Sentencia CIVIL Nº 751/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 922/2019 de 26 de Octubre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0824542120188124179

Recurso de apelación 922/2019 -2

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Santa Coloma de Gramenet (UPSD)

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 353/2018

Parte recurrente/Solicitante: MADRID RMBS III FONDO DE TITULARIZACION

Procurador/a: Mª DOLORS RIBAS MERCADER

Abogado/a: OSCAR MERCE SEMPER

Parte recurrida: Martin , Pura

Procurador/a: DIEGO SANCHEZ FERRER

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 751/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell

Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 26 de octubre de 2020

Ponente: Fernando Utrillas Carbonell

Antecedentes

Primero. En fecha 3 de octubre de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 353/2018 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Santa Coloma de Gramenet (UPSD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por MADRID RMBS III FONDO DE TITULARIZACION contra Sentencia - 18/01/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a DIEGO SANCHEZ FERRER, en nombre y representación de Martin, siendo también parte Pura.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Se desestima íntegramente la demanda y se condena en costas a la parte actora.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 21/10/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Fernando Utrillas Carbonell .

Fundamentos

PRIMERO.-Apela la demandante arrendadora Madrid RMBS III Fondo de Titulización de Activos el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de la acción resolutoria, formulada contra los demandados arrendatarios Sr. Martin y Sra. Pura, por la falta de pago de las rentas, del contrato de arrendamiento, de 10 de abril de 2013, de la vivienda en C/ PASAJE000 nº NUM000, de Santa Coloma de Gramenet, solicitando la parte apelante la estimación de la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990), y sin que, en principio, sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992), ha venido siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991,y 25 de noviembre de 1992), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Aunque la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007; RJA 3886 y 4636/2003, 6571/2004, 4731/2005, 8401/2006, y 730 y 4336/2007), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

En concreto, en relación con el impago de las rentas como causa de resolución del contrato de arrendamiento, de acuerdo con la doctrina fijada por las Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de julio y 19 de diciembre de 2008, y 15 de enero y 26 de marzo de 2009, no se excluye la resolución arrendaticia incluso aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, cuando la demanda se presenta después del transcurso del plazo máximo de retraso en el pago previsto en el propio contrato.

En este caso, opuesto por los demandados arrendatarios el pago de las rentas al anterior propietario, correspondía a la parte demandada, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la prueba del hecho positivo y extintivo, a su cargo, del pago al anterior propietario de las rentas de parte de octubre de 2014, desde noviembre de 2014 hasta mayo de 2016, y de parte de agosto de 2017, y mayo de 2018, en cuya inefectividad se sustenta la demanda, lo cual no puede estimarse que haya probado la parte demandada, por no haber propuesto ninguna prueba, en la primera o en la segunda instancia, del pago al propietario anterior.

En el pacto quinto del contrato de arrendamiento, de 10 de abril de 2013 (doc 5 de la demanda), se pactó expresamente que el pago de la renta debía hacerse por el arrendatario 'mediante transferencia bancaria a la cuenta del arrendador', no estando previsto el pago al contado, y no habiendo constancia de ninguna novación contractual posterior en cuanto a la forma de pago de la renta, y que se autorizaran por el arrendador los pagos en efectivo.

En el presente caso, no hay constancia de ninguna transferencia para pago de rentas desde octubre de 2014 hasta la presentación de la demanda en mayo de 2018, no habiendo propuesto tampoco la parte demandada, en cualquier caso, ninguna prueba de supuestos pagos al contado, que en la sentencia de primera instancia, sin ninguna base probatoria, se declara que no se puede descartar ('sin poder descartar tampoco la existencia de una costumbre de pago en efectivo entre el anterior propietario y el demandado'), cuando, según lo expuesto, corresponde a la parte demandada arrendataria la carga de la prueba del pago, no habiendo propuesto la parte demandada ninguna prueba de los supuestos pagos, mediante transferencia, en efectivo, o por cualquier otro medio.

Tampoco ha probado la parte demandada que, según se manifiesta en la sentencia de primera instancia, igualmente sin ninguna base probatoria, la demandada habría venido cumpliendo con la obligación de pagar la renta ('habría venido cumpliendo con la misma de manera más o menos regular') con la documentación aportada en la vista del juicio, por cuanto la única prueba documental aportada en el acto del juicio por la demandada se refiere a transferencias de las mensualidades de junio a diciembre de 2018, posteriores a la demanda, presentada el 30 de mayo de 2018, y por lo tanto posteriores a la producción de los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que se trata de pagos que no son de las rentas en cuya inefectividad se sustenta la demanda, de modo que no pueden servir para fundar la sentencia del juicio de desahucio por falta de pago de las rentas, y únicamente pueden ser tenidos en cuenta, en su caso, en ejecución de sentencia, en relación con la acción acumulada de reclamación de rentas.

Tampoco ha propuesto la parte demandada ninguna prueba del pago de las rentas adeudadas en el momento de la presentación de la demanda a la actual propietaria, que adquirió la propiedad de la vivienda litigiosa por el Decreto de Adjudicación, de 25 de febrero de 2014, dictado en los autos de Ejecución Hipotecaria nº 754/2009 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Santa Coloma de Gramenet, y a quien no puede oponerse ningún pago de buena fe a tercero, propietario anterior, en los términos del artículo 1164 del Código Civil, por no haber prueba de ningún pago de las rentas en cuya infectividad se sustenta la pretensión resolutoria, de modo que, no habiendo constancia de ningún pago, no es posible entrar a valorar si el pago pudiera haberse hecho o no de buena fe, por el conocimiento o no de la adquisición de la propiedad por la demandante.

Tampoco ha probado la parte demandada el ofrecimiento del pago de las rentas, o su consignación, judicial o notarial, a disposición el propietario, anterior o actual, en todo el tiempo transcurrido entre octubre de 2014, y la presentación de la demanda en mayo de 2018, estando prevista en el artículo 1176 del Código Civil la consignación judicial para los supuestos de ausencia del acreedor, o cuando varias personas pretendan tener derecho a cobrar.

En definitiva, resulta de lo actuado que, en el momento de la presentación de la demanda, el 30 de mayo de 2018, los arrendatarios Sr. Martin y Sra. Pura adeudaban las rentas de parte de octubre de 2014, desde noviembre de 2014 hasta mayo de 2016, y de parte de agosto de 2017, y mayo de 2018, por importe conjunto de 7.508Ž83 €, de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda, concurría la causa resolutoria del arrendamiento por la falta de pago de la renta del artículo 27.2 a) de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

En consecuencia, procede la estimación del motivo de la apelación de la parte demandante y, por consiguiente, la estimación de la acción resolutoria, por falta de pago de la renta, del contrato de arrendamiento.

SEGUNDO.-Apela, además, la demandante Madrid RMBS III Fondo de Titulización de Activos el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de la pretensión acumulada, en virtud de lo previsto en el artículo 437.4.3ª de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, de reclamación de las rentas devengadas en virtud del contrato de arrendamiento, de 10 de abril de 2013, de la vivienda en C/ PASAJE000 nº NUM000, de Santa Coloma de Gramenet, resultando de lo actuado, según lo expuesto, que, en el momento de la presentación de la demanda, el 30 de mayo de 2018, la parte demandada adeudaba las rentas de octubre de 2014, desde noviembre de 2014 hasta mayo de 2016, y de parte de agosto de 2017, y mayo de 2018, por importe conjunto de 7.508Ž83 €, de modo que son rentas devengadas con posterioridad a la adquisición de la propiedad de la vivienda litigiosa por la demandante, por el Decreto de Adjudicación, de 25 de febrero de 2014, dictado en los autos de Ejecución Hipotecaria nº 754/2009 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Santa Coloma de Gramenet, por lo que eran adeudadas a la demandante.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2015; ROJ TS 3210/2015) que se desprende de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento que el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso, que en principio está unido al dominio, por precio; de ahí que el percibo de la renta corresponde en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior, resultando asimismo de una aplicación analógica de lo dispuesto por el artículo 1095 del Código Civil, cuando establece que 'el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada'.

En este caso la adquisición de la propiedad por la demandante se produjo por el Decreto de Adjudicación, de 25 de febrero de 2014, dictado en los autos de Ejecución Hipotecaria nº 754/2009 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Santa Coloma de Gramenet, momento a partir del cual la nueva propietaria adquiere el derecho a los frutos, y entre ellos las rentas del arrendamiento.

En el mismo sentido se ha pronunciado esta Sección Decimotercera de la Audiencia de Barcelona, entre las más recientes, en Sentencia de 20 de enero de 2020 (ROJ SAPB 419/2020), de modo que el derecho a la percepción de la renta corresponde en cada momento a quien resulte ser el arrendador-propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior; y en la Sentencia de 5 de abril de 2019 (ROJ SAPB 3373/2019), en el sentido que, siendo el pago de la renta y cantidades asimiladas la contraprestación propia a la que tiene derecho el arrendador por razón de la cesión de uso que comporta el arrendamiento, el derecho a cobrar las rentas arrendaticias es un derecho de crédito personal que el arrendador tiene por su condición de parte del contrato mientras se mantenga como tal, de modo que el adquirente es el nuevo arrendador, a partir de la adquisición, aunque no antes, y a partir de entonces se subroga, por ejemplo, en la percepción de la renta, aunque no en las rentas que devengadas, vigente el arrendamiento con el anterior propietario, no fueron abonadas al anterior arrendador, que pueden haber sido abonadas a éste, en cuyo caso le hubieran sido legítima y naturalmente abonadas a quien tenía derecho a las mismas y no podría plantearse cuestión alguna en este sentido, por lo que el nuevo arrendador no puede tener derecho a rentas que, devengadas con anterioridad a la adquisición, fueran debidas al anterior propietario.

En relación con el término final de la obligación del pago de las rentas, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia incluso de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por otro lado, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de 'devolver' la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil.

En consecuencia, procede la estimación de la acción acumulada, condenando a la parte demandada al pago a la actora de la cantidad de 7.508Ž83 €, correspondiente al importe conjunto de las rentas adeudadas devengadas hasta mayo de 2018, condenando asimismo a la parte demandada al pago de las rentas que se devenguen desde junio de 2018 y hasta la devolución de la posesión, a razón de 350 €/mes, descontando, en su caso, en ejecución de sentencia, las rentas de junio a diciembre de 2018, y las demás rentas que hayan sido pagadas por los arrendatarios en el curso del proceso, procediendo, en definitiva, la estimación del motivo de la apelación y, por consiguiente, la completa estimación de la demanda.

TERCERO.-La cantidad adeudada, por importe de 7.508Ž83 €, devengará los intereses legales por mora, desde la interpelación judicial, producida con la presentación de la demanda, con fecha 30 de mayo de 2018, de acuerdo con los artículos 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y 1100, 1101,y 1108 del Código Civil, y hasta el completo pago; y las rentas devengadas con posterioridad a la demanda devengarán los intereses legales por mora, desde sus respectivos vencimientos, y hasta el completo pago.

CUARTO.-De acuerdo con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución estimatoria de la demanda, procede la imposición a la parte demandada de las costas de la primera instancia.

QUINTO.-De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

SEXTO.-De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, procede la devolución del depósito para recurrir a la parte demandante apelante.

Fallo

Que, ESTIMANDO el recurso de apelación de la demandante Madrid RMBS III Fondo de Titulización de Activos, se REVOCA la Sentencia de 18 de enero de 2019 dictada en los autos nº 353/18 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Santa Coloma de Gramenet, acordando en su lugar la ESTIMACIÓN de la demanda, y por consiguiente la resolución, por falta de pago de la renta, del contrato de arrendamiento, de 10 de abril de 2013, de la vivienda en C/ PASAJE000 nº NUM000, de Santa Coloma de Gramenet, condenando a los demandados D. Martin y Dña. Pura a que desalojen la referida vivienda, dejándola libre, vacua, y expedita, y a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento, y a que paguen a la actora la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS OCHO EUROS CON OCHENTA Y TRES CÉNTIMOS (7.508Ž83 €), más las rentas que se devenguen, y que hayan sido impagadas, a partir de la mensualidad de junio de 2018, y hasta el desalojo, a razón de 350 €/mes, más intereses legales, con imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada, sin expresa imposición de las costas de la apelación, acordando la devolución del depósito para recurrir a la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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