Sentencia Civil Nº 767/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 560/2011 de 26 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2011-0002965

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 560/2011- S -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000185/2006

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 1 DE REQUENA

Apelante: DÑA. Angelica .

Procurador.- D JOSE EMILIANO NAVARRO TOMAS.

Apelado: D. Calixto , DÑA. Frida , D. Florian Y DÑA. Rita .

Procurador.- D EMILIO SANZ OSSET.

SENTENCIA Nº 767/2011

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D SUSANA CATALAN MUEDRA

Magistrados/as

D ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

D JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA

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En Valencia, a veintiseis de diciembre de dos mil once..

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA, los autos de Juicio Ordinario - 185/2006, promovidos por D. Calixto , DÑA. Frida , D. Florian Y DÑA. Rita contra DÑA. Angelica sobre "responsabilidad extracontractual dimanante de contrato de arrendamiento", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por DÑA. Angelica , representado por el Procurador D. JOSE EMILIANO NAVARRO TOMAS y asistido del Letrado D. ENRIQUE VICENTE TORRES MESTRE contra D. Calixto , DÑA. Frida , D. Florian Y DÑA. Rita , representado por el Procurador D. EMILIO SANZ OSSET y asistido del Letrado D PEDRO.F ALCARRIA HERNANDEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 1 DE REQUENA, en fecha 4.3.2011 en el Juicio Ordinario - 185/2006 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Estimar parcialmente la demanda interpuesta por don Calixto , doña Frida , don Florian y doña Rita contra doña Angelica , y condeno a la demandada a pagar a los actores la cantidad de 5.022,39 euro, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda."

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de DÑA. Angelica , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Calixto , DÑA. Frida , D. Florian Y DÑA. Rita . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día ocho de noviembre de dos mil once .

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.

PRIMERO.-

Este procedimiento se inició por la demanda en reclamación de la suma de 15.536 €., en base al contrato de arrendamiento de industria que, en fecha de 1 de enero de 2003, concertaron los demandantes con la demandada, habiéndose resuelto el contrato y entregada las llaves el 27 de diciembre de 2005, quedando pendientes de abonar el importe de las rentas desde marzo hasta diciembre de 2005, así como por suministro de agua, energía eléctrica, teléfono y el seguro del inmueble en la cantidad total de 5743,79 €., presupuestándose la reparación de los desperfectos en la suma de 9.972,72 €.. Habiéndose dictado Sentencia en la cual se estimo parcialmente la demanda condenando a los demandados a pagar al suma de 5.022,39 €., al concluir que el demandado debe abonar el importe de los suministros, rentas y seguro hasta diciembre de 2005 descontándose la cantidad entregada como fianza. Ante esta resolución, por la representación de la parte demandada se formuló recurso de apelación, alegando como motivos: 1º) falta de valoración probatoria y motivación de la Sentencia impugnada; y 2º) error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO.-

El recurrente en su primer motivo bajo el epígrafe de "falta de valoración probatoria y motivación de la Sentencia impugnada" alegó en síntesis: que los propietarios recobraron a posesión de la finca antes de la fecha que se reconoce en el documento, en este sentido de las declaraciones efectuadas el día de la vista son claras, los propietarios habían recuperado la posesión del local, se encontraban en el interior de la vivienda arrendada, prueba de ello es la emisión del presupuesto, la "entrega de llaves" fue el 27 de diciembre y el 11 de enero tienen hecho un presupuesto de la instalación eléctrica, con las vacaciones de Navidad y Reyes de por medio, desde el 18 de enero de 2005 se está requiriendo a los propietarios para resolver el contrato de arrendamiento, se les llega hacer, mediante escrito redactado por letrado, ya que no atiende a las razones de la arrendataria, se les requiere hasta en dos ocasiones más, lo que está claro es que una de las partes intervinientes en un contrato desea resolverlo, manifiesta su deseo en repetidas ocasiones pero como la otra no quiere se le obliga a estar y pasar por un acuerdo, mas que abusivo, después de mas de 6 meses, la reclamación de las rentas correspondientes al periodo entre el desalojo voluntario y la aceptación de la entrega de llaves, es notoriamente desproporcionada, por consiguiente abusiva, y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos, sentado lo anterior, en este caso se produce la invocada vulneración, pues se puede perfectamente presumir que el local no respondió a las expectativas económicas para las que fue arrendado, la parte actora aceptó la resolución del contrato aunque con casi un año retraso desde que mi poderdante le notificó, por primera vez, su deseo de no continuar con el mismo, pero, lo que no nos ha explicado nadie es ¿por qué no se aceptó la resolución del contrato durante los 3 primeros meses del año y si en diciembre?, la respuesta, a ambas preguntas, es obvia, porque el local no se encontraba en situación de ser alquilado a nadie por, entre otras cosas, la deficiente instalación eléctrica, que no ha sido cuestionado por nadie, es la razón, en junto a que los propietarios, como así manifestó la señora Angelica , derruyeron el edificio y, en su lugar, se edificó otra cosa: primero, porque no se realizó el cambio de instalación eléctrica; segundo, no se alquiló a nadie más después de que la señora Angelica "entregara las llaves"; tercero, no se podía arrendar a nadie en el estado en el que se encontraba el inmueble; y, por último, en el lugar se ha construido un nuevo edificio, de la prueba solicitada y practicada de contrario ha quedado claro que se derruyó construyéndose en su lugar un edifico de viviendas, respecto a la credibilidad de los testigos y en respuesta a las alegaciones de la parte actora, ha de señalarse que los mismos declararon en el acto del juicio de una manera clara, convincente y coherente, habiendo respondido a las preguntas de la parte que la propuso y respondiendo a aquellas en idénticos términos, formando al respecto la convicción del Tribunal, que ha de valorar prueba conforme a lo previsto en el artículo 376 de la L.E.C ., habiendo quedado probado que las cuantías reclamadas se generaron por el actuar de la parte actora y no por a propia actitud de mi representada, por que en este extremo, las partes, han de comportarse con arreglo a las normas de la buena fe.

TERCERO.-

En el primer motivo del recurso se discute la conclusión a la que llegó el Juez a quo sobre que hasta el 27 de septiembre de 2005 subsistieron las obligaciones de las partes, pues fue en esa fecha cuando se pactó la resolución del contrato y se entregaron las llaves. En este sentido debe atenderse a las siguientes circunstancias:

1º) Con fecha de 1 de enero de 2003 los demandantes arrendaron a la demandada el local y vivienda sito en la PLAZA000 nº NUM000 , NUM001 y NUM002 piso, de Godelleta, pactándose una duración de 56 años.

2º) A instancia de la arrendataria se inicio el procedimiento ordinario nº 305/2005 en el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Requena, en el que recayó Sentencia desestimatoria que posteriormente fue confirmada por la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, en el recurso de apelación (folios 269 a 275). A raíz de este procedimiento y con fecha de 27 de diciembre de 2005, de común acuerdo las partes resolvieron el contrato y la demandada entregó las llaves a los arrendadores, dando por terminado el contrato.

3º) Doña Angelica , con fecha de 18 de enero y 22 de febrero de 2005, por vía postal comunicó a los arrendadores su voluntad de dar por finalizado el contrato de arrendamiento, ya que ni el local ni la vivienda se hallaban en condiciones de servir al uso convenido.

4º) Doña Angelica con fecha de 9 de marzo de 2005 (folio 106), efectuó requerimiento postal para que los arrendadores efectuasen en el local las reparaciones necesarias para conservar y rehabilitar la finca objeto de arriendo.

En el análisis de esta documental no puede pasarse por alto el contenido del documento resolutorio firmado por las partes el 27 de diciembre de 2005, pues en aquél, según textualmente recoge, ambas partes acordaron dar por terminado el contrato, esta manifestación tiene trascendencia jurídica, pues implica que ellos admitieron que el contrato estaba vigente hasta esa facha. Lo que se está sosteniendo en este motivo del recurso es la trascendencia jurídica de la voluntad unilateral de la demandada de extinguir el contrato en el mes de marzo de 2005, así en el acto del juicio declararon como testigos sobre la cuestión de la entrega de las llaves: 1º) doña Regina , amiga de la actora que ratificó que la demandada había dejado el bar en marzo de 2005, y que: había entregado las llaves a su abogada, porque el propietario no quería recogerlas; y don Anselmo , (esposo de la demandante), quien recalcó que: en marzo de 2005 abandono el local, y los propietarios no quisieron aceptar las llaves hasta diciembre de 2005; es decir, nos encontramos con una voluntad resolutoria unilateral de la demandada no aceptada por los arrendadores hasta diciembre de 2005. Para resolver la eficacia de esta voluntad y determinar si solo con ella ya quedaba liberada la arrendataria del cumplimiento de sus obligaciones, debe estarse a que en el contrato, estipulación segunda, se pactó un plazo de duración de 5 años con prorroga anual de manera tacita salvo comunicación expresa en contrario, sin que la LAU de 1994 imponga un plazo mínimo, por lo que debe estarse al plazo acordado en el contrato. Aquél no recoge ninguna estipulación en virtud de la cual este pacto no fuera obligatorio tanto para la arrendadora como para la arrendataria. Por tanto, dada esta regulación que las partes libremente se dieron, debemos concluir, que para lograr la eficacia perseguida en el recurso, la facultad de la arrendataria de resolver unilateralmente el contrato de arrendamiento antes de que este haya llegado al término pactado debió haber sido introducida por vía de pacto, ( artículo 1255 del C.C .). A falta de aquél dar trascendencia a la voluntad unilateral de la arrendataria implicaría dejar el cumplimiento del contrato a la sola voluntad de una de las partes, lo que está vedado por el artículo 1256 del CC ., por ello el desistimiento voluntario del arrendatario no le liberó de sus obligaciones, ni de cumplir lo pactado, ni en su caso, de las consecuencias jurídicas que se derivaron de su incumplimiento unilateral, voluntario e injustificado. En este caso esa resolución unilateral no consta que fuera aceptada por la contraparte, lo que no privó de eficacia al contrato ( artículo 1258 del C.C .), careciendo de la trascendencia que le da el recurrente. La anterior conclusión implica desestimar la pretensión deducida en el recurso de apelación, al remitirnos a la fecha en que ambas partes acordaron la resolución del contrato de arrendamiento como la que determinó su extinción y hasta la que aquellas vinieron obligadas a su cumplimiento.

Por ultimo y referido a la disposición que sostuvo el recurrente que los demandados tuvieron del local y la vivienda antes de la fecha de la entrega de las llaves, concretada en la manifestación de la demandada y su esposo (en el acto del juicio), de que vieron a los actores en el balcón en julio de 2005, es insuficiente, si tenemos en consideración la clara vinculación de ambos; al igual que, la interpretación que hace de la relación temporal entre el abandono y la realización del presupuesto, para aceptar que los demandantes tuvieron a su disposición el local y la vivienda antes de la fecha indicada en el documentos antes expuesto.

CUARTO.-

El recurrente en su segundo motivo bajo el epígrafe de" error en la valoración de la prueba" alegó en síntesis que: el demandado no debe de abonar las rentas, suministros y seguro del inmueble arrendado y ello porque, además de que el contrato se debió de resolver en marzo de 2005, los conceptos que se nos reclaman por suministros y seguro, no fueron abonados por los actores, y ni siquiera están a su nombre, así: 1.- renta.- Con 3 meses de antelación se intentó por parte de mi representada la resolución del contrato de arrendamiento, sin que, de contrario, se consintiera la misma, dejamos por reproducido, por economía procesal, lo mentado en el ordinal anterior en relación con este punto, y la motivación que debe de tener toda resolución; 2.- suministros.- en cuanto a los suministros que también se nos reclaman, la oposición a la reclamación de su cantidad, es, a su vez, desde varios puntos de vista: a.- está acreditado que la señora Angelica no estuvo en el local durante esos 6 meses; b.- no se ha acreditado que los suministros fueran del local arrendado, como veremos mas adelante; c - no se han acreditado que dichos suministros hubieran sido abonados por los actores, asi el agua 3 trimestre 2005 está efectuado por Calixto , no sabíamos en concepto de qué, ya que no figuraba en ningún sitio que fuera del inmueble arrendado, de ahí que se impugnara dicho documento, por lo que oficiado al Ayuntamiento de Godelleta, mediante certificado de fecha 5/3/207, señaló que es de la PLAZA000 , NUM003 - NUM001 , cuando el local arrendado estaba situado en el numero NUM000 de la PLAZA000 ; Iberdrola está a nombre de Modesto , no es ninguno de los actores y no consta abonado; Telefónica está a nombre de Carlos José , no es ninguno de los actores y no consta abonado; 3.-Seguro, abono del seguro de comercios desde el 20-07-05 hasta 20-10-05, no entendemos que se pague un seguro por una actividad que no se está desarrollando, cuando los propietarios tienen constancia fehaciente de que la arrendataria se ha ido del local y no sigue explotando el negocio.

QUINTO.-

El sustrato de este segundo motivo de apelación ha quedado resuelto al hacerlo del anterior, pues habiendo concluido que el contrato estuvo vigente hasta la fecha de su resolución convencional de común acuerdo, el 27 de diciembre de 2005, hasta esa fecha la demandada debió cumplir sus obligaciones, entre ellas el pago de las mensualidades de rentas conforme al articulo 1555.1 del C.C ..

En este motivo también se atacan los importes que por suministros se reclaman, así en la demanda se exigieron:

1º) la suma 13,92 €., por gastos de agua, cuyo importe se justificó con el certificado emitido por el Ayuntamiento de Godelleta (folios 179 y 180) y su pago con el documento bancario de ingreso en cuenta (folio 67). El hecho de que en el certificado figura un numero distinto el NUM003 , en lugar del NUM000 , no varia la anterior conclusión, por cuanto en el certificado no aparece que los demandantes tengan también el local NUM000 , en cuyo caso cabría aceptar las alegaciones del recurrente, por lo que debe concluirse que ese consumo se refiere al bajo arrendado.

2º) La suma de 803,35 €., por gasto de energía eléctrica, cuyo importe se justificó con la carta remitida por Iberdrola Distribución Eléctrica a don Carlos José reclamándole esa cantidad en concepto de deuda del suministro eléctrico del citado local (folio 68), junto con la certificación y desglose de la deuda realizada por esa compañía (folios 163 y 164). En este caso tanto la fecha del consumo como la identidad del local implica la obligación de su pago, cuyo sustrato jurídico radica en lo pactado en el contrato, pues frente a los demandantes la demandada se comprometió al pago del suministro entre otros del consumo de energía eléctrica (cláusula 7), de ese acuerdo nace su obligación de pago ( artículo 1258 del C.C .), sin que a aquella se pueda oponer, conforme a lo acordado, ni la exigencia a los actores a que acrediten a su vez haber satisfecho la deuda ni que el titular del consumo sea un tercero.

3º) La suma de 326,17 €., por gastos de teléfono, cuyo importe se justificó con la carta remitida por Telefónica a don Carlos José reclamándoles esa cantidad en concepto de deuda del suministro eléctrico del citado local (folio 69), junto con la certificación de la deuda realizada por esa compañía (folio 203) y de su pago parcial. Siendo los argumentos liberatorios de la condena a su pago los mismos del párrafo anterior debe remitirse a lo explicado en el mismo.

4º) La suma de 171,13 €., por el pago del seguro de comercio, cuyo importe se justificó por el recibo abonado por una de los actores y emitido por al aseguradora MAPFRE (folio 70). En este caso, el sustrato jurídico, al igual que en los dos supuestos anteriores radica en lo pactado en el contrato, pues frente a los demandantes la demandada se comprometió a suscribir un seguro o a abonar el que suscribiesen los actores (cláusula 7), de esa acuerdo nace su obligación de pago ( artículo 1258 del C.C .), el cual esta vigente hasta la extinción del contrato, con independencia de la explotación o no del negocio, al no pactarse excepción a esa obligación, y por tanto comprendía la reclamada en la demanda por este concepto.

SEXTO.-

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer al apelante las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.-

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don José Emiliano Navarro Tomas, en nombre y representación de doña Angelica , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Requena, el día 4 de marzo de 2011, en el Juicio Ordinario seguido con el numero 185/2006.

SEGUNDO.-

Confirmar íntegramente dicha resolución.

TERCERO.-

Imponer al apelante las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9 º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.