Sentencia CIVIL Nº 73/2018, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 25/2018 de 02 de Marzo de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00073/2018
Modelo: N10250
PLAZA MERCAT, 12
Tfno.: 971-728892/712454 Fax: 971-227217
N.I.G. 07026 42 1 2017 0002197
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000025 /2018
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N.3 de IBIZA/EIVISSA
Procedimiento de origen: JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000482 /2017
Recurrente: Anton
Procurador: MARIA TUR ESCANDELL
Abogado: MARIA JOSE PRATS BARRETO
Recurrido: Avelino
Procurador: BUENAVENTURA CUCO JOSA
Abogado: CRISTINA VIDAL SANCHO
S E N T E N C I A Nº 73
Ilmos. Sres.
Presidente:
D. MATEO RAMÓN HOMAR
Magistrados:
D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ
Dª COVADONGA SOLA RUIZ
En Palma de Mallorca a dos de marzo de dos mil dieciocho.
Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos
de Juicio Verbal de Desahucio seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Ibiza, bajo el
número 482/17, Rollo de Sala número 25/18, entre partes, de una, como demandado apelante DON Anton
, representado por el Procurador de los Tribunales DOÑA MARIA TUR ESCANDELL y asistido del Letrado
DOÑA MARIA JOSÉ PRATS BARRETO y, de otra, como demandante apelado DON Avelino , representado
por el Procurador de los Tribunales DON BUENAVENTURA CUCÓ JOSA y asistido del Letrado DOÑA
CRISTINA VIDAL SANCHO.

ES PONENTE la. Magistrada Dª COVADONGA SOLA RUIZ

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Ibiza en fecha 26 de octubre de 2017 se dictó Sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'QUE ESTIMANDO LA DEMANDA formulada por el Procurador de los Tribunales Sra. Cucó Josa, en nombre y representación de Avelino , contra Anton , DEBO DECLARAR Y DECLARO RESUELTO por expiración del plazo fijado contractualmente el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1 de mayo de 2.014 y, en consecuencia, haber lugar al desahucio, condenando a la parte demandada a que, dentro del plazo legal, deje libre, vacuo y a disposición de la parte actora el indicado inmueble, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica que tendrá lugar en la fecha ya prevista al efecto de 13 de diciembre de 2017, a las 13 horas, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada'.



SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 28 de febrero del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.



TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda que dio inicio a las presentes actuaciones se ejercita por la actora acción de desahucio por expiración del plazo convenido, alegando a tal fin que en fecha 1 de mayo de 2014 formalizó un contrato de arrendamiento con el demandado, respecto de la vivienda conocida como ' DIRECCION000 ' sita en ' DIRECCION001 ', polígono NUM000 , número NUM001 , con un plazo de duración pactado de 11 meses que se ha ido prorrogando conforme a lo previsto en el artículo 9 de la LAU , hasta el máximo de 3 años y que el 14 de febrero de 2017 mediante requerimiento notarial, notificó al arrendatario su voluntad de dar el contrato por finalizado, por lo que llegado el día 30 de abril de 2017 debía abandonar la vivienda, dejándola libre y a su disposición, negándose el demandado por considerar que la relación contractual que les vinculaba era de duración indefinida.

A dicha pretensión se opuso el demandado quien tras oponer la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, desestimada en la instancia, manifiesta que la relación arrendaticia que vincula a la partes se inició en el año 1980, mediante la concertación de un contrato sujeto a prórroga forzosa y que se ha ido novando parcialmente con el único fin de incrementar la renta que venían pagando o incluir al demandado como arrendatario, pues nunca hubo voluntad o intención de rescindir, ni anular el primer contrato ni menos aún renunciar al derecho a la prórroga que la LAU de 1964 reconoce a favor de los arrendatarios; que fue la presión que ejercitaron los propietarios amenazándoles con interponer un procedimiento de desahucio y prometiéndole que le volverían a arrendar la vivienda, lo que motivó que se viera forzado a formalizar un documento de resolución contractual en fecha 31 de diciembre de 2003, siendo que dicho documento al igual que el resto de los contratos de arrendamientos que han ido formalizando con posterioridad están viciados de nulidad; y que desde el inició de la relación se han mantenido la posesión de la vivienda, siendo incierto que al momento de firmarse la resolución se les devolviera la fianza que habían prestado. Considera, con ello, que la celebración de los sucesivos contratos celebrados tras el primero de 1980, no constituye sino una auténtica burla a su derecho de prórroga forzosa y/o una maniobra constitutiva de fraude de ley y contraria a las normas de la buena fe.

La sentencia de instancia estimó en su integridad la demanda al considerar probado que tras el primer contrato de arrendamiento de 1 de noviembre de 1980, se sucedió la firma de sucesivos contratos, estableciéndose en el suscrito el 18 de octubre de 1996, una duración de siete años a contar desde el 1 de enero de 1997; que respecto a éste último contrato se suscribió un documento de resolución contractual de común acuerdo entre las partes, sin que resulte acredita que concurra vicio de consentimiento y que tras dicha resolución, se suscribe un nuevo contrato de arrendamiento con el demandado, el 1 de marzo de 2004, con una duración pactada de 11 meses, al que le siguen los contratos celebrados en los años 2005, 2006, 2007, 2009, 2010, 2012, 2013 y 2014 siendo éste último se ha venido prorrogando en los términos previstos en el artículo 9 de la LAU , hasta un máximo de tres años, habiendo notificando la arrendadora su voluntad de no prorrogar el contrato llegado su vencimiento.

Contra dicho pronunciamiento se alza la parte demandada, alegando como motivos de impugnación errónea valoración de la prueba practicada dado que a su entender su resultado avala que la relación locativa que vincula a las partes no deriva del contrato celebrado el 1 de mayo de 2014 y cuya resolución se insta con la demanda, sino de una relación arrendaticia que se inició en el año 1980, y sometida al régimen de prórroga forzosa, siendo que los contratos posteriores se firmaron con el único propósito de novar la renta; que desde aquel primitivo contrato ha venido residiendo en la vivienda de forma permanente y continuada; insiste en que el documento de resolución contractual y los contratos de arrendamiento que se formalizaron con posterioridad, están viciados de nulidad, pues se suscribieron bajo engaño y presión de la propiedad y como única alternativa a seguir disfrutando de la vivienda y unido a la promesa de que le volverían arrendar el inmueble que venían habitando desde hace 23 años.

La parte actora se ha opuesto al recurso interesando la integra confirmación de la resolución de instancia y con expresa condena en costas a la parte apelante.



SEGUNDO.- Centrado de este modo los términos de la presente alzada, resulta evidente que la cuestión se centra en determinar si el contrato que se encuentra vigente es el formalizado por el padre del actor, con la Sra. Olga , de fecha 1 de noviembre de 1980 y al que se refieren los documentos 1, 2 y 3 que se adjuntaron con el escrito de demanda, siendo los suscritos con posterioridad una mera novación parcial del mismo, pues tenían como finalidad exclusivamente el aumento de prórroga, o por el contrario, considerar que aquella relación se extinguió, iniciándose una nueva relación arrendaticia con el demandado a partir del 1 de marzo de 2004 (doc. 9 de la contestación), con una duración determinada y que se ha venido renovando mediante la suscripción de nuevos contratos hasta llegar al de fecha 1 de mayo de 2014, que es precisamente el que fundamenta la pretensión de la actora, en orden a que se declare resuelto por expiración del plazo, al haber transcurrido el plazo de duración máximo previsto en el artículo 9 de la LAU 1994 .

La cuestión es relevante en razón de sus consecuencias jurídicas, dado que de considerarse en vigor el formalizado en el año 1980, anterior a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril, el arrendatario tendría derecho, a su sola voluntad, a la prórroga forzosa del arriendo, mientras que de existir un nuevo contrato concertado una vez entrada en vigor dicho real decreto ley, quedan sometidos a la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil , a no ser que los contratantes hubiesen convenido explícitamente el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el artículo 1255 del Código Civil ; e incluso de considerarse que se concertó una vez entrada en vigor la LAU de 1994, la duración del contrato se vincula a lo expresamente pactado, con la única salvedad de que si fuera inferior a 3 años, llegado el día del vencimiento, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar dicha duración mínima (salvo manifestación en contra del arrendatario).

Al respecto, este tribunal tras un renovado análisis de la prueba practicada, si bien llega a la conclusión de que los contratos concertados con posterioridad al inicial de 1980, formalizados con Doña Olga y de fecha 1 de diciembre de 1987 (doc. 4 de la contestación) y de 1 de diciembre de 1994 (doc. 5 de la contestación), pese a que establecen una duración concreta, no constituyen sino una mera novación modificativa del contrato inicial sometido al régimen de prórroga forzosa, pues de su propio contenido se observa la clara proyección de conservar los rasgos definitorios del primitivo contrato y que su finalidad no era otra que dejar regulado los posibles incrementos de la renta y sin pacto expreso a la renuncia a prórroga forzosa; por el contrario, consideramos que el contrato formalizado en fecha 18 de octubre de 1996 (doc. 7 de la contestación), con una duración establecida de 7 de años, no constituye sino una novación extintiva del primitivo contrato, puesto que en el mismo se contemplan elementos que resultan incompatibles con el régimen anterior, y así se introduce una nueva persona, en la relación locativa (el aquí demandado) se pacta una duración de 7 años, vinculada a una cláusula penal (pacto 6) que obligaba al arrendatario caso de resolver el contrato con anterioridad, a pagar un año de renta, y una nueva renta (70.000.- pesetas) muy superior a la que suponía la acumulada de la relación anterior, y que se justifica precisamente como contraprestación al plazo de duración convenido, superior al plazo de duración máximo establecido, según la redacción vigente en dicho momento, en el artículo 9 de la LAU de 1994 (5 años).



TERCERO.- En cualquier caso, aunque a meros efectos dialécticos considerásemos que al igual que los anteriores, este último contrato no constituyó sino un simple novación modificativa que no afectaba al derecho de prórroga forzosa a favor del arrendatario y derivada del primitivo contrato de 1980, consta igualmente acredita que de forma expresa los contratantes dieron por extinguida la relación anterior, suscribiendo al efecto el documento fechado el 31 de diciembre de 2003, un día antes de la extinción según la duración pactada en el contrato de 18 de octubre de 1996, (doc. 8 de la demanda) en el que expresamente se recoge que habiendo finalizado la duración contractual pactada en el referido contrato y que no estando los arrendadores interesados en prorrogar el mismo 'ambas partes ponen fin al arrendamiento mencionado', la literalidad de los términos de dicho documento, no deja lugar a duda de la intención y voluntad de las partes de dar por resuelta y finalizada la relación arrendaticia que les vinculaba, quedando de este modo extinguido cualquier contrato anterior ('Con la firma de este documento, las partes se dan por saldadas y finiquitadas, comprometiéndose a nada reclamarse en el futuro por concepto alguno que pudiera traer causa del arriendo extinguido' ).

Consta igualmente acreditado que con posterioridad a dicha extinción, se suscribieron nuevos contratos de arrendamiento en lo que únicamente figura como arrendatario el aquí demandado (contrato de fecha 1 de marzo de 2004, 1 de junio de 2005, 1 de junio de 2006, 1 de agosto de 2007, 1 de noviembre de 2009, 1 de diciembre de 2010, 1 de febrero de 2012, 1 de abril de 2013) hasta llegar al actual y que es objeto del presente procedimiento de 1 de mayo de 2014, cuyo plazo de duración conforme el artículo 9 de la LAU de 1994 vencía, tal y como se indica en la demanda, el día 30 de abril de 2017 al haber puesto de manifiesto el arrendador mediante requerimiento notarial dirigido al demandado, su intención no renovarlo.

Para desvirtuar la extinción expresamente pactada de la relación anterior, se alega por el apelante, que tanto aquel contrato de 18 de octubre de 1996, como el documento resolutorio de 31 de diciembre de 2003, así como los contratos de arrendamiento formalizados con posterioridad, son nulos por concurrir vicio de consentimiento, pero convenimos con el juez a quo, que del resultado de la prueba practicada, no resulta acreditado el dolo o engaño que atribuye a la otra parte contratante, ni siquiera cabe considerar la concurrencia de error que invalide el consentimiento prestado, pues como con reiteración ha venido sosteniendo la doctrina, el error consiste en una representación equivocada de la realidad que produce la realización de un acto jurídico que de otra forma no se hubiese llevado a cabo o se hubiese realizado en otras condiciones, siendo preciso para que produzca la anulación del contrato en que concurre, que el error no sea imputable al interesado y que sea excusable, entendiéndose que no lo es cuando pudo ser evitado por el que lo padeció empleando una diligencia media, según la condición de las personas y las exigencias de la buena fe; requisito de excusabilidad que tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente, negándose, pues, protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar ignoraba y, en la situación de conflicto, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración negocial seriamente emitida.

En el caso, se alega por la parte apelante que fue la presión de los propietarios, remitiéndoles un requerimiento en el año 2003, lo que le obligó, para poder seguir disfrutando la vivienda y unida a la promesa de que le volverían a alquilar el inmueble, a firmar el acuerdo resolutorio, pero no sólo no consta que mediera intimidación, coacción o engaño alguno, sino que antes al contrario, la testigo y anterior coarrendataria del inmueble, vino a reconocer que firmaron voluntariamente, en la creencia de que era necesario la suscripción de nuevos contratos; que nunca se le manifestó por la propiedad que en caso de no firmar se tenían que marchar de la casa; que siempre han tenido buena relación con la propiedad y que incluso, recabaron asesoramiento jurídico a través de un abogado, sobre los términos del contrato formalizado en el año 1996.



CUARTO.- En consonancia con todo lo expuesto, no cabe sino desestimar el recurso de apelación y confirmar la resolución apelada, con expresa imposición de las costas devengadas a la parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .



QUINTO.- Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por el apelante, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

En atención a lo expuesto, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca

Fallo

Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE el recurso de Apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales DOÑA MARIA TUR ESCANDELL, en representación de DON Anton , contra la Sentencia de fecha 26 de octubre de 2017 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Ibiza , en los autos de Juicio Verbal de Desahucio número 482/17, de que dimana el presente Rollo de Sala, CONFIRMAMOS los pronunciamientos que la resolución impugnada contiene, condenando a la apelante al pago de las costas causadas en esta alzada y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.