Sentencia CIVIL Nº 736/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 947/2019 de 19 de Octubre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0810142120188070301

Recurso de apelación 947/2019 -2

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 7 de L'Hospitalet de Llobregat

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 493/2018

Parte recurrente/Solicitante: Casilda

Procurador/a: Sonsoles Pesqueira Puyol

Abogado/a: Javier Ferrer Gil

Parte recurrida: Clara

Procurador/a:

Abogado/a: Jesús Gracia Morales

SENTENCIA Nº 736/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell

Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 19 de octubre de 2020

Ponente: Fernando Utrillas Carbonell

Antecedentes

Primero. En fecha 9 de octubre de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 493/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 7 de L'Hospitalet de Llobregat a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aSonsoles Pesqueira Puyol, en nombre y representación de Casilda contra Sentencia - 05/11/2018 y en el que consta como parte apelada Clara.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Estimola demanda interpuesta por el actor, y en su virtud, condenoa Casilda a pagar a Clara la cantidad de 2.079€.

Condeno en costas a Casilda.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 14/10/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Fernando Utrillas Carbonell .

Fundamentos

PRIMERO.-Apela la demandada arrendataria Sra. Casilda el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que le condena al pago a la demandante arrendadora Sra. Clara de la cantidad de 650 €, en concepto de renta de la mensualidad de abril de 2018, devengada en virtud del contrato de arrendamiento, de 3 de febrero de 2015, de la vivienda en AVENIDA000 nº NUM000, de LŽHospitalet de Llobregat, alegando la demandada apelante haber intentado la devolución anterior de la posesión de la vivienda arrendada.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que, en relación con el término final de la obligación del pago de las rentas, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia incluso de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por otro lado, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de 'devolver' la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil.

En este caso, resulta de lo actuado que la devolución de la posesión de la vivienda arrendada a la arrendadora se produjo en el momento de la comparecencia de ambas partes en el Juzgado, mediante la entrega de las llaves de la demandada a la demandante, con fecha de 27 de abril de 2018, previo su ofrecimiento a la demandante por la demandada, también mediante comparecencia en el Juzgado, con fecha 24 de abril de 2018, no habiendo constancia de la devolución, o del intento de devolución, de la posesión de la vivienda arrendada por la demandada con anterioridad al 6 de abril de 2018, que es cuando la demandada manifiesta haber intentado entregar las llaves a la administradora Tecnocasa, no habiéndoselas cogido la administradora por manifestarle que no gestionaba el inmueble para la demandante, habiéndose producido el intento de devolución de la posesión, en cualquier caso, después del devengo de la renta del mes de abril de 2018 que, según lo acordado en el pacto 1, párrafo cuarto, del contrato de arrendamiento, de 3 de febrero de 2015 (doc 1 de la demanda), debía pagarse, por anticipado, del 1 al 5 de cada mes, no habiendo constancia de ningún acto anterior de la demandada de devolución, o de intento de devolución, de la posesión a la arrendadora, siendo así que correspondía su prueba a la parte demandada, como hecho positivo y extintivo, de conformidad con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En consecuencia, en el presente caso, no pudiendo entenderse producido el cese de la parte demandada en la posesión, siquiera mediata, de la vivienda arrendada, y su devolución a la propiedad, con anterioridad al devengo de la renta del mes de abril de 2018, que se devengó, según lo pactado, entre el 1 y el 5 de abril de 2018, subsiste, según lo expuesto, la obligación, a cargo de la demandada arrendataria, de pagar la renta de abril de 2018, procediendo, en definitiva, la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

SEGUNDO.-Apela, además, la parte demandada solicitando la compensación de las rentas reclamadas por la arrendadora con una factura, de 11 de noviembre de 2017, por importe de 129 €, de reparación del calentador, pagada por la arrendataria.

En relación con la compensación opuesta por la demandada arrendataria es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983, 11 de junio de 1987, y 16 de noviembre de 1993), la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Entendiendo opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil, la compensación del crédito que pretende ostentar contra la parte actora por razón de la reparación del calentador es lo cierto que, para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil, y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar 'ipso iure', con los efectos del artículo 1202 del Código Civil.

En este caso, el crédito que la demandada arrendataria manifiesta ostentar contra la demandante arrendadora lo cierto es que no se encontraba vencido, líquido, y exigible a la arrendadora, en el momento de la presentación de la demanda que es objeto de los presentes autos, el 20 de marzo de 2018, que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por no haber constancia de que el crédito hubiera sido reconocido por la arrendadora en cualquier momento anterior al inicio del pleito, no habiendo tampoco constancia de ninguna resolución judicial o arbitral por la que se condene a la arrendadora al pago a la arrendataria de la reparación del calentador, por importe de 129 €, resultando por el contrario de lo actuado que ese importe fue descontado, unilateralmente, por la arrendataria del importe de la renta del mes de noviembre de 2017, y que se reclama en la demanda principal, que es objeto de los presentes autos, precisamente por la cuantía de 129 €, de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda, el crédito que la demandada manifiesta ostentar contra la demandante no era oponible en los presentes autos, no concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil, por no encontrase la deuda por la reparación del calentador vencida y exigible.

Entendiendo, en su caso, opuesta por la parte demandada el incumplimiento previo de la arrendadora demandante de la obligación, impuesta por el artículo 21 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, es lo cierto que, de acuerdo con los artículos 1100, párrafo tercero, y concordantes del Código Civil, pudiendo fundarse el incumplimiento justificado de una de las partes en el contrato con prestaciones recíprocas únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990), y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992), es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991,y 25 de noviembre de 1992), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

En relación con las excepciones opuestas de contrato no cumplido o contrato cumplido defectuosamente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 1991, al establecer la distinción entre ambas excepciones, no reguladas expresamente en nuestro ordenamiento jurídico pero cuya existencia está implícitamente admitida en diversos preceptos, y han sido sancionadas por la jurisprudencia, así en cuanto a la de contrato no cumplido, los artículos 1466, 1500,párrafo segundo, 1100,y 1124 del Código Civil, y las Sentencias de 7 de octubre de 1895, 8 de junio de 1903, 9 de julio de 1904, 10 de abril de 1924, 1 de abril de 1925,y 29 de diciembre de 1965; y en cuanto a la excepción de contrato no cumplido adecuadamente, en cantidad, calidad, manera o tiempo, los artículos 1157, 1100,apartado último, y 1154 del Código Civil, añade, citando la Sentencia de 13 de mayo de 1985, que el éxito de la excepción de contrato no cumplido está condicionada a que el defecto o defectos sea de cierta importancia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de su subsanación, haciendo el objeto del contrato impropio para satisfacer el interés del contratante, de modo que no puede ser alegada cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación a lo bien ejecutado y el interés del contratante quede satisfecho con lo entregado u ofrecido, de forma que las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del negocio, no autorizan el ejercicio de la acción resolutoria del artículo 1124 del Código Civil, y sólo permiten la vía reparatoria, bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien mediante la consiguiente reducción del precio.

En este caso, resulta de lo actuado que las únicas deficiencias denunciadas por la parte demandada consisten en una avería en el calentador, que fue reparado, pagando la factura, por importe de 129 €, la arrendataria, no habiendo constancia, por lo tanto, de que la avería fuera de suficiente entidad para justificar el impago de la renta, de modo análogo al previsto en el artículo 21.2, párrafo segundo, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que prevé la posibilidad de disminución de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

Por otro lado, no ha sido propuesta en los presentes autos ninguna prueba acerca de la causa de la avería en la instalación eléctrica, siendo así que son a cargo del arrendatario los gastos de reparación de los desperfectos en las instalaciones ocasionados por un mal uso, atendido además que el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

No consta que la arrendataria promoviera las acciones judiciales pertinentes para exigir de la arrendadora el cumplimiento de las obligaciones impuestas por el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

Tampoco consta que la arrendataria hubiera puesto en conocimiento de la arrendadora la necesidad de las reparaciones, de haberlas considerado urgentes, en los términos admitidos por el artículo 21.3, último inciso, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, exigiendo su importe después al arrendador, oponiendo la compensación con la finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil, que en todo caso requiere, según lo expuesto, que deban concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil, y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar 'ipso iure', con los efectos del artículo 1202 del Código Civil.

Tampoco consta que la demandada, en cualquier momento, hayan interesado de la arrendadora la suspensión del contrato, o la disminución del precio del arriendo, en los términos previstos en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el artículo 1558 del Código Civil, por razón de la avería del calentador.

Por el contrario, resulta de lo actuado que la demandada se limitó a dejar de pagar parte de la renta de noviembre de 2017, y las mensualidades de renta devengadas desde febrero de 2018, sin solicitar previamente la suspensión del contrato, o la disminución de la renta, y sin comunicar, en su caso, la necesidad de cualquier actuación urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, en los términos previstos en el artículo 21.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

En consecuencia, no apareciendo debidamente justificado el impago de las rentas, por no poder apreciarse la existencia de un incumplimiento total o propio previo de la arrendadora, procede, en definitiva, la desestimación del motivo, y por consiguiente del recurso de apelación de la parte demandada.

TERCERO-De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación de la parte demandada, procede la imposición de las costas de la segunda instancia a la parte demandada apelante.

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación de la demandada Dña. Casilda, se CONFIRMA la Sentencia de 5 de noviembre de 2018, dictada en los autos nº 493/18 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de LŽHospitalet de Llobregat, con imposición a la parte apelante de las costas del recurso de apelación.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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