Sentencia CIVIL Nº 727/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 123/2020 de 28 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 123/2020 -P

Materia: Juicio verbal:extinción plazo arrendamiento

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Barcelona

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 686/2019

Parte recurrente/Solicitante: Aurelio

Procurador/a: Francisco Molina Garcia

Abogado/a:

Parte recurrida: Crescencia

Procurador/a: Alberto Rosell Moratona

Abogado/a: Heleia Martinez Villalba

SENTENCIA Nº 727/2020

Magistrados:

Marta Dolores del Valle Garcia Jordi Lluís Forgas Folch Adolfo Lucas Esteve

Barcelona, 28 de septiembre de 2020

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 12 de febrero de 2020 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 686/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Francisco Molina Garcia, en nombre y representación de D. Aurelio contra Sentencia - 10/12/2019 y en el que consta como parte apelada el Procurador D. Alberto Rosell Moratona, en nombre y representación de Dª Crescencia.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

Estimo la demanda de desnonament per expiració del termini interposada per Crescencia, contra Aurelio, per la qual cosa declaro l'extinció del contracte de lloguer de l'1 de maig de 1985 per expiració del termini i condemno Aurelio a lliurar a l'actora el local de negoci objecte d'aquest procediment situat el Barcelona, carrer Àvila núm. 71-75, planta baixa, amb advertència de llançament el 30 de gener de 2020, entre les 9 i les 15:30 hores, en el cas que abans no ho hagués fet voluntàriament. També condemno Aurelio al pagament de les costes processals.

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 03/09/2020.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- El demandado, D. Aurelio, interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda presentada en su contra por Dña. Crescencia, quien ejercitó acción de desahucio por expiración del plazo contractual y legal, en relación al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de mayo de 1985 sobre el local sito en la calle Ávila núm. 71-75, planta baja, de Barcelona. Peticionó en el suplico que se declarase extinguido por expiración del plazo de duración el contrato de arrendamiento del referido local de 1 de mayo de 1985, novado parcialmente por el de 1 de enero de 1995: 1) por ser un contrato de plazo indeterminado sometido al Código Civil; 2) por entenderse, en su caso, sometido a la Disposición Transitoria Tercera LAU 1994, por ser un contrato extinguido por jubilación, y 3) de modo alternativo, por haberse producido un subarriendo inconsentido del mismo. Peticionó también la condena del demandado al desalojo del local.

En la demanda, partió la actora de ser la propietaria del local arrendado, en virtud de decreto de adjudicación de 19 de junio de 2017, por lo que había pasado a ser la arrendadora, y de que, en dicho local, el demandado -su hermano- ejercía su actividad profesional con arreglo a un contrato de arrendamiento y de compraventa de negocio concertado en fecha1 de mayo de 1985por el padre de ambos, D. Manuel, a cambio del pago de una renta de 80.000 pesetas mensuales, sin haberse sido establecido plazo alguno de duración del contrato. Una vez fallecido el arrendador, pasó el usufructo del local a la madre de ambas partes. Dña. Tamara, y, en fecha 1 de enero de 1995, suscribió con el demandado documento de novación parcial del contrato de 1985, en cuya virtud la renta pasó a ser de 154.000 pesetas mensuales (925,56 euros mensuales), pero nada se estableció tampoco en cuanto a la duración del contrato. Alegó que el plazo de duración del contrato había expirado, por lo que envió un burofax al demandado en fecha 14 de mayo de 2019, notificándole la resolución unilateral del contrato y requiriéndole para que abandonara el local en el plazo de 10 días naturales, lo cual no había llevado a cabo. Fundó su acción en que, al no haber sido pactado plazo de duración del arrendamiento en el contrato inicial ni en su novación, debería acudirse a la LAU 1964, que se caracteriza por la sumisión a la prórroga forzosa o legal de forma indefinida para el arrendador, en los casos en que se ha pactado un plazo de duración, lo que no sucede en este caso, en el que el plazo es indeterminado, por lo que el contrato se sujeta al CC, en concreto, a lo dispuesto en los arts.1581 CC y 1566 CC. Al ser indeterminado el plazo de duración y ser mensual el pago de la renta, la duración del contrato es mensual, y puede resolverse sin necesidad de requerimiento una vez transcurrida la mensualidad en cuestión. Añadió que, en caso de estar sometido a prórroga forzosa, resultaría aplicable la Disposición Transitoria Tercera LAU 1994 , relativa los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, y, al ser el demandado persona física, se extinguiría por jubilación o por fallecimiento, salvo subrogación y continuación de la actividad (bollería/pastelería), siendo que el demandado se hallaba en situación de incapacidad total desde aproximadamente 2002, y, en todo caso, estaría ya jubilado, aparte de que, en el supuesto de subrogación, habrían transcurrido ya más de 20 años desde la entrada en vigor de la LAU 1994.Añadió que quien ejercía ahora la actividad en el local era BOLLERÍA SEBASTIÀ, S.L., y ello sin autorización de la actora, lo que suponía un subarriendo inconsentido.

El demandado contestó y se opuso a la demanda, partiendo de que el 1 de mayo de 1985 su padre y él formalizaron la sucesión del negocio de bollería mediante contraprestación, así como el arrendamiento del local, y de que no se concretó la duración del arrendamiento, si bien, toda la familia era conocedora de la naturaleza indefinida del mismo, siendo el deseo del padre la continuidad del negocio por su hijo, naturaleza indefinida que se desprende de la objetiva interpretación del contrato, donde las partes en modo alguno fijaron límite temporal a la relación contractual. Mediante el documento de 1 de enero de 1995, tan sólo procedieron a la actualización económica de la renta, dejando explicitado que mantenían las condiciones, efectos y subsistente el anterior contrato, sin otorgar temporalidad al contrato de arrendamiento, tal y como familiarmente era conocido y aceptado, evidenciándose una vez más la naturaleza indefinida del mismo. Alegó que no había duda de que la forma societaria en que fiscalmente ha venido actuando el demandado y su familia desde 1998 (BOLLERÍA SEBASTIÀ, S.L.) era un hecho conocido, consentido y autorizado por la propiedad del local, tanto por la actual como en su día por la usufructuaria, situación oficializada desde hace más de 20 años, sin haber existido inconveniente o denuncia alguna, lo que evidenciaba la 'mala fe' de la actora, omitiendo una realidad más que evidente. Alegó queel contrato de arrendamiento de local de negocio no había expirado por finalización del periodo temporal, no hallándose comprendido en los supuestos de extinción contemplados en la Disposición Transitoria Tercera LAU 1994 , que prevé el régimen aplicable a los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y que la novación parcial del contrato de arrendamiento, realizada en fecha 1 de enero de 1995, fue realizada con posterioridad a la entrada en vigor de la actual Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, sin que las partes en modo alguno quisieran limitar la vigencia o temporalidad del arrendamiento, manteniendo la naturaleza indefinida de la relación. El contrato de arrendamiento no se había extinguido por expiración de su duración, sino que estaba vigente, debido a su naturaleza indefinida. Añadió que, si bien la actora basaba su acción de desahucio en la expiración del plazo, de igual forma introducía otras cuestiones, como la del subarriendo no consentido o autorizado a favor de la sociedad BOLLERIA SEBASTIA, S.L., como si se tratase de un hecho sobrevenido, cuando había tenido conocimiento la actora; aportó certificación del Registro Mercantil acreditando el domicilio societario en el local. Asimismo, la actora alegaba la situación de incapacidad permanente del demandado como causa de extinción del contrato de arrendamiento, y pasó a relatar, junto a su esposa Doña Adolfina y sus hijas Doña Amparo y Ángela, ya en fecha 24 de noviembre de 1998, constituyó la sociedad 'BOLLERIA SEBASTIÀ, S.L.', como forma mercantil y fiscal para la explotación de la actividad de bollería que se venía ejerciendo en el local de negocio, sito en la calle Ávila nº 71-75 de Barcelona. Se acompaña a la presente como Doc. nº 1 copia de la escritura pública de constitución de la mercantil; era un hecho notorio y conocido por la usufructuaria del local y también por el resto de la familia, una situación conocida, aceptada y autorizada, para acreditar lo cual aportó extractos de la cuenta bancaria titularidad de la sociedad donde se cargaban y abonaban los recibos mensuales del alquiler a favor de Doña Tamara (a modo de ejemplo, recibos de 2002, 2004 y 2005), extractos bancarios más recientes y correspondientes al año 2017, una vez fallecida la usufructuaria, abonándose de igual forma e identidad las rentas mensuales del alquiler a los coherederos Dña. Crescencia (actora) y D. Jesús Ángel, así como las correspondientes declaraciones fiscales de retención del IRPF practicado por la sociedad a la perceptora de las rentas (Mod. 180). En consecuencia, alegó que no había duda de que la forma societaria en que fiscalmente ha venido actuando el demandado y su familia, era un hecho conocido, consentido y autorizado por la propiedad del local, tanto la actual como en su día la usufructuaria, situación oficializada desde hace más de 20 años y hasta la presente, siendo sorprendente que hasta la presentación de la demanda no se hubiera aducido lo contrario, lo que evidenciaba la 'mala fe' de la actora. Añadió que el demandado y sus hijas venían trabajando en la bollería desde siempre, a medida que se incorporaron al mundo laboral.

La sentencia es estimatoria de la demanda. Se motiva que el contrato de arrendamiento se podía regir por la LAU 1964, al ser anterior a la reforma operada por el Real Decreto Ley 2/1985, que entró en vigor el 9 de mayo de 1985, o bien por el Código Civil, y que, si se hubiese fijado una duración temporal ex art.57 LAU 1964, en virtud de la Disposición Transitoria Tercera LAU 1994 se podría imponer al arrendador la prórroga forzosa de manera indefinida, hasta que el arrendatario se jubilase o falleciese, con posibilidad de subrogación en caso de muerte del arrendatario. Sin embargo, al no haber sido pactada una duración determinada, siendo la duración del contrato de arrendamiento un elemento esencial de dicho contrato, resulta aplicable el art.1581 CC. Como la renta se fijó en forma mensual, la duración del contrato es mensual, y se ha ido prorrogando en virtud de la tácita reconducción del art.1566 CC, al no haber manifestado ninguna de las partes la voluntad de extinguirlo, hasta el envío por la actora al demandado del burofax de 14 de mayo de 2019, recibido el 15 de mayo de 2019, que indica la clara voluntad de la arrendadora de poner fin al contrato, que finalizó el 30 de mayo de 2019 por expiración del plazo, cuando finalizó ese mes.

El apelante solicita la revocación de la sentencia.

La apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- El apelante funda su recurso en la infracción legal de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994, y, subsidiariamente, en el manifiesto error en la valoración de la prueba.

Alega que el contrato de arrendamiento de local de negocio no ha expirado por finalización del periodo temporal, y menos aún en la forma practicada por la actora mediante burofax y con 15 días de antelación a la efectiva resolución pretendida, sin hallarse comprendido en los supuestos de extinción contemplados en la Disposición Transitoria Tercera LAU 1994, que prevé el régimen aplicable a los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, régimen que es la normativa arrendaticia de 1964. Aduce que se ha producido una omisión de la correcta valoración de la prueba, y en concreto, del doc. nº 3 aportado por la actora en su demanda, acreditativa de la existencia de una novación del contrato de arrendamiento, producida en fecha 1 de enero de 1995. Es por ello que los efectos legales de la relación arrendaticia son los desplegados por la LAU 1994, vigente al tiempo de la novación del arrendamiento, y no su Disposición Transitoria Tercera ni la LAU de 1964. Añade que, para el caso de no estimarse la naturaleza indefinida del contrato de arrendamiento, así querida por las partes, tanto en el contrato inicial como ratificada posteriormente en la novación contractual, se debe estar a la aplicación de los arts. 9 y 10 de la vigente LAU 1994, relativa a la duración de los arrendamientos, y que el art. 9.2 dispone que 'se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado'. A la vista de la prueba documental, la actora no procedió a ceñirse a las disposiciones legales vigentes, procediendo a la resolución del contrato de arrendamiento con vulneración de los plazos y forma al efecto dispuestos en la vigente legislación arrendaticia, motivo por el que debe desestimarse su pretensión.

Este Tribunal comparte, sin embargo, los argumentos contenidos en la resolución recurrida acerca de que la duración del arrendamiento no quedó determinada en el contrato de 1 de mayo de 1985, como tampoco en el documento de novación de fecha 1 de enero de 1995, que afectó a la renta o precio del arrendamiento (novación modificativa). Además, expresamente, consta en el documento de novación que se trata de una novación parcial, y, sobre todo, 'Se declara subsistente el anterior contrato, en todos aquellos apartados que no ha sido modificado expresamente por éste' (pacto 6º).

Como recuerda la STS, Sala 1ª, de 8 de junio de 2020:

'El citado art. 1204 CC , referido a la denominada novación propia o extintiva, señala que 'para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles', con lo que admite tanto la novación expresa como la tácita.

Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC). La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación de una nueva en sustitución de la anterior ( novación extintiva, que contempla el art. 1204 CC) o bien la subsistencia de la original aunque con la modificación pretendida ( novación modificativa que previene el art. 1203 CC).

En las novaciones extintivas, como declaró la sentencia de esta Sala núm. 647/2018 de 20 noviembre, se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos: (i) la disparidad entre la primitiva y la nueva obligación ( aliquid novi ) y (ii) la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra ( animus novandi).

Ahora bien, la sentencia recurrida no considera que se haya producido una novación extintiva, sino que considera modificada la regulación contractual inicial fruto del contrato privado original como consecuencia de la interpretación que realiza de los términos en que aparecía regulada la compraventa en la posterior escritura pública, y a la vista de la valoración del conjunto del material probatorio obrante en las actuaciones. Es decir, no afirma que se produjo una extinción del contrato inicial, sino la modificación de una de sus estipulaciones, la relativa al precio.

La novación modificativa o impropia tiene una regulación específica en el art. 1203 CC, conforme al cual 'Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor'.

Se trata de una figura jurídica distinta de la novación propia.

La novación extintiva constituye una de las causas de extinción de las obligaciones (vid. art. 1.156 CC). Además de extinguir la obligación principal que tiene por objeto, provoca también la extinción entre las partes de las obligaciones o garantías accesorias, que sólo podrán subsistir en cuanto aprovechen a terceros que no hubieren prestado su consentimiento ( art. 1207 CC), y la nova obligatio no tiene otra antigüedad que la determinada por la fecha de su nacimiento. Por la intensidad de los efectos extintivos que provoca esta modalidad de novación está sujeta a un mayor formalismo, exigiéndose una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandi por razón de la incompatibilidad 'de todo punto' entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita).

Sin embargo, la jurisprudencia de esta Sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC), ha considerado que para que se aprecie la novación modificativa, no es necesario que se siga el rigorismo formal que exige el art. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988, y las allí citadas), pues, como señala esta última, para estimar una novación modificativa basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para apreciarla (vid. sentencia 28/2015, de 11 de febrero). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias.

Así lo ha entendido también la resolución recurrida en el caso de la presente litis, en el que ha tenido lugar una modificación objetiva referida al precio de la compraventa, al que se limita el aliquid novi o esencia de la novación, que se subsume en el supuesto previsto en el apartado 1º del art. 1203 CC ('Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales').

Afirmamos en la sentencia núm. 686/2011, de 19 octubre, en un supuesto similar al presente:

'es cierto que ha habido una reducción del precio en la escritura pública respecto del fijado en el documento privado, pero ello no supone novación extintiva, sino modificativa. Esto es así porque ni el efecto extintivo se declara por las partes, ni siquiera se deduce una voluntad en tal sentido, ni hay absoluta incompatibilidad de las obligaciones. La mera variación del objeto o condiciones principales no excluye el efecto modificativo ( art. 1203.1º CC), y la alteración del precio en el caso no tiene virtualidad suficiente para apreciar una novación extintiva (S. 4 de marzo de 2006 sic). Además debe tomarse en cuenta que en la duda debe prevalecer el efecto más débil -modificativo-, y que no cabe cambiar en casación el criterio de la instancia cuando el mismo, al ponderar la significación económica de la modificación, no resulta irrazonable'.

Hay que estar, por tanto, a la fecha del contrato en su versión inicial, la de 1 de mayo de 1985, y considerar, a su vez, que dicho contrato, aunque no tenga una duración determinada, no puede tener carácter indefinido ni puede ser a perpetuidad, por más que, eventualmente, esa fuese la voluntad de los padres de las partes, por lo demás no acreditada por el demandado. En efecto, es esencial en el contrato de arrendamiento que su duración quede determinada, como dispone el art.1543 CC ('En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto').

Por otro lado, por el mero hecho de haber sido modificado el 1 de enero de 1995, no resulta aplicable al contrato de arrendamiento objeto del procedimiento la LAU 1994.

Resulta aplicable la Disposición transitoria tercera, relativa a los contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985, que establece lo siguiente:

A) Régimen normativo aplicable.

1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

B) Extinción y subrogación.

2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.

3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.

El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.

Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.

Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

4. Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes:

1.ª Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en veinte años (...)'.

Puesto que se trata de un contrato anterior al 9 de mayo de 1985, habría que estar, en consecuencia, a lo dispuesto en el art.57 LAU 1964, que dispone lo siguiente:

'Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento delplazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones.'

En este caso, según se ha adelantado, en el contrato de arrendamiento, no se fijó plazo de duración, lo que consideramos equivale a que la duración se tuvo por indefinida. La STS, Sala 1ª, de 9 de julio de 1979 señala al respecto lo siguiente:

'CONSIDERANDO que a la segunda de las cuestiones al principio enunciadas, es decir, la relativa a la expiración del término del contrato discutido, se dedican los cuatro restantes motivos del recurso, formulados todos ellos por el cauce procesal del número uno del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento , que deben correr igual suerte adversa que los precedentemente examinados: en primer lugar, porque el señalado con el ordinal sexto, que denuncia violación del artículo primero, apartado uno, en relación con el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , está haciendo supuesto de la cuestión y en contra del resultado probatorio e interpretativo, antes expuesto, pretende la aplicación de la prórroga obligatoria que la legislación especial concede, pero sólo cuando el objeto arrendado es una vivienda o un local de negocio, no cuando se trata, de una industria' o un negocio; y en segundo término, porquees de esencia al contrato de arrendamiento la fijación de un 'tiempo determinado', según establece el artículo 1.543 del Código Civil -que en el Motivo octavo se dice que fue interpretado erróneamente-, por lo que la frase que aparece en la Cláusula aclaratoria del contrato, de que su vigencia es por tiempo indefinido, carece en sí misma de todo valor, si con ello se quiere significar que no tiene tiempo determinado, al modo proclamado por la constante y uniforme doctrina jurisprudencial recogida, entre otras, en las sentencias de 15 de octubre de 1924 , 22 de enero de 1958 , 29 de abril de 1959 , 20 de febrero de 1960 y 19 de enero de 1965 , lo que no se contradice con lo afirmada en las de 14 de febrero de 1953 , 3 de diciembre de 1954 , 16 de noviembre de 1957 y 16 de diciembre de 1963 , que se citan en el recurso, puesto que vienen a confirmarlo, al precisar que aunque no se hubiera fijado plazoo se diga que es indefinido, el contrato será válido, entendiéndose hecho por años, meses o días, según el señalamiento de la renta, entrando, en su caso, en función la normativa de los artículos 1.577 y 1.581 del Código, pues lo 'indefinido' o no definido, pero definible, es distinto de lo 'a perpetuidad' o no definible ni determinable, que es lo que prohibe la ley; pero, además, porque en el presente supuesto, para conocer el verdadero alcance de dicha Cláusula aclaratoria, es preciso ponerla en relación con la segunda, que aclara, pero no deroga, en el sentido de que, según los propios términos literales conjuntos, el contrato tiene un tiempo obligatorio para los contratantes de diez años, y caso de prorrogarse, de lo que es susceptible, pues aquél no tiene carácter preclusivo (que es lo que quiere decirse al afirmar que es 'por tiempo indefinido'), lo será por períodos de cinco años, pero siempre 'previo acuerdo de las partes', a la manera declarada por la sentencia recurrida, que, por tanto, no puede sostenerse que haya violado el párrafo primero del, artículo 1.281 del Código, como se denuncia en el Motivo séptimo; y al haber transcurrido los diez años, sin mediar acuerdo para la prórroga, es evidente que concurren los requisitos del número primero del artículo 1.569 del Código Civil , que autoriza al arrendador para desahuciar al arrendatario, precepto del que se hizo por el Juzgador la debida aplicación, contrariamente a lo alegado en el Motivo noveno y último del recurso. CONSIDERANDO que la desestimación de los nueve Motivos que se formularon, en la forma que se acaba de exponer, supone la del recurso en su totalidad, con los consiguientes pronunciamientos del artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento , en cuanto a las costas y la pérdida del depósito constituido.'

Como señala la STS, Sala 1ª, de 16 de octubre de 2013 , ' no se admiten los arrendamientos no sujetos a un plazo, dado que la temporalidad es un elemento esencial en este contrato ( STS de 25 de noviembre de 2008 ).

Cuando en un arrendamiento no se ha establecido plazo, la solución legal la ofrece directamente el artículo 1581 del Código Civil , ya que se entiende hecho por años cuando el alquiler es anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario.'

El art.1581 CC dispone, en efecto, lo siguiente:

'Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.'

En el supuesto objeto de litigio, el pago de la renta quedó establecido en forma mensual, por lo que el contrato de arrendamiento se entiende hecho por meses, y es un contrato válido.

Sin embargo, entendemos que el hecho de que no constase pactado un plazo de duración, no significa que el contrato fuese a perpetuidad y no estuviese sometido a prórroga forzosa. De hecho, cabe entender que si el espíritu de la LAU 1964 era que se prorrogasen los contratos sometidos a un concreto plazo de duración, con mayor motivo cabe inferir que estará sometido a dicho régimen un contrato en el que ni siquiera se fijó plazo alguno de duración.

La STS, Sala 1ª, de 13 de mayo de 2011, señala:

'El segundo apartado, se funda en la infracción de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , en relación con el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , los artículos 1203 , 1204 , 1254 y 1255 del Código Civil y en la existencia de interés casacional en su modalidad de oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, contenida en las SSTS de 2 de octubre de 1998 , 4 de marzo de 1994 y 18 de marzo de 1992 . Desde el punto de vista del recurrente en estas sentencias se examinan supuestos en los que existía un contrato de arrendamiento anterior a la entrada en vigor del RDL 2/1985 , y posteriormente, ya bajo su vigencia se lleva a cabo una novación modificativa del arrendamiento que únicamente afecta a la renta, sin que se excluya de modo expreso el sometimiento, en cuando a la duración del contrato al régimen de prórroga forzosa, previsto en el artículo 57 TRLAU 1964 (PARECE NUESTRO CASO, SI BIEN EN EL NUESTRO NO HAY DURACIÓN EXPRESA PACTADA)

El interés casacional en que el recurrente apoya sus argumentos resulta inexistente. De la lectura de las sentencias citadas resulta que la exclusión expresa al régimen de prórroga forzosa, solo resulta exigible en los contratos sometidos a la legislación arrendaticia de 1964(NUESTRO CASO). En cuanto a los celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985 , se debe reiterar que tras su publicación, la duración de los arrendamientos de local de negocio sería la que libremente hubieran estipulado las partes. Desaparecía así el sistema de prórroga legal forzosa por el que los arrendamientos se prorrogaban por imperativo legal conforme a lo que disponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . Pese a ello, en principio, nada impide, que, si las partes así lo acuerdan y, en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil , los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el citado artículo 57 . Pero, para ello, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento. Esta doctrina, igualmente está recogida en las sentencias indicadas por el recurrente.'

Por consiguiente, al ser el contrato anterior al 9 de mayo de 1985, le era aplicable el régimen de prórroga forzosa, de forma que se debe estar a lo que prevé la Disposición transitoria tercera LAU 1994, para considerarlo extinguido o no, siendo adecuado a tal efecto el procedimiento verbal, conforme al art.250.1.1º LEC (1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca'). La SAP Tenerife, sección 3ª, de 26 de septiembre de 2017, señala al respecto lo siguiente:

'Y respecto a la inadecuación del procedimiento es correcto que el juicio verbal de desahucio no es apto para dilucidar la extinción del contrato por subrogación o cesión inconsentida, pero tal y como se resolvió por esta Sala en el recurso anterior, la demanda se plantea como de resolución del contratopor expiración del término contractual y legal del arrendamiento, y a ello se va a ceñir la resolución de esta Sala, sin entrar a analizar ninguna otra causa de resolución del contrato de arrendamiento diferente de la relativa a la expiración del plazo.'

Así también, la SAP Madrid, sección 12ª, de 25 de mayo de 2010, se señala:

'SEGUNDO.- El escrito del recurso que formulan los demandantes se articula en tres alegaciones, carentes todas ellas de rótulo indicativo de su contenido y significado, sosteniendo en la Primera que, pese a haberse convenido el contrato de arrendamiento con una duración indefinida, es legalmente obligado estimar que se pactó por tiempo determinado, y al haberse establecido una renta anual, su duración legal es la de un año. En la alegación Segunda se invoca la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994 , aduciendo que, jubilado el arrendatario y sin que se haya producido la subrogación de su cónyuge o en su defecto de un descendiente, se produce un vencimiento del contrato por finalización del término, que se acomodará a las determinaciones temporales establecidas en la ley. Es pues un caso de extinción del contrato por acaecimiento del término, y no de otro asunto que verse sobre arrendamiento urbano distinto que haya de ventilarse por el procedimiento ordinario, pues la ley emplea el término extinción, y no lo contempla como causa distinta al vencimiento del plazo. En la alegación Tercera se sostiene que en el Auto apelado se ha apreciado indebidamente la excepción de inadecuación de procedimiento.

TERCERO.- El recurso debe prosperar, porque como se establece en la SAP Madrid de 29 noviembre 2006 como exponente de la trayectoria jurisprudencial más extendida, aunque se trata de determinar si ha expirado el plazo de prórroga legal establecido en las disposiciones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cuestión es que se ha producido una expiración de plazo del contrato, que no ofrece ninguna especial complejidad, y lo que se debate es la aplicación de las Disposiciones Transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que el juicio verbal es adecuado a este tipo de procedimientos al contener los suficientes principios de defensa y contradicción, como para no causar indefensión alguna a las partes, y sostener y alegar cuanto tengan por conveniente dentro de este tipo de procedimiento, en el que las limitaciones del período probatorio no son lo suficientemente sustanciales como para provocar indefensión de la parte, debiendo, en consecuencia, entenderse adecuado el cauce procedimental seguido, en cuanto útil y adecuado para lo que es objeto de debate en el proceso.

En la misma línea interpretativa la SAP Barcelona de 29 marzo 2005 , establece la intrascendencia de que en el contrato de arrendamiento litigioso sea indefinido el término, pues la existencia de un plazo es inherente al arrendamiento, con independencia de que se someta o no a la prórroga forzosa.'

CUARTO.- El demandado alega es que, en 1998, tras la entrada en vigor, pues, de la LAU 1994, formó una sociedad limitada con su esposa e hijas ( Amparo y Ángela), sociedad que pasó a desarrollar en el local la actividad de bollería industrial (art.2º Estatutos), y cuyo domicilio social es el local arrendado. De hecho, el demandado aportó con su contestación documental -no impugnada de contrario en cuanto a su autenticidad- relativa a la constitución de dicha sociedad en aquella fecha, así como un extracto relativo a que fue la sociedad quien abonó la renta entre enero de 2002 y marzo de 2005 a la madre de los litigantes, y varios resguardos de transferencias bancarias a tal efecto entre julio y diciembre de 2017, donde aparecen la actora y D. Jesús Ángel como beneficiarios.

Sin embargo, con independencia de quién abone, en su caso, la renta, no ha sido aportado recibo alguno de renta a nombre de la sociedad constituida.

Además, el contrato de arrendamiento se firmó con una persona física (D. Aurelio), no con una persona jurídica (BOLLERÍA SEBASTIÀ, S.L.).

Llegados a este punto, traemos a colación lo que señala la STS de 16 de junio de 2020:

'El motivo tercero se refiere a inadecuación de procedimiento, con amparo en el artículo 469.1.4.º LEC , pues considera la parte recurrente que debió seguirse juicio ordinario y no verbal.

La cuestión aparece relacionada con el fondo del asunto y la propia Audiencia Provincial reconoce -fundamento tercero, párrafos finales- que el juicio verbal de desahucio no es apto para dilucidar la extinción del contrato por subrogación o cesión inconsentida, pero también afirma la Audiencia que su resolución se limita a considerar si se ha extinguido o no el plazo sin entrar a resolver sobre otras causas de resolución.En definitiva, admitido el recurso de casación, será en éste donde habrá de determinarse si efectivamente la cuestión a resolver es de pura extinción legal del contrato o es necesario valorar la posibilidad de subrogación por partede la hoy demandada, sin que en cualquier caso quepa apreciar indefensión en la parte demandada por el hecho de haberse sustanciado un juicio verbal.

(...)

Recurso de casación

TERCERO.- (...)

El motivo tercero se refiere a la infracción de la DT 3ª b) de la LAU 29/1994, en relación con el artículo 2.3 del Código Civil, con cita de jurisprudencia de esta sala.

La existencia de interés casacional no se discute en tanto que se plantea un problema jurídico singular y adecuadamente definido en el sentido de cuál ha de ser la consecuencia de que se produzca una subrogación arrendaticia, antes de la entrada en vigor de la LAU 1994, a favor de varios herederos que integran una comunidad de bienes.

El recurso ha de ser desestimado ya que la constitución de la demandada como arrendataria se pretende al amparo de la Disposición Transitoria A) 3. de la LAU 1994, que no contempla el supuesto de este arrendamiento. En el caso, tras el fallecimiento del primer arrendatario, acaecido en el año 1981, le sucedió en dicha posición la comunidad formada por la viuda e hijos del mismo y tal situación era la vigente, pese al fallecimiento de la viuda en el año 1992, cuando entró en vigor la nueva ley de 1994. De ahí que la subsistencia de dicho contrato en tal fecha nunca pudo comportar que se tratara de un arrendatario persona física, que es el supuesto al que ahora pretende acogerse la parte demandada para subrogarse en el contrato; siendo así que sólo en el caso de que el arrendatario fuera una persona física podía darse el supuesto de su jubilación o fallecimiento, abriendo entonces la posibilidad de subrogación de su cónyuge para continuar la misma actividad que tuviera lugar en el local.'

En nuestro caso, a diferencia del supuesto analizado en la referida sentencia del Alto Tribunal, la sociedad no quedó constituida antes de entrar en vigor la LAU 1994, sino después, por lo que, a todos los efectos, sigue apareciendo como arrendatario la persona física, D. Aurelio, quien, por lo demás, no niega de plano los argumentos de la actora acerca de que se haya jubilado o de que esté incapacitado, sino que alega que la actividad la desarrolla BOLLERIA SEBASTIÀ, S.L.

Recordar aquí que la Disposición Transitoria Tercera B) LAU 1994 prevé:

'2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.

3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona físicase extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte añosa contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley (...)'.

En este caso, consideramos que debe tenerse por extinguido el contrato de arrendamiento.

Es más, aunque el demandado asimila arrendatario a desarrollo de la actividad, lo cierto es que, en caso de que BOLLERIA SEBASTIÀ, S.L. fuese tenida por arrendataria, habría transcurrido también desde su constitución (1998) el plazo de 20 años previsto en la LAU 1994 en la Disposición Transitoria Tercera B), apartado 4, que prevé:

'Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes:

1.ª Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en veinte años.

Se consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la División 6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas.

Se exceptúan los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados, en cuyo caso, la extinción se producirá en cinco años.

2.ª Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de aquéllas a las que se refiere la regla 1.ª a las que correspondan cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas:

- De menos de 85.000 pesetas, en veinte años.

- Entre 85.001 y 130.000 pesetas, en quince años.

- Entre 130.001 y 190.000 pesetas, en diez años.

- De más de 190.000 pesetas, en cinco años.'

No se trata, ciertamente, de examinar en este procedimiento si ha habido o no un subarriendo inconsentido, como de modo alternativo apunta la actora en su demanda. Se trata de examinar si el contrato de arrendamiento concertado con el demandado ha expirado o no. Y, a tenor de lo expuesto, la conclusión ha de ser afirmativa, sin perjuicio de recordar que el art.447.2 LEC dispone que 'No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales (...) sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo (...)'.

Procede, en consecuencia, la desestimación del recurso.

QUINTO.- Por imperativo del art.398.1 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas al apelante, al haber sido desestimado el recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por D. Aurelio contra la sentencia dictada en fecha 10 de diciembre de 2019 por el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Barcelona, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia, con imposición al apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito para recurrir.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

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