Sentencia CIVIL Nº 731/2017, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 1074/2016 de 27 de Noviembre de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA.
SECCIÓN CUARTA.
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ.
MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.
D. ALEJANDRO MARTÍN DELGADO.
D. JAIME NOGUÉS GARCÍA.
RECURSO DE APELACIÓN 1.074/2016.
PROCEDENCIA: JUZGADO MIXTO NÚMERO TRES DE VÉLEZ-MÁLAGA.
DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO Y RECLAMACIÓN DE CANTIDAD 201/2016.
S E N T E N C I A Nº 731/17
En la ciudad de Málaga a veintisiete de noviembre de dos mil diecisiete.
Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga, integrada por los Magistrados antes
indicados, el recurso de apelación frente a la sentencia dictada en el juicio verbal de desahucio por falta de
pago y reclamación de cantidad 201/2016, procedente del juzgado Mixto número Tres de Vélez- Málaga,
interpuesto por doña Soledad , demandada en la instancia que comparece en esta alzada representada por
la procuradora doña María Lourdes Ruiz Franco, defendida por la letrada doña Lidia Peláez Núñez. Es parte
apelada doña Candelaria , demandante en la instancia que comparece en esta alzada representada por la
procuradora doña Ana Muñoz Jurado, defendida por la letrada doña María José Marín Padilla.

Antecedentes

PRIMERO .- La Juez del juzgado Mixto número Tres de Vélez-Málaga dictó sentencia el 21 de junio de 2016, en el juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad 201/2016 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'SE ESTIMA PARCIALMENTE la demanda formulada por el Procurador Doña Ana Muñoz Juradoen nombre y representación de Doña Candelaria , por impago de rentas y cantidades asimiladas contra Doña Soledad , condenando a la demandada al abono de 190,43 en concepto de rentas y cantidades asimiladas adeudadas. Dicha cantidad líquida reclamada a la fecha de interposición de la demanda devengará el interés legal, e incrementado en dos puntos desde la fecha de la presente resolución en base a lo establecido en el artículo 576 de la LEC .

No se hace expresa condena en costas'.



SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la parte demandada y admitido a trámite, el juzgado juzgado realizó los preceptivos traslados y transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 20 de noviembre de 2017, quedando visto para sentencia.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Es ponente el Magistrado don JAIME NOGUÉS GARCÍA, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO .- Interpone la parte demandada recurso de apelación frente a la sentencia que, estimando parcialmente la demanda formulada en su contra, le condena al pago de 190,43 en concepto de rentas y cantidades asimiladas adeudadas, más intereses legales, alegando en síntesis error en la cuantificación,al tener abonada en concepto de rentas mayor cantidad de la reclamada y de concedida en sentencia, debiendo compensarse los consumos de agua y luz con el exceso abonado.

La parte demandante se opone al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia recurrida, añadiendo que la recurrente adeuda 950 euros, cantidad pendiente para el ejercicio del derecho de opción, sin que proceda compensación por los suministros de luz y agua impagados al no haberse solicitado en su día en el escrito de oposición a la demanda.



SEGUNDO .- Los hechos relevantes para resolver el recurso de apelación sometido a consideración de la Sala pueden sintetizarse del modo siguiente: I.- El 1 de julio de 2014 doña Candelaria y doña Soledad concertaron contrato privado por el que la primera cedió en arriendo a la segunda la vivienda de su propiedad, sita en el número NUM000 de la CALLE000 , de Vélez-Málaga, con opción a compra que habría de ejercitarse hasta la fecha límite de duración del contrato, cinco años, que expira el 30 de junio de 2019, pactándose una renta renta mensual de 150 euros, suma que no experimentaría variación al constituir el precio de la compraventa, fijado en 9.000 euros (pacto segundo de la opción de compra), siendo de cuenta de la arrendataria el pago de todos los servicios y suministros con que cuenta la finca (estipulación 6ª).

II.- La arrendataria entregó 6.000 euros en concepto de fianza, realizando un primer pago por importe de 1.000 euros por anticipo de cinco meses de alquiler, abonando las rentas correspondientes a los meses de diciembre de 2014 a julio de 2014.

III.- La representación procesal de doña Candelaria formuló demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad, alegando que la arrendataria adeudaba las rentas desde agosto de 2014 a marzo de 2015, ambos meses inclusive (1.200 euros), más 140,43 euros por suministros y 94,29 euros correspondientes al Impuesto sobre Bienes Inmuebles, lo que importaba un total de 1.845,76 euros, si bien con anterioridad a la celebración del juicio redujo la reclamación de la primera de las facturas por suministro de luz de 38,22 euros a 14,17 euros, excluyendo igualmente el importe por IBI (94,29 euros).

IV.- La arrendataria se opuso al requerimiento de pago y de desalojo, alegando haber abonado mayor cantidad de la reclamada, pues desde la fecha de concertación del contrato hasta la interposición de la demanda (marzo de 2016) transcurrieron 21 meses, que a razón de 1.500 euros cada mensualidad importa la suma de 3.150 euros, teniendo abonados 8.050 euros, siendo su intención ejercitar la opción de compra previo abono de los 950 euros restantes, cuando su situación económica se lo permita.

V.- La Juez del juzgado Mixto número Tres de Vélez-Málaga, al que correspondió el conocimiento de la demanda, ha estimado parcialmente la misma, razonando en el fundamento de derecho cuarto que, puesto que del precio de la opción de compra asciende a 9.000 euros y la arrendataria ha entregado 8.050 euros en concepto de rentas, restan por abonar 50 euros, y al reconocer la demandada no haber abonado los suministros, por importe de 140,43 euros, condena a la misma al pago de 190,43 euros en concepto de rentas y cantidades asimiladas, más los intereses legales previstos en el art. 576 LEC , sin imposición de costas.



TERCERO . - El motivo del recurso se articula sobre una errónea valoración de la prueba respecto de la cantidad objeto de condena, insistiendo la recurrente en el pago de mayor cantidad de la que ha sido objeto de condena, si bien solicita, con carácter subsidiario, la compensación con las cantidades entregadas a cuenta del precio total de la vivienda pactado en el contrato de opción de compra.

El recurso ha de ser parcialmente estimado.

Debemos comenzar advirtiendo que la sentencia recurrida es incongruente, al no resolver todas las cuestiones controvertidas.

La sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2002 recuerda la reiterada y constante doctrina que establece como principio general que la congruencia exige una adecuación entre la sentencia y la pretensión o pretensiones formuladas, que delimitan el objeto del procedimiento, no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos ( sentencia de 26 de junio de 1996 ), siendo esencial que el fallo de la resolución resuelva todos los extremos debatidos, de ahí que, como expresa la sentencia del Tribunal Constitucional 9/1998, de 13 de enero , con cita en otras anteriores de 18 de noviembre de 1996, 29 de mayo de 1997, 28 de octubre de 1997, 5 de noviembre de 1997 y 11 de febrero de 1998, para determinar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ('ultra petita'), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ('extra petita') o si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ('citra petita'), siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita.

La parte demandante ejercitó, de forma acumulada, las acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas y suministros adeudados por la demandada, en virtud de lo dispuesto en el art. 438.4.3ª LEC . Sin embargo, la sentencia obvia cualquier pronunciamiento sobre la acción de desahucio, incongruencia 'citra petita' que ha sido consentida por dicha parte al no solicitar el complemento de la resolución en tal sentido, formular recurso o impugnar la sentencia frente al recurso interpuesto por la demandada, por lo que al aquietarse a dicho pronunciamiento (ausencia, en realidad), la Sala queda imposibilitada de adicionar la sentencia en tal sentido, ya que implicaría un pronunciamiento en perjuicio de la parte apelante que expresamente prohíbe el art. 465.5 LEC .

Hemos de añadir que la opción de compra y las circunstancias que rodean a la misma quedan extramuros del procedimiento de desahucio por falta de pago, que por su carácter sumario se contrae al impago de rentas, y en este caso suministros, por parte de la demandada, por lo que refiriendo la demandante en su demanda que la arrendataria adeudaba las rentas desde el mes de agosto de 2015 al mes de marzo de 2016, ambos inclusive (1.200 euros), más 140,43 euros por suministros y 94,29 euros correspondientes al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (si bien tras oponerse la demandada al requerimiento de pago redujo la cantidad reclamada por la factura de suministro de electricidad aportada como documento número 7 de 38,22 euros a 14,17 euros, excluyendo la reclamación del I.B.I, lo que a su vez reduce la cantidad reclamada por suministros a 116,38 euros), corresponde a la arrendataria demandada la carga de acreditar el pago, o en su caso la enervación de la acción ejercitada, únicos motivos de oposición autorizados por el art. 444.1 en relación con el art. 217, ambos LEC .

Sin embargo, la juzgadora de instancia no ha tenido en cuenta la reducción de la cantidad inicialmente reclamada por suministros impagados, estimando el total indicado en la demanda, criterio que no comparte la Sala, pues independientemente de esa reducción reconocida expresamente por la demandante, el visionado del soporte audiovisual del acto del juicio permite concluir que la misma reconoce, en prueba de interrogatorio de parte, que no ha abonado las facturas por consumo de agua, lo que ha motivado el corte del suministro (documentos 14 a 19), a lo que añadimos que, examinando el documento número 9 de la demanda, únicamente queda acreditado el pago por suministro de electricidad de 75,54 euros, cantidad que es la que debe estimarse por dicho concepto.

En lo referente a las rentas reclamadas, reconoce la demandada adeudar las devengadas desde agosto de 2015 a marzo de 2016, ambos meses inclusives, lo que importa la suma de 1.200 euros, que no puede ser compensada con los pagos realizados por la recurrente por otros conceptos, en concreto la fianza (6.000 euros) que, aunque como alegó la demandante no se pactó en el contrato, constituye una obligación impuesta por el art. 38 LAU , en importe equivalente a una mensualidad en el arrendamiento de vivienda, y ello para responder de su restitución en las mismas condiciones en que la recibió la arrendataria al comienzo de la relación arrendaticia, cantidad que es el mínimo legal, que no impide que la recurrente, por voluntad propia, la incrementase, pero en cualquier caso no integra rentas ni puede compensarse, vigente el contrato, con las adeudadas, salvo pacto entre las partes, que no consta en el presente supuesto, con independencia de que, ejercitada la opción de compra por la arrendataria al expirar el contrato de arrendamiento el 30 de junio de 2019, o con anterioridad, las partes liquiden el precio de venta de la vivienda.

No obstante lo anterior, la juzgadora de instancia, incurriendo en manifiesto error en la valoración de la prueba, concluye que la arrendataria únicamente adeuda 50 euros, desconociendo la Sala los cálculos realizados, si bien dicho pronunciamiento que debe quedar incólume por no ser combatido por la demandante, que al oponerse al recurso (que no impugnar la sentencia), alega que la deuda asciende a 950 euros, precio restante para el ejercicio de la opción de compra, cuestión que, reiteramos, es ajena al procedimiento.



CUARTO .- Por las razones expuestas, procede revocar la sentencia dictada en la instancia en el particular de reducir la cantidad objeto de condena a 125,54 euros, manteniendo los pronunciamientos sobre intereses legales del art. 576 y la nio imposición de las costas procesales.

Dada la estimación parcial de la demanda, a tenor de lo dispuesto en el art. 398 LEC , no procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas devengadas en esta alzada, debiendo devolverse a la recurrente el depósito constituido en su día para recurrir ( Disposición Adicional Decimoquinta LOPJ ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación en derecho.

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuestos por la procuradora doña María Lourdes Ruiz Franco, en nombre y representación de doña Soledad , frente a la sentencia dictada el 21 de junio de 2016 por la Juez del juzgado Mixto número Tres de Vélez-Málaga , en el juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad 201/2016, debemos revocar dicha resolución en el particular de reducir la cantidad objeto de condena a 125,54 euros, manteniendo los pronunciamientos sobre intereses legales y no imposición de costas procesales, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas devengadas en esta alzada.

Devuélvase a la recurrente el depósito constituido en su día para recurrir.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Magistrado Ponente, estando celebrando Audiencia Pública. Doy fe.