Sentencia Civil Nº 74/2013, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3, Rec 534/2012 de 13 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

TARRAGONA

SECCION TERCERA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 534/ 2012.

JUICIO ORDINARIO Nº 1450/2010

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚM. TRES DE AMPOSTA

SENTENCIA

PRESIDENTE:

GUILLERMO ARIAS BOO

MAGISTRADOS:

JOAN PERARNAU MOYA

MARIA ÁNGELES BARCENILLA VISÚS (SUPLENTE)

Tarragona, a 13 de febrero de 2013.

Visto ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial el recurso de apelación interpuesto por Dª. Regina , representada en esta instancia por la Procuradora Sra. Amposta Matheu y defendida por el Letrado Sr. Sans Grau contra la Sentencia de 16 de marzo de 2012, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Amposta en el procedimiento de Juicio Ordinario Número 1450/2010, en el que figura como demandante Dª. Regina y como demandada Dª. Candelaria representada por la Procuradora Sra. Amela Rafales y defendida por el letrado Sr. Zaragoza Anglés.

Antecedentes

PRIMERO.-La resolución recurrida contiene el siguiente FALLO:

'Que, desestimando la demanda presentada por la procuradora de los tribunales Magdalena Sancho Balada en representación de Regina contra Candelaria , no ha lugar a declarar la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio sobre el local comercial sito en Passatge Espanyol, 8, de Alcanar, con expresa absolución de la demandada y con expresa imposición a la actora de las costas procesales causadas.'

SEGUNDO.-Contra la mencionada resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de Dª. Regina por los motivos expuestos en su escrito.

TERCERO.-Dado traslado del recurso a la adversa, por Dª. Candelaria se presentó escrito de oposición al recurso.

CUARTO.-En la tramitación de la presente instancia del procedimiento se han observado las normas legales.

Visto y siendo Ponente la Magistrado MARIA ÁNGELES BARCENILLA VISÚS,

Fundamentos

PRIMERO.-Frente a la sentencia de instancia que desestimó la demanda formulada por la Sra. Regina en la que la misma pretendía la resolución del contrato de arrendamiento estipulado con la demandada por obras inconsentidas, se alza aquella reiterando en la alzada que las obras realizadas por la Sra. Candelaria no fueron consentidas en ningún momento por la propiedad , habiendo sido realizadas a base de cemento y agua con clara vocación de permanencia afectando a la configuración del inmueble al no poder ser desmontadas ni retiradas sin menoscabo ni deterioro del mismo.

El juez de instancia tras declarar que las obras se limitan al cerramiento de unos huecos de gran tamaño y a la apertura de otros de tamaño menor para colocar un aparato de aire acondicionado y dejar dos ventanas de reducidas dimensiones, considera que dichas obras no modifican la configuración ni debilitan la naturaleza de los materiales empleados en la construcción por lo que no necesitan autorización.

Pues bien como nos recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2008 , 'la configuración es un concepto indeterminado, circunstancial y contingente, que el Tribunal califica en atención a las particularidades concurrentes en el objeto arrendado, conforme a la prueba que recibe de las partes y valora en cada caso, dando lugar un casuismo jurisprudencial muy ajustado al supuesto concreto, que la doctrina de esta Sala ha tratado de precisar teniendo en cuenta algunos elementos coincidentes a tales obras como son la alteración del espacio comprendido en el local arrendado, bien sea procediendo a su incremento o disminución o provocando una variación sustancial en su distribución ( SSTS de 11 de enero de 1954 , 29 de mayo y 30 de septiembre de 1964 ); las obras llamadas fijas o de fábrica, empotradas en el suelo y techo y practicadas con materiales de construcción; las de carácter mueble no incorporadas al edificio o adheridas de tal forma que puedan repararse sin menoscabo o deterioro del mismo; las obras de madera no empotradas en la estructura del edificio y fácilmente desmontables o los tabiques de madera y cristal no adheridos a la obra ( STS 30 de enero de 1991 , y las que cita). Fuera de la norma quedan no solo estas obras móviles, sino las de mera conservación, reparación, adecentamiento y las necesarias dirigidas a mantener el local en el estado que se refiere para destinarlo al fin previsto ( SSTS 14 de diciembre de 1990 ; 30 de enero de 1991 , 27 y 31 de diciembre de 1993 ); el simple alicatado, que por su propia naturaleza, no cabe entenderlo más que de embellecimiento ( STS 20-12-1988 ); la sustitución de bañeras y demás elementos de un aseo ( STS 14 octubre 1963 ), y en general aquellas llevadas a cabo por el arrendatario para evitar un daño inminente o incomodidad grave, por no tratarse de obras realizadas por su voluntad, sino impuestas por causas o circunstancias no queridas ( STS 19 de septiembre de 1987 , dictada en la interpretación del párrafo 2 del artículo 110 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ).'

En el supuesto que nos ocupa aún cuando ciertamente como afirma el juez de instancia no ha quedado acreditado el consentimiento de la primitiva arrendadora (madre de la actual) para la realización de las obras lo cierto es que la propia actora reconoció en el acto de la vista que con anterioridad al arrendamiento el local estaba destinado a almacén agricola por lo que necesariamente la primitiva arrendadora tuvo que consentir la realización de aquellas obras que fueran necesarias para cumplir con el nuevo destino a que se va a dedicar el local.

En este sentido, el Tribunal Supremo ha señalado reiteradamente que en todo arrendamiento deben entenderse implícitamente autorizadas las obras necesarias para la instalación, adaptación o acondicionamiento de las dependencias para poder servir al destino pactado ( SSTS de 14 febrero 1989 y 20 diciembre 1991 ).

Ahora bien, cabe inferir dos requisitos para que concurra el consentimiento implícito:

1º Que efectivamente la obra resulte necesaria para la instalación del negocio de que se trate. Esta es la principal exigencia dado que sólo ante la necesidad de realizar la obra para alcanzar el 'fin del contrato'se justifica el no requerir el consentimiento previo del arrendador. Por eso, señala la Sentencia anteriormente citada que 'no pueden considerarse como obras de adaptación o adecuación del local de negocio que en él iba a desarrollarse al consistir tales obras en la modificación del espacio construido, aumentando el volumen edificado de la antigua bodega y levantando de nueva planta una dependencia destinada a cocinas adosada a la edificación existente, lo que no encaja en los conceptos de adaptación o adecuación ni está amparado, como se ha razonado en anteriores fundamentos, en el permiso concedido, no estando acreditado que, objetivamente, tales obras fuesen necesarias para la instalación del restaurante en la masía, por lo que no puede afirmarse la existencia de un consentimiento implícito para la realización de las mismas'.

2º La obra debe ser realizada en el periodo de tiempo coincidente con la puesta en marcha del negocio, único momento cronológico al que cabe admitir un consentimiento implícito para realizar las obras de adaptación. Por eso, la STS de 17 abril 1989 dice que, 'ha de considerarse referida dicha autorización al tiempo de puesta en marcha del negocio, siempre que ello sea preciso para el desarrollo del mismo, pero sin que pueda en modo alguno estimarse indefinida la facultad del arrendatario de establecer o introducir en el local, durante la vida del contrato, cambios que afecten a la configuración del mismo sin autorización del dueño, a cuya soberanía sigue perteneciendo el concederla o no, o, en su caso, sin la autorización judicial'.

Partiendo de lo anterior y a la vista de las fotografías que se acompañan al informe pericial que aporta la parte actora debemos de concluir que desde luego las obras de cerramiento de los huecos, que obviamente tuvieron que realizarse al inicio del contrato con el consentimiento de la arrendadora alteraron la configuración del inmueble, como también los huecos abiertos con posterioridad.

En efecto, las partes están conformes en que las nuevas obras han consistido en la colocación de un aparato de aire acondicionado en la formación de un hueco abierto de ventana de 1,15x1,65 metros que incluye una ventana de 0,35x0,35 y otro hueco abierto en forma de ventana de 0,44x0,45 metros.

A la vista de lo anterior cabe concluir de conformidad con la doctrina jurisprudencial expuesta que si bien por la facilidad de retirar el aparato de aire acondicionado su colocación no afecta a la configuración del inmueble, no ocurre lo mismo con la apertura de los dos huecos en forma de ventana que tienen entidad suficiente para suponer una modificación de la configuración del local y resolver el contrato, por lo que su ejecuciòn exigia el consentimiento del arrendador el que en modo alguno se ha probado que se hubiera prestado, lo que nos lleva a estimar el recurso interpuesto y declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sobre el local de autos.

SEGUNDO.-De conformidad con lo dispuesto, por el artículo 398 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dado el tenor de esta resolución, no procede hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en esta alzada, imponiendo a la demandada las ocasionadas en la instancia, al amparo de lo establecido en el art. 394.1 LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

Que debemos declarar y declaramos HABER LUGARal recurso de apelación interpuesto, por Dª. Regina , contra la sentencia dictada en fecha 16 de marzo de 2012, por el Juzgado de Primera Instancia Número Tres de Amposta , en los autos de Juicio Ordinario número 1450/2010, y en su virtud revocamos la citada resolución, dictando otra por la cual disponemos:

1. Que estimando la demanda interpuesta por la representación procesal de Regina contra Dª Candelaria declaramos resuelto el contrato de arrendamiento estipulado sobre el local comercial sito en Alcanar c/ Passatge Español n. 8 dejándolo libre y expedito y a disposición de la parte actora.

2. Imponemos a la demandada las costas procesales causadas en la instancia.

3. No hacemos expresa imposición de las costa causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, notificándose legalmente a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior resolución por quien la dictó estando celebrando Audiencia Pública en el día veinte de febrero de dos mil trece. Doy fe.