexto año de duración, la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior", ello supone, que el arrendador tiene derecho a aplicar la revalorización correspondiente al IPC cada año vencido del contrato, aunque en el contrato no se haya indicado nada pues entendemos que dentro de la expresión "en su defecto" debe incluirse el silencio guardado por las partes.

Así pues, el inquilino debe ser condenado al pago de 27,20 euros, importe del aumento tras la revalorización, por los meses que transcurren desde el de diciembre del año 2004 al de julio 2005, fecha en que se celebró el acto del juicio, cantidad que ascienden en total a 217,60 €.

SÉPTIMO. En cambio, debemos mostrarnos totalmente conformes con el recurso interpuesto relativo al importe del IBI, pues el artículo 20 de la LAU indica que "las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración".

Por tanto, dado que en el contrato suscrito por las partes no se hizo alusión alguna a este extremo, es evidente que el importe correspondiente al IBI no puede imputarse al inquilino.

OCTAVO. Aunque no desconocemos la doctrina jurisprudencial que, separándose del principio "in illiquidis no fit mora", permite la condena al pago de intereses desde la fecha de la interposición de la demanda, aunque la condena sea inferior a la exigida en la demanda, vamos a limitar, en este caso, la aplicación de intereses a los denominados procesales que vienen establecidos en el artículo 576 de la LEC teniendo en cuenta que, como ya indicamos anteriormente, no se ejercitó con la demanda ninguna acción en reclamación de cantidad y que no se ha devuelto al inquilino el importe de la fianza, tras la resolución del contrato de arrendamiento.

Los intereses que deberá abonar el inquilino solamente serán los determinados en el artículo 576 de la LEC desde la fecha de esta resolución y no de la sentencia de primera instancia, dada la sustancial rebaja, casi el sesenta por ciento, que se ha efectuado sobre la misma.

NOVENO. No debe hacerse pronunciamiento alguno sobre las costas procesales causadas durante esta segunda instancia al haberse estimado, aun de modo parcial, el recurso de apelación formulado por la parte demandada (artículo 398. 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), decisión que deberá aplicarse a las costas de la primera instancia en virtud del principio de vencimiento objetivo que rige nuestro sistema procesal en esta materia (artículo 394 de la LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por don Enrique , que viene representado ante esta Audiencia Provincial por la procuradora doña Isabel Torres Ruiz, contra la sentencia dictada el día 7 de julio de 2005 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Madrid en los autos de juicio verbal nº 574/05, debemos revocar y revocamos parcialmente la misma, y, en consecuencia, manteniendo la declaración sobre resolución del contrato, reducimos la condena a don Enrique a la suma de 813,11 euros, que devengará los intereses fijados en el artículo 576 desde la fecha de esta resolución.

No se hace pronunciamiento alguno en materia de costas procesales en ninguna de las dos instancias.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.