Sentencia CIVIL Nº 75/2020, Audiencia Provincial de Cuenca, Sección 1, Rec 562/2019 de 25 de Febrero de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
CUENCA
SENTENCIA: 00075/2020
Modelo: N10250
PALAFOX Nº 4-1ª PLANTA
UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO
Teléfono: 969224118 Fax: 969228975
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Equipo/usuario: IAL
N.I.G. 16078 41 1 2018 0000699
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000562 /2019
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de CUENCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000132 /2018
Recurrente: Alexander , María Rosario
Procurador: MARTA GONZALEZ ALVARO, MARTA GONZALEZ ALVARO
Abogado: ALEJANDRO MARTINEZ RAMOS, ALEJANDRO MARTINEZ RAMOS
Recurrido: Josefa
Procurador: MIGUEL ANGEL GARCIA GARCIA
Abogado: IVAN CALLEJA VALVERDE
SENTENCIA Nº 75/2020
Ilmos. Sres.:
Presidente:
D. José Eduardo Martínez Mediavilla
Magistrados:
D. Ernesto Casado Delgado
Dª. María Pilar Astray Chacón (Ponente)
En Cuenca, a 25 febrero de 2020

Visto el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Sra. González Álvaro, en nombre
y representación de D. Alexander Y DÑA. María Rosario , asistidos del letrado Sr. Martínez Ramos, contra
la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de Cuenca, en autos de
Procedimiento Ordinario 132/18, de fecha 23/09/2019, seguidos en su contra a instancias de DÑA. Josefa ,
representada por el Procurador de los Tribunales Sr. García García y asistida del Letrado Sr. Calleja Valverde,
actuando como ponente la Ilma. Sra. Dña. María Pilar Astray Chacón, quien expresa el parecer de la Sala,

Antecedentes

PRIMERO- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de Cuenca, en autos de Procedimiento Ordinario 132/18, se dictó Sentencia de fecha 23/09/2019, por la que se declaró resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, con efectos desde la presentación de la demanda y con imposición de costas a los demandados.



SEGUNDO- Por la representación procesal de DON Alexander Y DÑA. María Rosario , se interpuso recurso de apelación, interesando la revocación de la Sentencia. Por la representación procesal de la demandada se dedujo oposición al mismo, interesando su confirmación.



TERCERO- Elevados los Autos a esta Audiencia Provincial, se les dio trámite bajo el número de rollo 562/19, actuando como ponente la Ilma. Sra. Dña. María Pilar Astray Chacón.

Fundamentos

PRIMERO- Aduce el recurrente la ausencia de valoración de la prueba, instando se revoque la Sentencia en cuanto a la petición principal y subsidiariamente en cuanto a la petición de costas.

Sin perjuicio de que realiza consideraciones sobre la prueba practicada en orden a las humedades que afirma la demandante tiene la vivienda, destaca en negrita que el contrato ya fue resuelto por Sentencia de fecha 5 de abril de 2018, en virtud de desahucio por falta de pago de las rentas y que la demandada ya había depositado las llaves en el Juzgado en diciembre de 2017 y que con esta demanda pretendía la demandante evitar los efectos económicos de la ejecución de la Sentencia en orden a la reclamación de las rentas.



SEGUNDO-Cierto que las Sentencias de desahucio por falta de pago de las rentas, como dispone el art. 447 de la LEC, no tienen fuerza de cosa juzgada, por su carácter sumario y con arreglo a las cuestiones complejas que pudieran plantearse.

Sin embargo, una cosa es que la Sentencia no tenga efectos de cosa juzgada respecto a otras cuestiones que excedan del ámbito del juicio sumario, y otra que entregando la llave de facto ya con mucha anterioridad a la demanda aquí ejercida, y siendo firme, posteriormente, la resolución de desahucio por falta de pago de las rentas, se ejercite exclusivamente una acción resolutoria de un contrato que, de facto, ya ha sido resuelto, ya que no ocupa la vivienda desde diciembre de 2017.

Subyace en esta cuestión aspectos relativos a la suspensión de pago de las rentas y la oponibilidad relativa a la falta de realización de las reparaciones necesarias cuyo deber incumbe al arrendador. Pero esta cuestión, ni así fue planteada, en la acción acumulada de reclamación de las rentas, ni hoy se ejercita una acción de daños y perjuicios, que pudieran existir, derivadas del eventual incumplimiento de la obligación del arrendador.



TERCERO- En tercer lugar, y aun soslayando que la demandante interpone la demanda cuando ya había depositado las llaves del inmueble en el Juzgado, la primera condición para el ejercicio de una facultad resolutoria de un contrato- art. 1124- es haber cumplido con las obligaciones que le corresponden como arrendatario, y en este sentido, la propia demandante reconoce que suspendió el pago de las rentas por desavenencias en cuanto a su exigencia de efectuar las reparaciones necesarias, incluidos los consumos efectuados por la misma.

La Ley de Arrendamientos Urbanos concede al apelante los medios necesarios para exigir el cumplimiento de la obligación que tiene el arrendador de ejecutar las obras necesarias (supuesto de suspensión del contrato o desistimiento previstos en el art. 26 LAU) pero, en ningún caso, faculta para acudir a las vías de hecho, esto es, al impago de las rentas y menos de consumos efectivos realizados por la misma.

Aun reconduciendo la pretensión de la demandante a un eventual reconocimiento ex post de la posibilidad de impago de las rentas derivadas del contrato de arrendamiento por inhabitabilidad de la vivienda, cuyas dudas plantea a este Tribunal, al no ser ejercitado vigente el contrato de arrendamiento, hemos de decir que dicha facultad requiere la prueba de la inhabitabilidad que opone, prueba que incumbe a la arrendataria que ejercita la acción aquí examinada.

Nos encontramos con dos periciales contradictorias, una, aportada por la demandante, que atribuye la causa de las humedades a un defecto de aislamiento, otra aportada por los demandados, pues cuando comunicó por los arrendadores a su aseguradora de la vivienda la existencia de las humedades, se declinó la asunción del siniestro por la misma, achacando la causa de las humedades a la falta de ventilación de la vivienda.

Sin embargo, aún en la tesis de la demandante, que dichas humedades tuvieran su causa en un defecto de aislamiento, y pese al problema de salud de las mismas que se expone por la apelada, aunque no existe pericial sobre su impacto concreto, lo cierto es que la demandante siguió ocupando la vivienda y viviendo en ella.

Entendemos que, independientemente de las desavenencias en cuanto a la ejecución de las reparaciones que se estimen necesarias, ha de acreditarse la inhabitabilidad de la vivienda, como presupuesto indispensable de la suspensión o resolución del contrato.

Así dispone el artículo 21 de la LAU que el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador y una vez comunicado al arrendador la necesidad de las obras, en su caso, desistir del contrato, pidiendo la resolución del mismo con indemnización de los daños y perjuicios ( art. 27.3 de la LAU) o a instar su ejecución con indemnización de los daños causados ( 1556 y 1098 del código civil), pero no acudir a la vía de hecho, pues no obra acreditado pacto alguno de suspensión del pago de las rentas para el acometimiento por la arrendataria de las obras que se entienden precisas.

En todo caso, y aunque se admitiera la viabilidad de dicha acción cuando de facto se abandonó la vivienda con entrega de llaves, nos encontramos ante una situación de indeterminación, pues ninguno de los peritos hizo una cata, por lo que se contraponen sus apreciaciones personales, sin una comprobación fáctica objetiva y real.

Ante lo cual concluimos, que no consta acreditado el fundamento de la resolución del contrato, máxime cuando la arrendataria no ha acreditado haber cumplido con las obligaciones que le correspondían, respecto al pago de las rentas y consumos, y que son objeto de ejecución en otro procedimiento.



CUARTO- Las dudas de hecho que plantean dos periciales contradictorias sobre la causa de las humedades de la vivienda, han de dar lugar a la ausencia de pronunciamiento especial en cuanto a costas en primera instancia ( art. 394 de la LEC) Estimándose el recurso no procede efectuar especial declaración ante esta alzada ( art.

398 de la LEC).

Vistos los preceptos jurídicos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

SE ESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Sra. González Álvaro, en nombre y representación de D. Alexander Y DÑA. María Rosario , asistidos del letrado Sr. Martínez Ramos, contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de Cuenca, en autos de Procedimiento Ordinario 132/18, de fecha 23/09/2019, seguidos en su contra a instancias de DÑA. Josefa , representada por el Procurador de los Tribunales Sr. García García y asistida del Letrado Sr. Calleja Valverde, y en consecuencia SE REVOCA dicha Resolución, absolviendo a los demandados de los pedimentos formulados en su contra y sin efectuar especial declaración en cuanto a las costas de Primera Instancia y de esta Alzada.

Póngase en conocimiento de las partes que contra esta Resolución cabe recurso de casación, por razón de interés casacional, y de infracción procesal, (en este último caso cuando concurra interés casacional y se admita conjuntamente un recurso de casación interpuesto conjuntamente contra la Sentencia), que se presentarán, en el plazo de 20 días contados desde el siguiente al de la notificación de la presente Resolución, ante esta Audiencia Provincial; debiendo procederse en su caso, y con arreglo a la Disp. Adicional 15ª de la L.O.P.J., a la consignación del oportuno depósito.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.