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08/07/2021
Sentencia CIVIL Nº 73/2021, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Alicante/Alacant, Sección 4, Rec 179/2020 de 06 de Abril de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 06 de Abril de 2021
Tribunal: Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Alicante/Alacant
Ponente: MORELL ALDANA, LAURA CRISTINA
Nº de sentencia: 73/2021
Núm. Cendoj: 03014410042021100003
Núm. Ecli: ES:JPII:2021:332
Núm. Roj: SJPII 332:2021
Encabezamiento
Alcoy (Alicante)
Plaza MARE DE DEU,2
N.I.G.:
Antecedentes
- Con carácter principal, se declare la rescisión por lesión de la liquidación de la sociedad de gananciales, practicada por la actora y el demandado, en escritura pública de 28/03/2018, otorgada ante el Notario D. JESÚS MARÍA IZAGUIRRE UGARTE, bajo el nº 1.109 de su Protocolo, por haber sufrido la esposa una lesión en más de la cuarta parte, atendiendo al valor de los bienes cuando fueron adjudicados.
- Con carácter accesorio a esa pretensión, que se ordene al demandad que elija entre celebrar una nueva partición o, alternativamente, indemnizar a la actoa en cantidad suficiente para equilibrar los lotes adjudicados, que coincidirá con el importe exacto del daño que se fijará en Sentencia a tenor de la prueba practicada.
-Subsidiariamente, declarar la anulación de la liquidación de la sociedad de gananciales, practicada por la actora y el demandado, en escritura pública de 28/03/2018, otorgada ante el Notario D. JESÚS MARÍA IZAGUIRRE UGARTE, bajo el nº 1.109 de su Protocolo, por vicio del consentimiento provocado por dolo.
- Y en ambos casos, la condena al demandado al pago de las costas del procedimiento.
Con fecha de 11/01/2021 tuvo entrada en este juzgado, escrito presentado por el procurador SR. PALMER PEIDRO, en nombre y representación de Agustín, contestando a la demanda, oponiéndose a la misma, solicitando su íntegra desestimación, con costas.
Fundamentos
- Con carácter principal, se declare la rescisión por lesión de la liquidación de la sociedad de gananciales, practicada por la actora y el demandado, en escritura pública de 28/03/2018, otorgada ante el Notario D. JESÚS MARÍA IZAGUIRRE UGARTE, bajo el nº 1.109 de su Protocolo, por haber sufrido la esposa una lesión en más de la cuarta parte, atendiendo al valor de los bienes cuando fueron adjudicados.
- Con carácter accesorio a esa pretensión, que se ordene al demandad que elija entre celebrar una nueva partición o, alternativamente, indemnizar a la actoa en cantidad suficiente para equilibrar los lotes adjudicados, que coincidirá con el importe exacto del daño que se fijará en Sentencia a tenor de la prueba practicada.
-Subsidiariamente, declarar la anulación de la liquidación de la sociedad de gananciales, practicada por la actora y el demandado, en escritura pública de 28/03/2018, otorgada ante el Notario D. JESÚS MARÍA IZAGUIRRE UGARTE, bajo el nº 1.109 de su Protocolo, por vicio del consentimiento provocado por dolo.
- Y en ambos casos, la condena al demandado al pago de las costas del procedimiento.
De acuerdo con su relato fáctico, el 11 de marzo 1995 actora y demandado contrajeron matrimonio en Bañeres de Mariola, no otorgando capitulaciones matrimoniales, por lo que les resultaba de aplicación el régimen legal supletorio de sociedad de gananciales. El 28 de marzo de 2018 los esposos, estando todavía casados y sin intención alguna de poner fin a su relación matrimonial, otorgaron dos escrituras notariales seguidas. La primera, pactando por capítulos matrimoniales el régimen de separación de bienes y en la segunda liquidando los bienes gananciales existentes hasta la fecha. En la escritura de liquidación del régimen económico matrimonial, se hacía constar un total patrimonio de los bienes inventariados de 336.000 euros, cantidad que correspondería con el inventario y avalúo de los bienes. En base a ese total patrimonio inventariado, correspondió a cada esposo una cuota, sobre la disuelta la sociedad de gananciales, de 168000 €. Al esposo se le atribuyo la entera propiedad de la vivienda familiar y el préstamo entre particulares; mientras que a la esposa se le otorgó la totalidad del dinero existente las cuentas bancarias, la totalidad del efectivo matalico ,así como el ajuar doméstico y demás mobiliario existente en el domicilio conyugal.
Con posterioridad a dicha escritura pública, los cónyuges pusieron fin a su relación matrimonial, por medio de convenio regulador, que fue aprobado judicialmente en sentencia de 13 de noviembre de 2019. Inquieta la actora por la liquidación de gananciales en su día efectuada, dónde se recogían unos bienes e importes alejados de la realidad, ya que la vivienda se valoraba por un precio muy inferior a su valor de mercado, encargó a un tasador que determinará el valor de mercado de la vivienda familiar, concluyendo dicho tasador que el valor de la vivienda serían 640.367,31 euros. Conocido el valor de la vivienda, remitió la actora un burofax al demandado, por el que se le invitaba a rescindir de mutuo consenso la liquidación de gananciales, entonces practicada, sin que los intentos extrajudiciales hayan resultado posibles. La actora firmó las escrituras porque su esposo se lo pidió, pensando que es que lo haría velando por los intereses de toda la familia, en lugar de, exclusivamente, por los tuyos personales. La actora no consultó con ningún asesor lo que estaba haciendo, limitándose a firmar aquello que se le presentó a la firma, en los términos que se decidieron exclusivamente por el demandado y su asesor.
Se ejercitaba la acción de rescisión por lesión, ya que para ello bastaría con que se produjese una lesión o un perjuicio que valorado cuantitativamente, suponga una desproporción no compatible con la justicia o la equidad contractuales. Sin que se requiera para el ejercicio de esa acción, vicio del consentimiento. La actora había sufrido una lesión por importe de 206183,66 euros, concretamente, según pericial. Subsidiariamente, solicitaba la anulación de la liquidación de gananciales por vicio del consentimiento, provocado por dolo inducido por quién, mientras ocultaba su intención de poner fin a la relación matrimonial, se aprovechaba de la lealtad de la demandante y su confianza absoluta en su persona, estableciendo un régimen propiedad sobre la vivienda beneficioso exclusivamente para la parte demandada.
Por su parte el demandado Agustín, contestó a la demanda, oponiéndose a la misma, solicitando su íntegra desestimación, con costas. Mostraba la disconformidad con el informe pericial por razones de inexactitud, en concreto, porque no se hacía constar que la obra no estaba terminada, por no reflejar las consecuencias de la fuerte pendiente de la parcela, lo que causaba problemas de evacuación, filtraciones, impermeabilización estanqueidad ,y formación de bandejas, por no tomar en consideración patologías de la vivienda, por no detectar servidumbres visibles como el cableado de media tensión, por no comprobar correctamente el planeamiento urbanístico y la existencia de infraestructuras del entorno, en el que se advertiría la falta de aceras, que debían correr a cargo del propietario, cuando se ejecuten, por no aplicar correctamente el método del coste, ni el de comparación, como sí que efectuaba correctamente el perito de la parte demandada, por contener datos contradictorios, como que se calificarse como de reciente construcción, cuando reconocía que tenía una antigüedad de 20 años la vivienda, por contener datos inexactos con referencia localidades distintas de Banyeres y por no adoptar un criterio de prudencia.
Aportaban para ello la pericial el perito Sr Carlos, qué es el que emitió la valoración de la vivienda, al tiempo de la liquidación de la sociedad de gananciales. Negaba la existencia de cualquier tipo de acción, por parte del demandado, tendente a obtener un beneficio; señalando que todo se hizo de mutuo acuerdo, por los entonces cónyuges y ellos se evidenció en la firma de la escritura pública, así como los diversos correos electrónicos. Igualmente, señalaba que la actora tendría estudios bastantes para comprender el alcance y significado de la liquidación de gananciales, aportando diversos correos al respecto, en los cuales el actor le ofrecía toda clase de informaciones. No se habría producido, por lo tanto, ninguna lesión, por qué la valoración del inmueble sería correcta, fruto de un proceso consensuado, de tipo patrimonial, al amparo de la autonomía de la voluntad, sin que exista ningún desequilibrio económico.
Tampoco habría lugar a la acción de anulabilidad, por dolo, ya que la actora habría tenido a su alcance todos los elementos de juicio para decidir los valores de la liquidación y el reparto de los bienes; por lo tanto no habría engaño a la hora de liquidar, ni se habría producido ningún tipo de queja. Subsidiariamente, para el caso de no estimar que nos encontraremos ante un supuesto de adjudicación de un bien inmueble, por el valor consensuado que libre y voluntariamente, habrían dado los interesados y se considerase aplicable el régimen específico de la acción rescisoria, señalaba que no existiría lesión en más de la cuarta parte del bien inmueble que constituyó la vivienda habitual, ya que según la pericial aportada, el bien se valoraría en 251419' 20 € resultando que el precio pactado, en 228000 € sería levemente inferior al que resulta como justo precio.
Según señala la STS, Sala de lo Civil, de 17/05/2004 La rescisión por lesión de la liquidación está consentida por el Código civil (arts. 1410 y 1074) para reparar agravios económicos sufridos en la partición, no porque existe un vicio en el consentimiento de los que la llevan a cabo: la rescisión presupone actos o negocios jurídicos válidos (art. 1290), por lo que no puede admitirse la tesis del recurso; bastaría entonces la validez del acto, lo que implica un auténtico consentimiento libre de vicios, para que la lesión económica no pudiese ser corregida, con lo cual se hacen inútiles las normas legales que la acogen. Tampoco puede ser acogida la prohibición de ir contra los propios actos porque la rescisión por lesión es una excepción muy cualificada de carácter legal, que es incompatible con aquella doctrina. Si el negocio jurídico válido es susceptible de perder sobrevenidamente su eficacia por lesión, no es razonable sostener en su contra que quien lo celebró va contra sus propios actos al atacarlo por lesión'.
Como señala MORENO VELASCO, V. ('La rescisión por lesión en más de una cuarta parte de la liquidación de la sociedad de gananciales: análisis práctico y vías de defensa', Diario La Ley, nº 7202, Sección Tribuna, Junio 2009) '(...) La acción de rescisión por lesión en más de una cuarta parte es una acción que caduca a los 4 años.
El dies a quo del plazo comenzaría, según el art. 1076 CC, en el momento en que se hiciera la partición, es decir, aplicándolo a las liquidaciones de gananciales, el momento en que se hiciera la liquidación (...)'.
En cuanto a su cuantificación, según el autor citado '(...) La lesión debe de calcularse teniendo en cuenta la adjudicación total de bienes a una de las partes en comparación con la de los demás adjudicatarios ( SSTS 7 de noviembre de 1990 y 17 de mayo 2004). De esta forma como bien expone la excepcional SAP Cádiz, Secc. 5.ª, de 28 de mayo de 2008: '(...) Y puesto que la rescisión de las operaciones particionales por lesión económica superior a la cuarta parte, atendido el valor de las cosas cuando fueron adjudicadas, según dispone el artículo 1074 del Código Civil, descansa sobre la base de que el agravio en tal cuantía se haya efectivamente originado, obviamente exigirá la reconstrucción del acervo hereditario en su valor real referido a la época que el precepto señala, ponderado el cual, si lo adjudicado al coheredero en pago de su cuota no alcanza a cubrir el, 'quantum' de las tres cuartas partes de lo que le corresponde recibir con arreglo al efectivo valor de los bienes que componen la herencia, es claro que la lesión supera el cuarto del valor de la totalidad del lote, que es el que importa ( sentencias de 16 de noviembre de 1955, 24 de noviembre de 1960) (...)'.
En cuanto a los efectos, MORENO VELASCO asevera que '(...) Conforme al art. 1077 CC se da la opción al cónyuge demandado de bien indemnizar el perjuicio sufrido por el otro cónyuge, bien consentir que se realice una nueva liquidación. Con relación al derecho de opción señala el Tribunal Supremo va más allá y señala que: 'El demandado tiene la opción del art. 1.077 por imperativo legal, no depende para su ejercicio de que la sentencia se la reconozca, y el mismo lo podrá efectuar en la fase procesal que le interese, pues el precepto no indica nada al respecto. Por tanto, no hay inconveniente que lo haga en ejecución de sentencia, para evitar una nueva partición' [ STS (Sala 1.ª) 396/2004, de 17 de mayo, Rec. 1443/2000 (...)'.
Primeramente, consideramos que no ha quedado probado la existencia de una renuncia ni expresa ni tacita al ejercicio de la acción de rescisión por lesión. En cuanto a la renuncia expresa, en el documento número dos de la demanda, escritura pública, no se contiene ninguna mención a la renuncia al ejercicio futuro de la acción (renuncia qué caso de efectuarse en escritura pública sí que es admitido por la jurisprudencia de la Sala de lo civil de nuestro Tribunal Supremo). Tampoco existe ningún otro documento, ni de los aportados por la actora ni por la demandada, que apoye la tesis de una renuncia expresa. La parte actora aporta un cruce de correos, entre la ex esposa y el ex esposo, del que básicamente, se induce que ambos mantienen conversación sobre la forma de desarrollar la liquidación de la sociedad de gananciales, cómo se debe efectuar el inventario, una propuesta de valoración de los diversos bienes y una propuesta de adjudicación a cada uno de los antiguos consortes, que se puede apreciar que aparece principalmente guiada, por la voluntad de pagar la menor cantidad posible de impuestos, concretamente del impuesto de donaciones, para que no haya un exceso de adjudicación a ninguna de las dos partes.
Además el interrogatorio de la parte actora ha permitido probar que tampoco se produjo la precitada renuncia expresa ni la tacita. La actora señora Graciela señaló que acudió simplemente guiada, de la mano de su por entonces marido, acudió a la notaría de Alicante a firmar lo que en su momento pensó que se había hecho en beneficio de ambos cónyuges.
Ello no quiere decir que renunciara para siempre el ejercicio de la acción que nos ocupa. Precisamente, ha relatado a esta Juzgadora, que una vez producida la liquidación de sociedad de gananciales en escritura pública, reflexionó sobre si, realmente, había hecho lo correcto. Relató que fue a consultar a un abogado el que por cierto erróneamente, le señaló que ya no había que hacer nada y que ninguna acción era posible. Posteriormente, acudió a ese mismo letrado qué es el que figura al documento número 3 de la demanda, qué fue su representante en el divorcio de mutuo acuerdo, que se llevó ante el Juzgado de primera instancia número 1 de Alcoy. Si la demandante, en ese divorcio de mutuo acuerdo, tampoco reclamó ninguna cuestión patrimonial, en relación a la liquidación de sociedad de gananciales, previa, en escritura pública, sin duda tenemos por probado que fue porque contó, en ambos momentos, con el mismo asesoramiento legal. Manifestó, de forma convincente para esta juzgadora, que después del divorcio de mutuo acuerdo, fue cuando a través de una persona de la empresa, contactó con una nueva representación letrada, que sí que le manifestó que existían acciones para rescindir una liquidación de sociedad de gananciales que pudiera ser poco equitativa. Por tanto, ningún renuncia expresa ni renuncia tacita al ejercicio de la acción que ahora nos ocupa.
Tampoco concurre la doctrina de los actos propios. el hecho de que la demandante continuasee teniendo al demandado, autorizado en su cuenta corriente, tras la firma de la liquidación de la sociedad de gananciales, obedece a la razón de que aún no se había extinguido el vínculo conyugal. Por tanto, no está yendo contra ningún acto propio, porque el hecho de tener autorizado en un breve lapso temporal al ahora ex marido y demandado no significa que consienta a perpetuidad la liquidación de sociedad de gananciales efectuada.
Por último, también se ha alegado por la parte demandada, la existencia de una liquidación de sociedad de gananciales en la que las partes, o sea ambas partes demandante y demandado, habrían convenido qué valor darle a cada uno de los bienes y concretamente qué valor darle a la vivienda de Banyeres de Mariola. No podemos compartir el argumento. En primer término porque ninguna prueba ha desarrollado la parte demandada sobre ese hecho obstativo y a ello le correspondía conforme el artículo 217 de la LEC. Y en segundo lugar, porque del conjunto documental presentado por la parte demandante al número 7 de la demanda, se deduce que la iniciativa, en todo momento, sobre la determinación de los bienes objeto de inventario, del pasivo, de su valoración y adjudicación a cada uno de los cónyuges parte en todo momento de la parte demandada, limitándose la parte demandante asentir a lo propuesto de forma totalmente acrítica. Se aprecia una sumisión a las propuestas de la parte demandada, que no son equivalentes a una convención entre ambas. No se aprecia ningún tipo de negociación entre las partes, sobre si a tal o cuál bien se le va a dar tal o cuál valor. Por lo tanto, no ha habido
una convención o acuerdo entre las partes, sobre el valor que se le tenga que dar a ninguno de los bienes y menos aun sobre el valor de la vivienda de Bañeres de Mariola, el otrora hogar familiar.
Dejamos apuntado que, el hecho de que se hayan excluido dos veh ículos de la propuesta de inventario tampoco resulta relevante. Los vehículos, según se aprecia en el conjunto documental número 7, son muy antiguos y por tanto aunque se puedan adjudicar a la actora, deben tener un valor cercano a cero. En cuanto los planes de pensiones, que también se dejaron fuera del inventario, el plan de pensiones del señor Agustín desconocemos qué importe tiene. Y en cuanto al plan de pensiones de la señora Graciela, según manifestó la letrada en conclusiones tenía un total de 12500 €. No parece un importe muy elevado, en comparación con el resto de bienes, que además de la casa, se hacen constar en el inventario como activo de la extinta sociedad de gananciales. Además, teniendo conocimiento de la dinámica de los planes de pensiones, parece lógico que ese plan de pensiones, en concreto, se dejase fuera al objeto de que no sufriese merma en su evolución financiera.
Por tanto, no existe aplicabilidad de la doctrina de los actos propios, ni tampoco renuncia expresa o tacita el ejercicio de la acción que nos ocupa, ni tampoco ha quedado probado la existencia de un acuerdo convencional entre las partes, para darle a los bienes del activo del inventario un determinado valor.
Pues bien, para tal valoración, consideramos que no resulta prueba de entidad suficiente, la testifical de la señora Micaela. A pesar de que posee indudable experiencia profesional en el sector inmobiliario de Bañeres, no ha podido determinarse cuál es, en concreto, su formación que le permita emitir el documento que obra unido a las actuaciones, con razón de ciencia que pueda ser asumida por esta Juzgadora. Hemos de tener en cuenta, además, que ha mezclado diversos anuncios de diversas inmobiliarias, incluida la suya, publicando fotografías en las que, por ejemplo, la misma vivienda tiene dos precios distintos. Simplemente, su informe pone de relieve la existencia de un mercado de compraventa de bienes inmuebles en la zona en la que se ubica la vivienda de Banyeres de Mariola, URBANIZACION000. Por tanto, nos permite apreciar la existencia de diversos precios, pero ello no impacta, favorablemente, en la determinación de si el valor de la vivienda en cuestión era superior al inventariado en la liquidación de sociedad de gananciales, ya que para ello contamos a fin de cuentas con prueba de mayor entidad, calidad y cantidad como son las dos periciales que en las actuaciones.
La norma que, en principio, resulta de aplicación a las periciales sobre valoración de un bien inmueble, es la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Señala su art. 1 que 'La presente Orden tiene por objeto la regulación del régimen jurídico al que ha de ajustarse el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y determinados derechos, así como la elaboración de los informes y certificados en los que se formalice, siempre que dicho cálculo se realice para alguna de las finalidades integrantes de su ámbito de aplicación'. Conforme a las definiciones 'Valor por comparación, valor por actualización, valor residual. Es el valor obtenido mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación, actualización de rentas y residual respectivamente'.
En el art.7 se dispone que ' 1. Para determinar el valor de tasación se realizarán las comprobaciones necesarias para conocer las características y situación real del objeto de la valoración, y se utilizará el contenido de la documentación señalada en el artículo 8 de esta Orden.
2. Entre las comprobaciones a que se refiere el apartado anterior, se incluirán al menos las siguientes:
a) La identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección ocular por parte de un técnico competente, comprobando si su superficie y demás características coinciden con la descripción que conste en la documentación utilizada para realizar la tasación, así como de la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construcción o conservación aparente.
b) El estado de ocupación del inmueble y uso o explotación al que se destine.
c) En el caso de viviendas, el régimen de protección pública.
d) El régimen de protección del patrimonio arquitectónico.
e) La adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, y, en su caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valore'.
Por su parte, el art. 15.1 dispone que 'Los métodos técnicos de valoración utilizables a efectos de esta Orden son:
a) El Método del coste.
b) El Método de comparación.
c) El Método de actualización de rentas.
d) El Método residual'.
Por su parte, el art. 17.1 señala que 'El Método del coste será aplicable en la valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados. Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizará bien el método de comparación, bien el método residual de acuerdo con lo previsto en la presente Orden'. Por su parte, el art. 20.1 señala que 'El Método de comparación será aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles siempre que se cumplan los requisitos que se establecen en el artículo siguiente'.
El art. 21 dispone que 'Para la utilización del Método de comparación a efectos de esta Orden será necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.
2. Adicionalmente, para la utilización del método de comparación a efectos de lo previsto en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de la presente Orden serán necesarios, los siguientes requisitos:
a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración.
b) Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
c) Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos'.
Por su parte, el art. 22 señala que ' Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales:
a) Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor.
En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para establecer dichas cualidades y características, se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter.
b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.
c) Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario.
En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoración para la finalidad prevista en el artículo 2.a) de esta Orden, los que puedan incluir elementos especulativos.
d) Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.
e) Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquél y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes.
2. Además de las reglas generales señaladas en el apartado anterior, para determinar el valor a que se refiere dicho número se tendrán en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales:
a) En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se determine el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado, se utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podrá corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminación de la obra.
b) En el caso de valoración de fincas rústicas, al utilizar el método de comparación, la homogeneización prevista en el mismo se basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento'.
En primer término, queremos señalar que ambas periciales han sido elaboradas conforme a la normativa más arriba citada, Orden ECO/805/2003.
La pericial del señor Bernardino emplea seis testigos para la determinación del valor de la vivienda. Consideramos que, a pesar de lo señalado por el perito señor Carlos, todos los testigos cumplen con lo dispuesto en la Orden.
Comenzando por el método de comparación, en cuanto al testigo número NUM000, qué es la vivienda en URBANIZACION001, el perito Sr Carlos, señala que este testigo no puede ser idóneo, porque hay 1210 metros cuadrados de superficie construida, lo cual representa más del doble de la superficie construida, respecto de la vivienda a valorar. Se aprecia, no obstante, en la consulta descriptiva y gráfica de datos catastrales de bien inmueble, que en realidad, solo hay dos viviendas en dicha parcela una de 180 y otra de 190 metros cuadrados, y que lo que más metros cuadrados aporta es una instalación deportiva -quizás una pista de tenis-. Por lo tanto, el testigo sí que es óptimo para su comparación.
En cuanto al segundo testigo, señala el SR. Carlos, que tiene una superficie construida de 875 metros cuadrados y que por lo tanto es excesiva, respecto de la superficie construida en la vivienda a valorar. Pues bien, teniendo en cuenta que son 556 metros cuadrados la vivienda de Banyeres de Mariola, puede emplearse un testigo de una vivienda de 875 metros cuadrados, ya que podría llegarse, según normativa, a emplear un testigo que tuviera una superficie construida mínimo de 278 metros cuadrados y máximo de 1112 metros cuadrados. Además, en este caso, nuevamente se aprecia en la consulta descriptiva y gráfica de datos catastrales de bien inmueble que existen dos viviendas y otras construcciones que no deben computar como vivienda a efectos de comparación respecto de la pericia del SR. Bernardino.
El testigo número NUM001, que está en la calle Tomás Llacer de Alcoy, empleado porn el perito SR. Bernardino, igualmente resulta adecuado, puesto que como señaló el perito señor Carlos, la superficie construida son de 400 metros cuadrados y por lo tanto, los parámetros son conforme a normativa, sin que deba influir en tal cuestión, el hecho de que el perito de la demandada conozca el chalet y sepa que lleva más de 2 años a la venta, porque aquí estamos aplicando el método de comparación.
El testigo número NUM002 empleado por el perito señor Bernardino, situado en la URBANIZACION002, de Alcoy, sin embargo no sería óptimo, por qué la superficie construida, según la consulta descriptiva y gráfica de los datos catastrales de bien inmueble, es de 239 metros cuadrados y no de 415 metros cuadrados. Por lo tanto, como la vivienda de Banyeres de Mariola tiene 556 metros cuadrados, conforme a la normativa citada, no se podría tomar un testigo que tuviese menos de 278 metros cuadrados.
En cuanto al testigo número NUM003, situado en Tibi, el perito señor Carlos, señala que este testigo no sería adecuado, porque está situado en una zona de costa. Lo cierto es que está a 35 km de la vivienda de Banyeres de Mariola y como según la orden referenciada, se puede escoger un testigo que se encuentre situado en un radio de 50 km a la redonda, cumpliría con el estándar señalado. Los metros cuadrados construidos son 294, por lo que siendo el mínimo 278 metros cuadrados ,respecto de la vivienda de Banyeres de Mariola, el testigo cumpliria la normativa.
Finalmente, lo mismo puede decirse respecto el testigo número NUM004, porque aunque la vivienda se encuentra en Tibi, como ya hemos mencionado anteriormente, se encuentra a menos de 50 km de la vivienda que se está comparando y además tiene 412 metros cuadrados, por lo que puede ser testigo de comparación de los 556 metros cuadrados de superficie construida de la vivienda de Banyeres de Mariola.
Por tanto, todos los testigos utilizados en el método de comparación por el perito de la actora señor Bernardino, excepto el testigo número NUM002 son aptos para el cálculo de tal valor, conforme al método que estamos ahora analizando.
En cuanto a las mismas conclusiones, alcanzadas por el mismo método, por el perito de la demandada señor Carlos, en este caso seis de los seis testigos cumplen con los parámetros de la orden referenciada, conforme es de ver en la página 14 de su informe. Ninguna de las 6 viviendas está situada a más de 50 km de la vivienda de Banyeres (en este caso, se ha comparado con una urbanización de Alcoy, una vivienda de Alcoy, una URBANIZACION003, 2 viviendas en Biar y otra vivienda en la URBANIZACION004 de Alcoy). Todas las viviendas tienen una superficie construida, que se encuentra dentro de los estándares más arriba señalados, ya que la más pequeña tiene 319 metros cuadrados y la más grande 450 metros cuadrados.
Por tanto, tenemos que concluir que, ligeramente, la pericial del señor Carlos, ofrece mayor razón de ciencia que la pericial del señor Bernardino, porque todos los testigos empleados en el método de comparación son óptimos.
Existe igualmente disensión en el método del coste con valor de repercusión del suelo empleado por ambos peritos. Para el perito de la actora el valor por el método del coste es de 611.858'46€; para el perito Sr Carlos y conforme al folio 15 sería de un máximo de 321.195'42 euros, tras efectuar una serie de depreciaciones, derivadas de la falta de finalización de la parcela como solar, de la falta de finalización del vallado perimetral, de una serie de desperfectos, de la servidumbre administrativa de la línea aérea de media tensión así como de dos vicios que califica como de defectos de la construcción.
Valorando en conciencia, la prueba practicada en el acto de la vista, conforme al principio de inmediación, por esta Juzgadora a quo, consideramos que ninguno de los dos valores se ajusta, realmente, al valor de la vivienda de Banyeres de Mariola y que por lo tanto, conforme al prudente arbitrio de la Juzgadora que valora, con plena inmediación y como perito de peritos, de forma racional, la prueba practicada en el acto de la vista, debe considerarse que la vivienda ha sido minusvalorada en un total de 200.000 € y que por lo tanto su valor, en el momento de realizar el inventario del activo de la sociedad de gananciales a liquidar debió ser fijado en 428.000 euros.
Consideramos que las apreciaciones del perito de la actora no resultan ajustadas a la realidad del inmueble, cuando lo valora en más de 600.000 euros. Empleando este segundo método, debe tenerse en cuenta algunas cuestiones que han sido totalmente negadas por el perito, en cuanto a su existencia, mientras que el perito de la demandada sí que ha constatado la problemática en cuestión, así como porque, en el análisis de mercado de compraventas reales efectuadas, homogeneizadas, por el perito de la actora se ha empleado un parámetro unitario de 90'59 euros por metro cuadrado, lo que resulta, a todas luces, excesivo, teniendo en cuenta el contexto económico que nos ocupa, de depresión económica provocada por la pandemia de la Covid19, que hace que esas 'expectativas' de venta del chalet de Bañeres de Mariola por 611.858'46 euros, sean poco ajustadas a la actualidad económica, a la zona donde se sitúa la vivienda en cuestión (una urbanización llamada URBANIZACION000, de la que no se ha probado en modo alguno que sea 'una urbanización de lujo o alto standing' que haga que los precios por m2 sean de 90'59€) en relación al municipio de que depende (Bañeres de Mariola, de menos de 10.000 habitantes, municipio que no es turístico ni de costa), a la evolución poblacional del mismo y a las manifestaciones del perito SR. Carlos, que ha ofrecido razón de ciencia sobre que dicha urbanización, los compradores suelen ser todos del mismo municipio, Bañeres de Mariola, lo que no nos sitúa en un escenario en que la demanda sea superior a la oferta -teniendo en cuenta la población del municipio en cuestión-, sino a la inversa.
Aunque ambos peritos han visitado la vivienda de Banyeres de Mariola, creemos que, en este punto, acredita mayor razón de ciencia el perito de la demandada, en el sentido de que en la vivienda existen una serie de patologías que sí que deben incidir en su precio. Principalmente, hay tres patologías, muy importantes, que deben tenerse en cuenta a la hora de la fijación del precio de la vivienda en liza. La primera de ellas es la fisura de la piscina. El perito señor Bernardino, no le da ninguna importancia, pero ninguna prueba ha practicado sobre su gravedad o no gravedad. Pero el perito señor Carlos, sí que ha acreditado razón de ciencia, porque al ver la fisura en la piscina, efectuó una prueba, para ver si era una mera rotura del gresite o algo de mayor calado, comprobando que tres días después, cuando volvió a acudir a la vivienda, se había producido una pérdida del nivel de agua. Además el perito Sr Carlos ha detectado otras dos patologías bastante importantes. Ambas pueden afectar a la vivienda, en cuanto a su estabilidad y seguridad, por lo que podrían ser perfectamente, un vicio o defecto de la construcción. Nos referimo, primero, a los señalados a las páginas 9 y 10 de su informe, en cuanto a los movimientos de los pilares número 3 y 4. El perito de la actora le ha restado total importancia a esta patología; pero lo cierto es que el perito de la demandada ha ofrecido en el acto de la vista, razón de ciencia de que ambos pilares, al estar ubicados en el perímetro del vaso de la piscina, tienen probable relación con la pérdida de agua y con ello derivado, del movimiento de la base de los pilares, que pueden haber impactado en la fisura de la piscina. Existe una aparente relación de causalidad entre esos pilares que se han movido y la fisura de la piscina y tratándose de elementos que evidentemente, hacen referencia a la sustentación de la vivienda (véase además las pruebas que adicionalmente ha efectuado el perito sr Carlos, en cuanto a la direccionalidad de la grieta al folio 13 de su pericia) deben tenerse en cuenta en la valoración. Por tanto no se puede desconocer que la vivienda de Banyeres de Mariola presenta al menos estos dos defectos graves que deben impactar en el precio final puesto que, evidentemente, si son un problema de sustentación, deben ser reparados para evitar el derrumbe de la vivienda.
Por último también consideramos que debe tenerse en cuenta, para fijar el precio de la vivienda, el estado de los techos en la planta sótano y semisótano, así como el aseo de apoyo que se encuentra en dicho lugar. El perito de la actora ni siquiera ha sido capaz de identificar que existía un aseo a medio ejecutar en dicha planta. Pero el perito de la demandada ha ofrecido razón de ciencia y además al folio 5 de su pericia, ha portado fotografías, en las que se aprecia un techo que no está acabado y un cuarto de baño que tampoco está acabado y por lo tanto se trata, en suma, de una planta de sótano o semisótano con un 65 % del techo pendiente de colocación, lo que desde luego debe incidir en la determinación del valor de este activo.
El resto de defectos que a los folios 2 y siguientes destaca el perito señor Carlos, no los consideramos como tales y no apreciamos que deban disminuir el precio de la vivienda.
En cuanto a la acera pendiente de ejecución, ha quedado clarificado que ninguna de las viviendas y casi todas tienen más de 20 añosm, de dicha zona, tienen acera ejecutada, por lo que no parece que sea un gasto a corto plazo. En cuanto a que la valla sea de bloque de hormigón en parte y en parte con reja de tenis, parece que es la forma de ejecución de la valla perimetral y no un grave defecto. Lo mismo con los voladizos, algunos de los cuales están pintados y otros no, es una mera cuestión decorativa.
Tampoco apreciamos que sea un defecto que exista un paso de un cable eléctrico de media tensión al folio 7/8 de la pericia del SR. Carlos. En la orden de referencia no está prevista en la minusvaloración del precio por la existencia de postes de media tensión, es un criterio puramente personal de este perito. Varios de los testigos empleados por el perito de la actora se corresponde con viviendas en parcelas, donde también hay postes de media tensión. Todas las viviendas de la zona donde se ubica el antiguo domicilio familiar tienen postes de media tensión y cableado al aire. No parece un perjuicio que minusvalore la vivienda, cuando todas las viviendas de la zona pues en esa misma característica.
En cuanto a la rotura de los dinteles de las ventanas, folio 6 de la pericial de la demandada, solo aparece que sea una ventana y además, se trata de una patología derivada del paso del tiempo, lo cual ya se tiene en cuenta al elegir testigos que tengan la misma edad que la vivienda a comparar. Misma conclusión alcanzamos en cuanto la pérdida del grado de impermeabilidad del ladrillo caravista o de voladizos que estén en crudo y no pintados.
En conclusión, valorando en conjunto la prueba obrante en las actuaciones, la prueba practicada en el acto de la vista y muy especialmente, las dos periciales antes señaladas, se aprecia que ciertamente el valor dado al activo, consistente en la vivienda de Banyeres de Mariola fijada en 228.000 € no resulta ajustado su auténtico valor, que conforme a los razonamientos antes señalados, debe ser incrementado en 200.000 € más, teniendo en cuenta los 556 metros cuadrados que ocupa la vivienda, la amplísima parcela de la que dispone, el estado de conservación lógico por el paso del tiempo teniendo en cuenta el año de construcción de la vivienda, así como las patologías que sí que hemos considerado como similares a vicios de la construcción y que impactan en su valor. Por tanto dicho activo debe ser fijado en un importe de 428.000 euros.
Ello significa que, teniendo en cuenta el activo y el pasivo, el total del patrimonio inventariado ascendía a 536.000€ y le correspondía a cada uno de los por entonces esposos, ahora demandante y demandado, una cuota sobre la disuelta sociedad de gananciales de 268.000 €. Dado que a la demandante SRA. Graciela solo le correspondió una cuota de 168.000 €, se ha producido una lesión en más de una cuarta parte, porque el lote que mínimamente habría tenido que ingresar sería de 201.000€,es decir, las tres cuartas partes para que no superará esa lesión el mínimo tolerado de la cuarta parte sobre el total valor de la cuota.
Por tanto, debe declararse la rescisión por lesión de la liquidación de la sociedad de gananciales, en los términos que se señalarán en el fallo de esta sentencia, así como ordenar al demandado, que elija entre celebrar una nueva partición o alternativamente, indemnizar a la actora en la cantidad suficiente para equilibrar los lotes adjudicados, que coincide con el importe exacto del daño que se cifra en 100.000 €, conforme a la prueba practicada en el acto de la vista, cuantía resultante de restar la cuota sobre la disuelta sociedad de gananciales de 268.000 € que le habría correspondido a la actora, menos la cuota de 168.000 € que realmente ingreso la actora.
Fallo
ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador SR. PENADES MARTINEZ en nombre y representación de Graciela contra Agustín y en consecuencia:
- DECLARO la rescisión por lesión de la liquidación de la sociedad de gananciales, practicada por la actora y el demandado, en escritura pública de 28/03/2018, otorgada ante el Notario D. JESÚS MARÍA IZAGUIRRE UGARTE, bajo el nº 1.109 de su Protocolo, por haber sufrido la actora una lesión en más de la cuarta parte, atendiendo al valor de los bienes cuando fueron adjudicados.
- ORDENO al demandado Agustín que elija entre celebrar una nueva partición o, alternativamente, indemnizar a la actora en 100.000 euros, más intereses legales.
Condeno a la parte demandada a abonar las costas causadas en la presente instancia.
El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Juzgado dentro del plazo de
Así por esta sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.