Sentencia CIVIL Nº 754/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 892/2019 de 26 de Octubre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0801542120188019420

Recurso de apelación 892/2019 -2

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Badalona

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 135/2018

Parte recurrente/Solicitante: Hortensia

Procurador/a: Maria Elena Movilla Blanco

Abogado/a: Juan José Millán Martínez

Parte recurrida: BUDMAC INVESTMENTS II, S.L.U., Cayetano

Procurador/a: Eulalia Castellanos Llauger

Abogado/a: ALBERT JANE CRESPO

SENTENCIA Nº 754/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell

Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 26 de octubre de 2020

Ponente: Fernando Utrillas Carbonell

Antecedentes

Primero. En fecha 25 de septiembre de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 135/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Badalona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aMaria Elena Movilla Blanco, en nombre y representación de Hortensia contra Sentencia - 06/05/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Eulalia Castellanos Llauger, en nombre y representación de BUDMAC INVESTMENTS II, S.L.U., siendo también parte Cayetano.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Que estimo totalmente la demanda formulada el Procurado Sra. Eulalia Castellanos Llauger, en la representación procesal de la entidad BUCMAN INVESTMENTS II, S.L.U. contra los Sres. Hortensia y Cayetano y en su virtud declaro resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 de la localidad de Badalona celebrado en fecha 15 de diciembre de 2012, condenando a los Sres. Hortensia y Cayetano a desocuparla y dejarla a la libre disposición de la Sra. BUCMAN INVESTMENTS II, S.L.U., más las costas del juicio.

Asimismo, condeno a los Sres. Hortensia y Cayetano a que abonen a la entidad BUCMAN INVESTMENTS II, S.L.U. las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión de la finca a razón de 400 euros mensuales, más las costas del juicio.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 21/10/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Fernando Utrillas Carbonell .

Fundamentos

PRIMERO.-Apela la demandada arrendataria Sra. Hortensia el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que declaró extinguido, por expiración del plazo de duración pactado, el contrato de arrendamiento, de 15 de diciembre de 2012, de la vivienda en CALLE000 nº NUM000, de Sant Adrià del Besós, por el transcurso del plazo de duración mínima legal del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, solicitando la demandada apelante la desestimación de la acción de desahucio, por la infracción del artículo 10 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.

Centrado así el motivo de la apelación, es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1930, 21 de octubre de 1959, o 20 de septiembre de 1996; RJA 640/1930-31, 3597/1959, y 6727/1996), que es consustancial al contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado, según resulta de los artículos 1543, 1554.3º, y 1569.1ª del Código Civil, de modo que la determinación del plazo es esencial en este negocio jurídico.

Por lo que, incluso si las partes dejan de señalar el plazo, es el artículo 9.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el que dispone que se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, hasta el máximo de duración mínima legal.

En el mismo sentido, el Código Civil, en el artículo 1581, establece las normas de carácter subsidiario para la determinación de la duración del contrato de arrendamiento, entendiéndose hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario; aunque, es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1918), que la disposición del artículo 1581 del Código Civil es puramente supletoria, para el caso de no haberse fijado plazo al arrendamiento.

En este caso, en el que se pactó un plazo de duración de cinco años (1 + 4), el contrato de arrendamiento, de 15 de diciembre de 2012 (doc 2 de la demanda), se extinguió el 15 de diciembre de 2017, por el transcurso del plazo de duración mínima legal de cinco años previsto en el artículo 9 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción anterior a la Ley 4/2013, de 4 de junio, sin que llegara a prorrogarse por otros tres años, de acuerdo con el artículo 10 de la Ley 29/1994, también en la redacción anterior a la Ley 4/2013, de 4 de junio, por cuanto la demandante remitió un burofax a la demandada, de fecha 3 de octubre de 2017 (doc 4 de la demanda), comunicándole la extinción del arrendamiento al término del plazo de duración máxima legal de cinco años, el 14 de diciembre de 2017, antes de la presentación de la demanda, el 23 de enero de 2018.

Opuesto por la parte demandada que la comunicación de la arrendadora, por medio del burofax de fecha 3 de octubre de 2017 (doc 4 de la demanda), no cumple los requisitos del artículo 10 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, por no comunicar la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato, es lo cierto que, siendo la voluntad del arrendador la cosa en sí, la esencia interior del acto, su significado; y la comunicación al arrendatario, su representación, manifestación exterior, objetivación, o significante, lo cierto es que el artículo 10 de la Ley 29/1994 no exige una fórmula determinada para la notificación al arrendatario de la denegación de la prórroga del arrendador, bastando cualquier fórmula que permita conocer la voluntad del arrendador contraria a la continuación del arrendamiento.

En este sentido, se mantiene en la Ley de Arrendamientos Urbanos el principio general antiformalista en materia contractual, plasmado en los artículos 1278 y ss del Código Civil, y procedente de la tradición jurídica romana, según la cual, suprimida la solemnidad de las palabras, se requiere únicamente de una y otra parte una manifestación conocida y acorde, aunque se haya expresado con cualesquiera palabras ('solemnitate verborum sublata, sensum et consonantem intellectum ab utraque parte solum desiderat, licet quibuscunque verbis expressus est'; Instituta. L III, Tit XV).

En el presente caso, no habiendo conformidad entre las partes en cuanto al significado de la comunicación de la demandante arrendadora por medio del burofax de 3 de octubre de 2017 (doc 4 de la demanda), es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988, 19 de enero de 1990, y 7 de julio de 1995; RJA 2482 y 9509/1987, 9736/1988, 36/1990, y 5566/1995), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato o acto jurídico no deja duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil, según la cual para juzgar la intención de las partes debe atenderse principalmente a los actos de éstas, coetáneos y posteriores; o la del artículo 1283 del Código Civil, según la cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos, no deben entenderse comprendidos cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron.

En este caso, en el burofax de fecha 3 de octubre de 2017 (doc 4 de la demanda) la demandante comunica a la demandada que la duración del contrato de 15 de diciembre de 2012 'vence el próximo 14/12/2017', de modo que 'nos ponemos a su disposición para consensuar la entrega de llaves y, en su caso, el correspondiente reintegro de la fianza'.

Así las cosas, del tenor literal de la comunicación de la demandante, de 3 de octubre de 2017, aparece claramente la manifestación de la voluntad de la arrendadora de terminar la relación arrendaticia el 14/12/2017, quedando únicamente pendiente la entrega de las llaves, y la liquidación, y reintegro de la fianza, en su caso.

Po el contrario, no hay ninguna indicación en la repetida comunicación que permita alcanzar la conclusión interpretativa de que se está ofreciendo a la arrendataria la prórroga del contrato de arrendamiento, no habiendo en la comunicación ninguna mención a la posibilidad de una pretendida prórroga, o novación del contrato.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2000 y 10 de junio de 2003; RJA 9587/2000, y 4595/2003) que la novación no puede presumirse, exigiéndose una declaración expresa, siguiéndose igualmente en este punto la tradición jurídica romana según la cual se hacía novación solamente cuando se hubiere expresado entre los contratantes esto mismo ('hoc ipsum inter contrahentes expressum fuerit'; Instituta. L.III, Tit XXIX).

Opuesto igualmente por la demandada arrendataria al pago de las mensualidades de renta posteriores a la comunicación de la arrendadora, es doctrina comúnmente admitida, que para la aplicación de la doctrina de los actos propios, que tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, y que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2000;RJA 9244/2000, que cita las Sentencias del Tribunal Constitucional 73 y 198/1988, y el Auto del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993;RTC 77/1993), se requiere que la conducta previa, contra la que no se puede ir posteriormente, tenga ciertos caracteres, y así la jurisprudencia había ya recogido la necesidad de la relevancia jurídica de la conducta, afirmando que los actos deben ser reveladores de alguna manera del designio de decidir la situación jurídica de su autor, y en cuanto a la significación jurídica del acto anterior es menester que ésta pueda ser valorada objetivamente como índice de una actitud adoptada respecto a la situación jurídica en la cual ha sido realizada.

En esta línea, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990, 5 de Marzo de 1991, 4 de Junio de 1992, 12 de Abril de 1993, y 30 de Mayo de 1995) que únicamente son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados, de modo que los actos propios para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995, 30 de septiembre de 1996, y 20 de junio de 2002; RJA 291/1995, 6821/1996, y 5230/2002).

En este caso, únicamente resulta de lo actuado que la arrendataria ha seguido pagando la renta de las mensualidades posteriores a la comunicación de la arrendadora, mientras ha continuado ocupando la vivienda litigiosa, siendo así que es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la resolución del contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este sentido, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que ni siquiera baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil.

Por lo tanto, en este caso, no habiendo desocupado la demandada arrendataria la vivienda litigiosa permanece la obligación, a su cargo, de seguir pagando la renta y cantidades asimiladas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, sin que ello suponga una novación o prórroga del contrato de arrendamiento.

En consecuencia, procede la confirmación del pronunciamiento de la sentencia de primera instancia en relación con la pretensión de desahucio por expiración del plazo, con la consiguiente desestimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

SEGUNDO.-Apela, además, la parte demandada arrendataria Sra. Hortensia el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que le condena al pago a la parte demandante arrendadora de las rentas, por importe de 400 €/mes, que se devenguen a partir de la presentación de la demanda, y hasta la entrega de la posesión, alegando la parte demandada apelante encontrarse al corriente en el pago de la renta.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que el artículo 437.4.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas 'vencidas y no pagadas', cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame; y el artículo 220.2 del mismo texto legal, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, admite en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, que la sentencia, el auto o el decreto incluyan la condena a satisfacer 'también' las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

Es decir que los artículos 437.4.3ª, y 220.2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo que permiten es la reclamación, en el juicio verbal de desahucio por expiración del plazo, de las rentas vencidas y no pagadas; y que a esa reclamación se acumule, también, la reclamación de las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.

Lo que no permiten ninguno de ambos artículos, o cualquier otra norma, es que, encontrándose el arrendatario al corriente en el pago de la renta en el momento de la presentación de la demanda, se reclamen en la demanda, a prevención, la rentas que el arrendatario pudiera impagar en el curso de procedimiento, haciendo su liquidación por la última renta pagada, o quedando su determinación para ejecución de sentencia.

Por el contrario, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los efectos de la litispendencia se producen desde la interposición de la demanda, de modo que las alteraciones que, una vez iniciado el proceso, se produzcan en cuanto al objeto no pueden ser tenidas en cuenta en la sentencia, excepto si la innovación privare definitivamente de interés legítimo las pretensiones que se hubieran deducido en la demanda o en la reconvención, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o por cualquier otra causa.

En este caso, la pretensión de condena al pago de la cantidad de 400 €/mes, por las rentas que se devenguen desde la demanda, y hasta la entrega efectiva de la posesión de la vivienda arrendada, no se funda en el impago de rentas, resultando de las alegaciones conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario que, en el momento de la presentación de la demanda, el 23 de enero de 2018, la parte demandada arrendataria se encontraba al corriente en el pago de las rentas.

En este sentido, según la reciente Sentencia de 5 de mayo de 2020, de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona (ROJ SAPB 2736/2020), es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta (bien sea propiamente como renta bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato) se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca. Por tanto, es innegable la obligación del arrendatario de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada.

Ahora bien, no cabe la condena a cumplir obligaciones que no han sido previamente incumplidas. La LEC permite 'cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo', como el que nos ocupa, ' la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas' ( art. 437.4.3ª LEC). Por otra parte, el art. 220.2 LEC permite 'en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo' (luego es necesario, conforme a lo dispuesto en el art. 437.4.3 transcrito, que se reclamen rentas vencidas y no pagadas) , a instancia del actor en la demanda, ' la condena a satisfacer también ( esto es, además de las vencidas y no pagadas ) las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca (rentas futuras), tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada ( ha de haber, pues, reclamación de rentas anteriores ) al presentar la demanda'.

Por lo que, el artículo 220.2 permite al arrendador la reclamación de rentas futuras en los juicios de desahucio arrendaticio en aquellos casos en que se haya acumulado a éste la acción de reclamación de rentas, conforme al art. 437.4.3, para lo cual es preciso que se reclamen 'también' rentas 'vencidas y no pagadas'. Es decir, el art. 220.2 LEC permite condenas de futuro (reclamación de obligaciones no vencidas) estableciendo legalmente los parámetros para su determinación en ejecución de sentencia (en consonancia con el art. 219 LEC) en aquellos supuestos en que, habiendo incumplido el arrendatario su obligación de pago de la renta y reclamándose el pago de éstas, el arrendador ejercite una acción de desahucio, que, de ser estimada comportará el reintegro de la posesión, quedando legalmente determinados los parámetros para su cuantificación: fecha de presentación de la demanda -dies a quo-, fecha de recuperación de la posesión (entrega de llaves o lanzamiento) -dies ad quem- y cuantía de la renta -el importe de la última reclamada, última impagada antes de la demanda- .

En definitiva, la ratio legis del precepto examinado reside en evitar al arrendador acudir, una vez resuelto el contrato y recuperada la posesión, a un nuevo pleito para reclamar al arrendatario incumplidor las rentas devengadas durante el curso del procedimiento y hasta la ejecución de la sentencia, pero no facilitarle un título para proceder directamente por vía ejecutiva por un eventual incumplimiento del pago de la renta por parte del arrendatario.

En consecuencia, en este caso, encontrándose la parte demandada arrendataria al corriente en el pago de las rentas en el momento de la presentación de la demanda, procede la estimación del motivo de la apelación de la parte demandada, y la revocación del pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que condena a la parte demandada al pago de las rentas y cantidades asimiladas devengadas desde la demanda hasta la restitución de la posesión, acordando en su lugar la absolución de la parte demandada de la acción acumulada de reclamación de las rentas y cantidades asimiladas, con la consiguiente estimación parcial de la demanda, y la estimación parcial del recurso de apelación de la parte demandada, alcanzando la absolución al demandado Sr. Cayetano, en situación procesal de rebeldía, por cuanto es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2000;RJA 9238/2000) que en los supuestos de solidaridad procesal, por ejercitarse conjuntamente la misma acción frente a varias personas colocadas en idéntica situación procesal, nacida de los mismos hechos, con invocación de los mismos fundamentos, y apoyada en alegaciones que hacen idéntica la condición de los litigantes, o cuando los pronunciamientos deban ser absolutos e indivisibles por naturaleza, opera el denominado efecto extensivo de los actos procesales de los litigantes en favor de los demás litigantes que pudieron adoptar una actitud procesal pasiva, y en concreto cuando sólo alguno o algunos hayan apelado la sentencia perjudicial para todos, de modo que, en relación con el resultado favorable en el recurso, opera el denominado efecto extensivo para los que no apelaron.

TERCERO.-De acuerdo con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución parcialmente estimatoria de la demanda, no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas de la primera instancia.

CUARTO.-De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto las costas de la segunda instancia.

Fallo

Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación de la parte demandada Dña. Hortensia, se REVOCA PARCIALMENTE la Sentencia de 6 de mayo de 2019, dictada en los autos nº 135/18 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Badalona, acordando en su lugar la ESTIMACIÓN PARCIAL de la demanda formulada por la demandante Budmac Investments II, S.L.U., manteniendo el pronunciamiento relativo al desahucio por expiración del plazo, acordando la absolución de los demandados Dña. Hortensia y D. Cayetano de la acción acumulada de reclamación de las rentas y cantidades asimiladas, sin expresa imposición de las costas ninguna de ambas instancias.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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