Sentencia Civil Nº 728/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 693/2011 de 15 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 693/2011

SENTENCIA nº 728

ILUSTRÍSIMOS

Presidente

Doña María Mestre Ramos

Magistrada

María Eugenia Ferragut Pérez

Magistrado

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a quince de diciembre de 2011.

La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha, recaída en autos de juicio verbal de desahucio nº 408-2010, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº Uno de los de Paterna.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandante MONTORO J.M. S.L., representada por Dª. Almudena Llovet Osuna, Procuradora de los Tribunales, y asistida de D. Carlos Aleix Hernández, letrado; y, como apelada, la parte demandada AUTOMOCION ESTELLÉS, S.L ., representada por D. Antonio Vives Cervera, Procurador de los Tribunales, y defendido por D. José Miguel Herrera García Letrado.

Es Ponente Don José Francisco Lara Romero , quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

"Que desestimando la demanda formulada por la representación procesal de la entidad MONTORO J.M. S.L., contra la entidad AUTOMOCIÓN ESTELLÉS, S.L., debo declarar y declaro no haber lugar a la misma absolviendo a la demandada de las peticiones formuladas en su contra y con expresa imposición a la parte actora de las costas del procedimiento ."

SEGUNDO.-La parte demandante interpuso recurso de apelación , alegando,

PRIMERA.- ANTECEDENTES Y POSICION DE LAS PARTES EN EL LITIGIO.

La demanda rectora de la litis se dedujo por mi mandante, en su condición de propietaria de la nave industrial sita en Paterna (Valencia), calle Ciudad de Lliria, n° 33, solicitando se declarase resuelto el contrato de arrendamiento suscrito con la demandada sobre una parte del inmueble, concretamente la recayente a dicha calle, al concurrir falta de pago de la renta convenida y cantidades asimiladas.

Como antecedentes fácticos es oportuno indicar que las partes otorgaron contrato de arrendamiento en fecha 12-11-2007, en cuya cláusula 13a se incluyó un contrato de opción de compra sobre la totalidad de la nave industrial a favor del arrendatario, a ejercitar, en su caso, en la forma y precio establecida en el contrato, y previa resolución del contrato de arrendamiento existente con un tercero sobre la parte interior de la nave.

La parte demandada notificó a mi mandante el ejercicio de la opción de compra sobre la nave industrial en el mes de septiembre de 2.008 por el precio convenido de 3.726.275 euros, si bien, pasados más de 12 meses desde dicho anuncio sin que se otorgara escritura pública de compraventa y pago del precio, mi mandante hubo de notificar a la demandada mediante acta notarial de fecha 15-10-2009, que el contrato de arrendamiento suscrito con el tercero sobre la parte interior de la nave estaba resuelto y, en consecuencia, no existía impedimento alguno para el otorgamiento, a cuyo efecto se convocó a la demandada para comparecer el día 09-11-2009, a las 11'00 horas en la Notaría de Paterna.

La demandada ni contestó al citado requerimiento ni compareció en la notaría de Paterna el día señalado, por lo que mi mandante levantó acta de la incomparecencia de la arrendataria, continuando ésta en el uso del inmueble en virtud del arriendo, entregando incluso, en enero de 2.010, tres pagarés por rentas que ya adeudaba, que finalmente fueron impagados. En febrero de 2.010, las partes suscribieron un anexo al contrato de arrendamiento para ampliar su objeto a la parte interior de la nave, pactando expresamente dejar sin efecto alguno la cláusula 13 a relativa a la opción de compra.

Se adujo en la demanda, que la arrendataria adeudaba las rentas de los meses de noviembre de 2.009 a abril de 2.010, así como los gastos comunes del polígono industrial Fuente del Jarro, el seguro y el I.B.I. del inmueble del ejercicio 2.009, deuda ascendente a 30.340'42 euros a fecha de la demanda, por lo que en consecuencia procedía el desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas, interesando igualmente la condena al pago de la deuda.

Dicha cantidad fue ampliada en el acto del juicio al importe de las rentas devengadas con posterioridad a la presentación de la demanda, así como las correspondientes a la parte interior de la nave industrial, que se había arrendado a la demandada en febrero de 2.010, ascendiendo el total de lo adeudado por la arrendataria a 82.987'18 euros.

En síntesis, la demandada opuso en el acto del juicio las excepciones procesales de indebida acumulación de acciones y de inadecuación del procedimiento, al concurrir una cuestión compleja derivada del ejercicio de la opción de compra, sosteniendo que el contrato de arrendamiento que la unía a la actora había quedado rescindido por la propia actora y considerándose propietaria de la nave industrial al haber ejercitado la opción, y que por tanto no adeudaba cantidad alguna, circunstancia sobre la que se pronunció el Juzgado "a quo" para desestimar en dicho acto ambas excepciones, si bien enlazando la de inadecuación del procedimiento con el fondo del asunto.

SEGUNDA.- CONTENIDO DE LA SENTENCIA.

La sentencia dictada por el Juzgado "a quo" desestima íntegramente la demanda con imposición de costas a mi representada, "al considerar la existencia de una cuestión compleja que deberá dilucidarse en el procedimiento judicial correspondiente, que no resulta ser el presente juicio de desahucio por falta de pago, que tiene la consideración de juicio sumario y rápido, en el que no pueden resolverse, examinarse o interpretarse estas cuestiones".

Como ya anticipó esta parte en el acto del juicio, la arrendataria demandada intentó y -a la vista de la sentencia- logró confundir al Juzgado "a quo" sobre el objeto del procedimiento, en especial, tergiversando las manifestaciones de esta parte que constan en el acta notarial por la que se convocó a la demandada al otorgamiento de la escritura pública.

A este respecto, la sentencia afirma en sus antecedentes de hecho que en dicha acta notarial de fecha 16-10-2009, consta que se convocaba a la demandada para otorgar la compraventa, "al haber quedado rescindido el contrato de arrendamiento", dando por sentado el Juzgado "a quo" que se trataba del contrato que une a las partes y que es objeto de estos autos, en lugar del arrendamiento a un tercero de la parte interior de la nave, como se deduce de la lectura del acta.

En consecuencia, entiende el Juzgado que mi representada dio entonces por resuelto el contrato de arrendamiento que nos ocupa, lo que le lleva a concluir en la existencia de una cuestión compleja al no estar de acuerdo las partes en el título que rige la relación jurídica, con la consecuencia de la desestimación de la pretensión actora.

Como posteriormente se analizará más pormenorizadamente, entendemos que la sentencia yerra -dicho sea con los debidos respetos- al considerar como cuestión compleja las alegaciones vertidas por la parte demandada creando artificiosamente un argumento defensivo, sin que esa complejidad resulte en modo alguno de la naturaleza del contrato de arrendamiento, como pasamos a analizar.

TERCERA.- INFRACCIÓN DEL ARTÍCULO 250.1.1° DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL Y DE LA DOCTRINA JURISPRUDENCIAL QUE LO INTERPRETA.

El precepto infringido dispone que "se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas, y las que igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario ... pretendan que el dueño ... recupere la posesión de dicha finca".

En el presente supuesto nos encontramos con dos contratos perfectamente diferenciados: un contrato de arrendamiento sobre una parte de la nave industrial (concretamente la recayente a la calle); y un contrato de opción de compra sobre la total superficie de la nave industrial, contrato que se encuentra incluido en la estipulación 13a de anterior

Ambos contratos tienen las mismas partes, aunque difieren en su objeto: el arrendamiento lo es sólo de la parte exterior del inmueble; la opción de compra incluye la totalidad del mismo.

Partiendo de esta diferenciación contractual, es claro que el contrato de arrendamiento se rige por la legislación especial de arrendamientos urbanos, en aplicación del artículo 1 de la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos -a la que las partes además se han sometido expresamente en virtud de la estipulación 12a del contrato-, quedando perfectamente delimitados todos los elementos del citado contrato: personas, cosa, precio y tiempo.

Por tal motivo, resulta de aplicación el artículo 27.2.a) de la citada Ley , que dispone que el arrendador podrá resolver el contrato por el incumplimiento de la obligación básica y fundamental del arrendamiento, como es la falta de pago de la renta o cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario, debiendo seguir imperativamente el procedimiento regulado por el artículo 250.1.1° de la L.E.C . cuando pretenda la recuperación de la posesión del inmueble.

En consecuencia, la sentencia infringe por inaplicación la citada norma, al fundamentar la desestimación de la pretensión actora en la inadecuación del procedimiento de desahucio.

/.../ Como posteriormente analizaremos, no existe más título que el contrato de arrendamiento en virtud del cual la demandada ocupa el inmueble, lo que hace acreedora a mi mandante de las rentas derivadas del mismo y cuyo impago constituye un incumplimiento fundamental de la obligación del arrendatario, siendo procedente la recuperación de la posesión mediante el procedimiento verbal de desahucio por falta de pago de la renta, por lo que la sentencia impugnada infringe el artículo 250.1.1° de la L.E.C .

CUARTA.- ERROR EN LA APRECIACIÓN DE LA PRUEBA.

Entiende esta parte que la sentencia impugnada yerra en cuanto a la valoración de la prueba, -dicho sea con los debidos respetos y en términos de defensa-, dado que considera que nos hallamos ante una cuestión compleja derivada del ejercicio de la opción de compra del inmueble arrendado y "la divergencia entre las partes en cuanto al tipo de contrato que las une", cuando de la prueba practicada se desprende claramente lo contrario.

A.- Error en cuanto a la resolución del contrato de arrendamiento por la actora.-

De forma reiterada (minutos 16:10, 17:40 y 28:20 de la vista), opone la demandada que mi representada ya dio por resuelto el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende en este juicio, al notificar mediante acta notarial la disposición al otorgamiento de la compraventa y señalar fecha para la misma, por lo que no puede reclamar ahora la resolución contractual ni las rentas posteriores a octubre de 2.009.

Nada más lejos de la realidad: la lectura del acta notarial revela que lo que la adversa pretende es producir confusión, crear una ficticia complejidad, ya que lo que se notifica a la demandada mediante dicha acta es la posibilidad de "otorgar la correspondiente escritura pública de compra-venta, al haber quedado rescindido el contrato de arrendamiento de la parte interior de la nave , como textualmente consta en la página 5 del acta, hecho que era condición para otorgar la compraventa de acuerdo con la estipulación 13a del contrato.

Entendemos que es evidente el error del Juzgado "a quo", inducido por la "manipulación" del texto del acta, al confundir el arrendamiento suscrito con un tercero sobre la parte interior de la nave con el que es objeto de estos autos.

B.- Error en cuanto a la vigencia del derecho de opción de compra.-

En relación con el contrato de opción de compra sobre toda la nave industrial, la parte arrendataria notificó mediante burofax a mi mandante su ejercicio en el mes de septiembre de 2.008, por el precio pactado de 3.726.275 euros, documento aportado por la demandada.

Sin embargo, dicha notificación no se tradujo en una efectiva compraventa ya que, incluso requerida notarialmente y convocada por mi mandante para otorgar escritura pública y pagar el precio pactado, la demandada no compareció el día y hora señalados a tal efecto en la Notaría de Paterna, designada para ello en el contrato.

La causa de esta contradicción de la arrendataria -inicial notificación del ejercicio de la opción de compra y posterior incomparecencia al otorgamiento de la escritura de compraventa- no es otra que la caída de los precios de los inmuebles y la dificultad de obtener financiación bancaria para adquirir la nave, hechos notorios que finalmente hicieron desistir a la demandada de la compra.

Así, en el año 2.009, a la demandada ya no le interesa económicamente adquirir por la cantidad expresada porque los precios han bajado, pero además -pese a que mi mandante le da un considerable plazo antes del requerimiento-, es incapaz de obtener la financiación necesaria para comprar, por lo que no contesta al requerimiento, no alega motivo alguno que le impida otorgar escritura pública, no comparece en la Notaría a tal fin, si bien permanece ocupando el inmueble arrendado y continúa pagando la renta. En definitiva, desiste de comprar y no defiende este supuesto título hasta que se pide el desahucio.

Inopinadamente y siguiendo su táctica de enmarañar la cuestión, la parte demandada se queja en el minuto 27:50 de la vista de que "todavía a esta fecha no hemos podido comprar la nave", lo que es absurdo cuando ha sido requerida infructuosamente para ello por mi mandante y nada ha contestado al respecto, ni ha ejercitado acciones legales para reclamar su supuesto derecho.

Si la demandada no ha podido adquirir el inmueble no es porque mi mandante se haya opuesto, sino porque carece de disponibilidad económica y financiera para ello -situación de la que mi representada también ha resultado perjudicada-, como acredita el impago de los pagarés aportados como documentos 5 a 7 de la demanda, así como de las rentas devengadas posteriormente, o de sus propias manifestaciones en la vista al respecto de los problemas del sector de la automoción. Si no puede hacer frente a unos pagarés de 4.000 euros, ¿cómo pretende pagar los más de 3,7 millones de euros en que se pactó el precio del inmueble?

Adviértase -y entendemos que este hecho es clave para determinar la inexistencia de "cuestión compleja" que acoge la sentencia impugnada- que la arrendataria sigue abonando la renta mucho después de notificar la opción de compra, concretamente hasta octubre de 2.009 (inclusive) e incluso en enero de 2.010 entrega a mi representada los tres pagarés en pago la renta de noviembre y diciembre de 2.009 y enero de 2.010, hecho que denota su voluntad de mantener vigente el arrendamiento .

A mayor abundamiento y tal como consta en la prueba documental aportada por esta parte en el acto de la vista, las partes suscribieron en febrero de 2.010 un anexo al contrato de arrendamiento que ampliaba su objeto a la parte interior de la nave -que ya había quedado libre de ocupantes-, lo que revela sin género de dudas que, en febrero de 2.010, la propia demandada había desistido definitivamente de la compra de la nave industrial .

Es más, en el citado documento anexo al contrato de arrendamiento, consta expresamente en su estipulación 5a que "serán aplicables a este anexo el resto de estipulaciones convenidas para el contrato de arrendamiento, salvo la estipulación décimo- tercera relativa al derecho de opción de compra, que queda sin efecto" .

Es claro que los actos de la demandada posteriores al contrato de opción de compra ( art. 1.282 C.c .) evidencian su renuncia expresa e inequívoca a dicha opción, quedando ésta resuelta y sin ningún efecto según lo pactado por las partes, hecho que desconoce la sentencia impugnada.

Consecuentemente con lo anterior, queda en evidencia el error en la apreciación de la prueba por parte de la Juzgadora "a quo", al estimar la existencia de una cuestión compleja derivada de la opción de compra que las partes han dejado sin efecto, y que no es más que un artificio de la demandada para prolongar la ocupación del inmueble sin pago de contraprestación alguna -de lo que queda constancia al responder a las preguntas de la Juzgadora "a quo" (minuto 32:40 de la vista)- y, en cualquier caso, permaneciendo incólume el derecho de la demandada a ejercitar las acciones legales que considere oportunas en relación con la opción de compra de la nave.

QUINTA.- INFRACCIÓN DEL ARTÍCULO 394.1 DE LA L.E.C ., EN MATERIA DE COSTAS PROCESALES.

De forma subsidiaria y para el supuesto hipotético de no ser acogida la pretensión impugnatoria de esta parte, entendemos que la cuestión objeto de debate presenta serias dudas de hecho y de derecho que justifican la aplicación de la excepción prevista en la norma para la no imposición de las costas procesales.

Terminaba solicitando que, previos los trámites legales, se estime el recurso de apelación y revoque la sentencia de instancia, estimando íntegramente la demanda.

TERCERO.-La defensa de AUTOMOCIÓN ESTELLÉS S.L., presentó escrito de oposición al recurso , sosteniendo que había ejercitado en su momento la opción de compra de la nave, y que había sido la actitud de la propietaria la que había impedido escriturar, efectuando el requerimiento para ello tan sólo en el momento en que, por la bajada de los precios de los inmuebles, le había resultado atractiva la posible venta del inmueble.

La relación jurídica entre las partes no puede incardinarse en el cauce del juicio verbal de desahucio, al haber quedado resuelta con carácter anterior la relación arrendaticia, por lo que no puede prosperar el motivo de recurso.

Pretende por otra parte la parte recurrente una revisión completa de la prueba practicada en primera instancia, lo que resultaría a todas luces improcedente en la presente alzada.

La voluntad de la demandada ha sido clara y manifiesta desde el primer momento en que ejercitó la opción de compra de la nave, esto eso, quiso y sigue queriendo hacerse titular del inmueble, por lo que su condición de arrendataria cesó en el mismo instante en que ejercitó las tantas veces citada opción de compra.

Terminaba solicitando que se dictara sentencia que ratificara íntegramente, en todos y cada uno de sus términos, la dictada por el Juzgado de instancia, condenándose expresamente a las recurrentes al pago de las costas de la alzada.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 14 de diciembre de 2011, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- Tras citar diversas sentencias del Tribunal Supremo y de diferentes Audiencias provinciales, la sentencia de instancia desestimó la demanda interpuesta por MONTORO J.M. S.L., razonando que: "... tras el examen el contrato de arrendamiento acompañado a la demanda, como documento número 2, en cuya cláusula 13ª se establecía el derecho de la arrendataria a la opción de compra del inmueble arrendado, y, ejercido éste derecho por la misma en fecha 2 de septiembre de 2008, como así reconoce la actora en el requerimiento notarial remitido a la arrendataria en fecha 16 de octubre de 2009, nos encontramos ante la existencia de divergencias entre las partes en cuanto al tipo de contrato que las unes, si lo es de arrendamiento como mantiene la demandante, o de compraventa como considera la demandada, cuestiones éstas que no pueden ser dilucidadas en un proceso sumario de desahucio por falta de pago y acción acumulada de reclamación de rentas.

Por todo ello procede la desestimación de la demanda, al considerar la existencia de cuestión compleja que deberá dilucidarse en el procedimiento judicial correspondiente, que no resulta ser el presente juicio de desahucio por falta de pago, que tiene la consideración de un juicio sumario y rápido, en el que no pueden resolverse, examinarse o interpretarse tales cuestiones ". (Fundamento jurídico primero de la sentencia recurrida).

SEGUNDO.- No podemos compartir las conclusiones de la sentencia recurrida sobre la existencia de cuestión compleja, que impediría analizar los elementos probatorios, aportados al pleito por las partes, en relación a las cuestiones controvertidas.

Como indica la sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, sección 1 del 01 de Julio del 2004 ( ROJ: SAP VI 436/2004 ) Recurso: 170/2004 | Ponente: JOSE JAIME TAPIA PARREÑO

"....Se ha roto, pues, a diferencia de lo que parece pretender el demandado- apelante, el esquema legal anterior a la LEC 2000, que permitía que el juicio sumario de desahucio por falta de pago quedara sin efecto por la introducción por parte del arrendatario de una cuestión compleja, si bien la jurisprudencia, especialmente la mal llamada menor de las Audiencias Provinciales, matizó tal doctrina, señalando que ciertas cuestiones complejas podrían ser analizadas en el ámbito de ese juicio sumario, especialmente si simplemente su introducción obedecía al intento por parte del arrendatario de no analizar la procedencia del lanzamiento o resolución contractual por el impago para permanecer en la posesión del inmueble arrendado. Tampoco es válida la doctrina del Tribunal Supremo que cita el recurrente, puesto que se refería a la LEC 1881.

En este nuevo régimen legal, reforzando la posición del titular dominical o arrendador, categóricamente se prevé que el arrendatario sólo pueda alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la enervación; no cabe la formulación de reconvención, que podría ser una vía indirecta para impedir esa rápida respuesta judicial a la pretensión del arrendador, y se deja abierta al arrendatario la posibilidad o facultad de impetrar la acción correspondiente a través de un juicio declarativo( ordinario o verbal, pero no de tutela sumaria), al no tener la sentencia dictada en este pleito la fuerza de cosa juzgada, mutando, por otro lado, la posición jurídica, de modo que sea el arrendatario el que tenga que plantear una demanda contra el arrendador, poseyendo éste ya la finca, evitando aquello que solía ocurrir en el sistema legal anterior que era precisamente que la introducción de esa cuestión compleja y la consiguiente paralización del proceso sumario permitía al arrendatario seguir en el disfrute de la cosa arrendada".

TERCERO.- No podemos tampoco compartir las alegaciones de la parte apelada, que en su escrito de impugnación del recurso sostiene la imposibilidad de que en esta alzada se vuelva a valorar la prueba practicada en primera instancia, pues como hemos afirmado en anteriores sentencias (así la en la n° 476 de 2004. de 14 de octubre de 2004. Rollo de apelación n° 373/2004 . ponente el Ilmo Sr. Don Vicente Ortega Llorca) Las sentencias del Tribunal Constitucional 152/1998, de 13 de julio (RTC 1998M52 ) y 212/2000. de 18 de septiembre (RTC 2000X212) y del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 2000 (RJ 2000X2501 ) y 30 de noviembre de 2000 [RJ 2000X9320], entre otras muchas, han destacado que el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano «ad quem». permitiendo un «novum iudicium», da lugar a un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa y una revisión de la sentencia dictada en primera instancia. extendiéndose a todo el objeto de esta y es un recurso devolutivo utilizado contra sentencias con la finalidad de su sustitución por entender la parte apelante que ha mediado un error en el juicio".

Así, la amplia facultad revisoria que corresponde a los Tribunales de apelación al conocer de los recursos ante ellos interpuestos sólo "está limitada por el principio prohibitivo de la «reformatio in peius». quedando vinculados por los pronunciamientos de la sentencia apelada que hayan sido consentidos por las partes " [ Sentencia Tribunal Supremo num. 550/1999 (Sala de lo Civil), de 19 junio, Recurso de Casación num. 3129/1994 (RJ 19994614)]. De modo que es doctrina reiterada del T.S. (55 13 de mayo de 1992 , 21de abril y 4 de mayo de 93 , 14 de marzo de 95 y 28 de julio de 1998 . entre otras) la de que los tribunales de alzada tienen competencia no solo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, resultando del articulo 456,1 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 que " En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación" .

CUARTO.- Con arreglo a la prueba admitida en primera instancia, y por tanto con arreglo a los hechos aportados al proceso por una y otra parte, resulta que:

Que en fecha 12 de noviembre de 2007 suscribieron un contrato de arrendamiento, sobre la nave industrial sita en el polígono fuente del Jarro paterna (Valencia), Calle Ciudad de Lliria, número 33, estableciendo las partes, entre otros pactos, en la cláusula decimotercera una opción de compra en los siguiente términos:

DECIMOTERCERA - OPCION DE COMPRA.- La parte arrendataria de mutuo acuerdo con la parte arrendadora, podrá ejercitar la opción de compra de la totalidad de la finca registral n°23.242 de Paterna, con arreglo a las siguientes condiciones:

Se podrá ejercitar dicha opción de compra siempre y cuando el arrendatario de la nave de la parte trasera de la propiedad, rescinda el contrato de arrendamiento que actualmente tiene con el arrendador.

En el caso de que el arrendatario de la nave de la parte interior no rescindiera el arito de arrendamiento que actualmente tiene con el arrendador, AUTOMOCION ESLLES,S.L ,podrá ejercer la OPCION DE COMPRA en todo caso a partir del 5to año ,contando a partir de la fecha de la firma del presente contrato y hasta la finalización del presente contrato, subrogándose en la posición del arrendador en el contrato de arrendamiento de la nave interior.

Si la opción de compra se ejercitase durante el primer año de arrendamiento, el precio será el de TRES MILLONES SETECIENTOS VEINTISEIS MIL «CIENTOS SETENTA Y CINCO (3.726.275,00 €) EUROS.

Si la OPCION DE COMPRA no se ejerciera en el primer año de contrato, ambas partes acuerdan que el precio de la finca registral de Paterna n° 23.242 , será el que acuerden las dos partes mediante la valoración que efectúen dos empresas tasadoras oficialmente reconocidas, propuestas y abonadas una por cada una de las partes, sirviendo como base las ultimas compraventas que se hayan producido en la fecha de ejercicio de la opción de los solares y las naves próximos, y en caso de discrepancia en las respectivas valoraciones ,se nombrará una tercera empresa pera homologada de común acuerdo entre las partes,

Si la opción de compra se ejerciera en los tiempos acordados, el ARRENDADOR le conocería al ARRENDATARIO, 1a cantidad del 45 % del valor de cada mensualidad de arrendamiento abonado, en concepto de pago a cuenta del valor de venta.

Los anteriores precios reseñados, son libre de cargas, gravámenes y al corriente de cualquier impuesto que afecte a la propiedad.

Igualmente se pacta que los gastos que origine la mencionada compra-venta, serán con arreglo a lo que determine la Ley, como así también el notario será designado por el comprador.

8.- Una vez transcurrido el plazo ejecución de dicha opción, si la parte compradora no la ejecutara, ésta quedara resuelta, nula y sin ningún efecto. Así mismo el arrendatario da expresamente a los derechos de adquisición preferente e indemnización en los artículos 31 y 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . -

b.- Que con fecha 18 de septiembre de 2008 Automoción Estellés S.L., remitió comunicación a MONTORO J.M. S.L., (folio 90) por la que le indicaba que procedía a ejercitar la opción de compra sobre la totalidad de la nave industrial, al precio de 3.726.275 euros.

c.- Que mediante notificación notarial de 15 de octubre de 2009 (folio 92 y siguientes) MONTORO J.M. SOCIEDAD LIMITADA, convocó a la Automoción Estellés el día 9 de noviembre de 2009 a las 11 horas, en la notaria de D. Fernando Barber Rubio, para suscribir la escritura pública, comunicándole que en caso de inasistencia, y sin necesidad de posterior requerimiento, se daría por resuelto el derecho de opción.

c.- Que las partes, en fecha 1 de febrero de 2010 (folio 66 y siguientes) suscribieron un anexo al contrato de arrendamiento de 12-11-2007, del siguiente tenor literal.

ANEXO AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FECHA 12-11- 2007, SOBRE UNA NAVE INDUSTRIAL EN PATERNA, P. I. FUENTE DEL JARRO, CALLE CIUDAD DE LIRIA, N° 33

En Paterna, a uno de febrero de dos mil diez. REUNIDOS

De una parte, D. Eugenio , mayor de edad, con número de D.N.I. NUM000 ; con domicilio en la calle DIRECCION000 N° NUM001 - Montecañada , Paterna ,46182 »Valencia ,en nombre y representación, como administrador único de la compañía mercantil "MONTORO J.M.,S.L",con N° de C.I.F B-46159067, en adelante como parte ARRENDADORA.

Y de otra, D. Mariano , mayor de edad, con número de D.N.I NUM002 , domiciliado en la calle DIRECCION001 NUM003 ,Burjassot 46100 ,Valencia, en calidad de GERENTE, en nombre y representación de la entidad "AUTOMOCION ESTELLES, S.L.", con C.I.F N° B - 96955448 , con domicilio social en la calle Maestro Lope n° 88 ,Burjassot, Valencia ,como parte ARRENDATARIA.

Ambas partes se reconocen mutuamente, con plena capacidad para contratar y obligarse mediante el presente contrato de arrendamiento, por lo que libre y voluntariamente

EXPONEN Y CONVIENEN

- Que con fecha 12 de noviembre de 2.007, otorgaron contrato de arrendamiento sobre parte de una nave industrial sita en el polígono industrial "FUENTE DEL JARRO " - Paterna , (Valencia) Calle Ciudad de Liria n° 33.

- Que con esta fecha, acuerdan ampliar el objeto del contrato a la parte de la nave industrial ubicada en la zona interior de la misma parcela, cuya superficie es de aproximadamente 1.023 metros cuadrados, distribuidos en planta baja, zona de carga común, planta alta y centro de transformación, y a la que se accede por un pasillo en zona común.

- Que como consecuencia de la ampliación del objeto del contrato, ambas partes acuerdan incrementar la renta convenida en el contrato de arrendamiento de 12-11-2007 en la cantidad de 2.000 euros mensuales, a los que se aplicará el I.V.A. correspondiente y la actualización prevista en el contrato. Dicha cantidad no podrá ser considerada en ningún caso como pago a cuenta en una futura compraventa de la nave.

La arrendataria entrega (a mano figura entregará el día 15/2/10) en este acto a la arrendadora la cantidad de 4.000 euros importe de dos mensualidades de renta, en concepto de diferencia de la fianza legal entregada en el contrato de arrendamiento.

Serán aplicables a este anexo el resto de estipulaciones convenidas para el contrato de arrendamiento, salvo la estipulación décimo-tercera relativa al derecho de opción de compra, que queda sin efecto."

d.- Que según manifestaciones de AUTOMOCIÓN ESTELLES S.L., seguía ocupando la nave al tiempo de la celebración del acto del juicio, manifestando su disposición a escriturar al precio que se fijase de acuerdo a las periciales previstas, y sosteniendo que la arrendadora había dado por resuelto el contrato de arrendamiento.

QUINTO.- No podemos compartir las conclusiones de la sentencia de instancia, pues a diferencia de lo concluido en primera instancia, la única rescisión de que existe constancia es del contrato de arrendamiento de la parte posterior de la nave, que estaba arrendada a un tercero (folio 94), pero no del arrendamiento entre las partes; por ello existe error al interpretar que se ha dado por rescindido el contrato de arrendamiento por la opción de compra ejercitada por el arrendatario, o que en virtud de ello ha sido el arrendador el que lo haya dado por resuelto.

De la documental aportada, no se ha acreditado la reticencia del arrendador a suscribir el contrato de compraventa toda vez que fue citado el arrendatario al notario, y sin que se hayan aportado a autos, los múltiples requerimientos que alega haber efectuado la arrendataria que hubieran acreditado, según afirmó la existencia de tal conducta obstructiva. A tal efecto es ilustradora la última parte de la grabación en que se indica que no se han aportado tales documentos y que por tanto sus manifestaciones carecen de respaldo.

Pero es que, aparte de lo antes indicado, es que las partes, tras haberse manifestado ejercitar la opción de compra, y el acta de notificación y citación para escriturar, a que antes se ha hecho mención, con la indicación expresa que de no hacerse quedaría resuelto el derecho de opción de compra, suscribieron con posterioridad un "Anexo", al contrato de arrendamiento, en que expresamente manifestaban que la cláusula del contrato de arrendamiento que contenía la opción de compra quedaba sin efecto.

Ello sin duda constituye un acto propio de las partes, que contradice la posición luego mantenida por la parte arrendataria en el acto del juicio para sostener la existencia de una cuestión compleja, y una discusión acerca de la propiedad de la nave, o existencia y permanencia del arriendo que sus propios actos, según los documentos aportados y no impugnados, han despejado con anterioridad a la interposición de la demanda.

Para aplicar el efecto vinculante, de modo que no sea admisible una conducta posterior contraria a la que se le atribuye a aquél, es preciso que los actos considerados, además de válidos, probados, producto de una determinación espontánea y libre de la voluntad, exteriorizados de forma expresa o tácita, pero de modo indubitado y concluyente, además de todo ello, es preciso que tengan una significación jurídica inequívoca, de tal modo que entre dicha conducta y la pretensión ejercitada exista una incompatibilidad o contradicción. Por ello, la jurisprudencia exige una significación y eficacia jurídica contraria a la acción ejercitada ( SS., entre otras, de 9 de mayo [ RJ 2000 , 3194] , 13 de junio 2000 [ RJ 2000, 5732 ] y 31 de octubre de 2001 [ RJ 2001 , 9639] , 26 de julio de 2002 , 13 de marzo de 2003 ), es decir, una eficacia jurídica bastante para producir una situación de derecho contraria a la sostenida por quien lo realiza; y ello implica, como reiteran infinidad de sentencias (entre las más recientes, 25 y 26-7-2000 ; 7 y 24-5 [ RJ 2001 , 3379] , 23-11 y 21-12-2001 ; 25-1 , 19-2 , 15-3 , 20-6 [ RJ 2002 , 5230] , 19-11 y 9 y 30-12-2002 [ RJ 2003 , 334] ; 28-10 [ RJ 2003, 7770 ] y 28-11-2003 [ RJ 2003, 8360] ), la finalidad o conciencia de crear, modificar o extinguir algún derecho causando estado y definiendo o esclareciendo de modo inalterable la situación jurídica de que se trata. Y como consecuencia, el principio general del derecho -fundado en la confianza y la buena fe que debe presidir las relaciones privadas- no es aplicable cuando los actos tomados en consideración tienen carácter ambiguo o inconcreto ( Sentencias 9 mayo 2000 , 23 julio y 21 diciembre 2001 , 25 enero y 26 julio 2002 , 23 mayo 2003 [ RJ 2003, 5215] ), o carecen de la trascendencia que se pretende para producir el cambio jurídico ( SS. 9 mayo 2000 , 15 marzo [ RJ 2002, 5700 ] y 26 julio 2002 [ RJ 2002 , 8550] , 23 mayo 2003 [ RJ 2003, 5215] ).

En el presente caso no puede existir cuestión compleja, cuando las propias partes suscribieron el anexo al contrato por que dejaban sin efecto la cláusula que establecía la opción de compra, y seguían hablando de "mensualidades de renta" y pago por la diferencia de fianza legal entregada "en el contrato de arrendamiento".

SEXTO.- Reconocido que se sigue ocupando la nave arrendada, y no existiendo cuestión compleja, procede la estimación de la demanda, con las precisiones realizadas en el acto del juicio, pues se desprende el impago de las rentas de los propios documentos suscritos por las partes, y la postura mantenida por la demandada, así como por la ausencia de aportación de recibos que acrediten estar al corriente de la deuda que se reclamaba. Debe estimarse la demanda, tal y como fijó la defensa de la parte apelante en el acto del juicio, en relación a las cantidades reclamadas inicialmente en la demanda (V1M1 9min.), al renunciar a la ampliación, y actualizadas durante los meses posteriores a la interposición de la demanda (mayo a octubre de 2010) a razón de 4.607,5 euros, añadiendo los gastos de comunidad devengados con posterioridad, por importe total actualizado de sesenta y cuatro mil trescientos catorce euros, con dieciocho céntimos de euro (64.314,18 €), pues no es negada por la arrendataria sino con la postura de querer dar por resuelto el contrato en virtud de la manifestación por la arrendataria de la opción de compra que no llegó a materializarse, y a la que renunciaron voluntariamente con la suscripción del anexo al contrato de arrendamiento.

SEPTIMO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , no procede hacer expresa imposición de las costas de este recurso, debiéndose devolver el depósito efectuado por la parte apelante para recurrir.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Estimamos el recurso interpuesto por MONTORO J.M. S.L..

Revocamos la sentencia impugnada, y en su virtud:

Estimamos íntegramente la demanda.

Declaramos resuelto por falta de pago de la renta el contrato de arrendamiento existente entre las partes, ACORDANDO el desahucio de la parte demandada, la cual dentro del plazo legalmente previsto deberá de dejar el referido inmueble libre, vacuo y expedito, con apercibimiento de que, de no verificarlo así, se procederá a su lanzamiento; con imposición de costas a la parte demandada.

Condenamos a la parte demanda AUTOMOCIÓN ESTELLÉS S.L., a que abone a la actora la cantidad de sesenta y cuatro mil trescientos catorce euros, con dieciocho céntimos de euro (64.314,18 €) , en concepto de rentas y gastos devengados hasta octubre de 2010, y a las que se hayan devengado hasta que el inmueble esté a disposición de la parte demandante.

No hacemos expresa imposición de las costas de esta alzada.

Devuélvase a la parte recurrente el depósito efectuado para recurrir.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.