Sentencia CIVIL Nº 740/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1012/2017 de 18 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935673531
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N.I.G.: 0801942120148104122
Recurso de apelación 1012/2017 -2
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 538/2014
Parte recurrente/Solicitante: LAGUILLO Y GARCIA-PELAYO, S.L.
Procurador/a: Belen Garcia Martinez
Abogado/a:
Parte recurrida: Gregorio
Procurador/a: Sergi Bastida Batlle
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 740/2018
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 18 de diciembre de 2018

Antecedentes

Primero. En fecha 21 de septiembre de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 538/2014 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aBelen Garcia Martinez, en nombre y representación de LAGUILLO Y GARCIA- PELAYO, S.L. contra Sentencia - 11/05/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Sergi Bastida Batlle, en nombre y representación de Gregorio .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'ESTIMO SUSTANCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por Gregorio contra LAGUILLO Y GARCÍA-PELAYO, S.L., y condeno a LAGUILLO Y GARCÍA-PELAYO, S.L. a abonar a Gregorio la cantidad de MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y NUEVE EUROS CON TREINTA Y SEIS EUROS (1.899#36 euros), más el interés legal de la misma desde el 4 de enero de 2014 hasta que se haga efectiva la entrega de la misma, más los intereses legales de dichas cantidades . Condeno a LAGUILLO Y GARCÍA- PELAYO, S.L. al pago de las costas procesales de la demanda y la reconvención.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 12/12/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de la entidad mercantil LAGUILLO Y GARCIA-PELAYO,S.L.

se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Barcelona en fecha 11 de mayo de 2017 en los presentes autos de Juicio Ordinario nº 538/2014.

Dicha resolución estimaba sustancialmente la demanda interpuesta a instancia de D. Gregorio contra la mercantil ahora apelante en reclamación de fianza arrendaticia y condenaba a esta última a abonar al actor la suma de 1.899,36.- euros, más el interés legal de la misma desde el 4 de enero de 2014 hasta que se haga efectiva su entrega y al pago de las costas procesales causadas en primera instancia.

Para la resolución de este recurso conviene tener presentes ciertos antecedentes que, a fin de delimitar la controversia en esta alzada, pasamos a resumir, ratificando en todo caso los expuestos en el fundamento primero de la resolución recurrida.

Las actuaciones se iniciaron por demanda de juicio ordinario presentada por la representación procesal de D. Gregorio quien ejercitaba, en calidad de arrendatario, acción reclamando la devolución del importe de 1.908.-euros entregado en su día como fianza por el arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 - NUM001 , planta NUM002 , puerta NUM003 , de Barcelona, contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 1 de octubre de 2012. Expone el actor que, haciendo uso de sus facultades contractuales, desistió del arriendo mediante escrito de 26 de septiembre de 2013, desistimiento que fue aceptado por el actor, devolviendo la posesión de la finca mediante la entrega de las llaves el día 4 de diciembre de 2013. Estos hechos no han resultado controvertidos en ninguna de las dos instancias.

Que, transcurrido un mes, el arrendatario reclamó extrajudicialmente la devolución de la fianza, tanto por correo electrónico como por burofax, sin que la entidad demandada haya procedido a su devolución, lo que motiva la reclamación que da origen a las actuaciones.

La demandada se opuso a la demanda deducida en su contra. En síntesis, sostiene que la relación arrendaticia entre las partes no se inició con el contrato de arrendamiento suscrito en octubre de 2012, antes indicado, sino que data de 1 de octubre de 2007.

Defendía el demandado que el último de los contratos firmados no comportó una elevación de renta, sino que se mantuvo la renta inicial, respondiendo todo ello, según afirma, a la existencia de un pacto verbal entre las partes de no efectuar aumentos de renta pero tampoco reclamaciones de fianza al término del arriendo.

Alegaba, además, que, como quiera que la vivienda arrendada se subarrendaban las habitaciones a terceras personas, el piso fue devuelto en un estado de suciedad que hizo necesaria una limpieza que costó 254, 10 euros (se aporta factura como documento 76 de la contestación a la demanda; vid. f. 109) y que se hubo de pintar el piso con un coste de 2.093,30.-euros (doc. 90; vid. f. 123) así como que se perdió la totalidad del mobiliario del piso, aunque esta última alegación no se traduce en ninguna petición económica concreta.

También pretendía imputar a la fianza una factura por consumo de agua por importe de 31,02.-euros.

Constante el procedimiento, el demando puso de manifiesto que había presentado una denuncia penal por la existencia de amenazas e insultos hacia su persona, cuya autoría imputa al demandado, denuncia que ha motivado la incoación de diligencias penales solicitando la suspensión por prejudicialidad penal por esta razón.

Celebrado el acto de juicio y practicada la prueba interesada, por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de los de Barcelona se dictó la sentencia que ahora se apela por la que, como hemos avanzado, se estima sustancialmente la demanda. El magistrado de primera instancia descuenta únicamente de la fianza reclamada la suma de 8,64.- euros relativa a una parte, la que resulta de prorratear la factura, de los suministros de agua abonados por la demandada sobre la base de la factura comprensiva del periodo que va entre el 18 de noviembre de 2013 y el 18 de enero de 2014, habida cuenta que el demandante abandonó la vivienda el día 4 de diciembre de 2013.

Por parte de la demandada arrendadora, LAGUILLO Y GARCIA-PELAYO,S.L., se interpone recurso de apelación contra dicha sentencia, solicitando su revocación. Se interesa que en esta alzada se dicte nueva resolución por la que se desestime la demanda interpuesta por Aunque el recurso es esencialmente una repetición de sus escritos anteriores, cabe extraer del mismo que la parte recurrente invoca error en la valoración de la prueba alegando, en síntesis: a) la incidencia de la causa penal que debe determinar la suspensión por prejudicialidad de las presentes actuaciones; b) que el juzgador no tiene en cuenta el hecho de que la relación arrendaticia venia prolongándose desde el año 2007; c) que tampoco tiene en cuenta la existencia del pacto verbal de no reclamarse la fianza a cambio de lo que califica 'el trato benevolente' dispensado al demandado al no haberse aumentado nunca la renta durante toda la vida de la relación, y d) que también yerra en la valoración de la prueba en cuanto a la determinación y alcance cuantitativo de los desperfectos que deben atribuirse a un mal uso de la vivienda y de los que debe responder, siempre a juicio de la recurrente, el arrendatario.

El actor, aquí apelado, mostrando su conformidad con los fundamentos de la resolución recurrida, solicita su confirmación en esta alzada.



SEGUNDO.- Una vez expuestos los términos de la controversia que se plantea en esta alzada, comprobamos que el debate en esta segunda instancia queda fijado en los términos que anteceden, que son esencialmente los mismos que los analizados por el Juzgado, y se dispone para su resolución del mismo material probatorio que en la primera.

Pues bien, a la vista de las alegaciones contenidas en el recurso y revisada por esta Sala la prueba practicada, podemos avanzar que el recurso interpuesto no puede prosperar, en cuanto que este tribunal comparte los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución y que no queda en absoluto desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso.

En consecuencia podemos y debemos remitirnos a la fundamentación expuesta en la resolución recurrida, que expresamente ratificamos, entendiendo que, con ello, se cumple el deber de motivación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española .

Así, este tribunal, tras una nueva valoración de cuanto se ha aportado y practicado en autos, comparte plenamente tanto la apreciación probatoria como las conclusiones jurídicas alcanzadas por el juez a quo, debiendo la sentencia ser confirmada por sus propios argumentos que, como decimos, no han sido desvirtuados por las alegaciones del recurrente, en respuesta a las cuales proceden las consideraciones que se articulan en los siguientes fundamentos.



TERCERO.- En primer lugar, por lo que se refiere a la eventual concurrencia de prejudicialidad penal ( ex. art. 40 LEC), lo cierto es que los hechos que al parecer son objeto de enjuiciamiento no determinan ni tienen una influencia decisiva en la resolución de este recurso, y ello aunque la situación de tensión o conflicto entre las partes tenga su origen en la liquidación de la relación arrendaticia. Así, la obligación de devolución de la fianza arrendaticia que al arrendador impone el artículo 36 LAU, siempre y cuando se cumplan los requisitos pertinentes, no desaparece en el eventual caso de que el demandado pudiera ser condenado por los delitos por los que la demandada indica que se le investiga.

En segundo lugar, pese a las alegaciones de la recurrente, que por sí solas no bastan para acreditar lo que afirma, lo cierto es que no consideramos en absoluto acreditado un pacto verbal como el que señala, que le ampararía, según defiende, para retener la fianza a cambio de no haber aumentado la renta. Es más: la existencia de ese pacto queda desvirtuada por las propias manifestaciones hechas por el representante de la demandada en la correspondencia electrónica mantenida con el actor, precisamente, cuando éste requirió extrajudicialmente la devolución de la fianza, pues, en el correo electrónico remitido al actor por el Sr. Valentín , fechado el 27 de febrero de 2014 ( doc. nº 3 de la demanda; f. 10), lejos de invocarse ese pretendido pacto, justamente se reconoce pendiente de liquidar la fianza y se dice que nada se reclamará por el mobiliario.

En tercer lugar, en materia de naturaleza, funciones y dinámica contractual de la fianza arrendaticia, el criterio de esta Sala aparece recogido y reiterado en diversas resoluciones (por todas, por ejemplo, las de 2 de octubre de 2013 o 11 de noviembre de 2015) y de él se hace eco la resolución recurrida. Por ello simplemente haremos constar que la fianza prestada responde no sólo de las rentas impagadas sino también del cumplimiento de las restantes obligaciones del arrendatario (p.e. del buen estado de la finca cuya posesión se reintegra o del consumo de suministros por parte del arrendatario pendiente de facturación. Así es. La fianza, prevista en el art. 36 LAU 29/1994, se presta para garantizar las obligaciones (todas) derivadas del contrato de arrendamiento, significativamente, el pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario y la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que éste último deba responder.

Centrándonos en la liquidación del contrato, son dos las cuestiones principales a las que alude el recurrente: (i) la determinación de la incidencia que, en cuanto a la obligación de devolución de la fianza, pueda tener el hecho de que la relación arrendaticia vigente venía a ser continuación de otras anteriores, de modo que la ocupación de la vivienda de autos por parte del demandado data de octubre de 2007 , y (ii) si se deben los importes que la arrendadora pretende compensar con la fianza relativos a gastos de pintura y limpieza cuya necesidad el recurrente imputa a un mal uso de la vivienda por parte del actor arrendatario.

1.- Estimamos que no es un hecho controvertido que, si bien el contrato de arrendamiento vigente entre las partes es el invocado por el actor, suscrito en fecha 1 de octubre de 2012, también es cierto que el actor ya venía residiendo en la finca de autos en virtud la relación arrendaticia anterior existente entre las partes, desde 2007. Pero este no es a nuestro juicio un dato especialmente relevante o cuya falta de exposición denote una mala fe procesal imputable al actor apelado.

Ello por cuanto tampoco es controvertido, y así lo remarca el juez a quo, que la propia parte demandada conoció y permitió que la vivienda se subarrendara parcialmente durante la vigencia del contrato de autos, lo que motivó un alto índice de rotación, del que siempre fue informada la arrendadora, que lo consintió ( como resulta de los documentos que ella misma acompaña), dato que, en lugar de sustentar la tesis de la arrendadora, conlleva, como razona acertadamente el magistrado, un mayor agotamiento de la vivienda y un mayor desgaste por el mero uso, pero no entraña necesariamente un mal uso o a una falta de mantenimiento adecuado de la vivienda por el demandante, que no consta acreditado.

2.-De hecho, dejando al margen la reclamación en concepto de suministros de los que el juez imputa a la fianza un importe escaso por consumo de agua del último recibo, que ya no es objeto de debate en esta alzada, los únicos gastos que se pretenden imputar a la fianza son los relativos a la limpieza y pintura.

La realidad y cuantificación de esos gastos no es objeto de discusión, habiendo quedado acreditados con las facturas aportadas antes reseñadas.

El problema que se plantea es el de determinar si son gastos que el arrendador puede repercutir al arrendatario. Conforme a la doctrina jurisprudencial sentada en interpretación de los arts. 1561, 1563 y 1564 del Código Civil (CC ) en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal , teniendo en cuenta también las reglas generales de la carga de la prueba y debiendo introducirse, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil , a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Debe precisarse además que, en líneas generales, salvo pacto contractual expreso, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa. Así, si bien corresponde al arrendador ( art. 1554.1 CC y 21 LAU 1994 ) la obligación de hacer en la cosa las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, el arrendatario está obligado a usar diligentemente de la cosa ( art. 1555.2 CC ) y a devolver la finca al concluir el arriendo 'tal como la recibió', con la salvedad de que hubiere perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1561 CC ).

Pues bien, el juzgador de primer grado resuelve aplicando precisamente el criterio de esta Sección, que es mayoritario en las Audiencias Provinciales, y en este sentido debemos señalar, que , precisamente en atención a la duración de las sucesivas relaciones arrendaticias, la limpieza y pintura de las paredes son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y que deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario ( artículo 21.4 de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos ). Lo mismo ocurre con la limpieza general de la vivienda.

Por lo expuesto y en conclusión, procede desestimar el recurso interpuesto y, en consecuencia, confirmar la sentencia recurrida.



CUARTO.- Las costas derivadas del recurso de apelación interpuesto se deben imponer a la recurrente al ser desestimado el mismo. Todo ello por aplicación de lo dispuesto en el art. 398. 2 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, con DESESTIMACIÓN del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil LAGUILLO Y GARCIA-PELAYO,S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Barcelona en fecha 11 de mayo de 2017 en los autos de Juicio Ordinario nº 538/2014 de los que el presente rollo dimana, CONFIRMAMOS dicha resolución.

Todo ello imponiendo las costas de esta alzada a la recurrente y con pérdida del depósito para recurrir.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con copia de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, que se unirá al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Lo acordamos y firmamos.