Sentencia CIVIL Nº 762/2020, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 1, Rec 181/2020 de 22 de Mayo de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION PRIMERA

OVIEDO

SENTENCIA: 00762/2020

Modelo: N10250

C/ COMANDANTE CABALLERO 3 - 3ª PLANTA 33005 OVIEDO

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Teléfono:985968730-29-28 Fax:985968731

Correo electrónico:

Equipo/usuario: JCG

N.I.G.33044 42 1 2019 0002933

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000181 /2020

Juzgado de procedencia:JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.3 de OVIEDO

Procedimiento de origen:JVB JUICIO VERBAL 0000239 /2019

Recurrente: Roman

Procurador: CRISTINA ARECES SUAREZ

Abogado: RAMON EMILIO GARCIA LUNA

Recurrido: María Rosa, Salvador

Procurador: SUSANA FERNANDEZ COBIAN, SUSANA FERNANDEZ COBIAN

Abogado: MARIA JOSE GARCIA-VALLAURE RIVAS, MARIA JOSE GARCIA-VALLAURE RIVAS

SENTENCIA n º 762/20

RECURSO DE APELACIÓN 181/20

Oviedo, a veintidós de mayo de dos mil veinte.

VISTOS en grado de apelación, en turno de Magistrado Único por el Ilmo. Sr. D. MIGUEL JUAN COVIAN REGALES, de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de OVIEDO, los Autos de JUICIO VERBAL 239 /2019, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.3 de OVIEDO, a los que ha correspondido el RECURSO DE APELACION 181 /2020, en los que aparece como parte apelante Roman, representado por la Procuradora CRISTINA ARECES SUAREZ, asistido por el Abogado RAMON EMILIO GARCIA LUNA, y como parte apelada María Rosa y Salvador , representados por la Procuradora SUSANA FERNANDEZ COBIAN, asistidos por la Abogada MARIA JOSE GARCIA-VALLAURE RIVAS.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-El Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Oviedo dictó Sentencia en fecha 19 de noviembre de 2019 cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que debo estimar y estimo, en su integridad, la demanda interpuesta por DOÑA María Rosa contra DON Roman, y, en su virtud,

1). Declaro que el demandado tiene la obligación de devolver, a la finalización del arrendamiento, la fianza depositada por la actora en el momento de la firma del contrato.

2). Condeno a don Roman a abonar a doña María Rosa, en concepto de devolución de fianza, la cantidad de cinco mil noventa y nueve con treinta y seis euros (5.099'36 €),suma que devengará, desde el día 11 de Diciembre de 2016, hasta el día del completo pago, el interés legal del dinero.

3). Impongo al interpelado las costas de este juicio.

Y debo desestimar y desestimo, en su integridad, la reconvención formulada por DON Roman contra DOÑA María Rosa y DON Salvador, y, en su virtud, absuelvo a estos dos últimos de todos sus pedimentos e impongo al reconviniente las costas causadas.'

TERCERO.-Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación y por la apelada se presentó escrito de oposición. Verificados los trámites legales se remitieron los autos a la Audiencia Provincial para su reparto correspondiendo a la Sección Primera el conocimiento del recurso.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

QUINTO.-El conocimiento y resolución del recurso ha correspondido en turno de Magistrado Único, conforme al art. 82 de la LOPJ, al Ilmo. Sr. D. Miguel Juan Covián Regales.

Fundamentos

PRIMERO.- La adecuada resolución del presente recurso aconseja comenzar exponiendo los antecedentes del mismo que resultan de las actuaciones.

El presente procedimiento se inicia mediante la interposición de demanda por doña María Rosa contra don Roman interesando se declare la obligación del demandado de devolver la fianza depositada por la arrendataria en el momento de la firma del contrato y se condene al demandado a la devolución por tal concepto de la cantidad de 5.099,36 euros, más los intereses legales desde el día 11 de diciembre de 2.016. En resumen, se alega en la demanda: que, entre las partes, la demandante como arrendataria y el demandado como arrendador, se celebró contrato de arrendamiento de local comercial el día 21 de agosto de 2015 (documento 2 de la demanda); que el día 6 de octubre de 2.016 la arrendataria comunicó al arrendador su intención de rescindir el contrato a partir del día 7 de noviembre de 2.016 con entrega de las llaves y solicitándole la devolución de la fianza (documento 4 de la demanda); que la decisión de rescindir el contrato fue debido a que la arrendataria estaba embarazada y habían surgido problemas por lo que se le había recomendado reposo absoluto, dándole el médico la baja laboral (documento 5); que el demandado se negó a la recogida de llaves y devolución de la fianza, por lo que se procedió a levantar acta notarial a fin de acreditar el buen estado del local (documento 7), solicitando la devolución del importe de la fianza de la que se descuentan gastos por suministros, más los intereses legales, a lo que se niega el arrendador.

La parte demandada sostuvo al contestar: que no hubo acuerdo para la resolución del contrato, produciéndose su resolución unilateral y que la cantidad correspondiente de indemnización por resolución inconsentida excedía con mucho el importe de la fianza; fijaba el importe de tales daños y perjuicios en la cantidad de 9.907,63 euros, por los conceptos que expresaba, solicitando la compensación del importe reclamado por la actora y formulando reconvención frente a ella y don Salvador, en su condición de avalista en el contrato de arrendamiento, por la cantidad de 4.808,37 euros.

Admitidas a trámite la contestación y reconvención formuladas, por los reconvenidos -en términos muy similares- se formuló oposición frente a las mismas, impugnando los daños y perjuicios en su totalidad e interesando su íntegra desestimación. Se alegó en síntesis: que el contrato de arrendamiento se había resuelto por causa de fuerza mayor, sin que existiera derecho alguno del arrendador a exigir indemnización; que el destino de la fianza solo puede ser responder de los posibles daños del local; finalmente, que no procedía la compensación ni indemnización porque las cantidades reclamadas se correspondían con servicios y suministros devengados tras la entrega de las llaves, relaciones del arrendador con los nuevos arrendatarios y, en cuanto a las rentas devengadas hasta la nueva ocupación del local, que se establecía la facultad moderadora y que es dudoso que el arrendador pusiese el local nuevamente en el mercado desde la entrega de las llaves.

Celebrada vista, la sentencia recaída en la instancia estima en su integridad la demanda interpuesta y desestima la reconvención, con imposición de costas a la parte demandada y reconviniente. Escuetamente se señala en la resolución que 'el embarazo impidió que la actora pudiese continuar con su negocio y justifica la conclusión anticipada del arrendamiento, sin que por ello deba responder de perjuicio alguno por impedirlo el artículo 1105 CC', calificando el hecho de imprevisible, lo que determina la estimación íntegra de la demanda y desestimación de la reconvención.

Recurre en apelación tal resolución la parte demandada y reconviniente, insistiendo sustancialmente en lo manifestado al contestar, interesando se proceda a la compensación de deudas y la condena solidaria de la cantidad reclamada en concepto de daños y perjuicios derivados de la resolución inconsentida/desistimiento unilateral. Resumidamente, se sostiene al apelar: que no cabe entender resuelto el contrato por causa de fuerza mayor; que la resolución no fue consentida, acabando por aceptarla el apelante, reclamando los daños y perjuicios causados; que todos los daños y perjuicios reclamados están relacionados con la resolución unilateral del contrato por la demandante.

La parte demandante y la reconvenida se oponen al recurso e interesan se confirme la sentencia de instancia. También en síntesis, se aduce en la oposición: que la resolución del contrato fue consensuada por las partes y por tanto el demandado no tiene derecho a indemnización alguna; que la fianza solo se constituye para responder de las rentas y cantidades asimiladas y de los daños, no de los posibles daños y perjuicios causados; finalmente, que son improcedentes los daños y perjuicios reclamados por los motivos que se expresan.

SEGUNDO.-Así delimitado el objeto de este recurso, examinadas las alegaciones de las partes y valorada toda la prueba practicada, incluido el visionado de lo actuado en la vista, conforme a lo que pasa a razonarse, se considera procedente la estimación parcial del recurso interpuesto, en los términos que pasan a expresarse.

1º.- En el supuesto de autos, las partes concertaron contrato de arrendamiento de local comercial de fecha 21 de agosto de 2.015, con una duración de 5 años, es decir que el contrato finalizaba, en principio, el 21 de agosto de 2020 (documento 2 de la demanda). El día 6 de octubre de 2016 la arrendataria comunicó al arrendador su intención de rescindir el contrato 'por motivos personales de fuerza mayor', y que procedería a la entrega de las llaves el 7 de noviembre de 2.016, a la vez que recibiera la devolución de la fianza de 6.000 euros (documento 4 de la demanda). No aceptándose por el arrendador, ni la recogida de las llaves ni la devolución de la fianza, la arrendataria procedió a levantar acta notarial el día 8 de noviembre, aceptando el arrendador la entrega de las llaves y manifestando, al requerimiento que se le efectuaba, que se habían frustrado las expectativas económicas derivadas de la firma del contrato debido a la resolución unilateral del contrato y no procedía devolución de cantidad alguna hasta que no se pudiera evaluar la situación y los daños derivados de tal resolución (documento 7 de la demanda). Resultan estos hechos de los documentos citados y son sustancialmente admitidos por las partes.

2º.- No hubo resolución del contrato de arrendamiento consensuada por las partes.

En ningún caso cabe admitir que en el supuesto que nos ocupa el arrendador hubiera consentido la 'rescisión' comunicada por la arrendataria. En primer lugar, tal circunstancia es alegada por la parte actora ahora, al oponerse al recurso, pero ni siquiera en la instancia se mantuvo tal afirmación. Solo en el acto de vista, la parte actora manifestó por primera vez la existencia de tal acuerdo, quedando fijado el hecho, no obstante, como controvertido. En segundo lugar, la arrendataria comunicó al arrendador su voluntad de rescindir el contrato y éste firmó la recepción de tal comunicación (documento 4 antes citado), sin que del contenido de tal documento pueda inferirse la anuencia del arrendador con la resolución. Por el contrario, el arrendador se opuso en todo momento a la resolución, antes de la entrega de las llaves, como resulta de la propia demanda y del burofax de fecha 25 de octubre de 2.016 aportado por el arrendador (documento 1) y, también, del acta notarial aportada con la demanda, de la que resulta que el arrendador aceptó la entrega de las llaves, pero ya alegó la existencia de resolución unilateral y la frustración de las expectativas económicas derivadas del contrato.

En definitiva, en el supuesto de autos, no hubo resolución consensuada por las partes, sino unilateral del contrato de arrendamiento por parte de la arrendataria, antes de la finalización de su plazo.

3º.- De la inexistencia de fuerza mayor como causa de la resolución.

Dando por bueno que la decisión de rescindir el contrato por parte de doña María Rosa hubiera sido que había quedado embarazada y que se le había recomendado reposo por riesgo de aborto, dándole su médico la baja laboral (hecho este último que resulta del documento 5 de la demanda), tal circunstancia no puede considerarse imprevisible e incardinable en lo previsto en el artículo 1.105 Código Civil, como sorprendentemente se afirma en la resolución recurrida. Un embarazo no puede considerarse un hecho imprevisible, inevitable e irresistible, determinante de fuerza mayor o caso fortuito y que pueda conllevar la imposibilidad de cumplimiento del contrato por una de las partes y exonerarla de toda responsabilidad por tal incumplimiento. Piénsese, por un momento, en las consecuencias de tal afirmación, de modo que un embarazo pudiera servir de causa resolutoria de un arrendamiento de local de negocio de largo plazo. Por el contrario, en el embarazo interviene la conducta de la demandante y no es un acto inevitable ni imprevisible, incluso cabe pensar en la posibilidad de cubrir la baja con otra persona (ya una consta asumida en el contrato), por lo que no resulta aplicable la estricta excepción que contempla el artículo 1105 del Código Civil, ya sea para el cumplimiento del contrato, ya para la exoneración de indemnización de daños y perjuicios.

En definitiva, dando por bueno el motivo de la rescisión alegado por la demandante, tal causa no puede considerarse como un supuesto de fuerza mayor, alegación en que, ni siquiera, incide la parte apelada.

4º.- De la doctrina que resulta de aplicación en el caso de autos en relación con la resolución anticipada del contrato de arrendamiento.

La consecuencia que deriva en el supuesto que nos ocupa de lo hasta aquí indicado está resuelta por el Tribunal Supremo en una doctrina hoy consolidada, de la que son muestra, entre otras, las sentencias 183/2016, de 18 de marzo; 297/2017, de 16 de mayo; 539/2017, de 3 de octubre; 179/2018, de 3 de abril; o, 481/2018, de 23 de julio.

Así, señala esta última, con cita de otras anteriores: 'La cuestión jurídica está resuelta por la sala, siendo que la sentencia recurrida en casación infringe la misma. Así son de destacar las SSTS 297/2017, de 16 de mayo , y la STS 539/2017, de 3 de octubre , en esta última se declaró:

....En base al art. 1124 del C. Civil , el arrendador podía solicitar el cumplimiento del contrato, como ha hecho, exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer.

Igualmente podía instar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, pero no optó por esa vía.

Esta sala en sentencia 183/2016 de 18 de marzo y en la 297/2017 de 16 de mayo declaró:

Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la sala que son:

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) ( sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005 ), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011 ), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011 ) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012 ).

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997 ). Es el caso que ahora analizamos.

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007 )'.

En el supuesto que nos ocupa, tal y como sostiene el apelante, estamos ante un caso perteneciente al tercer grupo. En el contrato no existe una cláusula que prevea la posibilidad de desistimiento unilateral por el arrendatario y, comunicada por éste la voluntad de terminar el contrato, el arrendador ha acabado por aceptar la resolución con efectos al día 7 de noviembre de 2.016, tal y como él mismo ha admitido y se fija en el acto de vista, reclamando los daños y perjuicios que dice provocados por la resolución.

5º.- De la determinación de los daños y perjuicios, doctrina y aplicación al caso de autos.

La determinación de los daños y perjuicios en supuestos como el que nos ocupa resulta compleja. A tal aspecto se refiere, extensamente, la STS 221/2012, de 9 de abril, cuando dice, en su fundamento de derecho cuarto: 'Resolución unilateral de contrato de arrendamiento de local de negocio.Indemnización de daños y perjuicios. Lucro cesante.

A) Los daños o perjuicios en que consiste el lucro cesante son daños o perjuicios de carácter patrimonial que deben ser indemnizados, en caso de incumplimiento contractual, con arreglo a las normas generales del CC, pues este establece en el artículo 1106 , que se cita como infringido, que «[l]a indemnización de daños y perjuicios comprende no solo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor [...]». La economía actual, mucho más compleja y dinámica que la de épocas anteriores, impone reconocer la importancia no solo de las realidades económicas consolidadas, sino también de las expectativas económicas de futuro, a las que se atribuye la misma efectividad que a aquellas.

La determinación de lucro cesante exige, como ocurre con todo daño o perjuicio, que se pruebe. El lucro cesante futuro presenta dificultades probatorias, pues solo puede ser calculado mediante evaluaciones de carácter prospectivo y no mediante mediciones efectuadas sobre situaciones económicas ya realizadas. Este tipo de prueba exige una labor de ponderación económica por parte del tribunal, auxiliado si ha lugar a ello por la asistencia de peritos, en la que es posible acudir al principio res ipsa loquitur [la cosa habla por sí misma] en aquellos casos en los que la aplicación de un cálculo prudente al desarrollo de las operaciones económicas demuestra por sí mismo la cuantía en que se ha dejado de obtener una ganancia futura. En suma, la fijación de este tipo de indemnización debe abordarse por los tribunales mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo de lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético como de su admisión incondicional sin prueba alguno, pues debe fijarse su cuantía conforme a la prueba mediante un cálculo razonable y atento a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado en torno a las operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento.

A estos criterios responde la jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que «para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002 , 27 de octubre de 1992 , 8 de julio y 21 de octubre de 1996 , entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000 ; 14 de julio de 2003 , entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso ( STS 27 de julio 2006 )» ( STS de 14 de julio de 2006 ).

B) La sentencia recurrida fija como indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, en calidad de lucro cesante futuro (es decir, fundado en una evaluación prospectiva sobre el curso futuro de los acontecimientos), una cantidad equivalente a la renta que corresponde al plazo mínimo obligatorio de duración del contrato, que fue fijado en el contrato en seis años, descontando el importe de los primeros ocho meses, en que la parte arrendataria se beneficiaba de la suspensión del pago de la renta como periodo concedido para la obtención de las oportunas licencias.

La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial del artículo 56 LAU 1964 , invocada por la parte recurrente).

Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada. Al no considerarlo así la sentencia recurrida, debe apreciarse la infracción de la jurisprudencia que se cita en apoyo de los motivos de casación.

C) La casación de la sentencia recurrida impone a esta Sala, asumiendo una labor propia del tribunal de instancia, ponderar la proporción en que debe considerarse susceptible de indemnización la falta de percepción de rentas durante los seis años que debió durar el contrato de arrendamiento.

Por una parte, se considera procedente incluir en el cálculo en la indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento en favor de la parte demandante, ahora parte recurrida, una cantidad equivalente a la renta correspondiente a los ocho meses durante los cuales el local permaneció inactivo en beneficio de la arrendataria para que esta pudiera obtener las licencias, tal como se aprecia en la sentencia de primera instancia. La suspensión en el cobro de rentas respondía sin duda al interés de la parte arrendadora en los beneficios que pensaba obtener mediante la percepción futura de las rentas durante el período del contrato, por lo que dejó de tener sentido económico al producirse, sin justificación, la resolución unilateral por la arrendataria.

La indemnización, a juicio de esta Sala, debe completarse añadiendo una suma fijada en una proporción equivalente a la renta de un mes por cada año previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente al primer año de arrendamiento, fijando definitivamente el importe de la indemnización en la cuantía correspondiente a catorce meses de renta. Esta apreciación se funda en la falta de elementos probatorios más consistentes acerca de las dificultades o la imposibilidad durante un tiempo más dilatado que el ordinariamente previsible en circunstancias normales de concertar un nuevo arrendamiento del local objeto del litigio en unas condiciones económicas similares. Para formular esta conclusión se tiene en cuenta que nada consta en las actuaciones acerca de la imposibilidad de realizar esta u otras operaciones similares. Antes al contrario, se declara en la sentencia de primera instancia, y no consta nada en contrario en la de apelación, que la arrendadora pudo disponer del inmueble desde el momento en que se le comunicó, a los ocho meses de celebrado el contrato, la resolución.

La Sala tiene en este caso en cuenta, como pauta de carácter orientativo, entre otros preceptos de la misma Ley, lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo, LAU 1994 para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, en el cual se fijan los criterios con arreglo a los cuales puede pactarse en favor del arrendador una indemnización en los supuestos de desistimiento por parte del arrendatario. Dando por supuesto que el artículo no es aplicable al caso, debe presumirse que en la fijación de estos criterios el legislador ha tenido en cuenta pautas económicas adecuadas para fijar como promedio el alcance de lucro cesante derivado de la frustración de la percepción de la rentas correspondientes a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido'.

A la luz de esta doctrina, teniendo en cuenta, principalmente, la dificultad de determinación de daños y perjuicios en casos como el presente en que es necesario un cálculo prospectivo, partiendo de la prudencia y ponderación a que hemos hecho referencia, de la posibilidad de haber vuelto a alquilar el local en un plazo razonable y tomando como criterio orientativo lo previsto en el artículo 11 de la LAU a que se acaba de hacer referencia, cabe alcanzar las siguientes conclusiones sobre los daños y perjuicios reclamados en el caso de autos:

A.- Cambio de bombín y consumos de agua, luz y gas posteriores a la recepción de las llaves por parte del arrendador.

La reclamación de estas partidas como daños y perjuicios derivados de la resolución debe considerarse improcedente, por no estar relacionada causalmente con tal resolución. El cambio de bombín, no acreditándose ninguna particular circunstancia, responde a un acto voluntario del arrendador, habiendo entregado la arrendataria cuatro juegos de llaves que fueron recibidos por don Roman. Las facturas por consumos de agua, luz y gas posteriores a la recepción por el arrendador de las llaves, en ningún caso pueden imputarse a la anterior arrendataria. En su caso, el arrendador podría haber dado de baja tales suministros y reclamar su reenganche, pero no es esto lo reclamado, sino facturas por consumos de importes notables. En cualquier caso, nada se justifica sobre la necesidad de mantener tales suministros en tanto se ponía en alquiler de nuevo el local.

B.- Importes derivados de la inspección eléctrica del local, certificado de inspección y seguridad.

Tampoco la reclamación de estas partidas puede considerase un daño o perjuicio derivado de la resolución unilateral del contrato por la arrendataria, con el que no guarda relación alguna acreditada. Las obligaciones a que hacen referencia tales gastos incumben, bien al propietario, bien al nuevo arrendatario, si son necesarias para la explotación del local. En todo caso, nada se prueba sobre el hecho de que la resolución del previo contrato de arrendamiento hubiera perjudicado a la propiedad en el sentido de ocasionar este gasto.

C.- Honorarios de Letrado (900 euros) y derivados de la intermediación en el nuevo alquiler (1.210 euros).

Los honorarios por intermediación en el alquiler del local, además de que suelen ser a cargo del arrendatario, no pueden considerarse un daño y perjuicio derivado de la resolución anticipada del contrato, cuando nada se alega sobre su necesidad y exigencia. Del mismo modo, tampoco pueden estimarse como daños y perjuicios relacionados con la resolución litigiosa los supuestos honorarios de letrado derivados de la negociación de la resolución, redacción del nuevo contrato y gestión para el cambio de titularidad, cuando nada se acredita sobre su necesidad.

En definitiva, las partidas hasta aquí examinadas, no pueden considerarse daños y perjuicios derivados de la resolución anticipada del contrato, con la que no guardan, a falta de cualquier tipo de acreditación, relación causal.

D.- Rentas devengadas hasta la firma del nuevo contrato (6.200 euros).

Dejando al margen que nada se acredita en cuanto a la firma de un nuevo contrato en el mes de junio de 2.017, teniendo en cuenta que se desconoce, totalmente, las gestiones realizadas por el arrendador tras la recepción de la posesión del local el 10 de noviembre de 2.016 y, también, cualquier circunstancia relativa a la dificultad en volver a alquilar el local, prudentemente y de un modo ponderado, se opta por seguir el criterio que se establece en la sentencia que se ha citado más arriba, tomando como criterio orientativo lo previsto en el artículo 11 de la LAU, teniendo en cuenta, también, que el plazo por el que se indemniza coincidiría con el que cabe estimar razonable para volver a alquilar el local. En consecuencia, se establece como indemnización en favor del arrendador una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor (800 euros) por cada año del contrato que restaba por cumplir (3 años), es decir, 2.400 euros, más la parte proporcional correspondiente al año 2.016 (desde el 7 de noviembre), es decir, 629,05 euros.

En suma, se fija como indemnización que corresponde al arrendador por daños y perjuicios la renta correspondiente a 3 meses y la parte proporcional del año 2016 en aplicación con carácter orientativo de lo previsto en el artículo 11 de la LAU, estimando también prudencial un plazo de más de tres meses como un período razonable para que el arrendador hubiera podido alquilar el local, teniendo en cuenta el preaviso y a falta de cualquier otro dato al respecto. Es decir, se fija la indemnización de daños y perjuicios derivados de la resolución en la cantidad de 3.029,05 euros.

6º.- De la procedencia de la compensación en el caso de autos.

Dejando al margen que no se considera que la fianza solo se destine a responder de los daños causados, sino que, a falta de toda previsión, se entiende cabe destinarla a responder de cualquier obligación derivada del contrato de arrendamiento, lo cierto es que, en el caso que nos ocupa, la parte demandada articuló al contestar la compensación y reconvención en reclamación de los daños y perjuicios causados, luego el objeto de procedimiento se extendió a tal objeto con plenitud de efectos, incluso dirigiéndose frente al fiador solidario. En definitiva, se rechaza la improcedencia que se alega sobre la compensación en el supuesto de autos.

En conclusión, estimando parcialmente el recurso interpuesto, en el caso de autos es procedente condenar a la parte demandada a abonar a la demandante la cantidad de 2.070,31 euros, que resultan de compensar el importe de la fianza reclamada en el de los daños y perjuicios que se han declarado. En cuanto a los intereses, se devengarán los que establece el artículo 576 de la LEC, teniendo en cuenta que ha sido necesario el presente procedimiento para determinar la cantidad debida.

TERCERO.-En cuanto a las costas de la instancia, la estimación parcial de la demanda determina, respecto a ella, la aplicación de lo previsto en el artículo 394.2 de la LEC. Respecto a la reconvención, que se desestima -dejando al margen la improcedencia del procedimiento verbal seguido, que no ha sido alegada por ninguna de las partes en momento procesal alguno-, se aprecia la concurrencia de dudas de hecho y derecho, en particular en la determinación del alcance de los daños y perjuicios causados por la resolución conforme a lo que se ha expuesto, todo lo cual aconseja la no imposición de costas ( artículo 394.1 de la LEC).

En cuanto a las costas de esta alzada, atendida la estimación parcial del recurso, no ha lugar a la imposición de costas ( artículo 398.2 de la LEC).

Por lo expuesto,FALLO

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de DON Roman contra la sentencia de fecha 19 de noviembre 2.019 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Oviedo en autos de procedimiento verbal número 239/2019, que se revoca parcialmente, condenando a la parte demandada a abonar a la parte demandante la cantidad de DOS MIL SETENTA EUROS CON TREINTA Y UN CENTIMOS (2.070,31 EUROS), más los intereses previstos en el artículo 576 de la LEC, estando en cuanto a lo demás a lo acordado en la sentencia recaída.

Todo ello, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en la instancia, por la demanda y reconvención articuladas, y, asimismo, sobre las causadas por la apelación.

Estimándose el recurso, procédase a la devolución del depósito efectuado ( D.A. 15ª.8 LOPJ).

MODO DE IMPUGNACIÓN:Contra esta resolución no cabe recurso alguno.

Así, por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.