Sentencia CIVIL Nº 748/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 867/2018 de 09 de Julio de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0830742120178043886
Recurso de apelación 867/2018 -I
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 8 de Vilanova i la Geltrú
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 397/2017
Parte recurrente/Solicitante: Severiano
Procurador/a: Carla Suarez Nart
Abogado/a: REBECA HERRERO VILLAVIEJA
Parte recurrida: Felisa , Flor
Procurador/a: RAIMUNDA MARIGO CUSINE
Abogado/a: LLUISA FORTUÑO SORIANO
SENTENCIA Nº 748/2019
Magistrados:
Marta Dolores del Valle Garcia Jordi Lluís Forgas Folch Mireia Rios Enrich
Barcelona, 9 de julio de 2019

Antecedentes

Primero. En fecha 12 de julio de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 397/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 8 de Vilanova i la Geltrú a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Carla Suarez Nart, en nombre y representación de Severiano contra la Sentencia - 23/03/2018 y en el que consta como parte apelada la Procuradora RAIMUNDA MARIGO CUSINE, en nombre y representación de Felisa y Flor .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'SE ESTIMA la Demanda de Juicio Ordinario interpuesta por la representación procesal de D'. Flor y Da. Felisa , y en consecuencia, DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de arrendameitno de fecha 5 de mayo de 2016 respecto de la vivienda sita en la CALLE000 n NUM000 NUM001 ' de Vilanova i la Geltrú, debiendo b'.

Severiano 111-11: dejar la vivienda libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora, con apercibimiento de que en caso de vio efectuarlo se procederá a su desalojo.

Se imponen las costas de presente proceso a la parte demandada'.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 16/05/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Dª Severiano interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda presentada en su contra por Dª Flor y Dª Felisa , donde peticionaron la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 5 de mayo de 2016 por la demandada con la madre de las actoras, Dª Sara , fallecida en fecha 10 de junio de 2016, en relación con la vivienda sita en Vilanova i la Geltrú, CALLE000 , nº, NUM000 NUM001 , con apercibimiento de lanzamiento de la demandada si no la desalojase dentro del plazo legal.

Las actoras, sucesoras de su madre fallecida, fundaron su pretensión en la concurrencia en la necesidad de la vivienda, prevista expresamente en el contrato de arrendamiento referido (cláusula cuarta), basada en que Dª Flor , quien tiene reconocida la incapacidad permanente absoluta y quien percibe una pensión mensual de 487,96 euros líquidos, recibió una carta de 4 de enero de 2017 de la administración de fincas de la vivienda que ella, a su vez, tenía arrendada en Vilanova i la Geltrú, donde le comunicaron que, conforme al art.10 LAU, el contrato de arrendamiento de 15 de abril de 2014 debía tenerse por finalizado, indicando que debía desalojarla antes del 15 de abril de 2017. Alegaron que, en fecha 20 febrero de 2017, remitieron un burofax a la demandada para notificarle la resolución del contrato de arrendamiento, basada en la necesidad de ocupar la vivienda la actora Dª Flor para su uso, burofax que fue entregado, pero al que la demandada hizo caso omiso.

La demandada se opuso en la contestación, partiendo de que el contrato de arrendamiento concertado en fecha 5 de mayo de 2016 se hizo con la duración de un año, con prórrogas por períodos anuales hasta cumplir tres años. Alegó que, si bien era cierto que las actoras enviaron un burofax en febrero de 2017, en él ponían como fecha de entrega de llaves el 31 de marzo de 2017, por lo que las actoras habían incumplido el contrato de arrendamiento, el cual finalizaba en fecha 4 de mayo de 2017, en virtud de la duración pactada de un año, y no se habían atenido a lo dispuesto en el art.9.3 LAU, dado que: 1) no esperaron a que el contrato de arrendamiento llegase a su vencimiento, por no haber transcurrido un año de vigencia cuando enviaron el burofax, y 2) no se le había notificado la necesidad de la vivienda con el plazo de antelación de dos meses previsto en ese precepto legal. Las actoras no podían pedir la rescisión del contrato, al no haber transcurrido la duración pactada de un año.

La sentencia es estimatoria de la demanda. Se parte del concepto 'necesidad' según la jurisprudencia para fundar la resolución del contrato de arrendamiento, a tenor del art.9.3 LAU, y se está también al tenor de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. Se tiene por acreditada la necesidad alegada, y, en relación con el plazo, se valora que, cuando las actoras enviaron a la demandada el burofax de 20 de febrero 2017, recibido en igual fecha, no se había cumplido aún el primer año de vigencia del contrato, pero que, cuando presentaron la demanda, ya se había cumplido ese primer año y también el plazo de dos meses de preaviso, constándole ya a la demandada la voluntad de resolver el contrato por causa de necesidad, de modo que se declara resuelto.

La demandada solicita en su recurso la revocación de la sentencia, con expresa condena en costas de la parte apelada.

Las actoras se oponen al recurso y solicitan a confirmación de la sentencia dictada.



SEGUNDO.- La apelante no cuestiona en su recurso la necesidad de ocupación de la vivienda por la actora Dª Flor , esgrimida por las actoras como causa de resolución del contrato de arrendamiento que la demandada concertó en fecha 5 de mayo de 2016, pero sí cuestiona lo razonado en la sentencia recurrida acerca del plazo.

A tal efecto, reitera los argumentos vertidos en la contestación acerca de que las actoras no se atuvieron a lo dispuesto en el art.9.3 LAU, puesto que: 1) no esperaron a que el contrato de arrendamiento llegase a su vencimiento, por no haber transcurrido un año de vigencia cuando enviaron el burofax, y 2) no se le había notificado la necesidad de la vivienda con el plazo de antelación de dos meses previsto en ese precepto legal.

Sin embargo, este Tribunal no comparte el criterio contenido en la sentencia recurrida para fundar la resolución del contrato que declara.

En ese sentido, el art.9.3 LAU, en la redacción vigente al tiempo del contrato, dispone lo siguiente: 'No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

(...)'.

Asimismo, en la cláusula cuarta del contrato, las partes pactaron lo siguiente: 'La PART ARRENDADORA manifesta expressament en aquest acte la necessitat d'ocupar l'habitatge arrendat abans del transcurs de tres anys, amb l'objecte de destinar-la al seu domicili permanent, pels seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o pel seu cònjuge en els supòsits de sentencia ferma de divorci o nul.litat matrimonial. Per fer efectiva aquesta denegació de pròrroga, la PART ARRENDADORA ho comunicarà per escrit a la part arrendatària al menys amb dos (2) mesos d'antelació a la data de la necessària ocupació'.

La indicada cláusula viene a ser trasunto de la regulación legal, que es imperativa, y no entra en contradicción con lo dispuesto en el art.9.3 LAU acerca de que, para que no proceda la prórroga obligatoria, debe respetarse el primer año de contrato, al que alude expresamente la cláusula segunda del contrato de 5 de mayo de 2016, que establece que '1. L'arrendament es concerta per a un termini d'un (1) any (...) 2. Arribat el dia del venciment del contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals i fins a assolir una durada de tres anys, llevat que la PART ARRENDATÀRIA (...)'.

Ello no obstante, no se trata ya de que, cuando fue remitido por las actoras el burofax de 20 de febrero de 2017, no hubiera transcurrido el primer año de vigencia del contrato, sino de que, a través del burofax de 20 de febrero de 2017, la demandada fue requerida para que abandonase la vivienda arrendada en fecha 31 de marzo de 2017, es decir, antes de que transcurriera el primer año de vigencia del contrato.

El requerimiento enviado deviene, pues, ineficaz, puesto que va referido a una fecha anterior al primer año de vigencia, con la inevitable consecuencia de que desaparece la fecha que debía servir de referente a la arrendataria demandada para proceder al desalojo de la finca, conforme a la LAU y a lo pactado en el contrato.

De hecho, las actoras presentaron su demanda por vía telemática el día 13 de junio de 2017, no el día 3 de abril de 2017 (primer día hábil que siguió al 31 de marzo de 2017), lo que demuestra la situación de inseguridad jurídica a que quedaba sometida la arrendataria, cuando la fecha efectiva de desalojo debe figurar expresamente en el requerimiento y ser, en todo caso, posterior al primer año de vigencia del contrato ex art.9.3 LAU.

Y, por más que a raíz de la presentación de la demanda haya quedado clara la voluntad de la parte arrendadora de poner fin al contrato de arrendamiento por causa de necesidad, no puede operar la convalidación por el mero hecho de que, finalmente, la demanda fuese presentada una vez transcurrido el primer año de vigencia del contrato, dado que, en puridad, no se ha cumplido con el presupuesto del requerimiento en la forma prevista por la Ley.

Procede, por tanto, la desestimación de la demanda, con imposición a las actoras de las costas de primera instancia ( art.394 LEC).

En consecuencia, procede la estimación del recurso.



TERCERO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación del recurso, no procede hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas procesales causadas en segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con estimación del recurso de apelación interpuesto por Dª Severiano contra la sentencia dictada en fecha 23 de marzo de 2018 por la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 8 de Vilanova i la Geltrú, SE REVOCA la citada resolución, y, en su consecuencia, DEBEMOS ABSOLVER Y ABSOLVEMOS a la demandada de los pedimentos formulados en su contra por las actoras, Dª Flor y Dª Felisa , con imposición a las actoras de las costas de primera instancia.

No se hace especial pronunciamiento en cuanto a las costas de segunda instancia.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.