Sentencia Civil Nº 77/2014, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 68/2013 de 25 de Marzo de 2014

Encabezamiento

:
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
A CORUÑA
SENTENCIA: 00077/2014
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION QUINTA
A CORUÑA
Rollo: 68/13
Proc. Origen: Juicio Ordinario núm. 1548/08
Juzgado de Procedencia: 1ª Instancia núm. 8 de A Coruña
Deliberación el día: 18 de marzo de 2014
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la
siguiente:
SENTENCIA Nº 77/2013
Ilmos. Sres. Magistrados:
MANUEL CONDE NÚÑEZ
JULIO TASENDE CALVO
DAMASO MANUEL BRAÑAS SANTAMARIA
En A CORUÑA, a veinticinco de marzo de dos mil catorce.
En el recurso de apelación civil número 68/13, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado
de Primera Instancia núm. 8 de A Coruña, en Juicio Ordinario núm. 8 de A Coruña, sobre 'Acción instando
cumplimiento contractual', siendo la cuantía del procedimiento 240.404,84 euros, seguido entre partes:
Como APELANTE: DON Íñigo , representada por el/la Procurador/a Sr/a. Domínguez Rodríguez; como
APELADO: JESAN GALICIA S.L. , representado por el/la Procurador/a Sr/a. Camba Méndez.- Siendo
Ponente el Ilmo. Sr. DON JULIO TASENDE CALVO.-

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de A Coruña, con fecha 18 de julio de 2012, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue: 'Que estimando la demanda presentada por JESAN GALICIA S.L., representado por la Procuradora Sra. Carmen Camba Méndez y defendido por el Letrado Sr. Caridad Berreiro, contra DON Íñigo , representado por el Procurador Sr. Domínguez Rodríguez y defendido por el Letrado Sr. Loureda Prado debo declarar y declaro: 1º.- La plena eficacia del negocio jurídico de arrendamiento para uso distinto de vivienda con opción de compra suscrito en fecha 16 de noviembre de 2006, entre el demandado y Don Ruperto , fijándose el precio final a abonar en DOSCIENTOS VEINTISEIS MIL OCHENTA Y CUATRO EUROS CON OCHO CÉNTIMOS (226.084,8 #) 2º.- Que el demandado debe efectuar cuantos actos y otorgamientos sean precisos para la plena efectividad y constancia pública del mencionado contrato.

Y debo condenar y condeno al demandado a: 1º) poner a la actora en posesión de los bienes objeto del contrato.

2º) elevar a escritura pública la opción de compra del contrato suscrito en fecha 16 de noviembre de 2006, entre el demandado y Don Ruperto .

Y todo ello, con imposición de costas al demandado. '

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por el demandado que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 18 de marzo de 2014, fecha en la que tuvo lugar.



TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación por el demandado contra la sentencia que estima íntegramente la demanda, en la que solicita que se declare la plena eficacia del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito el 16 de noviembre de 2006 entre el demandado, como arrendador y concedente, y un tercero, como arrendatario y optante, el cual a su vez cedió, mediante compraventa de fecha 17 de febrero de 2007, todos los derechos derivados de aquel contrato a la sociedad demandante, y que se condene al demandado a poner en posesión de la actora el bien objeto de la opción de compra y a elevar a escritura pública este contrato, reiterando el primer y esencial motivo de apelación la nulidad de pleno derecho de la opción de compra, opuesta en la contestación a la demanda, al estar acreditado que el inmueble objeto de contrato es propiedad de la hija del demandado, declarada judicialmente incapaz con rehabilitación de la patria potestad a favor del padre, y que la opción de compra se otorgó sin la preceptiva autorización judicial, de conformidad con el art. 166 del Código Civil .

La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque venga reconocido a los efectos registrales en el art. 14 del Reglamento Hipotecario , pero que debe considerarse admitido con base en el art. 1255 del Código sustantivo y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres. En este sentido, se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, de modo que el concedente queda obligado a mantener su oferta y a no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa durante un período de tiempo, mientras que al optante corresponde el derecho de aceptarla o dejarla caducar con plena libertad de decisión en el mismo plazo, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues, constituyen sus elementos principales, como también se infiere del citado art. 14 del RH : la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa; la determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. Por el contrario, la prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, es un elemento accesorio del negocio. De ahí que en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS TS 16 abril 1979 , 4 abril 1987 , 24 octubre 1990 , 13 noviembre 1992 , 16 octubre 1997 , 11 abril 2000 , 18 mayo 2005 , 2 julio 2008 y 22 septiembre 2009 ). Por ello, una característica esencial de la opción de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del «pactum de contrahendo» ( SS TS 17 mayo 1993 , 7 marzo 1996 , 14 febrero 1997 y 11 abril 2000 ). El ejercicio válido del derecho de opción exige que el optante, mediante una declaración de voluntad de carácter recepticio, manifieste su decisión de celebrar el contrato principal, notificando su voluntad positiva en tal sentido al concedente dentro del plazo pactado para hacer valer la opción, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción y se perfeccione el contrato de compraventa ( SS TS 23 diciembre 1991 , 29 marzo 1993 , 31 julio 1996 y 18 mayo 2005 ).

Aunque en este caso el debate procesal y buena parte del contenido de la sentencia apelada se centran en la aplicación del art. 166 del Código Civil y en las consecuencias de ineficacia o nulidad que afectan a los actos de disposición realizados por el titular de la patria potestad sobre bienes inmuebles de los hijos sometidos a ella sin autorización judicial, la propia sentencia apelada considera que en el contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado no es preciso completar el consentimiento de la hija del demandado, sujeta a patria potestad, que habría de prestar su padre con autorización judicial, desde el momento en que el demandado otorga el contrato litigioso en nombre propio y no en representación de la incapaz, que no interviene como parte en el negocio, por lo que ninguna autorización judicial era precisa con arreglo al citado art. 166, argumento que compartimos plenamente pues, en efecto, en el contrato figura exclusivamente como parte arrendadora y concedente de la opción el demandado, manifestando expresamente que es el propietario del bajo destinado a local comercial que constituye su objeto, sin hacer mención alguna a su hija.

Partiendo de esta premisa y de que la opción de compra, de acuerdo con la doctrina expuesta, supone un acto dispositivo del concedente sobre el bien objeto de contrato, en la medida en que atribuye al optante la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración de la compraventa, de modo que basta su manifestación de voluntad positiva para que la venta quede perfeccionada, y sea obligatoria para el concedente, estando aquel obligado a mantener su oferta y a no disponer de la cosa durante el plazo pactado, la cuestión a decidir debe centrarse en la consecuencia jurídica que conlleva en este caso la celebración de la opción de compra sin la intervención ni el consentimiento de la hija del demandante, en su condición de propietaria del local que constituye su objeto, sin que pueda ponerse en duda su cotitularidad dominical sobre el inmueble, alegada por el demandado, puesto que la propia demanda reconoce que el bien fue adquirido con carácter ganancial por el demandado y su esposa, que falleció el 2 de noviembre de 1991 instituyendo heredera a su mencionada hija.

Por ello, dada la situación de copropiedad e indivisión, entre el demandado y la hija, que existía sobre el local litigioso al tiempo de celebrarse la opción de compra, este acto de disposición del bien común realizado en exclusiva por el demandado, sin perjuicio del que pudiera recaer sobre su cuota de propiedad indivisa, exigía el consentimiento de todos los coherederos y condueños, con arreglo al art. 397 del CC , en relación con el art. 1261-1º del CC , siendo reiterada la jurisprudencia según la cual ningún comunero puede vender bien alguno mientras no se le adjudique en la partición o división, y, caso de hacerlo, la venta es nula, con sanción de nulidad absoluta por falta de poder de disposición y consentimiento válido ( SS TS 8 noviembre 1983 , 19 diciembre 1985 , 25 junio 1990 , 14 octubre 1991 , 23 septiembre 1993 , 25 septiembre 1995 , 24 julio 1998 , 17 febrero 2000 , 13 noviembre 2001 , 9 octubre 2008 y 23 junio 2009 ), de manera que sin este consentimiento unánime de todos los partícipes, no cabe que el contrato dispositivo tenga fuerza vinculante para éstos, ni que se produzca la necesaria tradición que exige el negocio traslativo principal, ya que la disposición de la cosa común como si fuera privativa supone la alteración prevista en el art. 397, que no es sólo alusiva a los actos materiales sino también a los que tienen repercusión jurídica ( SS TS 19 diciembre 1985 , 8 julio 1988 y 13 noviembre 2001 ).

En consecuencia, por aplicación de los citados preceptos, el contrato de opción de compra celebrado y que constituye el fundamento de la demanda, en la que claramente se ejercita el derecho de opción concedido por el demandado y se pretende la consumación de la compraventa, mediante el pago del precio y el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, con transmisión posesoria del inmueble, debe reputarse radicalmente nulo e inexistente, por falta de consentimiento unánime de los condóminos, a todos los efectos, y en particular al adquisitivo de la propiedad contemplado en el art. 609 del CC , sin que a esta conclusión pueda servir de obstáculo el hecho de que el demandado fundamentase la nulidad absoluta del contrato en la aplicación del art. 166 del CC . En este sentido, conviene recordar que resulta perfectamente admisible, por no afectar al principio de congruencia, que la motivación de la sentencia no se ajuste estrictamente a los argumentos jurídicos empleados por las partes ( art. 218.1, párrafo segundo, LEC ), conforme a los axiomas 'iura novit curia' y 'da mihi factum, dabo tibi ius', de manera que el tribunal se encuentra autorizado para aplicar las normas jurídicas que estime procedentes, aunque no se hubieran invocado por las partes, así como a modificar el fundamento legal de sus pretensiones, siempre que no se altere la 'causa petendi' ni se sustituyan las cuestiones debatidas por otras distintas, con absoluta vinculación a los hechos alegados y reconocidos ( SS TC 5 mayo 1982 y 18 diciembre 1985, entre otras ; y TS 16 noviembre 1981 , 21 noviembre 1988 , 13 febrero 1991 , 25 mayo 1995 , 30 octubre 1999 y 17 octubre 2005 ), máxime cuando la propia demanda alega unos hechos de los que se deriva inequívocamente la situación de copropiedad existente sobre el inmueble litigioso y, por consiguiente, la falta de consentimiento de uno de los condueños en el otorgamiento del contrato. Además, siendo dicha nulidad contractual de carácter radical y absoluto, la misma es apreciable no sólo a instancia de parte, sino también de oficio por los tribunales ( SS TS 29 marzo 1932 , 15 enero 1949 , 28 abril 1963 , 26 junio 1982 , 17 febrero 1992 , 15 diciembre 1993 y 18 febrero 1997 , 9 diciembre 2002 y 23 noviembre 2006 ). Por todas las consideraciones expuestas, procede desestimar la demanda con estimación del recurso interpuesto por el demandado.



SEGUNDO.- La desestimación de la demanda y la consiguiente estimación del recurso determinan la condena de la actora al pago de las costas procesales de la primera instancia, por su vencimiento objetivo ( art. 394.1 LEC ), y la no especial imposición de las causadas en el recurso ( art. 398.2 LEC ).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Revocando la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 8 de A Coruña y recaída en los autos de juicio ordinario núm. 1548/08, y desestimando la demanda interpuesta por JESAN GALICIA S.L.

contra DON Íñigo , debemos absolver y absolvemos al demandado de las pretensiones deducidas en la demanda, condenando a la actora al pago de las costas procesales de la primera instancia, sin hacer especial imposición de las causadas en el recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.