Sentencia Civil Nº 74/2006, Audiencia Provincial de Avila, Sección 1, Rec 92/2006 de 28 de Marzo de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

SENTENCIA: 00074/2006

Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, ha

pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A N U M: 74/06

SEÑORES DEL TRIBUNAL

ILUSTRISIMOS/AS SRES/AS

PRESIDENTA

DOÑA MARIA JOSE RODRIGUEZ DUPLA.

MAGISTRADOS

DON JESÚS GARCÍA GARCÍA

DON MIGUEL ANGEL CALLEJO SANCHEZ.

En la ciudad de AVILA, a veintiocho de Marzo de dos mil seis.

Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de JUICIO VERBAL 426/2005 , seguidos en el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de AVILA, RECURSO DE APELACION (LECN) 92/2006 ; seguidos entre partes, de una como recurrente STEM COMUNICACIONES SL, representado por la Procuradora Dª MARIA TERESA JIMENEZ HERRERO, dirigido por el Letrado D. JUAN CARLOS MARTIN TAPIA, y de otra como recurrido D. Juan Miguel , representado por el Procurador D JOSE ANTONIO GARCIA CRUCES y dirigido por el Letrado D. ANTONIO SANCHEZ GONZALEZ.

Actúa como Ponente, el Iltmo. Sr. DON JESÚS GARCÍA GARCÍA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de AVILA, se dictó sentencia de fecha 19 de Diciembre de 2005, cuya parte dispositiva, dice: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda formulada por la Procuradora Sra. Jiménez Herrero en nombre y representación de la sociedad mercantil Stem Comunicaciones S.L. contra D. Juan Miguel , DEBO DECLARAR Y DECLARO que NO HA LUGAR A LA MISMA; y todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante".

SEGUNDO.- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandante el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el Art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.- Recurre la Sentencia de instancia la entidad Stem Comunicaciones S.L., que fue arrendataria de un local de negocio en esta Capital en la Avda. de Portugal nº 25, a fin de que el que fue arrendador y titular del local D. Juan Miguel , una vez extinguido el contrato de arrendamiento que vinculaba a ambas partes en fecha 31 de Diciembre de 2004, le devuelva la fianza que aquélla constituyó por importe de 1.682,83 €.

El contrato fue suscrito en fecha 1 de Enero de 1998 entre D. Juan Miguel como dueño del local, y la entidad Multipass Comunicaciones S.L., estableciéndose en la cláusula 8ª del contrato que los arrendatarios constituían fianza por importe de 280.000 ptas, y que respondería, hasta el límite que su cuantía permitiera, de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los pactos acordados.

Consta que en fecha 1 de Enero de 2001 el apoderado de Multipass Comunicaciones S.L. trasfirió todos los derechos y obligaciones del contrato, renovado en fecha 1 de enero de 2000, a Stem Comunicaciones S.L., con anuencia del arrendador.

La que fue entidad arrendataria Stem Comunicaciones S.L., por medio de su dirección letrada, pide la revocación de la Sentencia de instancia en la que se niega la devolución de la fianza, invocando como primer motivo de recurso que el Juzgador de instancia incurrió en error en la apreciación y valoración de la prueba con infracción de las reglas del "onus probandi" establecidas en el Art. 217 de la LEC, con vulneración del Art. 36-4 de la vigente LAU en relación con el Art. 1.561 del C. Civil.

Para sustentar este motivo alega que no se produjeron daños y desperfectos en el local arrendado al momento de su entrega.

SEGUNDO.- Ciertamente, para resolver el motivo del recurso se hace preciso tener en cuenta que el Art. 36-4 de la vigente LAU establece una regla general, y es que al final del arriendo, el arrendador deberá restituir al arrendatario el saldo de la fianza constituida en metálico, que, por disposición de lo que establece el nº 1 del indicado precepto, alcanza la cuantía de dos mensualidades de renta.

Este precepto hay que ponerlo en relación con lo que establece el Art. 1.561 del C. Civil, y con lo pactado por las partes.

El Art. 1.561 del C. Civil prevé que el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal y como la recibió, salvo lo que hubiere o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, como puede ser el uso prolongado.

El Art. 1.562 del propio Código Civil establece que, a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume (presunción "iuris tantum") que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

En la cláusula 8ª del contrato de arrendamiento se pactó por las partes que la fianza constituida respondería, hasta el límite que su cuantía permita, de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los pactos acordados.

Estos pactos, en lo que a este procedimiento se refiere, se encuentran en la cláusula 6ª, en la que se establece que los arrendatarios reconocen recibir el local en perfecto estado para el uso a que se destina, y se obligan a devolverlo a la terminación del contrato, en las mismas condiciones de conservación y orden, siendo de su cuenta las reparaciones obligadas por los desperfectos que durante el arrendamiento se hayan producido.

La cláusula 7ª es más explícita, pues regula que cuantos gastos origine la conservación del local, tales como reparación y reposición de elementos arrendados, pintura, instalaciones eléctricas y de agua, acondicionador ambiental, etc, serán de cuenta de los arrendatarios.

Efectivamente estos gastos pueden impedir que el arrendador devuelva la fianza constituida; ahora bien tiene que justificar, de alguna manera que se le han producido daños y perjuicios a la entrega del local, no sirve su mera alegación.

Para la constatación de si se han producido o no desperfectos cuando expiró el contrato de arrendamiento, se cuentan con las siguientes pruebas:

1ª) El acta de presencia del Sr. Notario en fecha 13 de Enero de 2005 (13 días después de la expiración del contrato) levantada a instancia del arrendador, en la que consta que "el local se encuentra vacío, diáfano, sucio, pero sin daños o destrozos de consideración". Como único dato relevante, señala que "según manifiesta el requirente" falta en el exterior la bomba de aire acondicionado y en el interior su equipo distribuidor, extremos que pueden presumirse de las señales dejadas por sus respectivos soportes. Los paneles expositores del interior están parcialmente desmontados y en la planta sótano, tanto el servicio como el almacén se encuentran en buen estado (folio 48).

2º) La prueba pericial-testifical practicada por D. Íñigo , también a instancia del arrendador, que el Notario dio fe de su presencia el día en que levantó el acta.

Este técnico, de profesión Arquitecto, declaró, en su informe y en el acto del juicio, que el local se encontraba en buen estado de conservación, si bien para dejarle en perfecto estado de uso sería preciso eliminar las fijaciones de las estanterías, pintura en todo el local, retirada de tarima existente, desgastada por el uso (así lo afirmó en el acto del juicio, sin posibilidad de lijado y barnizado), (vid folio 73).

El demandado D. Juan Miguel aportó un presupuesto de instalación de aire acondicionado PARA VIVIENDA, por importe de 1.142 € (folio 74).

3º) El local en cuestión, actualmente está arrendado a la empresa "Quo Viajes", afirmando en el acto del juicio su Sr. representante legal D. Rosendo que tuvo que adquirir un equipo de aire acondicionado, con lo cual se acredita que no lo tuvo que comprar el propietario del local.

TERCERO.- De todo lo que antecede esta Sala, después de la oportuna deliberación, llega a la conclusión de que el recurso de apelación tiene que ser estimado.

En efecto, tanto en prueba pericial como en acta notarial, practicadas ambas a instancia del arrendador, aquí apelado D. Juan Miguel , el local arrendado fue devuelto por la entidad arrendataria, aquí apelante Stem Comunicaciones S.L., en general, en buen estado de conservación.

El Art. 1.561 del C. Civil le impone al arrendatario devolver la finca, al concluir el arriendo, tal y como la recibió, SALVO lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

No se puede negar que el uso de un local en el que entra público sufre un desgaste, se ensucia, y se deteriora el suelo, sufre la pintura, etc. Todo ello no es sino producto del derecho que tiene de usar la cosa arrendada, destinándola a uso pactado (vid Art. 1.555-2º del C. Civil).

Ahora bien, no se puede perder de vista que la fianza responde de los posibles DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DEL INCUMPLIMIENTO DE LOS PACTOS ACORDADOS (vid folio 23, cláusula 8ª).

Ello quiere decir que el arrendatario SOLO arriesga su fianza por los desperfectos que se hubieran producido al dueño en el local, (cláusula 6ª), y por la conservación del local, pero tales gastos, que son cuenta de la entidad arrendataria (cláusula 7ª), se refieren al uso ordinario del local.

Por desperfecto hay que entender la falta o defecto que desvirtúa el valor y utilidad de algo o deslustra su buena apariencia. No puede entenderse como tal el desgaste que sufre la cosa por su uso. Y conservar supone mantener algo o cuidar de su permanencia.

Así las cosas, si la entidad arrendataria realizó las obras correspondientes de conservación, para uso del local, entiende la Sala que no tiene obligación, la aquí apelante, de dejar pintado y arreglado como nuevo el local al extinguirse el contrato (vid p.e. S. AP de Murcia Sección 3ª de 2 de Octubre de 2003).

CUARTO.- La única cuestión dudosa, pues, se centra en lo que establece la cláusula 7ª del contrato, que obliga al arrendatario a la reposición de los elementos arrendados, entre los que cita un acondicionador ambiental, esto es el aparato para climatizar un espacio ambiental.

En la demanda se indica que el aparato de aire acondicionado era obsoleto y molesto, y quedó en el local al tiempo de formalizarse el arrendamiento, aunque el distribuidor y condensador se le llevó la entidad arrendataria, al haberlos puesto ella durante la vigencia del contrato, y ser un elemento móvil.

Ciertamente, la parte aquí apelada, como dueña del local, no desmiente que ello sea cierto, sino que lo que indica es que si el aparato era obsoleto o inservible, debió quedar a disposición del arrendador.

Sin embargo, la reposición de un aparato en tales condiciones, y teniendo en cuenta que se admite que la entidad que actualmente arrendó el local "Quo Viajes" puso un nuevo aparato, no implica un incumplimiento por parte de la entidad Stem Comunicaciones S.L.

Por otra parte, es a la entidad apelada a quien hubiera correspondido probar que el aparato que se entregó al arrendar el local estaba en buen uso, su marca, años de antigüedad, etc (Art. 217-3 LEC).

En todo caso se debió dejar inventariado en la fecha de entrega del local.

La obligación de reponer, no puede extenderse a instalar un aparato nuevo donde antes sólo existía uno inservible.

Tampoco es de recibo que se diga que se rebajó la renta, por ello, a la actual arrendataria.

Por todo ello, se estima el recurso de apelación y se revoca la Sentencia recurrida.

En materia de intereses, se aplica el Art. 36-4 de la LAU, por lo que se devengará el interés legal desde el día 1 de Febrero de 2005, un mes después desde la entrega del local, que se incrementará en el que establece el Art. 576-1 y 2 de la LEC desde la fecha de esta Sentencia.

QUINTO.- Al estimarse el recurso de apelación, y revocarse la Sentencia recurrida, y estimarse la demanda inicial, las costas del juicio en primera instancia se imponen al demandado de primer grado, por aplicación del Art. 394-1 de la LEC. Las costas causadas en esta alzada no se imponen a las partes, por aplicación del Art. 398 de la LEC.

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de SM. el Rey,

Fallo

QUE DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la entidad mercantil Stem Comunicaciones S.L. contra la Sentencia de fecha 19 de Diciembre de 2005 dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª instancia nº 2 de Avila en el Juicio Verbal nº 426/2005, del que el presente Rollo dimana, Y DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la misma, dictando otra por la que debemos estimar y estimamos la demanda presentada por la entidad Stem Cominicaciones S.L. contra el demandado D. Juan Miguel , y debemos condenar y condenamos a este último a pagar a la entidad actora la cantidad de MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y DOS CON OCHENTA Y TRES € (1.682,83 €) más el interés legal de dicha suma desde el día 1 de Febrero de 2005, y el interés previsto ene. Art. 576 de la LEC desde la fecha de esta Sentencia.

Se imponen las costas causadas en 1ª Instancia a D. Juan Miguel , y no se imponen a las partes las causadas en esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber el/los recurso/s que cabe/n contra la misma y una vez firme, expídase su testimonio que será remitida con los autos originales al Juzgado de procedencia, a los efectos oportunos.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.