Sentencia Civil Nº 75/2013, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 33/2013 de 15 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00075/2013

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000033 /2013

Ilmos. Sres. Magistrados:

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

DON JOSÉ ANTONIO SOTO JOVE FERNÁNDEZ

En OVIEDO, a quince de Marzo de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 446/12, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Oviedo, Rollo de Apelación nº33/13, entre partes, como apelante y demandada COVADONGA 2000, S.L., representada por el Procurador Don Luis Alberto Prado García y bajo la dirección del Letrado Don Pablo Martínez-Guisasola García-Braga y como apeladas, demandantes e impugnantes DOÑA Filomena y DOÑA Justa , representadas por la Procuradora Doña Blanca Álvarez Tejón y bajo la dirección del Letrado Don Fernando Carrascosa Menéndez.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-El Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Oviedo dictó sentencia en los autos referidos con fecha veintiséis de octubre de dos mil doce, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando la demanda presentada por Dª Justa y Dª Filomena , representadas por la Procuradora Sra. Álvarez contra la entidad Covadonga 2002, S.L., representada por el Procurador Sr. Prado, debo condenar y condeno a ésta a pagar a la parte actora la cantidad de 5.331,36 euros, más intereses legales correspondientes.

Sin expresa imposición de costas.'.

TERCERO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Covadonga 2000, S.L., y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente la Ilma. Sra. DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO.

Fundamentos

PRIMERO.-Por las actoras Doña Justa y Doña Filomena se promovió demanda de juicio verbal frente a la entidad Covadonga 2000, S.L. en reclamación de 5.499,36 €. Sostienen los demandantes que el 1 de marzo de 2.002 se suscribió un contrato de arrendamiento de local de negocio entre Don Casiano , propietario del 50% del local, y Don Dimas , propietario del otro 50% del local, esposo y padre de las actoras y actualmente ya fallecido; el local está sito en la calle Marqués de Teverga nº 2 de Oviedo, habiéndose puesto fin al arrendamiento por renuncia de la arrendataria, como consta en documento de 20 de junio de 2.011. En el citado documento se hacía constar que quedaban pendientes de pago por parte de la arrendataria diversas cantidades, acordando las partes que se procedería a practicar la liquidación de las mismas para el posterior pago por parte de la arrendataria. Pues bien, sostienen las actoras que efectuada la liquidación del 50% que les corresponde a las mismas, y teniendo en cuenta el 50% de la fianza, la demandada les adeuda los meses de alquiler que se detallan, así como 19 días relativos al mes de junio de 2.011 y los gastos de comunidad de 2.008 a 2.011, ambos incluidos, lo que arroja, teniendo en cuenta, como ya se dijo, la aplicación del 50% de la fianza prestada y de las transferencias, una por importe 836,40 € y otra por importe de 418,20 €, un resultado a su favor de 5.499,36 €. Celebrado el juicio se dictó sentencia por la juzgadora 'a quo' en la que se estimó la demanda, condenando a la demandada a abonar a las actoras 5.331,36 €, sin hacer expresa imposición respecto de las costas. Frente a esta resolución interpuso la demandada recurso de apelación y formularon impugnación las actoras por el pronunciamiento de costas.

SEGUNDO.-En lo atinente al recurso de apelación de la demandada, el mismo se centra exclusivamente en los gastos de comunidad, toda vez que entiende que la arrendataria no estaba obligada a su abono, pues no se estipularon en el contrato de arrendamiento, entendiendo que existe un error en la valoración de la prueba por parte del juzgador 'a quo', que se centra en la cláusula quinta del contrato, omitiendo la sexta. Pues bien, en la cláusula quinta del referido contrato firmado el 1 de marzo de 2.002 se señala que: 'Será a cargo del arrendatario el impuesto sobre bienes inmuebles y los demás arbitrios e impuestos. Los nuevos gravámenes que recaigan sobre el local arrendado o afecten al mismo, serán abonados en su integridad por el arrendatario. Asimismo será de su cuenta el coste total de los servicios o suministros que se presenten por el arrendador, bien con carácter exclusivo, bien respecto a los generales, en proporción que corresponda si el objeto arrendado estuviera integrado o se integrase en el régimen de la comunidad horizontal'. En cuanto a la cláusula sexta dispone: 'El arrendatario se compromete a satisfacer la parte correspondiente por limpieza de escalera, portal y parte de uso común, o llevar a cabo tal limpieza directamente, cumpliendo rigurosamente el turno establecido o que a tal fin se establezca'. Además de estas cláusulas es fundamental, como señaló la juzgadora 'a quo', la sentencia dictada en grado de apelación por la Secc. 4ª de esta AP el 4 de noviembre de 2.003; en la misma, recaída en el recurso de apelación núm. 157/2003 procedente del juicio de menor cuantía nº 87/99 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 Oviedo, se discutía si los locales y las plazas de garaje debían contribuir a los gastos de la comunidad, llegando a la conclusión que se señala en el fundamento jurídico sexto de la resolución de la Sala, en el que se consigna: 'En consecuencia y por aplicación de lo dispuesto en el art. 9 núm. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal en su redacción anterior coincidente con el apartado e) del mismo precepto actualmente vigente, ha de concluirse la obligación de todos los codemandados de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización con arreglo a la cuota de participación fijada en el título para cada departamento, con exclusión de participar en los gastos ocasionados por luz de portal y escaleras, conservación y reparación de estos elementos comunes, así como los relativos al mantenimiento de las instalaciones de calefacción, agua caliente y ascensor y gastos, ocasionados por el funcionamiento de tales servicios...'. Pues bien, la juzgadora 'a quo' estima que a la vista de la resolución de la AP que declara la existencia de un régimen de propiedad horizontal, a la vez que reconoce la existencia también de unos gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, y toda vez que precisamente los gastos que se dicen en esa resolución y que se han transcrito en la presente son precisamente los gastos que se incluyen en la cláusula quinta, concluye que, en consecuencia, del pacto que aquella cláusula contiene se infiere que los gastos reclamados son exigibles a la demandada.

Discrepa la apelante de la conclusión a la que llega la juzgadora 'a quo' y alega, como ya se dijo, que ha de tenerse en cuenta no solamente la cláusula quinta sino también la sexta, si bien respecto a esta última se infiere que puesta en relación con la sentencia de la Audiencia los gastos de conservación y reparación del portal y las escaleras están, entre otros gastos, excluidos. Asimismo señala que reiterada jurisprudencia ha venido distinguiendo los gastos generales de la comunidad de los gastos referidos a los servicios y suministros y que la cláusula litigiosa lo que establece es la obligación por parte del arrendatario de abonar los servicios y suministros que resultaron excluidos en la sentencia dictada por la Secc. 4ª de la AP y a la que se aludía en líneas precedentes. Que ello es así estima la parte apelante que se infiere de la propia conducta seguida por la parte arrendadora, que en ningún momento desde la celebración del contrato le reclamó los gastos de comunidad y ello a pesar que la sentencia con la que acota la actora es del año 2.003 y el arrendamiento no se extinguió hasta el 20 de junio de 2.011, por lo que se estima de aplicación la doctrina de los actos propios.

Expuestos los términos del debate, debe señalarse que la cláusula litigiosa tiene una redacción un tanto imprecisa; es cierto que cuando se redactó el contrato de arrendamiento estaba pendiente de apelación el tema de la contribución de los locales y de las plazas de garaje a los gastos de la comunidad de propietarios, de ahí que se haga alusión en la referida cláusula a que el objeto arrendado estuviere integrado o se integrase en el régimen de la comunidad horizontal. Ahora bien, no puede soslayarse que en la redacción de la cláusula no se emplea el término gastos de comunidad, sino que se alude a servicios y suministros, los cuales, como ponen de relieve las sentencias citadas por la parte recurrente, se distinguen de los gastos de comunidad; y en este sentido se dictaron numerosas sentencias relativas a contratos de arrendamiento anteriores al DL de 9 de mayo de 1.985, y así es expresiva de lo que se viene diciendo la sentencia de la Secc. 4ª de esta AP de 30 de septiembre de 1.999, en la que se declara: 'La Sala comparte íntegramente las soluciones adoptadas en la Sentencia de primera instancia, que se ajustan perfectamente a la línea interpretativa de la disposición transitoria II.10.5 de la vigente LAU . Los servicios y suministros a los que se refiere el citado Texto Legal pueden formar parte de los gastos comunes del edificio que, conforme al art. 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (RCL 19601042 y NDL 24990), corresponde satisfacer a los propietarios del inmueble de acuerdo con su respectiva cuota de participación o en la forma especialmente establecida, pero no se identifican con ellos. El coste de los servicios y suministros repercutibles a los inquilinos no comprende todos los necesarios para el mantenimiento y conservación del edificio, sus instalaciones y servicios, sino únicamente los que redunden directamente en beneficio de éstos o sean susceptibles de individualización. Así se deduce claramente de lo dispuesto en el art. 20 de la propia Ley, que tan sólo en el caso de pacto expreso permite repercutir sobre el inquilino la totalidad de los gastos generales o comunes.

El coste del seguro multirriesgo concertado por la comunidad de propietarios es evidente que sólo interesa y beneficia a éstos, que son tomadores del seguro y asegurados. No se han aportado las condiciones particulares de la póliza que permitiría un más exacto conocimiento de los riesgos cubiertos. En principio, ha de partirse de la consideración de que los inquilinos del edificio son simples «terceros», según las definiciones del artículo 1 de las condiciones generales aportadas a los autos y no tienen por qué contribuir a la cobertura del riesgo de responsabilidad civil que pudiera afectar a los propietarios del inmueble, ni al de incendio o deterioro del edificio o sus instalaciones, que usualmente se comprenden en este tipo de seguros.

Idéntica solución debe adoptarse respecto de los gastos derivados de la contratación de un Administrador de Fincas, que directamente beneficia a los propietarios liberándolos de las engorrosas funciones de la administración del inmueble, como con justeza se afirma en la recurrida, la obligación del arrendador de mantener la finca en las condiciones de servir al uso pactado continúa siendo de su cargo, conforme a la norma general del art. 1554 del Código Civil .'.

Pues bien, a la vista de los problemas de interpretación que la cláusula plantea, se estima que ha de estarse al artículo 1.282 del CC cuando dispone que para juzgar la intención de los contratantes deberá atenderse a los actos de éstos, anteriores, coetáneos y posteriores al contrato. Pues bien, en el presente caso se constata que en la sentencia de la Secc. 4ª tantas veces citada de 4 de noviembre de 2.003 se excluye a los bajos comerciales y a los garajes de participar en los gastos ocasionados por la luz de portal, escaleras, conservación y reparación de estos elementos, así como los relativos al mantenimiento de las instalaciones de calefacción, agua caliente, ascensor y gastos ocasionados por el funcionamiento de dichos servicios, partidas estas que sí estarían incluidas en el concepto de servicios y suministros. De otro lado, llama la atención el hecho de que desde que se inició el contrato de arrendamiento, y posteriormente durante la vigencia del mismo, después de la sentencia con la que acotan las actoras, no se haya acreditado que se efectuó reclamación alguna respecto a los gastos de la comunidad a la sociedad demandada por parte de ellas ni por parte de su padre y esposo respectivamente, que fue quien concertó el contrato de arrendamiento, ni por parte del otro cotitular del local de negocio, siendo la reclamación extrajudicial de 22-6-2.012, conducta ésta sobre la que sustenta la parte recurrente su alegación sobre la doctrina de los actos propios, doctrina a la que se refiere, entre otras, la sentencia de fecha 17 de mayo de 2.011 , en la que se declara: 'Esta Sala, en su sentencia de 9 de diciembre de 2.010 (RJ 2011, 1408) (Rec. 1433/2006 ), entre otras que pudieran citarse, ha dicho que la doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS de 28 de noviembre de 2000 (RJ 2000, 9244 ) y 25 de octubre de 2000 (RJ 2000, 8813); SSTC 73/1988 (RTC 1988 , 73 ) y 198/1988 y ATC de 1 de marzo de 1993 ); y que, sin embargo ( SSTS de 5 de octubre de 1984 ( RJ 1984, 4758), 5 de octubre de 1987 ( RJ 1987, 6717), 10 de junio de 1994 ( RJ 1994, 5225), 14 de octubre de 2005 , 28 de octubre de 2005 , 29 de noviembre de 2005 (RJ 2006, 36), RC n.º 671/1999), el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos sólo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla, pues constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquélla; situación de incompatibilidad que no existe cuando la base de la acción se encuentra precisamente en la afirmación de que se han venido realizando actos de reconocimiento de propiedad a favor de quien no era titular real del dominio.'. Pues bien, la Sala estima que si bien el hecho de no reclamar al arrendatario los gastos de la comunidad que se afirman por la parte arrendadora expresamente pactados en un contrato de arrendamiento, no cabe considerarlo un acto propio con los efectos que éste conlleva, en el sentido de crear o definir una situación jurídica, lo que no cabe duda es que tiene un valor interpretativo, pues resulta ininteligible que si se estimaban debidos y pactados tales gastos no se efectuara reclamación alguna durante todo el período de vigencia del contrato, y tampoco se hace referencia expresa a los mismos en el documento en el que se consigna la extinción de la relación contractual y en el que se señala que se dejan pendientes de liquidación algunas cantidades, sin concretar a cuáles se refiere, pero dado que junto con los gastos de comunidad en este proceso se reclamaron unas rentas debidas, no cabe deducir del texto del referido documento que por cantidades pendientes hayan de entenderse los gastos de comunidad. Este conjunto de datos llevan a la Sala a la estimación del recurso.

TERCERO.-En cuanto a la impugnación de la parte actora, la misma se centró en el pronunciamiento de costas, toda vez que la juzgadora 'a quo', no obstante la estimación de la demanda, no impuso las costas a la parte demandada, razonando que la complejidad y las dudas de la controversia aconsejaban hacer uso de la facultad que al respecto confiere el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Pues bien, a la vista de la estimación del recurso procede mantener el pronunciamiento de las costas de primera instancia, pues la demanda ha resultado parcialmente acogida; en todo caso, la Sala estima que, como se ha expuesto, la redacción de la cláusula suscita dudas, por lo que se comparte la conclusión de la juzgadora 'a quo' al respecto.

CUARTO.-Dado el acogimiento del recurso de apelación no procede hacer expresa declaración en cuanto a las costas generadas por el mismo, no procediendo imponer a la parte impugnante las costas de la impugnación, porque en realidad la estimación del recurso hacía innecesario entrar en el examen de la impugnación.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por Covadonga 2000, S.L. y desestimar la impugnación formulada por Doña Justa y Doña Filomena contra la sentencia dictada en fecha veintiséis de octubre de dos mil doce por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Oviedo , en los autos de los que el presente rollo dimana, la que se REVOCAen el sentido de condenar a la apelante a abonar a las actoras la cantidad de 858,59 €.

Se confirma el resto de pronunciamientos de la recurrida.

No procede hacer expresa declaración de las costas del recurso ni de la impugnación.

Habiéndose estimado el recurso de apelación, conforme al apartado 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre , por la que se modifica la L.O. 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, procédase a la devolución del depósito constituido por la parte apelante para recurrir.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, en su caso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario, doy fe.