Sentencia Civil Nº 77/2016, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 494/2015 de 29 de Marzo de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00077/2016

Rollo núm.: 494/2015

S E N T E N C I A Nº 77

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Rosa Rigo Rosselló

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a treinta de marzo de dos mil dieciséis.

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número nº 1 de Eivissa, bajo el número 903/2013 , Rollo de Sala número 494/2015,entre partes, de una como demandante-apelante la entidad INVERSIONES HOTELERAS FARO, S.L., representada por el procurador D. José Luis María Abellán D. José Ramón López Jiménez, de otra, como demandada-apelada la entidad ACIEN Y ALONSO, S.L., representada por la procuradora Dª. María Josefa Roig Domínguez y dirigida por el letrado D. Antonio Balagué Planells.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Eivissa, se dictó sentencia en fecha 31 de julio de 2015 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

'Que desestimando la demanda interpuesta por INVERSIONES HOTELERAS FARO S.L., representada por el Procurador de los Tribunales Don JOSE LUIS MARI ABELLÁN y asistida del letrado Don JOSE RAMÓN LOPEZ JIMENEZ y parte demandada ACIEN Y ALONSO S.L., absolviendo a ésta última las pretensiones que venían deduciéndose contra la misma.

Todo ello con condena en costas a la parte demandante'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 21 de marzo de 2016.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-Por la entidad INVERSIONES HOTELERAS FARO, S.L., se interpuso demanda frente a la entidad ACIEN Y ALONSO, S.L., en solicitud de que se dicte sentencia por la que:

A. Declare el dominio de la demandante en relación a la finca registrada posteriormente por la demandada y que es de propiedad de la demandante con la superficie, ubicación y linderos que aparecen recogidos en la inscripción del Registro de la propiedad de Ibiza sobre la referida finca.

B. Consecuentemente, que se proceda a la cancelación de la inscripción registral de la finca 42493 que aparece como de titularidad de la demandada y que fue inscrito en virtud de Acta de Notoriedad Complementaria de Título para inmatriculación de Finca no Inscrita número de protocolo 1.064, en virtud de expediente incoado por la Notaria doña María Victoria Tejada Chacón, con fecha 04-08-2011, e inscrita en el Registro de la Propiedad de Ibiza nº 3, al tomo NUM001 del Archivo General, Libro NUM002 de Santa Eulalia del Río, folio NUM003 , finca número NUM004 , inscripción 1ª, con fecha 11-10-2011.

Los hechos en los que se funda la demanda son, en síntesis, los siguientes:

1.- La demandante es propietaria del pleno dominio de la finca registral nº NUM005 del Registro de la Propiedad de Ibiza, consistente en el Edificio destinado a hotel conocido como 'HOTEL CORAL PLAYA' construido sobre un solar de cinco mil setenta y cuatro metros y cuarenta decímetros cuadrados de superficie. La adquirió mediante escritura de fecha 17 de mayo de 2007.

2.- Ha tenido conocimiento de que la demandada, la entidad ACIEN Y ALONSO, S.L., dice ser propietaria de una parcela independiente, que ha sido inmatriculada e inscrita en el Registro en fecha 11 de octubre de 2011, inmatriculación que se ha verificado al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria , con una superficie de 662 m2. La referencia catastral de la parcela es NUM000 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Ibiza nº 3 al tomo NUM001 , Libro NUM002 de Santa Eulalia del Río, folio NUM003 , finca número NUM004 , inscripción 1ª.

3.- Los 662 metros cuadrados que han sido inmatriculados y registrados como una parcela nueva e independiente a nombre de la demandada, pertenece a la parcela de la demandante desde el inicio. Se hace una inmatriculación ilegítima toda vez que dentro de los metros que dicen ser suyos se encuentra una piscina del hotel de la demadante y no consta con acceso ni salida que no sea por el hotel de su propiedad. Nunca han tenido entrada o salida distinta a la del hotel desde su construcción en el año 1979.

4.- El conocimiento de la posterior inmatriculación por parte de la demandada fue debido a la existencia de un procedimiento judicial donde al demandada solicitaba el ejercicio de una acción especial del artículo 250.1.7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil de efectividad del derecho real de propiedad frente a la demandante y otros. En ese procedimiento basa su propiedad en un supuesto contrato de arrendamiento que en el año 204 convino con el antiguo propietario del hotel, contrato que no fue aportado para completar el título o acta de notoriedad para la inmatriculación.

La parte demandada se opuso a la demanda negando la existencia de una doble inmatriculación, ya que se trata de fincas independientes, de cabidas y linderos totalmente diferentes.

Se hace mención al historial registral de ambas fincas:

- Finca de la actora, nº NUM005 . La primera inscripción proviene de una escritura de compraventa, previa segregación, de fecha 3 de junio de 1970, en la que aparece con la siguiente descripción: 'Urbana.- solar para edificación de cinco mil setenta y cuatro metros de cabida, que se segrega de una porción de tierra bosque conocido por Darrera S'Hort, sito en la parroquia de San Carlos, término de Santa Eulalia del Río. Linda: Norte, en línea de sesenta y cinco metros, cuarenta centímetros, con restante finca mediante en parte con camino de ocho metros de anchura: Este, en línea de setenta y cuatro metros, con restante finca; Sur, en línea de treinta y tres metros diez y nueve centímetros y línea de treinta y tres metros, setenta centímetros, con solar del señor Iván y Oeste, en dos líneas, una de cuarenta y cinco metros, cuarenta y cinco centímetros con restante finca, o sea con una franja de terreno que conduce al mar y que puede ser utilizada como paso por los propietarios de la parcela vendida'.

- Finca de la demandada, nº NUM004 . Tiene origen en una segregación que respecto de la mayor finca que procede formalizó la compañía HOTEL GRAN MAR, S.A., en escritura pública de segregación y descripción de resto otorgada en fecha 31 de octubre de 1989, en la que la finca segregada se describe como sigue: SOLAR para edificación de ochocientos cuarenta y seis metros treinta y dos decímetros cuadrados de cabida, procedente de la finca conocida por DARRERA S'HORT, sita en la Parroquia de San Carlos, término de Santa Eulalia del río (ibiza). LINDA: Norte, en línea de 31'79 metros, Hotel coral; Este, con resto de finca matriz de que se segrega, mediante calle sin nombre abierta en la propia finca; Sur, Hotel Miami, mediante calle sin nombre abierta en la propia finca; y Oeste, con Iván , en línea de 26'40 metros.

Se explican también las transmisiones posteriores hasta la titularidad actual:

- La compañía HOTEL GRAN MAR, S.A., transmitió el solar a la entidad INICIATIVAS MOLTROIG, S.A., en escritura pública de fecha 6 de abril de 1992.

- La entidad INICIATIVAS MOLTROIG, S.A., transmitió la finca mediante documento privado en el mes de noviembre de 1994 a Dª. Camino y ésta a su vez la vendió a Dª. Manuela .

- Dª. María Cristina aportó a la compañía ACIÉN Y ALONSO, S.L., el pleno dominio de esta finca en escritura de ampliación de capital de fecha 27 de noviembre de 2000.

- Por acta de notoriedad complementaria del título de adquisición, autorizada en Ibiza en fecha 4 de agosto de 2011.

Refiere también la parte demandada que ambas fincas aparecen como fincas distintas en el Catastro, con referencia NUM006 la de la demandante, y NUM000 la de la demandada. La finca de la demandada figura en el catastro como finca independiente por acuerdo de fecha 7 de noviembre de 1995, con efectos 1 de enero de 1993.

Se hace mención también al procedimiento de juicio verbal instado por la demandada, ACIEN Y ALONSO, S.L., contra la entidad ahora demandante, INVERSIONES HOTELERAS FARO, S.L., y INMO SIRENIS, al amparo del artículo 250.1.7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en reclamación de la restitución de la posesión de la finca, ya inscrita en el Registro de la Propiedad, y en atención a la terminación del contrato de arrendamiento suscrito con INMO SIRENIS, S.L., así como a la realidad de ese contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 23 de junio de 2004.

Frente a la sentencia que desestima la demanda, se interpone recurso de apelación por la entidad demandante en el que se alega el error en la valoración de la prueba en relación a las declaraciones prestadas por los testigos que comparecieron al acto de la vista, así como de la propia escritura de compraventa con los metros perfectamente delimitados y la propiedad perfectamente determinada. Denuncia también error en relación con la identificación de la cosa, pues entiende que a lo largo del procedimiento la parte demandada no ha conseguido identificar la parcela que dice ser de su propiedad.

Se hace referencia al documento nº 3 de la parte demandada, al que niega valor alguno y afirma que posiblemente ha sido confeccionado para el procedimiento o para un expediente de dominio sin valor alguno. Afirma que se valoran los documentos señalados con los números 3 y 5 del ramo de prueba de la demandada y se dan por objetivos, ciertos y veraces, cuando se trata de documentos consistentes en escritos que pueden ser perfectamente elaborados para el procedimiento y se niega su carácter de escritura pública, por cuanto no fueron inscritas en el Registro de la Propiedad. Refiere, además, que la demandada adquiere una parcela por medio de un expediente de inmatriculación, no por la escritura que se dice que es pública.

Discrepa la parte con la valoración que de las pruebas periciales se hace en la sentencia de instancia.

Denuncia, finalmente, que no se valora la prueba presentada por la parte actora:

- Proyecto de ejecución sobre la construcción del hotel, donde aparece incluida la parcela que la parte demandada dice que es suya, proyecto que incluye dos piscinas.

- Fotografía aérea oficial del archivo del Instituto Nacional de Geografía, de la que se deriva que la parcela sí está incluida en el perímetro del hotel.

- Tracto sucesivo de al finca objeto de litigio, aportada en el procedimiento mediante escritura pública, que acredita la antigüedad y prioridad en el tiempo de la inscripción de la parte demandante sobre la finca NUM005 . La finca fue titulada en escritura pública de venta de fecha 3 de junio de 1970, inscrita en fecha 12 de junio sin que haya habido con posterioridad alteración de metros, perímetro ni linderos.

- Imposibilidad de segregación de una parcela de menos de 1.200 metros según las normas vigentes en Santa Eulalia del Río.

- Ausencia de valoración de que en el caso de que fuera despojada de la parcela a favor de la demandada, se quedaría con una finca de 4675 m2 frente a los 5074 que compró.

- Ausencia de extremo acreditado de que el vallado perimetral del hotel desde su construcción en el año 1969 no ha sido modificado en ningún momento, existiendo valla de obra desde sus inicios que incluía la piscina de niños.

- Ausencia de valoración respecto del extremo acreditado por prueba documental consistente en licencia de obra para pavimentación de la piscina infantil, de fecha 1998, que fue solicitada por quien era propietario del hotel, que vendió a la demandante, no por quienes la parte demandada afirma que son propietarios.

SEGUNDO.-En nuestro sistema registral se abre una hoja, folio o registro particular para cada finca. Excepcionalmente sucede que una misma finca o parte de ella consta inmatriculada dos o más veces en folios separados e independientes dentro de una misma Sección del Registro, surgiendo ante esta situación de coincidencia o superposición registral el supuesto de la doble inmatriculación , que adquiere especial relevancia o trascendencia dominical cuando dichas inscripciones figuran a favor de titulares diferentes, haciendo necesario el pronunciamiento judicial en torno al mejor (único) derecho de propiedad sobre la finca doblemente inscrita, ante la manifiesta quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular.

Lo que se discute en el presente procedimiento es si efectivamente existe esa doble inmatriculación, al corresponder la finca propiedad de la entidad demandada a una porción de la finca propiedad de la actora, como defiende.

En la sentencia de instancia se resuelve que no existe esa doble inmatriculación, ya que son fincas distintas, conclusión que comparte plenamente este tribunal.

La parte actora para justificar su pretensión se basa en la descripción de la finca que se hace en la escritura de compraventa, otorgada en fecha 17 de mayo de 2007. De la mera descripción de los linderos de la finca y la expresión de su superficie no se deriva que la finca que la demandada afirma que es de su propiedad esté incluida dentro de ella. Aun partiendo de la base de que el Registro de la Propiedad no da fe de los datos de hecho, entre ellos la superficie, no explica de forma adecuada la parte actora como la superficie expresada en la escritura abarca la porción discutida. Si se suman los 4675 metros cuadrados que están reflejados en el catastro para la finca con referencia NUM006 y los 662 metros cuadrados de la finca con referencia NUM000 , el resultado es de 5337 metros cuadrados, superior a los 5074'40 reflejados en la escritura. En el informe elaborado por el perito judicial se contiene la medición real de las parcelas, que difieren en pocos metros de las que figuran en el catastro.

La parte demandada ha presentado prueba suficiente para justificar que se trata de fincas diferentes:

- Se explica el origen de la finca en la segregación de la finca de la que procedía, la nº NUM007 , mediante escritura pública de fecha 31 de octubre de 1989. Esta finca se vendió por su inicial titular, HOTEL GRAN MAR, S.A., a la entidad INICIATIVAS MONTIRROG, S.A., en escritura pública de 6 de abril de 1992. Adjuntas a ambas escrituras públicas aparecen planos protocolizados en los que se grafía la parcela y figura como linde Norte el Hotel Coral, la finca de la parte demandante.

Tales documentos fueron impugnados en cuanto a su contenido, pero no su autenticidad y son escrituras públicas que tiene el valor de tales con independencia de que hayan accedido o no al Registro de la Propiedad. No comprende este tribunal la alegación que, sin fundamento alguno, se hace por la parte apelante de que se trata de documentos elaborados para el procedimiento, cuado no puede dudarse de la fecha en la que se otorgaron ( art. 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

De la escritura pública de segregación resulta que la finca matriz de la que proceden ambas fincas no es coincidente, pues la de la demandante procede de la finca registral NUM008 y la de la demandada de la finca registral nº NUM007 .

- El representante de la entidad INMO SIRENIS, S.L., de la que la demandante adquirió la propiedad de la finca, D. Jeronimo , explicó en el juicio como la parcela discutida no fue objeto de venta. También indicó que formaba parte del recinto del hotel al haber sido alquilada a sus propietarios, circunstancia ésta de la que dijo que se advirtió a la compradora, a Dª. Camino , la madre de Dª. María . Esta declaración resulta corroborada por la prestada por D. Víctor , quien medió en la operación.

De la lectura de las sentencias dictadas en primera y segunda instancia en el procedimiento de juicio verbal nº 67/2012 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Ibiza no se deriva que en ellas se declarara que el Sr. Jeronimo engañó a la demandante, sin que, de forma expresa, en la sentencia de apelación se señala que las relacionas habidas entre las partes exceden el ámbito del procedimiento y se remite a un procedimiento declarativo posterior (Fundamento de Derecho Quinto).

- Se han presentado los contratos de arrendamiento suscritos en relación a la parcela discutida. El primero de fecha 1 de agosto de 1998 (folio 346), suscrito entre Dª. María Cristina y la entidad ALOJAMIENTOS ES CANA, S.L., de la que es administrador D. Jeronimo . El segundo de fecha 23 de junio de 2004, suscrito entre D. Xavier Gibernau Ponsa, en representación de ACIEN Y ALONSO, S.L., y D. Jeronimo , en representación de INMO SIRENIS, S.L.U.. En ambos se describe la parcela objeto de arrendamiento como lindante con el hotel Coral y al segundo se acompaña un plano, que es copia de que figura junto a las escrituras de 1989 y 1992 ya mencionadas. El Sr. Jeronimo reconoció haber suscrito los contratos y el plano.

Queda acreditado de forma clara que la parcela que la entidad demandada inscribió en el Registro de la Propiedad en el año 2011 no está incluida dentro de la que es propiedad de la demandante y que, por tanto, no estamos ante un supuesto de doble inmatriculación.

Las alegaciones que hace la parte apelante sobre la falta de valoración de la prueba por ella aportada merecen una serie de consideraciones:

- Del examen del proyecto de ejecución del Hotel Coral que se incorporó a las actuaciones procedentes del Ayuntamiento no se deriva que la parcela discutida se encuentre dentro de los límites de la que es objeto de construcción. Ninguna explicación ofrece de esta afirmación. Tampoco figuran grafiadas las dos piscinas a las que se hace mención.

- Es incorrecto afirmar que desde los inicios del hotel la parcela discutida incluía la piscina para niños. Si se observan las fotografías aéreas que se incluyen en el informe del perito judicial puede verse que no aparece en las fotografías de los años 1973, 1990 ni 1997 y sí en la del año 2000. Como la parte ha dudado de la autenticidad de tales fotografías, debemos añadir que en la fotografía que aportó en el acto de la audiencia previa, del año 1989, tampoco aparece la piscina infantil.

- Las consideraciones sobre la normativa urbanística que posibiliten la segregación ninguna influencia tienen sobre la titularidad de los terrenos.

Todo lo anterior conduce a la desestimación del recurso de apelación y a la confirmación de la resolución de instancia en todos sus términos.

TERCERO.-Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la entidad INVERSIONES HOTELERAS FARO, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 31 de julio de 2015 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Ibiza en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se confirma la resolución recurrida en todos sus términos, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada y pérdida del depósitoconsignado para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.