Sentencia CIVIL Nº 745/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1116/2017 de 20 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935673532
FAX: 935673531
EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0811342120168037174
Recurso de apelación 1116/2017 -1
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Manresa
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 137/2016
Parte recurrente/Solicitante: Eutimio , Sacramento
Procurador/a: Jordi Soler Lopez, Carmen VAZQUEZ-MONJARDIN VAZQUEZ
Abogado/a: Teresa Culebras Taulero, VERÒNICA CUEVAS DE LA PARRA
Parte recurrida: Felix , Sonsoles
Procurador/a: Miquel Vilalta Flotats
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 745/2018
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
M. DELS ÀNGELS GOMIS MASQUE
FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
Mª PILAR LEDESMA IBÁÑEZ
Barcelona, 20 de diciembre de 2018

Antecedentes

Primero. En fecha 4 de septiembre de 2017 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 137/2016 remitidos por la Sección Civil del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Manresa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por Eutimio , representado por la Procuradora Carmen Vázquez-Monjardin Vázquez, y por Sacramento , representada por el Procurador Jordi Soler López, contra la Sentencia de 20/06/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/ a Miquel Vilalta Flotats, en nombre y representación de Felix y Sonsoles .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que estimando la demanda interpuesta por D. Felix y Dª Sonsoles , representados por el Procurador Miquel Vilalta Flotats y defendidos por el Letrado Francisco Javier Sánchez Fernández, contra D. Eutimio , representado por la Procuradora Rosa Mª Pubill Soler y defendido por la Letrada Teresa Culebras Taulero y contra Dña. Sacramento , representada por la Procuradora Lourdes Rodríguez Cuadra y defendida por la Letrada Verónica Cuevas de la Parra, debo CONDENAR y CONDENO a la parte demandada a que satisfaga al actor la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS EUROS (2.600 €) en concepto de rentas vencidas y no satisfechas de diciembre de 2015 a marzo de 2016, más los intereses desde la interposición de la demanda.

Se imponen las costas a la demandada.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

PRIMERO.- Por D. Felix y Dª Sonsoles (propietarios arrendadores) se insta la resolución y consiguiente desahucio respecto del contrato de arrendamiento de 1.9.2015, sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 (S. Cristófol) la C/ DIRECCION000 , NUM000 (S. Cristófol) de Castellbell i el Vilar (Barcelona), por falta de pago de la renta desde diciembre de 2015 (formulándose la demanda en 23.2.2016), frente a D. Eutimio y Dª Sacramento (arrendatarios), consignándose la posibilidad de enervar, a cuya pretensión se acumuló la reclamación de las rentas debidas (1950 €, al formularse la demanda) más las que se devenguen hasta la recuperación de la posesión. A dicha pretensión se opusieron: a) D. Eutimio , alegando su falta de legitimación pasiva, en tanto que abandonó la vivienda a finales del 2015 y que a partir de entonces la ocuparía solo la codemandada haciéndose ella cargo del pago de la renta, lo que comunicó al actor por teléfono; en su caso, debe aplicarse la fianza al pago de la deuda. b) Dª Sacramento , manifestando que desde el 29 de febrero ya no ocupan la vivienda y entregaron las llaves en el Juzgado, y se suspendió el lanzamiento; alega la existencia de un pacto con los actores, consistente en que los arrendatarios rtealizarían obras de reestructuración en el garaje a cambio de que los actores lo descontarían del pago de la renta, sin que se alegue concreta suma invertida en las referidas obras , aludiendo a su situación de exclusión social, sin trabajo desde abril 2016 (f. 108 y ss); alude también a que debe aplicarse la fianza al pago de la deuda.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda, con expresa imposición de las costas a los demandados. Frente a dicha resolución se alzan: a) D. Eutimio , por (1) incongruencia omisiva, por cuanto la sentencia no declara la resolución del contrato de arrendamiento, con vulneración del art. 218 LEC, (2) insiste en que debe deducirse del importe reclamado el de la fianza, que debe restituirse al final del arriendo, conforme al art. 36.4 LAU, lo que se produjo con la entrega de llaves, (3) insiste en su falta de legitimación, al haber abandonado la vivienda a finales de noviembre 2015; b) Dª Sacramento , (1) reitera la existencia de un pacto verbal con la actora (compensación del coste de las obras - cuya realización no ha sido negada por la actora - con la rentas), respecto del que si bien existen versiones contradictorias, no puede darse credibilidad sólo a la de la actora, (2) la sentencia condena al pago de 2600 € cuando en la demanda se interesaba la condena al pago de 1950 €, (3) debe deducirse del importe reclamado el de la fianza

SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda, entre los actores (propietarios, f. 16 y ss) y los demandados, por tres años y una renta inicial de 650 €/mes, constando la entrega de dicha suma en concepto de fianza arrendaticia (f. 25 y ss).

2) el impago de la renta correspondiente a los meses de diciembre de 2015 y enero y febrero de 2016.

3) los demandados entregaron las llaves de la vivienda, entregando su posesión en 4.4.2016 (f. 68 y 69), siendo aquellas entregadas a los propietarios, lo que motivó la suspensión del lanzamiento acordado.



TERCERO.- El pago de la renta se mantiene durante toda la vigencia del contrato y aún después de su resolución, aunque sea en concepto de indemnización de perjuicios o como contraprestación por el uso; en todo caso, no puede apreciarse la incongruencia ultra petita, al haberse interesado en la demanda al amparo del art. 220 LEC, debiendo incluirse en la reclamación el tiempo transcurrido desde la presentación de la demanda hasta la recuperación de la posesión (una mensualidad más), sin que pueda apreciarse la denunciada incongruencia.



CUARTO.- La resolución se produjo con la entrega de llaves por los arrendatarios y su aceptación por los arrendadores, antes de la vista, con la lógica y consecuente suspensión del lanzamiento acordado, continuándose el procedimiento sólo por la reclamación de cantidad

QUINTO.- La recuperación de la posesión se produjo tras la demanda, en el curso del procedimiento y antes de la vista; debiendo devolverse la fianza dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, es decir, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza), y, por supuesto, previo examen del estado del inmueble, lo que ya no pertenece a este procedimiento (al precisar de una liquidación de la relación arrendaticia), que generó litispendencia con la situación existente al formularse la demanda rectora.

Efectivamente, en principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU, que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU, configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.



SEXTO.- No existe ninguna prueba mínimamente objetiva de comunicación alguna sobre novación, aceptada por los actores, ni siquiera prueba del efectivo abandono por parte del Sr. Eutimio (que comparece y entrega las llaves) en la fecha que indica, con independencia de que las relaciones personales entre los coarrendatarios no pueden afectar a los actores, ajenos a las mismas Pero es que, además, respecto de las consecuencias del abandono de la finca por parte de uno de los coarrendatarios durante la vigencia del contrato, y salvo en el supuesto en que se haya pactado expresamente tal posibilidad (ocupación solidaria, que no se presume - art. 1137 CC- y no consta pactada), el abandono de la finca por parte de uno de los cotitulares arrendaticios, no le desvincula de las obligaciones asumidas frente al arrendador y puede ser constitutivo de causa de resolución (en tanto, opera una cesión - arts. 27.1.c) LAU 29/1994 o 114.2º y 5º TRLAU 64), con la excepción de que tal abandono haya sido comunicado al arrendador y aceptado - consentido - por éste. Ello por cuanto supone una modificación subjetiva en la situación arrendaticia que comporta cambios en el derecho de uso con las obligaciones que del mismo se derivan, que no pueden hacerse sin consentimiento de la propiedad, por ser facultades inherentes al dominio.

Y, de otro lado, partiendo de que, conforme al artículo 1137 CC, las obligaciones se presumen mancomunadas, en cuanto a la cuestión si el arrendador puede reclamar a uno solo de los cotitulares la totalidad de la renta o si, por el contrario, cada coarrendatario viene obligado al pago de la renta en su parte proporcional, viene resuelta por la STS 30.5.2006 que declara. ' En efecto aunque el principio de la mancomunidad de las deudas es el general en nuestro derecho de obligaciones, no se puede olvidar que en el presente caso es perfectamente aplicable la excepcionalidad a dicho principio, ya que el contexto en el presente caso de los arrendatarios como firmantes del arrendamiento en cuestión no deja lugar a dudas.

Y así es porque en el presente caso - pluralidad de arrendatarios- no se puede olvidar que cada uno de los deudores-arrendatarios tiene por sí solo el deber de cumplir íntegramente la prestación objeto de su abandono, y aquí hay unidad de objeto y de prestación. Por otra parte hay que decir que existe un posible derecho de repetición a favor del deudor solidario que paga'.

SEPTIMO.- En fin, no consta pacto verbal alguno de compensación del coste de obras del garaje con el importe, precisamente, de las tres rentas que inicialmente se reclaman, y ni siquiera consta la suma invertida, ni los conceptos que la integran, o la realización misma de las obras.

OCTAVO.- Consecuentemente, con desestimación de los recursos, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala dándolos por reproducidos y con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando los recursos de apelación formulados por D. Eutimio y Dª Sacramento contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :