Sentencia Civil Nº 73/2014, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 37/2014 de 24 de Febrero de 2014

Encabezamiento

Rollo nº 000037/2014
Sección Séptima
SENTENCIA Nº 73
SECCION SEPTIMA
Ilustrísimos/as Señores/as:
Presidente/a:
D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO
Magistrados/as
Dª PILAR CERDAN VILLALBA
Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ
En la Ciudad de Valencia, a veinticuatro de febrero de dos mil catorce.
Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los
autos de Juicio Ordinario - 000024/2012, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 16
DE VALENCIA, entre partes; de una como demandado - apelante/s Gervasio , dirigido por el/la letrado/a D/
Dª. GUILLERMO LLAGO NAVARRO y representado por el/la Procurador/a D/Dª JAVIER ROLDAN GARCIA, y
de otra como demandante - apelado/s EQUIPO COMERCIAL SA, dirigido por el/la letrado/a D/Dª FERNANDO
GARCIA RUIZ. y representado por el/la Procurador/a D/Dª IGNACIO JESUS AZNAR GOMEZ.
Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDAN VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 16 DE VALENCIA, con fecha 10 de octubre de 2013, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: QUE ESTIMANDO LA DEMANDA formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Aznar Gómez, en nombre y representación de la mercantil EQUIPO COMERCIAL, S.A. contra Dº Gervasio , y teniendo por resulto el contrato de arrendamiento litigioso con efectos de 1 de agosto de 2.010, fijando la indemnización a percibir por la parte arrendadora en CINCO MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE EUROS Y CINCUENTA SEIS CENTIMOS DE EURO (5.297#56 euros), con más los intereses legales procedentes.

Todo ello, con imposición de las costas procesales a la parte demandada; del mismo modo, DESESTIMANDO LA DEMANDA formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Roldán García, en nombre y representación de Dº Gervasio contra la entidad EQUIPO COMERCIAL, S.A., debo declarar y declaro haber no lugar a la misma y, en consecuencia, debo de absolver y absuelvo a la precitada demandada de cuantos pedimentos han sido deducidos en su contra.Todo ello, con imposición de las costas procesales causadas a la parte actora'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 17 de febrero de 2014 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso se formula por la parte demandada inicial, D. Gervasio en relación con la demanda de juicio ordinario interpuesta por EQUIPO COMERCIAL S.A sobre declaraciones de ser debidas la resolución del contrato de arrendamiento que refiere y la indemnización de 3.1247,39 euros (1 mes de renta por cada uno de los dos años de su vigencia menos la fianza) o de la que se entienda ajustada a derecho, y actora en la acumulada de juicio verbal en reclamación de 21.339,78 euros por rentas vencidas y las que se devenguen hasta la sentencia formulada contra la última derivada del mismo contrato.

Se funda del citado recurso, en petición de la revocación de la sentencia de instancia por lo que se ha de desestimar la demanda inicial y se ha de acoger la acumulada, en lo siguiente: 1)Concurre una imposibilidad de resolver unilateralmente, a no ser que se pacte en él, los contratos de arrendamiento por lo que el acoger la procedencia de la que sin causa instó el arrendatario vulnera, dada la inexistencia de tal pacto en el de autos, las normas generales que regulan las obligaciones y toda contratación y el art. 11 de la LAU pues, a falta de regulación en el último precepto de esa resolución para los locales de negocio, si tiene lugar por parte de aquel supone su incumplimiento cuyos efectos se han de remitir a los arts. 1101 y 1214 del CC que facultan a su parte como arrendadora y por ese incumplimiento para optar por ella o por pedir que se cumpla, lo que ha instado reclamando sus rentas hasta el fin del plazo pactado; 2) Incurre en una indebida valoración de las pruebas al entender que la resolución instada fue debida a causas económicas que hicieron imposible continuar con el negocio desarrollado en el local arrendado y aplicar implícitamente la cláusula rebus sic stantibus, siendo que la arrendataria no aporta su contabilidad, y arrendó otro antes de resolver el litigioso con mayor renta sin aportar tampoco prueba alguna hasta la audiencia previa en que se le admitió con infracción del art. 400 de la LEC que ello se debiera a la necesidad de un cambio de línea de aquel; 3)Vulnera el principio sobre los efectos constitutivos de las sentencias declarativas al acordar la resolución contractual cuya declaración se pide con efectos previos a dar lugar a ella judicialmente; 4)Vulnera el art. 222 de la LEC y el efecto de cosa juzgada que en esta litis produce otra previa sentencia firme por la que se condena al pago de las rentas del mismo contrato posteriores a la fecha de su resolución declarada por la recaída en aquélla; 5)Vulnera los art.1255 , 1214 y 1566 el CC y la teoría de los actos propios, ya que vigente el contrato de arrendamiento procede la reclamación de las rentas debidas por el mismo, al interponerla más gastos de devolución, y de las devengadas por su continuación por tácita reconducción por continuar el arrendatario con las llaves del local y con abono de los gastos de comunidad pasado el plazo inicial pactado con prórroga posterior.

La otra parte solicitó la confirmación de la sentencia de instancia, por sus propios fundamentos por los que, principalmente, se opuso a los formulados en el recurso.



SEGUNDO.- - Esta Sala acepta la fundamentación jurídica de la sentencia de instancia impugnada, en lo que no se oponga a lo que se expondrá a continuación en relación con los motivos el recurso, con examen y valoración de las pruebas practicadas,normas y doctrina aplicables.

1) De las pruebas resulta: -Que las partes en fecha 8-171997 suscribieron un contrato de arrendamiento de local de negocio, destinado a la fabricación y venta al por mayor de prendas de vestir, en la calle Fornoles nº 1 de Valencia, con una renta de 150.00 ptas al mes más IVA y con una duración de 15 años prorrogable por 10 más, sin previsión alguna sobre el desistimiento de las partes del mismo.

- Antes de la finalización de ese plazo de 15 años el 31-8-2012,la arrendataria en fecha 31-10-2010 remitió burofax al arrendador comunicándole la imposibilidad de continuar con el negocio y la rescisión del contrato con fecha 1-8-2010 , lo que se reiteró por otro de 2-9-2010 con ofrecimiento de indemnización, ya abonado ese mes de agosto ,de un mes de renta por año de vigencia que quedara pero en base problemas técnicos del local, burofaxes los cuales no se contestaron por el segundo por lo que se le hizo por via de requerimiento notarial con ofrecimiento de llaves el 9-9-201 al que éste contestó el día 15 siguiente en el sentido de, s in perjuicio de transar , oponerse a tal rescisión y de no aceptarse por ser unilateral y no haber vencido el plazo reclamando las rentas debidas e instando a su cumplimiento por lo que dichas llaves se devolvieron a la primera, a cuyos efectos ésta le ofreció de nuevo tal indemnización por comunicación de 18-1-2011 contestada en sentido negativo a este ofrecimiento por la de día 26 siguiente dado que el 28 de diciembre anterior ya se había interpuesto demanda en reclamación de las rentas de septiembre, octubre y noviembre del 2010 a razón de 1324,39 euros cada uno la cual se acogió por sentencias de 1ª y 2ª instancia de de 20-1-2012 y de 12-12-2012 , respectivamente.

- Tras el último proceso se formuló la presente demanda de jucio ordinario interpuesta por la arrendataria el 3-3-2012 y la de juicio verbal a ella acumulada fue interpuesta por el arrendador el 30-3-2012.

-Sin aportación de balance de situación o contabilidad de la sociedad arrendataria, se aportaron con la actual demanda certificación contable de su director financiero Sr. Salvador , que la ratificó en juicio testificalmente, y realizada según listado de facturas en el sentido de que la disminución del porcentaje de ventas a partir del año 2008 al 2010 del -33,63%.

- En fecha 15-12-2009, la arrendataria suscribió nuevo contrato de arrendamiento a parte del litigioso para la explotación del mismo negocio pero con venta al público por mayor renta ( 4500 euros al mes más IVA) que la pactada en aquel, abonando la de ambos desde la primera fecha hasta septiembre del 2010 y los gastos comunes del primero todo el año 2012 , justificándose ese nuevo arrendamiento y la resolución del vigente mediante la aportación en la audiencia previa de un informe de diciembre del 2009 ratificado testificalmente por su emisor Sr. Teodosio , en el sentido que para la supervivencia de tal negocio era necesario el cambio de su anterior línea por la dicha de venta con tienda abierta al público, apertura que se produjo con la denominada 'Cabotine'.

-La arrendataria en el año 2010 y enero 2011 resolvió otros contratos de arrendamientos de locales de negocio en, Valencia Murcia y Alicante, y en los años 2008 y 2009 los suscritos con dos grupos empresariales.

3) Procede seguidamente valorar la anterior resultancia en relación con los motivos del recurso con tratamiento conjunto de los interrelacionados y de los que de acogerse excluiría el examen de los demás por lo que, en contra de su sistemática abordaremos primero los de carácter procesal todo ello según las normas y doctrina aplicables y que en éstos se dicen vulneradas siguiendo ,y sobre la premisa del ámbito a que se ceñirá la presente pues el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, dice "La Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado.". Por su parte es reiterada la jurisprudencia en el sentido de que '... en el recurso de apelación deben reputarse cuestiones nuevas las suscitadas con posterioridad a los periodos de alegaciones y es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo en virtud de la cual tal recurso no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en la primera instancia, pues aunque permite al Tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho 'pendente appellatione, nihil innovetur' a que se alude....'(entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de julio y 2 de diciembre de 1983 , 6 de marzo de 1984 , 19 de julio de 1989 , 21 de abril de 1992 y 9 de julio de 1997 ) .

A) Como motivos de apelación que calificamos procesales analizamos los relativos a la vulneración del principio sobre los efectos constitutivos de las sentencias declarativas y del art. 222 de la LEC y del efecto de cosa juzgada que éste regula y que en esta litis produce otra previa sentencia firme.

- En relación con el primer motivo se funda en que la sentencia apelada acuerda la resolución contractual cuya declaración se pide en la demanda inicial con efectos previos a dar lugar a ella judicialmente.

Tal primer motivo ha de ser rechazado porque, aunque esa resolución extrajudicial se intentó el 1-8-2010 y la sentencia le da efectos desde esta fecha, todo ello sin perjuicio de lo que resolvamos seguidamente sobre la procedencia o no de la misma, los efectos de ésta son 'ex tunc'en caso de que los Tribunales aprecien su procedencia, como dice la reiterada jurisprudencia (entre otras la sentencia de Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1989 ) en el sentido de que ' sobre la resolución de los contratos el art. 1124 del CC y la doctrina que lo interpreta, establece con carácter general que la facultad resolutoria de los contratos puede ejercitarse en nuestro ordenamiento, no sólo en la vía judicial sino mediante declaración no sujeta a forma y dirigida a la otra parte, a reserva de que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada, bien negando el incumplimiento, bien rechazando la oportunidad de extinguir el contrato,es decir, el órgano judicial sólo ha de constatar si la resolución unilateral efectuada por el acreedor está o no bien hecha, de modo que, en caso afirmativo, la sentencia se limita a declarar la correspondiente situación jurídica, que produce efectos 'ex tunc''.

- En lo que afecta al segundo motivo relativo a la cosa juzgada se basa en la existencia de una sentencia firme dictada en un proceso anterior, por la que se condena al pago de las rentas del mismo contrato aquí litigioso posteriores a la fecha de su resolución que en la presente demanda se insta y que acoge la sentencia apelada.

En este sentido el art.222 de la LEC dice: 1. La cosa juzgada de las sentencias firmes, sean estimatorias o desestimatorias, excluirá, conforme a la ley, un ulterior proceso cuyo objeto sea idéntico al del proceso en que aquélla se produjo...4. Lo resuelto con fuerza de cosa juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal'.

Si bien, como hemos referido en los hechos probados el 28-12-2010 se interpuso por la aquí demandada inicial y actora acumulada contra la también aquí contraparte una demanda en reclamación de las rentas de septiembre, octubre y noviembre del 2010 a razón de 1324,39 euros cada uno la cual se acogió por sentencias de 1ª y 2ª instancia de de 20-1-2012 y de 12-12-2012 , respectivamente, condena que por ello fue posterior a la resolución objeto de la presente que se data desde el 1-8-2010, entre ese proceso previo y el actual y enjuiciado no existe ni la indentidad objetiva ni el que lo es objeto del primero constituye antecedente lógico del que lo es del segundo, dado que la repetida resolución sólo procedería desde el dictado de la resolución judicial que la declara no obstante se retrotraigan sus efectos en el sentido del precedente de modo que el contrato estaba vigente, y en consecuencia aquellas rentas se debían y, por ello no es de aplicación el citado art. 222 ni en su efecto negativo y positivo o prejudicial y este motivo se desestima.

B) Los segundos motivos objeto de examen son los relativos a la imposiblidad de resolver unilateralmente, a no ser que se pacte en él, el contrato de arrendamiento so pena de vulnerar los arts. 11 de la LAU y 1101 y 1124 del CC y a la indebida valoración de las pruebas con infracción del art. 400 de la LEC , por no haberse acreditado que esa resolución se justifique por la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus como se alega en la demanda inicial y consecuente desestimación de ésta por la vigencia del mismo y estimación de la acumulada en reclamación de las rentas debidas por el mismo al interponerla más gastos de devolución, y de las devengadas hasta sentencia de instancia, en virtud de los arts. 1255 , 1214 y 1566 el CC y la teoría de los actos propios que la dictada infringe.

a)Como normas y doctrina citamos : -Por su resumen de la jurisprudencia del TS y por su relación con el caso transcribimos la sentencia de la AP de Barcelona de 18-6-2012 , que sobre esta cuestión refiere en sus Fudamentos: 'El artículo 4 LAU fija cuál es el régimen aplicable a cada tipo de arrendamiento, dentro del ámbito de la Lau, y respecto del que nos interesa, dice que 'Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'. E n ningún sitio de la Lau se contempla el desistimiento unilateral del arrendatario de locales, y el artículo 11 al que se refiere la sentencia, es aplicable a las viviendas. Dice este último precepto que 'En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.- Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.'Por la vía de remisión normativa, el artículo 11 Lau permite la aplicación subsidiaria a los locales de las normas imperativas de las viviendas. Pero el supuesto del artículo 11 no tiene nada que ver con el supuesto de autos, pues: a) no se trata de un contrato superior a cinco años; b) no se ha pactado nada por las partes sobre el particular. Ante este vacío normativo hay que acudir al Código Civil , de acuerdo con el sistema de fuentes del artículo 4 antes citado. El CC , al regular el contrato de arrendamiento, tampoco contiene norma alguna sobre la obligatoriedad del plazo contractual para ambas partes; pero de ahí no debe extraerse más conclusión que la de la obviedad de tal obligación. El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, en el que ambas partes quedan obligadas a determinadas prestaciones; unas son específicas de cada parte (por ejemplo, el arrendador ha de entregar la cosa, o el arrendatario ha de pagar el precio) y otras son comunes (por ejemplo, el respeto al plazo convenido). No todas las obligaciones de las partes en cada contrato tipificado legalmente se consignan de forma exhaustiva y explícita en la regulación específica; si se hiciera así, las leyes serían extraordinariamente farragosas y, además, sobrarían las regulaciones de tipo general sobre contratos, obligaciones, etc. Por esto, la ausencia de norma específica sobre el desistimiento unilateral del arrendatario de un local hay que integrarlo con las normas generales sobre obligaciones y contratos. Y así, encontramos:a) que el artículo 1091 CC dice que 'Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos. b) que el 1127 CC dice que 'Siempre que en las obligaciones se designa un término, se presume establecido en beneficio de acreedor y deudor, a no ser que del tenor de aquellas o de otras circunstancias resultara haberse puesto en favor del uno o del otro. c) que el artículo 1255 CC añade que 'Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.'d) que el 1256 CC dice que 'La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.'e) que el artículo 1278 añade que 'Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.'f) y que, en sede de interpretación contractual, el artículo 1289 CC , ante cláusulas confusas dice que 'Si el contrato fuere oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses.'Este cuerpo normativo deja pocas dudas acerca de cuál es la situación que se produce cuando una de las partes desiste de lo que se ha convenido. Se convierte en parte incumplidora y conforme al artículo 1124 CC 'El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Por lo tanto no puede acogerse esa orientación, que a veces se vislumbra en este tipo de reclamaciones en las que, ante la ausencia de una norma equiparable al artículo 56 TRLau , se tiende a entender poco menos que el arrendatario puede disponer a su antojo del contrato y puede desistir del mismo sin consecuencias. Por lo tanto, y volviendo al caso que nos ocupa, es cierto que el contrato no dice nada acerca de qué pasa en caso de desistimiento unilateral de arrendatario (del arrendador, ni se plantea, es inconcebible) , y también lo es que la Lau no contiene ninguna previsión específica, pero no puede de ahí deducirse que el arrendatario puede desistir sin consecuencias ni que el arrendador quede inerme ante semejante proceder del arrendatario. Por el contrario, ambas partes, en base a todos los preceptos que acabamos de reseñar, vienen obligada s a respetar el plazo contractual de que ambas se han dotado en forma bilateral.

CUARTO.- Sentada, pues, que el arrendatario viene legal y contractualmente (la cláusula de duración del contrato afecta a las dos partes) obligado a respetar el plazo contractual, lo que hay que analizar ahora es cuáles son las consecuencias del incumplimiento de esa obligación . Conforme al artículo 1124 CC el perjudicado puede exigir el cumplimiento del contrato o pedir la resolución, con indemnización en uno y otro caso de los perjuicios causados. Aquí el actor pide inicialmente el cumplimiento, pero es evidente que ante la devolución de la llave, lo que realmente acaba pidiendo es la indemnización derivada del incumplimiento. Esa indemnización la cuantifica en la renta de los meses que debió mantenerse el arriendo. Posteriormente, como consecuencia de que consigue alquilar nuevamente el local, reduce la indemnización al importe de los meses transcurridos entre el abandono unilateral y el nuevo alquiler, a fin de evitar la acusación de enriquecimiento injustificado. Es en este ámbito de las consecuencias del incumplimiento unilateral del arrendatario donde se han generado las resoluciones que a veces dan lugar a interpretaciones desenfocadas como en el caso de autos. Cuando la juez concede un mes de indemnización (quedaban 14 meses para la extinción natural del contrato) aplicando el criterio del artículo 11 Lau , se aparta, no ya del supuesto contemplado en este precepto que, como antes dijimos, no tiene nada que ver con el supuesto de autos, sino de las pautas aplicadas por el Tribunal Supremo y por esta misma Audiencia cuando se han utilizado diversos procedimientos para limitar los efectos desmesurados que podría producir la aplicación ciega y automática del sistema normativo que hemos descrito en el fundamento anterior, del que resulta que, en principio, el arrendatario (como el arrendador) viene obligado a respetar el plazo pactado (que, obviamente, puede ser muy largo). La STS 18.3.10 nos dice, en un caso de local de negocio en que por razones temporales se aplicaba el artículo 56 TRLau , que debe moderarse la rigidez que resultaba de ese precepto, moderándose la indemnización en un caso en que el contrato tiene una duración de 30 años y tras el desistimiento del mismo es razonable esperar que en un plazo prudencial la arrendadora pueda volver a alquilarlo. El TS, atendiendo a la naturaleza y ubicación del inmueble arrendado y las expectativas de nuevo alquiler, fija la indemnización en un año de renta. La STS 12.6.08 añade también sobre los mismos presupuestos fácticos y normativos y en relación con un contrato de 10 años y sobre el alcance del artículo 56 citado, que '... la jurisprudencia más reciente ha moderado el citado automatismo, estableciéndose, como norma general, la indemnización legal señalada y, en casos especiales, la fijación de una indemnización ajustada a las circunstancias del caso concreto para evitar, de esta forma, situaciones injustas.- En este sentido, ha de destacarse la Sentencia de 3 de febrero de 2006 , posteriormente citada en las Sentencias de 7 de junio de 2006 y de 8 de febrero de 2007 , que, para un caso similar, establece que «El art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la redacción del Texto Refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, establece que «si antes de la terminación del contrato el arrendatario desaloja la vivienda o el local de negocio arrendado deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir».

En aplicación de este último inciso del precepto, la jurisprudencia, en ocasiones observó un criterio de estricta literalidad (Ss. entre otras, 30 noviembre 1992, 28 febrero 1995, 13 febrero 1996, 26 junio 2002, 20 junio 2003, 3 junio 2005), y en otras, para evitar la notoria desproporción que se podría derivar de la aplicación rigurosa del precepto, y consiguiente enriquecimiento injusto, se inclinó por considerar correcta una prudente moderación ( Ss., entre otras, 2 julio 1984 , 15 junio 1993 , 25 enero y 28 febrero 1996 , 17 octubre 1998 , 25 marzo 1999 , 23 mayo 2001 , 15 julio y 11 noviembre 2002 y 15 diciembre 2004 -éstas dos últimas como «obiter dictum»-). Para la aplicación de este criterio es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato- en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva ( arts. 9º, párrafo segundo, LAU/1964 , y 7.2 CC ) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( arts. 9º, párrafo primero, LAU 1964 , 7.1 CC , 11 LOPJ y actualmente también 247 LECiv /2000)».- En línea con la corriente jurisprudencial expuesta, ha de concluirse que la sentencia recurrida no incurre en vulneración del art. 56 LAU 1964 , por cuanto se aparta del sentido rigorista del precepto sin excluir su aplicación, atendiendo a unas circunstancias concurrentes que justifican la moderación de la indemnización legalmente establecida. Por una parte, se mantiene el derecho de la arrendadora de ser indemnizada como consecuencia de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, que ha frustrado indudablemente sus expectativas económicas y le ha producido un quebranto económico por lucro cesante. Por otro lado, se elude la fijación de una indemnización equivalente a la renta dejada de percibir por los años que faltaban para la finalización del contrato de arrendamiento por excesiva, atendiendo a que los motivos por los que los arrendatarios abandonaron el local alquilado en el que desarrollaban su actividad comercial no eran arbitrarios e injustificados. La propia sentencia razona que se había producido un incumplimiento de las expectativas para las que el local fue arrendado, acreditado por la dificultad con la que se encontró la arrendadora para volver a alquilar el local, hasta el punto de renunciar a su locación para reconvertirlo en un garaje para su uso particular, por lo que, no obteniendo los arrendatarios un volumen de ventas suficiente como para entender rentable el mantenimiento del comercio que explotaban, optaron por el abandono del local. La solución dada por la sentencia aplica la interpretación jurisprudencial del art. 56 LAU 1964 y, por tanto, es adecuada y conforme a derecho, sin que pueda acogerse el motivo, al no verificarse la infracción legal y jurisprudencial alegada.' La STS 3.2.02 dice con toda claridad en relación con el tema que nos ocupa que 'es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al periodo entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato-, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva ( arts. 9º, párrafo segundo, LAU 1.964 , y 7.2 CC ) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( arts. 9º, párrafo primero, LAU 1.964 , 7.1 CC , 11 LOPJ y actualmente también 247 LEC 2000 )'. En idéntico sentido STS 3.2.06 en relación con un arrendamiento de local por 25 años. Y la de 20.5.04 (la primera que aplicó el criterio del artículo 11 Lau a locales) acepta la solución de la Audiencia en el sentido de aplicar ese criterio a un contrato de local al que quedaban nueve años para extinguirse. E stas sentencias (y otras cuyo examen alargarían innecesariamente esta resolución) establecen con meridiana claridad: a) que el plazo contractual es obligatorio para las dos partes y que su incumplimiento es fuente de responsabilidad; b) que las consecuencias del incumplimiento deben atemperarse a las circunstancias del caso (y entre esas circunstancias no es la menor la de la previsibilidad de un nuevo alquiler); y c) que la generalidad de sentencias que siguen esa línea van referidas a contratos de duración larga. Por el contrario, la sentencia apelada aplica en forma automática el criterio de un mes por año que reste para el fin del contrato recogido en la sentencia de 2004 citada, a un contrato al que quedan sólo catorce meses de vida y respecto del que se ha verificado a lo largo del proceso el tiempo que ha tardado en ocuparse de nuevo, a la vez que no respeta que la indemnización cubra, como mínimo, los tres meses de preaviso que establecía el contrato para la válida extinción de cada período de vigencia (plazo inicial y prórrogas sucesivas de dos años) ...'.' - Ya en general sobre la resolución de los contratos el art. 1124 del CC y la doctrina que lo interpreta, ademas de la jurisprudencia expuesta con cita, de la sentencia de Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1989 , para determinar la viabilidad de la acción resolutoria, reiterada jurisprudencia viene exigiendo la prueba de los siguientes requisitos:a) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían en el sentido de que se pruebe que el contrato no se había celebrado sin la parte inválida que ha motivos aquel o que se frustre el propósito práctico o fin jurídico de las partes al suscribirlo; d) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, actividad que, entre otros medios probatorios puede acreditarse por la prolongada pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante; e)Que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso (Sentencias del Alto Tribunal en la Sentencia de 30 de marzo de 1992 -con cita de otras anteriores y de 21 de marzo de 1994 ).

En caso de no concurrir estos requisitos, la resolución del vínculo debe asumirse de modo restrictivo, salvo que esté convenida con carácter esencial por una causa concreta.

- En lo casos en que la misma resolución del contrato se basa en la, imposibilidad sobrevenida de su cumplimiento, hay que tener en cuenta la admisión, muy cautelosa de la jurisprudencia de la modificación de la regulación contractual, ya sea por atender al hecho de la variación imprevisible de las circunstancias objetivas que alteran sustancialmente la base del negocio existente en el momento de contratar ( STS23- noviembre-1962 y 2-febrero-1966 ), ya por considerar puesta, al margen del tenor del contrato o de la expresión de la voluntad contractual, una cláusula rebus sic stantibus que autorizaría la modificación ( STS 23-marzo-1963 , 28-enero-1970 , 31-marzo- 1960 , entre otras) y, ello en base a la libertad de pactos que consagra en art. 1256 del CC y a la primacía de la literalidad de ese tenor ,si es claro, que como primer fuero interpretativo consagra el art. 1281 del mismo CC .

Esta institución de imposibilidad sobrevenida, según la importante Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2002 , también debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística ( Sentencias 10 marzo 1949 , 5 mayo 1986 y 13 marzo 1987 ), en el bien entendido de que no cabe confundir dificultad con imposibilidad, ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor (lo que produciría inseguridad jurídica, según declara la Sentencia 6 octubre 1994 ).

La misma, sea por razones físicas o legales, libera al deudor y extingue la obligación ( art. 1184 C. C .), si es absoluta y objetiva ( STS 12-3-1994 EDJ 1994/2266), no es imputable a aquel ( art. 1.105 C. C .) y este no se halla constituido en mora ( art. 1182 C. C .). En las obligaciones recíprocas permitirá a la parte perjudicada resolver la obligación y la liberará también de la prestación a su cargo, ello sin necesidad de ejercitar la resolución del contrato por vía de acción o de excepción. Si la obligación no es propiamente imposible, pero su realización en la forma sobrevenida ofrece una dificultad extraordinaria, no hay unanimidad sobre su posible asimilación a los casos de imposibilidad y de que, por tanto, libere al deudor del cumplimiento de la prestación a su cargo, aunque la mejor doctrina entiende que la dificultad extraordinaria en el cumplimiento de la obligación provoca la modificación de esta en cuanto sea posible (vdSTS 11-11-1987 EDJ 1987/8197 ), y, si no es posible, la extingue ( STS 5-5-1986 EDJ 1986/2956) por asimilación a la imposibilidad. La doctrina y jurisprudencia, además, dan a la frustración del fin práctico del contrato el mismo tratamiento resolutorio que a la imposibilidad definitiva de la prestación( SSTS 9-4-1985 EDJ 1985/7277 , 9-6-86 EDJ 1986/3908 , 27-10-86 EDJ 1986/6732).

En relación con ella está la cláusula rebus sic stantibus y según la sentencia del TS de 17-11-00 : '...

Para que proceda la referida cláusula en los contratos duraderos, según la jurisprudencia reiterada de esta Sala, desde las decisivas sentencias de 14 de diciembre de 1940 , 17 de mayo de 1941 y 17 de mayo de 1957 , se parte de que, no obstante apoyarse en principios de equidad, su aplicación por los Tribunales ha de hacerse cautelosamente y con moderación y así sólo procede cuando se cumplen los requisitos que exige la doctrina jurisprudencial, atendiendo a las circunstancias particulares de cada caso ( S. de 6-11-1992 ), y vienen a consistir en que se produzca alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación a las previstas al tiempo de su celebración (Ss. de 17-11-1993, 14-12-1993, 4- 2-1995 y 29-1-1996), tratándose por tanto de circunstancias imprevisibles por completo (Ss. de 23-4-1991, 6-11-1992 y 4-2-1994), y que vienen a actuar aportando una desproporción inusitada y exorbitante, fuera de todo cálculo, que aniquila el necesario equilibrio de las prestaciones ( Sentencias de 15-3-1994 y 29-5-1996 ), otorgándose a la referida cláusula efectos modificativos del contrato, encaminados a compensar el desequilibrio obligacional instaurado -lo que supone plantear demanda o, en su caso, su petición por vía reconvencional-, pero no autoriza la extinción o resolución de la relación por la alteración sobrevenida de la base negocial ( Ss. de 6-11-1992 , 15-3-1994 y 19-6-1996 )...'.

- En lo que afecta a la valoración de las pruebas el art. 217 de la LEC , en su apartado 2, impone al actor la prueba de la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda ,según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda o de la reconvención, y a los demandados en éstas la de los que impidan extingan o enerven la eficacia de los primeros.

Al respecto, es reiterada la jurisprudencia en el sentido de que, si bien es cierto que aunque el criterio valorativo de los tribunales de primer grado debe, por regla general, prevalecer, por mor del principio de inmediación, junto con los de oralidad y contradicción, que preside la práctica de dichas pruebas, no es menos cierto que el expresado criterio, en principio prevalente, sí puede rectificarse en la segunda instancia, cuando por parte del recurrente se ponga de manifiesto un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el 'iter' inductivo del órgano de la primera.

Es también doctrina jurisprudencial sobre esta materia que el proceso valorativo de las pruebas es incumbencia de Jueces y Tribunales sentenciadores y no de las partes litigantes, a las que queda vedada toda pretensión de sustituir el criterio objetivo del órgano enjuiciador por el suyo propio, dado que la prevalencia de la valoración realizada por éste obedece a la mayor objetividad que la de las partes, pues sus particulares y enfrentados intereses determina la subjetividad y parcialidad de sus planteamientos ( S.T.S. 1 marzo de 1994 , 20 julio de 1995 ).

-El art. 400 de la LEC dice :' 'Preclusión de la alegación de hechos y fundamentos jurídicos.1. Cuando lo que se pida en la demanda pueda fundarse en diferentes hechos o en distintos fundamentos o títulos jurídicos, habrán de aducirse en ella cuantos resulten conocidos o puedan invocarse al tiempo de interponerla, sin que sea admisible reservar su alegación para un proceso ulterior. La carga de la alegación a que se refiere el párrafo anterior se entenderá sin perjuicio de las alegaciones complementarias o de hechos nuevos o de nueva noticia permitidas en esta Ley en momentos posteriores a la demanda y a la contestación. 2. De conformidad con lo dispuesto en al apartado anterior, a efectos de litispendencia y de cosa juzgada, los hechos y los fundamentos jurídicos aducidos en un litigio se considerarán los mismos que los alegados en otro juicio anterior si hubiesen podido alegarse en éste'.

Por su parte el art. 265 de la LEC señala ' Documentos y otros escritos y objetos relativos al fondo del asunto .1 . A toda demanda o contestación habrán de acompañarse:1 º Los documentos en que las partes funden su derecho a la tutela judicial que pretenden...2 . No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, el actor podrá presentar en la audiencia previa al juicio los documentos, medios, instrumentos, dictámenes e informes, relativos al fondo del asunto, cuyo interés o relevancia sólo se ponga de manifiesto a consecuencia de alegaciones efectuadas por el demandado en la contestación a la demanda...'.

b) Valorando finalmente los hechos probados expuestos, no se entiende que la juez de instancia haya seguido un iter deductivo totalmente lógico al efecto al estimar la demanda principal y desestimar la acumulada ni al aplicar el derecho aunque no consideremos vulnerado el art. 400 de la LEC en relación con el informe de viabilidad del negocio pues su aportación en la audiencia previa venía justificada y se amparaba en su art.

265 por las alegaciones de la contestación a la demanda, todo ello, por las consideraciones que exponemos seguidamente: - Si bien en el contrato litigioso nada hay previsto y el art. 11 de la LAU sólo se refiere a arrendamientos de viviendas sin incluir el desistimiento unilateral del contrato que regula a los recayentes sobre local de negocio, seguimos el criterio de la jurisprudencia que opta para la aplicación analógica del mismo a éstos en cuanto que el de autos tiene una duración pactada superior a cinco años(la tenía de 15) y, en este caso, puede el arrendatario desistir del contrato y el mismo ha durado al menos cinco años (ha durado 13).

- No entendemos, como se dice en el recurso, que la resolución del mismo contrato, cuya bondad se insta en la demanda inicial y acuerda la sentencia, venga justificada por una variación imprevisible de las circunstancias objetivas que alteraron sustancialmente la base del arrendamiento suscrito entre las partes en el momento de contratar de modo que, de mantenerlo, se produzca una desproporción inusitada y exorbitante, fuera de todo cálculo, que aniquila el necesario equilibrio de las prestaciones y haga aplicables los institutos de la imposibilidad sobrevenida o el pacto 'rebus sic stantibus' pues, al efecto, de esta adveración la sociedad actora y arrendataria, aporta un certificado de su contable con unión de listado de facturas pero sin exhibición de sus libros y ni de su contabilidad, y un informe de diciembre del 2009 de la necesidad del cambio del negocio para su supervivencia de venta al por mayor a la que se destinaba el local arrendado de autos por el de venta al público para lo que antes de comunicarse por la arrendataria la resolución del primero con efectos del 1-8-2010 se concertó otro en aquel mes de diciembre del 2009 con el último fin pero, con una mayor renta que la convenida en éste y con abono de las de ambos entre esas fechas.

En efecto, no procede aplicar dichas instituciones con la excepcionalidad e interpretación restrictiva que éstas requieren porque, aunque la crisis económica actual afectara al negocio de venta al por mayor y fabricación de prendas de vestir, como a todos en general debido a lo cual ese descenso de facturación aconteciera con obligación de resolver arrendamientos sobre otros locales y fuera indicado un cambio del enfoque de la explotación de aquel, esa imposibilidad económica total de su viabilidad que, a su vez, implicaría la de cumplir con el contrato que lo tenía por objeto hasta el fin del plazo convenido no existía como,incluso al margen de esas pruebas, resulta de los citados hechos de pactar otro con una renta de 4500 euros al mes más IVA, del pago simultáneo de la renta de ambos durante más de 8 meses, en suma superior a la reclamada en el presente juicio verbal de 21.339,78 euros, a razón de 1.324,39 euros al mes, e incluso de gastos de comunidad del último que se extienden al 2012, es decir más allá de que ese intento resolutorio con efectos de agosto del 2010, en relación con el cual su declaración judicial en virtud de la actual interpelación sólo se formuló tras el otro y previo juicio verbal de reclamación de sus rentas de septiembre a diciembre siguiente y tras dictarse la sentencia de 1ª instancia de 20-1-2012 que la acogió.

-Ahora bien, la anterior falta de adveración no se aprecia decisiva para resolver el presente recurso porque no estamos ante un caso de resolución del contrato al que la apelante remite el art. 1124 del CC de modo que al procederse a esa resolución por el arrendatario antes de vencer su plazo el 31-8-2012 lo incumplió, lo que conforme a esta norma, faculta a la otra parte como perjudicada a exigir su cumplimiento o a pedir esa resolución, con indemnización en uno y otro caso de los perjuicios causados, optando en el caso el arrendador por el primero si no que, como hemos dicho, por esa aplicación analógica del art. 11 de la LAU estamos ante supuesto un desistimiento uniltateral en aquel por dicho arrendatario.

- Sobre esta premisa, y también en aplicación analógica de del citado artículo 11 lo que procede es fijar una indemnización a favor del arrendadorque aunque aquel señale en una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste, la jurisprudencia expuesta ha venido moderando en el sentido de tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva de dicho arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual.

- Es para fijar esta indemnización cuando sí que es importante valorar las incidencias económicas antes referidas del arrendatario pese a no ser constitutivas de una imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato y, también la actitud del arrendador ante el desistimiento del primero en tal vínculo antes de concluir el plazo pactado y, en este sentido aunque que las primeras no se han probado más allá de lo expuesto de descenso de la facturación y de lo inherente a la crisis actual, sí que sirven para justificar que ese desistimiento no fue arbitrario y que respondía a una dificultad de seguir el negocio en el local arrendado, frente a lo cual tal arrendador ante las varias notificaciones de ella que se le hicieron, mostró pasividad y oposición a todo acuerdo que pudiera minorar sus efectos para ambas partes.

- Esta indemnización que la juez de instancia cuantifica en 2 mensualidades de renta por cada un de los dos años que quedaban para el fin del plazo pactado a 1324,39 euros cada uno con un total de 5.297,56 euros sin deducción de la fianza en contra de lo que se pedía en la demanda inicial cuya actora lo ha acatado, al entender menos graves las dificultades económicas de la arrendataria que aquélla refiere, se incrementa a la de 3 meses de tal renta por dichos dos años lo que hace un total de 8.086,34 euros.

- La conclusión final de los precedentes es la de que , en cuanto que no se acoge la pretensión de bondad de la resolución contractual de la demanda inicial si no un desistimiento unilateral, en cuanto que no se deduce de la citada indemnización la fianza que era su otra pretensión no soslayable por la petición subsidiaria de someterla arbitrio judicial y, en cuanto que esa indemnización viene integrada por parte de las rentas que eran objeto de reclamación en la demanda acumulada, procede la estimación en lo necesario y parcial del recurso y de ambas demandas.



TERCERO .- Por las anteriores estimaciones parciales, no cabe hacer expresa imposición de las costas de ninguna de las instancias , conforme a los arts. 394 y 398 de la LEC .

En su virtud, Vistos los preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que con estimación en parte y en lo necesario del recurso de apelación, interpuesto la representación de D. Gervasio , contra la sentencia de fecha 10 de octubre del 2013, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 16 de VALENCIA , debemos revocarla y la revocamos, y en su lugar, dictar otra por la que, con remisión en lo demás a la misma, se estiman parcialmente la demanda inicial y la acumulada y: 1) Se declara resuelto el contrato de arrendamiento que une a las partes por desistimiendo unilateral EQUIPO COMERCIAL S.A; 2) Se fija la suma a percibir por D. Gervasio en la de 8.086,34 euros; 3) No cabe hacer expresa imposición de las costas de ninguna de las instancias.

Contra la presente resolución no cabe Recurso de Casación atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casacional, en el plazo de 20 días, si en la resolución concurren los requisitos establecidos en el artículo 477-2-3º, en su redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de octubre de 2011 , y en tal caso recurso extraordinario por infracción procesal.

Y, a su tiempo, devuélvanse los auto s al Juzgado de procedencia, para su ejecución y debido cumplimiento.

Así por ésta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fe. La anterior resolución ha sido leída y publicada por el Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial . En Valencia a veinticuatro de febrero de dos mil catorce.