Sentencia Civil Nº 75/2014, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 717/2012 de 17 de Febrero de 2014

Encabezamiento

AUDIÈNCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Secció Segona

Rotlle d'apel·lació núm. 717/2012 Recurs d'apel·lació

NIG : 25120 - 42 - 1 - 2012 - 8092758

SENTÈNCIA NÚM. 75/2014

Lleida, a disset de febrer de dos mil catorze

La Secció Segona de l'Audiència Provincial de Lleida, constituïda per mi, en tribunal unipersonal, Albert Montell García, Magistrat de la Secció Segona he vist, en grau d'apel·lació, les actuacions de Judici verbal núm.: 913/2012 del Jutjat Primera Instància 8 Lleida i del qual dimana el rotlle de sala núm.: 717/2012

Han estat parts, en qualitat d'apel·lant, Juan María , representat per la procuradora ROSA SIMO ARBOS i defensat pel lletrat JORDI CINCA PASCUET , i en qualitat d'apel·lat Laura , representat pel procurador MACARENA OLLE CORBELLA i defensat pel lletrat NÚRIA POL VILAGRASA.

Antecedentes

PRIMER.El Jutjat Primera Instància 8 Lleida va dictar sentència que, en la seva part dispositiva, establia: ' FALLO.Estimo parcialmente la demanda presentada Doña Laura , contra Don Juan María y condeno al demandado a pagar al actor la cantidad de 4.095,15 euros más intereses legales.

Sin expresa imposición de costas. [...]'

SEGON.Contra la sentència esmentada es va interposar recurs d'apel·lació mitjançant un escrit, del qual es va donar trasllat a les parts contràries per tal que s'hi oposessin o impugnessin la sentència.

TERCER.Seguidament es van elevar les actuacions a aquesta Audiència Provincial Secció Segona, que va acordar formar rotlle i designar un/a magistrat/da per conèixer del recurs, al qual es van passar les actuacions per dictar la resolució corresponent. Es va assenyalar el dia (DATA_ASSENY_DAT3) per la decisió del recurs.

Fundamentos

PRIMER.-La demandant Sra. Laura i el demandat Sr. Juan María estaven vinculats per dos contractes d'arrendament, un de data 1-11-73, sobre un local comercial, i l'altre d'1-5-78, sobre un magatzem. Tots dos arrendaments, doncs, es regeixen per la LAU de 1964. Extingida la relació locativa per motiu de jubilació de l'arrendatari, i havent desallotjat el local i el magatzem el 23-12-11, l'arrendadora reclama al Sr. Juan María el pagament de l'IBI i les despeses de gestió de residus girades per la Paeria, corresponents als anys 2006 a 2011, ambdós inclosos. La demanda s'interposa el 12-4-12, i només consta una reclamació prèvia per burofax de 30-11-11, que segons justificant del servei de correus, està des de l'1- 12-11 'No entregado, dejado aviso', fins que el 3-1-12, indica 'Sin entregar, no reclamado, caducado en lista'. La sentència de primera instància estima la demanda parcialment (en relació a pretensions que ara no són d'interès perquè no són objecte d'apel·lació), per la qual cosa interposa recurs l'arrendatari demandat.

SEGON.-La primera qüestió que cal resoldre és la prescripció de l'acció exercitada, atès que el Sr. Juan María considera que és d'aplicació el termini de tres anys de l' art. 121-21 a) del CCCat , mentre que la sentència de primera instància considera aplicable el termini de cinc anys de l' art. 1966.2 del C.c . Aquest criteri ha de ser mantingut. L'IBI, i el mateix s'ha de dir en relació a les despeses de gestió de residus, en el cas dels arrendaments sotmesos a la LAU de 1964 com és el que es judica ara, tenen el caràcter de quantitat assimilada a la renda per efecte de la Disposició Transitòria Tercera de la LAU de 1994 , i, per tant, són de meritació periòdica, tal i com ha establert el Tribunal Suprem des de la seva sentència del Ple de 12-1-07 que, com a tal, té valor doctrina jurisprudencial. Això fa, doncs, que no sigui aplicable el termini general de prescripció, ja sigui el de l' art. 1964 del C.c ., ja sigui el de l' art. 121-20 del CCCat ., si no que ho ha de ser l'especial de l' art. 1966.2 del C.c. o l' art. 121-21 a) del CCCat . Així ja ho té declarat de forma expressa el TS a la seva sentència de 22-4-13 , on argumenta el següent:

'B) La STS del Pleno, 12 de enero de 2007, RC n.º 2458/2002 declaró que « Cuando la causa 1ª del artículo 114 se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquéllas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia del texto refundido de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato. Lo contrario supondría forzar a dicho arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta .» y fijó como doctrina jurisprudencial «que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 » . De esta doctrina se desprende que la integración del importe del IBI en el concepto de cantidades asimiladas a la renta -a las que se refiere el artículo 114.1 LAU 1964 -, producida con la entrada en vigor de la LAU 1994, implica que no es exigible para que nazca la obligación del arrendatario que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI al arrendatario, pues existe la obligación del arrendatario en la medida en que la Ley impone el pago de las cantidades asimiladas a la renta. Basta con que el arrendador reclame el IBI al arrendatario, quien tendrá la obligación de asumir su pago salvo que haya operado la prescripción y esta sea alegada.

C) Y esto último es lo que se plantea en el caso que nos ocupa en el que con fundamento en el impago del IBI se reclama la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en 1967 y el importe derivado del mismo que asciende a 1 584,54 euros y que se corresponde con el IBI del periodo comprendido entre el año 1996 y el 2003, ya que a partir del año 2004 se ha hecho efectivo su pago.

La interpretación que ampara la parte recurrente en algunas sentencias de Audiencias Provinciales que mantienen que el arrendador cuenta con el plazo de prescripción de las acciones personales del artículo 1964 CC para reclamar el IBI al inquilino choca con lo dispuesto en la STS de 12 de enero de 2007 y otras que siguen la línea establecida por aquella, toda vez que calificada la obligación de pagar el IBI como una obligación dineraria, de periodicidad anual, cuyo carácter periódico comporta su asimilación a la obligación, también periódica, de pago de la renta, el plazo de prescripción será de cinco años ( artículo 1966.3ª CC ) por ser pago periódico. Corrobora esta postura el hecho de que se trate de un tributo que va a gravar el inmueble durante todos los ejercicios fiscales, de tal suerte que al fin y a la postre deberá satisfacerse de forma anual. Esta interpretación se acerca más a los términos de prescripción contemplados dentro del propio ámbito fiscal, siendo un contrasentido que la Administración pueda reclamar al propietario ese tributo durante un periodo de tiempo mucho más breve de lo que ese mismo deudor tributario puede posteriormente repercutirlo a un tercero, acomodándose también más a los propios términos que rigen respecto de la renta. Además este término más reducido igualmente propicia evitar situaciones de abuso, desde el momento en que al admitir el desahucio por el impago de estas cantidades podría contribuir a que se pudieran producir grandes cúmulos de recibos que dificultaran notablemente la posibilidad del inquilino a efectuar su pago'.

TERCER.-Acotat d'aquesta manera el problema jurídic plantejat, el següent pas és determinar quina és la norma aplicable, si l' art. 1966 del C.c. o l' art. 121-21 del CCCat . A favor d'aquest darrer precepte es pot argumentar que les normes que formen part del Dret Civil de Catalunya tenen el caràcter de dret comú i són d'aplicació territorial preferent a Catalunya segons disposen els arts. 111-3 , 111-4 i 111-5 del CCCat (veure les SSTSJC de 25-5-11 i 12-911). Ara bé, també cal tenir en compte quina és l'acció que s'exercita i quin és el seu origen, atès que cal respectar el sistema de repartiment de competències que dimana de l' art. 149 de la CE i les disposicons establertes a la legislació especial, o com diu la STS de 6-9-13 hi ha que '[...] considerar, como resulta necesario, cuál es la acción ejercitada y de dónde nace el derecho que mediante ella se hace valer ante los tribunales por medio de la pretensión contenida en la demanda'. I així, pel que fa als arrendaments sotmesos a la LAU de 1964, l'obligació de pagar l'IBI per l'arrendatari no hi era contemplada, de forma que anava a càrrec de l'arrendador propietari llevat de pacte en contrari. És la LAU de 1994 la què introdueix per primera vegada aquesta obligació a la seva Disposició Transitòria Tercera D 9, posada en relació amb la Disposició Transitòria Segona C , 10.5 . Es tracta, doncs, d'una obligació d'origen legal i, a més, establerta per una llei especial, la qual a la seva Disposició Addicional Desena estableix de forma expressa que tots els drets, obligacions i accions relatius als contractes d'arrendament a què es refereix la LAU , inclosos els contractes subsistents a la seva entrada en vigor, prescriuen quan no hagi previst un termini específic, segons el règim general contingut al Codi civil. Aquesta remissió normativa expressa, fa que sigui necessàrimanet d'apliació l' art. 1966 del C.c .

Atès que és aplicable el termini de prescripció de cinc anys, les accions exercitades no estan prescrites pel que fa a les anualitats d'IBI i residus compreses entre 2007 i 2011, atès que es va produir un acte interruptiu amb el burofax enviat el 30-11-11, i que si no va ser recollit pel seu destinatari, va ser per causa només a ell imputable, doncs el va deixar caducar en llista d'espera sense anar a recollir-lo, malgrat que li van deixa el corresponent avís. Cal precisar que, per molt que digui que pràcticament no hi era perquè estava desallotjant el local, el cert és que durant tot el mes de desembre hi va ser, i no el va deixar desocupat fins el 23-12-11, quan va deixar les claus a la notaria per a posar-les a disposició de l'arrendadora. En canvi, sí que està prescrita l'anualitat de 2006, atès que l'IBI va ser fraccionat en dos rebuts, carregat al compte de la demandant el primer el dia 7-6-06, i l'altre el 2-10-06, de forma que a partir d'aquest moment l'arrendadora ja sabia la quantitat que podia repercutir a l'arrendatari i ja la hi podia reclamar, per la qual cosa el termini de cinc anys es va exhaurir el 2-10-11, mentre que la primera i única reclamació certa i que consta suficientment acreditada no es produeix fins el burofax de 30-11-11. El mateix succeeix amb les despeses de residus que van ser carregades al compte corrent de la Sra. Laura el 4-4-06, al acabar-se el termini de prescripció el 4-4-11. Això suposa que el deute queda reduït a la quantitat de 3.026,65 €

QUART.-La següent qüestió discutida es refereix als requisits i eficàcia que ha de tenir la notificació de l'arrendador a l'arrendatari de l'import que ha de pagar en concepte d'IBI i de despeses de tractament de residus, atès que l'arrendatari considera que és d'aplicació l' art. 101 de la LAU de 1964 , sense que es puguin reclamar de forma retroactiva. Aquest problema ja va ser resolt pel Tribunal Suprem a la seva sentència de 27-12-10 , en un supòsit d'arrendament d'habitatge, que a la seva posterior sentència de 18-4-13 fa extensiu als arrendaments de local de negoci el criteri establert en aquella ocasió. Convé precisar de la seva lectura que cal diferenciar dos supòsits diferents: 1.- per a que l'arrendatari pugui ser desnonat per manca de pagament de l'IBI (i ho pot ser perquè és renda), cal que previ al procés se li hagi notificat el seu import, acompanyant còpia del rebut, tot donant-li un termini de trenta dies per a que contesti si accepta o s'hi oposa; si no ho fa, no és possible resoldre el contracte d'arrendament i desnonar l'arrendatari, tot això fent aplicació de l' art. 101 de la LAU ; 2.- pel que fa a l'acció judicial per reclamar l'IBI degut, l'arrendador en té prou amb la demanda, acompanyant els documents acreditatius corresponents, doncs l'arrendatari podrà al·legar en el procés tots els seus motius d'oposició. Si l'acció de reclamació del deute s'exercita de forma acumulada amb el desnonament, però sense que s'hagi notificat prèviament en la forma esmentada, l'acció de desnonament ha de ser desestimada però la de reclamació de quantitat serà estimada. Així, ho diu la STS de 18-4-13 :

'Motivo único. Infracción del art. 114.1ª del Texto Refundido de la LAU de 1964 en relación con el apartado D) 9 de la Disposición Transitoria tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 29/1994 en relación con el aparado C) 10.2 de la Disposición Transitoria segunda y art. 24 de la Constitución . Se alega interés casacional fundado en la existencia de sentencias contradictorias, postulando que se exija la notificación previa a la demanda del IBI, acompañando copia del correspondiente recibo, dándole un plazo para contestar .

Se estima el motivo .

Alega el recurrente que concurren sentencias contradictorias de las AAPP sobre los requisitos de notificación del IBI , pues mientras unas entienden que no es necesaria notificación previa, otras exigen dicho requerimiento previo, un plazo para contestar y que se acompañe el recibo del IBI .

Añade que en el presente caso no se efectuó notificación del IBI previa a la demanda. Que en la sentencia que se impugna se declaró que la unión del recibo a la demanda es suficiente a los efectos de notificación y de declaración de desahucio.

El recurrente pretende que se unifique la doctrina de este Tribunal Supremo sobre los requisitos de notificación del IBI , cuando ya consta sentencia sobre el particular, a saber la sentencia de 27 de diciembre de 2010, recurso 894/2007 , en la cual se exige un requerimiento fehaciente previo a la demanda para la reclamación del IBI , aplicándole el procedimiento de actualización de renta, sin perjuicio de lo ya dispuesto en los arts. 101 y 106 de la LAU de 1964 , sentencia dictada en el ámbito de arrendamiento de vivienda pero que es extrapolable dada la remisión que el apartado D) 9 de la Disposición Transitoria tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 29/1994 hace al apartado C) 10.2 de la Disposición Transitoria segunda .

Por lo tanto, para la reclamación del IBI será preciso que se reclame fehacientemente con anterioridad a la presentación de la demanda, si lo que se pretende es la resolución del contrato, confiriéndole un término de treinta días al arrendatario para que se oponga o acepte, tras lo cual podrá instarse judicialmente, debiendo acompañarse a la reclamación copia del recibo del IBI , para que el arrendatario conozca la causa de la reclamación .

Por tanto, debe estimarse parcialmente el motivo de casación pues en la sentencia recurrida se declaró improcedentemente que bastaba con que la reclamación se efectuase en la propia demanda, postura que provocaría la forzada obligación de enervar la acción por el IBI ( art. 440.3 LEC ), que podía haberse evitado mediante el pago extrajudicial previo, si hubiese sido requerido e informado previa y documentalmente de su importe. Igualmente ya se habría obligado al arrendatario a usar de la única enervación que le permite la Ley ( art. 22 LEC ).

Esta Sala asumiendo la instancia declara que todo ello sin perjuicio de mantener la condena al pago del IBI , pues esta Sala acepta que al acompañarse el recibo con la demanda, el demandado ha tenido oportunidad de defenderse y al no constar causa alguna que le exonere de su abono, procede mantener la condena a su pago, pero sin que ello acarree efectos resolutorios, al no haber sido requerido previamente.

Estimado parcialmente el motivo, no podemos aceptar la resolución del contrato de arrendamiento por impago del IBI , pues como dijimos no fue requerido previa y fehacientemente de pago, sin embargo consta que al momento de interponerse la demanda, la arrendataria no había abonado el importe de dos mensualidades de renta que consignó cuando se le dio traslado de la demanda, por lo que procede tener por enervada la acción de desahucio.

En conclusión, procede la estimación parcial del recurso de casación, declarando enervada la acción, pues al ser emplazado consignó las rentas adeudadas y no pudiendo otorgarse efecto resolutorio al impago del IBI , al no ser requerido previa y fehacientemente de pago'.

Atès que en el supòsit plantejat s'acredita el deute amb la prova documental aportada (els rebuts pagats per l'arrendadora), l'acció de reclamació de quantitat ha de ser estimada. Pel que fa al percentatge que li pot ser repercutit del total IBI, atès que és únic i global per tot l'immoble quan l'arrendatari només tenia llogats els baixos, ha de ser mantingut el percentatge repercutit per l'arrendatària, és a dir, del 50 %, tota vegada que consta que sempre ha estat aquesta la proporció que li ha aplicat, com demostren els actes de conciliació efectuats el 27-10-03 i el 12-12-05, sense que el Sr. Juan María hagués efectuat mai cap tipus de queixa ni reclamació i sense sobre aquest particular i sense que, a més, hagi aportat al procés prova suficient que acrediti suficientment que el percentatge que se li ha d'aplicar és un altre, tot desvirtuant la vinculació dels seus propis actes ( art. 111-8 del CCCat ).

CINQUÈ.-L'estimació parcial del recurs, comporta que no escaigui efectuar pronunciament envers les costes d'aquesta alçada ( arts. 398 i 394 de la LEC ).

Atesos els anteriors articles i els altres de general i pertinent aplicació,

Fallo

Estimo, parcialment, el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal Don. Juan María , contra la sentència dictada pel Jutjat de Primera Instància núm. 8 de Lleida, en procediment de judici verbal núm. 913/12, que revoco parcialment, i, en el seu lloc, condemno Juan María a pagar a la Sra. Laura la quantitat de 3.026,65 €, més els interessos legals, sense que escaigui efectuar condemna pel que fa a les costes de totes dues instàncies.

Torneu les actuacions al Jutjat de procedència amb certificació de la sentència als efectes que escaiguin.

Aquesta és la meva sentència, que pronuncio, mano i signo.

PUBLICACIÓ.En el dia de la data i en audiència pública, el/la magistrat/ada ponent Sr. Albert Montell García ha llegit i ha publicat la sentència anterior. En dono fe.