Sentencia CIVIL Nº 76/2018, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 601/2017 de 16 de Febrero de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00076/2018
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
Tfno.: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Equipo/usuario: MCB
N.I.G. 07040 42 1 2017 0004942
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000601 /2017
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 22 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000152 /2017
Recurrente: Moises
Procurador: MARIA MAGDALENA DARDER BALLE
Abogado: JOSE VECINA CASTILLO
Recurrido: GONZALEZ DEL TANAGO S.L.
Procurador: MARIA ORTIZ PEÑALVER
Abogado: MARTA MARIA ARQUERO POU
S E N T E N C I A Nº 76
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Don Carlos Gómez Martínez
MAGISTRADOS:
Don Gabriel Oliver Koppen
Doña Carmen Ordóñez Delgado
En Palma de Mallorca a dieciséis de febrero de 2018.
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes
autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 22 de Palma, bajo el número
152/17 , Rollo de Sala 601/17, entre partes, de una como apelante, el demandado don Moises , representado
en esta alzada por la procuradora de los tribunales doña Magdalena Darder Balle, dirigido por el letrado don

José Vecina Castillo y, de otra, como apelado, la actora, 'González de Tánago, S.L.', representado en este
segundo grado jurisdiccional por el procurador de los tribunales don , dirigido por el letrado .
ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente don Carlos Gómez Martínez.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 22 de Palma, se dictó sentencia en fecha 13 de septiembre de 2017 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: ' Que, estimando parcialmente la demanda, debo: A) Declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda concertado entre las partes al que se ha hecho referencia en esta resolución.

B) Condenar y condeno a la demandada a restituir a la demandante la vivienda arrendada.

C) Condenar y condeno a la demandada a hacer pago a la actora de la cantidad de 5.509,41 euros más mensualidades de renta que se hayan devengado desde la presentación de la demanda, a razón de 2.700 euros al mes, hasta el día en que se dicta esta sentencia, y más intereses devengados desde dicha presentación.

D) Desestimar y desestimo las restantes pretensiones formuladas por la parte actora.

Cada parte pechará con las costas causadas a su instancia.'.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y seguido el proceso por sus trámites en esta segunda instancia, se señaló para votación y fallo el día 15 de febrero de 2018.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- La sentencia de primera instancia considera que la relación contractual existente entre las partes, que tiene por objeto una vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Sa Cabaneta, término municipal de Marratxí, es la propia de un contrato de arrendamiento que el demandado ha incumplido, por lo que lo declara resuelto y condena al demandado al abono de las rentas pendientes.

Dicha resolución constituye el objeto de la presente apelación al haber sido recurrida por la parte demandada cuya dirección letrada, en el escrito de interposición del recurso, sostiene, como ya lo hiciera en primera instancia, que el de autos es un contrato de compraventa, y discrepa de la calificación jurídica que hace la sentencia de primera instancia en los siguientes extremos: a) La resolución recurrida considera incompatible la existencia de compraventa, tesis de la demandada, con la mención en el contrato a una opción de compra, pero el recurrente sostiene que en el contrato de compraventa se alude una sola vez a la opción de compra y en diez ocasiones a la compraventa.

b) En el anexo al contrato se califica este en una ocasión como arrendamiento, pero en ocho ocasiones sus estipulaciones se refieren al contrato como de compraventa.

c) En la sentencia recurrida se mencionan los correos electrónicos en los que las partes se refieren a un arrendamiento y no a una compraventa pero, según el apelante, tales menciones se refieren al arrendamiento de instalaciones, mobiliario y electrodomésticos por 700 € mensuales, no al de la vivienda. Por otro lado, en estos correos, sostiene el demandado, se observa la contradicción entre lo afirmado en el hecho primero punto 5 de la demanda en el sentido de que los contadores permanecieron a nombre de la propietaria, con las exigencias del demandado para ponerlos a su nombre (27 de junio y 30 de agosto de 2016).

d) El contrato de arrendamiento de 22 de junio de 2015 se concertó con una entidad mercantil por lo que el Sr. Moises carecía de legitimación para reclamar la devolución de la fianza, falta de reclamación que la sentencia de primera instancia considera como un dato más que apoya la tesis de que el de autos era un contrato de arrendamiento.

e) En contra de lo que se afirma en la resolución recurrida, el arrendamiento de instalaciones, mobiliario y electrodomésticos por 700 € mensuales es perfectamente compatible con la compraventa.

g) No cabe aplicar el artículo 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por cuanto el juez ofreció hasta dos ocasiones a la letrada de la actora la posibilidad de celebrar el interrogatorio con suspensión del juicio o como diligencia final.



SEGUNDO.- Antes de examinar los motivos de apelación ha de pronunciarse este tribunal sobre la admisión del recurso puesto que la parte demandada, en su escrito de oposición al recurso plantea que nos hallamos en un proceso que lleva aparejado el lanzamiento, por lo que no cabía haber admitido el recurso sin que el apelante hubiera pagado las rentas vencidas.

El artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil señala que en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al prepararlos no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.

La Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 incorpora en este precepto lo previsto en los artículos 1566 y 1567 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 según la redacción dada a los mismos por la Disposición Adicional Quinta, apartado segundo, párrafo segundo, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos urbanos.

El Tribunal Constitucional ha justificado el establecimiento de este requisito para la válida interposición y admisión de recursos en la finalidad por el mismo perseguida que sería la de 'asegurar los intereses del arrendador que ha recibido una sentencia favorable, evitando que el proceso arrendaticio sea instrumentalizado por el locatario como una maniobra dilatoria en claro perjuicio del arrendador y de sus legítimos intereses a un pronto lanzamiento' ( sentencia 84/1992, de 24 de mayo ).

Ahora bien, el de autos es un juicio ordinario cuyo objeto es determinar si la relación contractual que une a los litigantes es arrendaticia o de compraventa y, por tanto, exigir el pago de las rentas como requisito de admisión del recurso es adelantar la decisión sobre el fondo a una cuestión puramente procesal, como es la relativa a la admisión del recurso y, desde el punto de vista lógico, supone 'hacer supuesto de la cuestión' o incurrir en una 'petición de principio' que podría redundar en indefensión del demandado al impedir la discusión sobre el fondo del asunto, por lo que procede tener por bien admitido el recurso.



TERCERO.- El recurso de apelación no ha de ser estimado, por las siguientes razones: a) En efecto, la sentencia de primera instancia considera como reveladora de la verdadera voluntad de las partes la circunstancia de que en el contrato de compraventa se haga referencia a una opción de compra, lo que sería contradictorio si se hubiera pactado la transmisión de la vivienda. El apelante alega, para rebatir dicho argumento, que es mayor el número de veces que el contrato se autocalifica como de compraventa. Pero no se trata de una cuestión cuantitativa sino cualitativa, es decir, la mera mención al contrato de opción de compra en una compraventa carece de sentido y es reveladora de la inconsistencia de la calificación jurídica que le otorgaron las partes; y todo ello sin olvidar que la irrelevancia de esta para determinar la auténtica naturaleza de un contrato. Significativamente señala la sentencia del Alto Tribunal de 21 de noviembre de 2012 que: ' la calificación del contrato o su inclusión en un tipo determinado, la investigación de su naturaleza y de la normativa que le es aplicable, está por encima de las declaraciones de los contratantes, ya que los contratos son lo que son y no lo que las partes digan.' b) Lo mismo ocurre respecto a la mención al arrendamiento que se hace en el contrato de compraventa: no es cuestión de número de referencias sino que la mera mención al arrendamiento en un supuesto contrato de compraventa pone en duda que la voluntad de las partes realmente fuese la de celebrar un contrato traslativo del dominio.

c) Los correos cruzados entre las partes, cuya transcripción se acompañó como documento número 5 de la demanda no se refieren únicamente al pago de los 700 € mensuales, como sostiene el apelante, sino también al de los 2.200 € que se consideran como 'alquiler'. Es cierto que algún correo se hace alusión al cambio de titularidad del contador de la luz, pero dicha operativa puede corresponderse tanto a un contrato de compraventa como de alquiler; lo que se pone claramente de manifiesto en la cláusula cuarta del contrato de 22 de junio de 2015 en la que se estipula que: ' Serán por cuenta del arrendatario los gastos corrientes del inmueble, tales como los motivados por el consumo de gas, electricidad, teléfono y agua que abonará mediante domiciliación de los correspondientes recibos en su cuenta corriente y la modificación de la titularidad de los mismos en caso de ser de su interés '; cláusula, por lo demás, que carecería de sentido en un contrato de compraventa en el que el adquirente asume sin más, y sin pacto expreso al respecto, los gastos derivados de los suministros a partir del momento en que adquiere la propiedad de la vivienda.

d) Con independencia de cual fuese la persona que concertó el primero de los contratos, el de 22 de junio de 2015, lo cierto es que se produjo una novación subjetiva al firmarse el 24 de junio de 2015, otro contrato con el mismo objeto e identidad de una de las partes. Por ello, ocupando en él el Sr. Moises la misma posición que la de la anterior contratante 'Concretseal GmbH' sí gozaba de legitimación para haber reclamado la fianza ( artículos 1205 y concordantes del Código Civil ), pero lo que es significativo para la calificación del contrato no es solo la falta de exigencia de devolución sino también el hecho de que en el segundo contrato el precio de la opción (prima) se hace coincidir con la cantidad de la fianza, hecho este plenamente probado y que la apelante no rebate.

e) Si el contrato era traslativo del dominio no tiene sentido que el comprador permaneciese en la posesión inmediata, mediante arrendamiento, de mobiliario y electrodomésticos. Lo lógico es pensar que estos fuesen devueltos a su propietario en el momento de la compraventa de la vivienda o comprados por el adquirente de esta conjuntamente con el inmueble. En cualquier caso, en el anexo suscrito el 24 de junio de 2015 se habla no solamente de 'alquiler' sino que se prevé la posibilidad de desahucio (se entiende, de la vivienda en la que se hallan), lo que confirma la conclusión del juez 'a quo' de que lo pactado era un arrendamiento.

g) El artículo 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al regular la ' ficta admissio' , consagra una facultad discrecional del juez que éste ha de ejercer según su prudente arbitrio, y es lo cierto que en caso de autos el juez ' a quo ' hace un uso prudente de dicha potestad pues, por un lado, no acude a esta figura como base de su sentencia sino que la usa ' ex abundantia ', para redundar en las demás razones en las que se apoya para calificar el contrato como de arrendamiento; y, además, encaja a la perfección con el resto del material probatorio obrante en autos. Decir, finalmente, que la aplicación del precepto se deriva de la incomparecencia a juicio, sin que el precepto exija el agotamiento de otras posibilidades de práctica de la prueba (nueva sesión de juicio o diligencias finales) para que pueda acudirse a esta figura.



CUARTO.- Dado lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, procederá condenar a la apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

1º Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la procuradora de los tribunales doña Magdalena Darder Balle, en nombre y representación de don Moises , contra la sentencia dictada el día 13 de septiembre de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia número 22 de Palma en el juicio ordinario del que el presente rollo dimana.

2º Se confirma la resolución recurrida en todos sus extremos.

3º Se condena al apelante al pago de las costas de esta alzada.

4º Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.