Encabezamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO TRECE DE MÁLAGA.
JUICIO DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 872/2020.
SENTENCIA NÚM. 773/2021.
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
Dª María Teresa Sáez Martínez
Dª María del Pilar Ramírez Balboteo
En Málaga, a 30 de diciembre de dos mil veintiuno.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Trece de Málaga, sobre resolución de arrendamiento urbano y reclamación de rentas, seguidos a instancia de Doña Ángeles contra Doña Angustia y Don David; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por los demandados contra la sentencia dictada en el citado juicio.
Antecedentes
PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Trece de Málaga dictó sentencia de fecha 23 de marzo de 2020 en el juicio verbal del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:
'QUE ESTIMANDO LA DEMANDA interpuesta por el Procurador Sr. Medina Godino, en nombre y representación de Dª Ángeles contra Dª. Angustia y D. David, DECLARO la extinción del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 11 de octubre de 2015 por expiración del término contractual pactado respecto al inmueble sito en Málaga, CALLE000 núm. NUM000 propiedad de la actora, CONDENANDO solidariamente a los demandados a indemnizar a la parte actora por los daños y perjuicios derivados de la indebida ocupación de la vivienda tras la expiración del plazo contractual a razón de 475 € mensuales, -importe mensual de renta-, en la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA EUROS ( 2.850 €)más los intereses legales devengados de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda; todo ello con imposición de las costas causadas a la parte demandada.
SE DESESTIMA LA DEMANDA RECONVENCIONAL presentada por la Procuradora Sra. Cano Valenzuela en nombre y representación de Dª Angustia y D. David contra Dª Ángeles, ABSOLVIENDO a la parte reconvenida; todo ello con imposición de las costas causadas a la parte reconviniente.'
SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de los demandados, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.
TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 2 de diciembre de 2021.
Fundamentos
Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
PRIMERO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, tras los trámites legales pertinentes, estimase en parte la demanda interpuesta declarando la extinción de contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 11 de octubre de 2015 por expiración del término contractual pactado respecto al inmueble sito en Málaga, CALLE000, núm. NUM000, condenando solidariamente a los demandados a indemnizar a la parte actora por los daños y perjuicios derivados de la indebida ocupación de la vivienda tras la expiración del plazo contractual a razón de 475 euros mensuales - importe mensual de renta - en la cantidad de 2.485'76 euros más los intereses legales devengados de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda, sin imposición de costas procesales. Y que, estimando la demanda reconvencional, condenase a la demandada (demandante principal) a abonar a los arrendatarios la cantidad de 950 euros, más intereses moratorios, procesales y costas. Alegó en primer lugar la infracción del artículo 1258 del Código Civil en relación con el artículo 1101 del mismo cuerpo legal. Contrariamente a lo afirmado por el Juez en la sentencia recurrida, ha de acogerse la pretensión de esta parte de que la indemnización por la indebida ocupación del inmueble ha de limitarse a la suma de 2.485'75 euros, correspondiente al periodo desde el día 11/10/2018, en que finalizó el contrato de arrendamiento, hasta el día 17/03/2019, pues se reconoció en el acto del juicio que el día 18/03/2019 se comunicó al administrador del inmueble por parte del inquilino que procedía a abandonar el inmueble y a suscribir otro contrato de arrendamiento. Los demandados procedieron a desalojar la vivienda y dejarla libre, expedita y a disposición de la demandante, el día 17/03/2019, con independencia de no entregaran la llave sino en un momento posterior y a través del Letrado firmante del Recurso de Apelación. Desde ese momento - 17.03.2019 - pudo el arrendador sin ningún problema acceder a la posesión del inmueble, por lo que la obligación de indemnizar a éste por los perjuicios causados ha de limitarse a esa indubitada fecha. También alegó error en la valoración de la prueba e infracción de lo prevenido en los artículos 1561, 1562 y 1563 del Código Civil. En relación a la desestimación de la demanda reconvencional interpuesta por esta parte, el Juez incurre en un manifiesto error a la hora de valorar la prueba practicada en el acto de juicio de juicio (con especial incidencia en la prueba pericial practicada y elaborada por D. Jesús, expresamente impugnada por esta parte en cuanto a su valor probatorio y valoración que efectuaba de los supuestos desperfectos existentes en la vivienda), todo ello en relación con el contenido de los referidos artículos 1561, 1562 y 1563 del Código Civil. A tales efectos manifestar que considera el Juez, en el fundamento de derecho tercero de la sentencia recurrida, que la jurisprudencia establece una presunción 'iuris tantum' de que el arrendatario es responsable de los deterioros producidos en la vivienda arrendada salvo prueba en contrario. La parte actora ha presentado un informe pericial elaborado por D. Julián, tras visitar la vivienda arrendada el 16 de abril de 2019, esto es, cuatro días después de que los demandados entregaran las llaves de la vivienda, y en él ha identificado una serie de desperfectos en puertas, paredes, electrodomésticos y mobiliario, presupuestando la cantidad total de 1.103'22 euros correspondientes reparación de obras y reparación de mobiliario, según desglosa. A juicio de esta parte, el juzgador yerra de plano a la hora de valorar la prueba pericial y testifical practicada en el acto del juicio oral por varias razones: en primer lugar, porque el perito se limita a identificar en el informe pericial una serie de desperfectos que desconoce si eran preexistentes; y en ningún caso cabe entender acreditados que los desperfectos que pudiera presentar la vivienda o el mobiliario no eran preexistentes y fueron ocasionados por un mal uso imputable al arrendatario, con independencia de la presunción iuris tantum que entiende aplicable el juzgador; en segundo lugar porque el informe pericial aportado de contrario fue expresamente impugnado por esta parte en cuanto a su valor probatorio, y en cuanto a la valoración que realizaba el perito de los desperfectos realizados, toda vez que el informe respecto a determinadas partidas, proponía sustitución de bienes muebles por otros, que valoraba el perito a su libre arbitrio, y suponían un manifiesto enriquecimiento injusto para la propiedad; y en tercer lugar porque, en el acto de juicio, esta parte sometió al perito a un amplio interrogatorio en relación a las diferentes partidas y desperfectos que apreciaba en su informe. Y al no se acreditarse actuación culpable o negligente del inquilino, la reparación de esos daños corresponde al arrendador. La depreciación de objetos de baja calidad por el mero transcurso del tiempo no cabe considerarlos como desperfectos; son consecuencia normal del uso y no exceden el desgaste propio de las cosas, y entendemos que no rige la norma de asignación de responsabilidad del artículo 1563 del Código Civil. En consecuencia, no cabe sino la revocación íntegra de la sentencia dictada y la estimación del recurso de apelación interpuesto.
SEGUNDO.-Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho y en todos sus pronunciamientos, con expresa imposición de las costas generadas en esta alzada, a la parte apelante, añadiendo que en ningún momento se ha producido vulneración de los artículos 1258 y 1101 del Código Civil. Así pues, y pese a los esfuerzos de la parte apelante, queda constatado el expreso incumplimiento de las obligaciones contractuales de la apelante en cuanto a la entrega efectiva de la posesión lo que, a la postre, deviene en la materialización de una sanción, a modo de indemnización por daños y perjuicios, de conformidad con el artículo 1101 del Código Civil, determinada según el contrato de arrendamiento suscrito, respetando en todo momento los principios de la buena fe, el uso y la ley. Con relación a dicha indemnización y su cuantificación, nos reiteramos en los criterios legales y jurisprudenciales que ya fueron expuestos en la demanda y determinados en la cantidad de 2.850 euros a razón de 475 euros/mes, toda vez que, desde la resolución del contrato hasta la efectiva entrega y puesta a disposición de la vivienda a favor de esta parte demandante, transcurrieron seis meses. Así pues, y pese al argumento del apelante, reiterando que se procedió al desalojo de la vivienda el 17 de marzo de 2019, es rotunda la jurisprudencia y doctrina que determina que el simple abandono de la finca por quien la viniera ocupando como arrendatario no supone la entrega de la misma a la parte arrendadora, ya que, en tal caso, se estaría dejando al arbitrio de una de las partes el libre cumplimiento del contrato, lo que está prohibido de forma expresa en el artículo 1256 del código civil. Junto a dicha disposición, ya suficiente, cabe destacar el contenido del artículo 1561 de nuestro Código Civil que impone, expresamente, al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, siendo obligación de éste la cumplimentación del requisito en los términos legales previstos al efecto. Por ello, y hasta que no se constate la efectiva entrega y puesta disposición del inmueble a favor del propietario/arrendador, éste persiste en la esfera y control del arrendatario, En este punto, el acto devolutivo de la posesión al arrendador mediante la entrega de llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del mencionado Código, no se produjo hasta el día 12 de abril de 2019, como acredita el documento aportado de contrario en su contestación a la demanda, que está firmado por ambas partes y en el que se deja constancia de la entrega de llaves. Y así, constado el día en que se produce la entrega de las llaves de la vivienda, éste es el que se debe tener de referencia y el que ha de tenerse en cuenta para fijar la indemnización por la indebida ocupación. De ahí que la determinación de la indemnización por importe 2.850 euros, a razón de 475 euros al mes, por los seis meses de ocupación, se ha considerado ajustada a derecho y se condena a la parte demandada- apelante, a su pago. También discute la parte apelante la disposición y uso de la fianza para atender los desperfectos causados en la vivienda, alegando a tal fin la infracción de los artículos 1261, 1262 y 1263 del Código Civil. Sin embargo, son precisamente los mencionados artículos los que constituyen el fundamento legal para su no devolución. Es decir, existe una expresa y precisa presunción 'iuris tantum' a favor del arrendador, susceptible de prueba en contrario: el arrendatario, para quedar liberado de responsabilidad, vendría obligado a probar que los daños en el inmueble no fueron debidos a dolo o negligencia. Así se pronuncia la sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 2015. En atención a lo expuesto, determinadas las características y condiciones de esta presunción y la posibilidad de articular prueba en contrario, la no cumplimentación de la misma por la parte apelante para destruirla le despoja de cualquier argumento legal, resultando inadmisible, a nivel probatorio, el intento de invalidar el informe pericial aportado por esta parte demandante, junto a la desacreditación de la valoración realizada por el Juez. A este respecto habría que recordarle a la parte apelante que la prueba pericial es de libre apreciación por el Juez, siempre que el proceso deductivo no choque con el raciocinio humano, sus apreciaciones sean coherentes entre sí y no vulneren la sana crítica, aunque no existen normas legales sobre la sana crítica. Es por ello que no podemos atender a la intención de buscar de manera forzada e indebida la sustitución del criterio objetivo y ponderado de la Sala por el suyo propio. De hecho, la fundamentación y criterios expresados por el Juez, por los que determina válido el dictamen del perito, están razonados en la sentencia, sin que fuera replicados, en tiempo y forma, por la parte apelante. De hecho, y partiendo de unos de los principios inspiradores de nuestro sistema procesal, donde no rige el principio de prueba tasada, no cabe desarticular la prueba, sino que debe valorarse conjuntamente, siendo necesario que la conclusión obtenida se ajuste a la lógica, sana crítica, buen criterio y máximas de experiencia irreprochables. En este sentido, y con relación con la prueba pericial que consta en autos, destacar que, según unívoca e insistente doctrina jurisprudencial, la función del perito es la de auxiliar al Juez, ilustrándole sin fuerza vinculante sobre las circunstancias del caso, pero sin negar en ningún caso al juzgador la facultad de valorar el informe pericial. Por todo ello, al valorarse, en conjunto, las presunciones legales contenidas en los artículos 1561 a 1563 del Código Civil, junto al informe pericial aportado, resulta inapelable la presunción 'iuris tantum' determinada por el Juez, que imputa los desperfectos causados en el inmueble a la acción negligente del arrendatario.
TERCERO.-Considerando que, como indica el Juez 'a quo', se analiza en este proceso la reclamación efectuada por la parte actora según los hechos expuestos en su demanda. La Sra. Ángeles es la propietaria del inmueble sito en Málaga, CALLE000, núm. NUM000, la cual viene destinando a su arrendamiento. El 11 de octubre de 2015 concertó con los hoy demandados un contrato de arrendamiento de vivienda teniendo por objeto el inmueble referido, estipulándose un plazo de duración de un año, sin perjuicio de lo establecido en los artículos 9 y 10 de la vigente LAU referente a la prórroga obligatoria del mismo hasta alcanzar un mínimo de tres años de relación contractual. Esta parte con la antelación mínima que marca la ley procedió a remitir a los arrendatarios/demandados, a través de su administrador de fincas, un burofax de fecha 4 de septiembre de 2018 comunicándoles su voluntad de no renovar el arrendamiento y proceder a su resolución de pleno derecho con fecha de efecto 10 de octubre de 2018, instándoles a que, alcanzado dicho plazo, debían de abandonar el inmueble y proceder a la correspondiente entrega de llaves. Que, pese a la expiración del plazo contractual estipulado y el requerimiento remitido, los arrendatarios/demandados continuaron ocupando la vivienda. En consecuencia, pidió el dictado de una sentencia por la que: se decretase la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 11 de octubre de 2015, respecto al inmueble referido, así como haber lugar al desahucio interesado contra los hoy demandados; y se condenase solidariamente a los demandados a indemnizar a la parte actora los daños y perjuicios derivados de la indebida ocupación de la vivienda tras la expiración del plazo contractual, a razón de 475 euros - importe mensual de renta - hasta la efectiva entrega de la vivienda y/o ejecución de la sentencia; y se condenase a los demandados al pago de los intereses legales que se devengasen desde la interposición de la demanda; todo ello con expresa condena en costas. Añade el Juez que los demandados reconocieron la existencia del contrato de arrendamiento de la vivienda propiedad de la actora, siendo que a la fecha de expiración del contrato 10/10/2018 los demandados, padres de dos hijos menores de edad, se vieron imposibilitados para abandonarla por carecer de otro inmueble y no encontrar ninguno en el mercado que se adaptara sus necesidades y fuera compatible con su situación económica. No obstante, finalmente procedieron a abandonar el inmueble el día 17/03/2019, circunstancia ésta que pusieron en conocimiento del representante de la arrendadora toda vez que con fecha 18/03/2019 procedieron a arrendar otro inmueble. En consecuencia, esta parte no tenía inconveniente en que se decretase la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, pero no cabía acordar su desahucio y lanzamiento al haber procedido estos a desalojar la vivienda voluntariamente tras la interposición de la demanda. En cuanto a la indemnización de daños y perjuicios solicitada de contrario por continuar ocupando la vivienda tras la expiración del plazo estipulado no se opusieron a indemnizar a la parte actora por una cantidad equivalente a la renta mensual que venían satisfaciendo durante el periodo comprendido entre el 11/10/2018 al 17/03/2018, fecha en que procedieron a desalojar la vivienda y dejarla libre y expedita a disposición de la actora. En consecuencia, siendo el importe de la renta mensual el de 475 euros, la suma de la indemnización a satisfacer por la parte demandada ascendería a 2.485'76 euros. En su demanda reconvencional solicitaron la devolución de la cantidad dada en concepto de depósito como garantía para responder de los desperfectos que hubiera en el piso a la terminación del contrato, concretamente 950 euros, dado que habían desalojado la vivienda, procedido al pago de todos los recibos durante la suscripción del contrato y encontrándose la vivienda en las mismas condiciones en las que les fue entregada. En consecuencia, solicitó la parte demandada que se condenara a la actora reconvenida a abonarles la referida suma más los intereses correspondientes. Y añade el Juez que la parte actora reconvenida se opuso a la demanda reconvencional, pues la vivienda se encontraba en un estado deficiente cuando tomó posesión de la misma una vez que le devolvieron las llaves, entendiendo que la fianza debía quedar a su favor para atender a los costes derivados de las reparaciones que fueran necesarias. En el acto de la vista, las partes estuvieron de acuerdo en que ya no había lugar a declarar el desahucio, atendiendo a que la actora había recuperado la posesión de su vivienda, concretándose como hechos controvertidos la procedencia de incluir una cuota mensual más de renta en concepto de indemnización y de la devolución de la fianza de 950 euros. Razona seguidamente el Juez que, al no constituir un hecho controvertido la extinción del contrato de arrendamiento de la vivienda, concertado el 11 de octubre de 2015 por ambas partes, como consecuencia de la expiración del término contractualmente pactado, así procede declararlo. Y respecto a la indemnización por daños y perjuicios reclamada por la actora, a razón de 475 euros mensuales (renta) por el tiempo en que los demandados han estado ocupando la vivienda una vez expirada la vigencia del contrato, ambas partes están esencialmente de acuerdo en que procede esta indemnización, si bien difieren en su cuantía, pues la parte actora entiende que procede incluir un mes más en tanto que hasta mediados de abril no recuperó la posesión de su vivienda. En este sentido, el documento nº 2 de la contestación a la demanda refleja que los hoy demandados entregaron las llaves de la vivienda de la actora el 12 de abril de 2019, lo que fue confirmado en la vista por el administrador de la propiedad, D. Modesto, que intervino como testigo; de manera que, aunque los hoy demandados suscribieran un nuevo contrato de arrendamiento el 18 de marzo de 2019, lo cierto es que no devolvieron la posesión de la anterior vivienda propiedad de la actora hasta el 12 de abril de 2019, de manera que, teniendo en cuenta que de conformidad con lo estipulado en el contrato de arrendamiento, la mensualidad se pagaría por adelantado los días 11 de cada correspondiente mes, tal y como se acredita con el documento nº 1 de la demanda, es evidente, que los demandados han ostentado la posesión, una vez extinguido el contrato, desde el 11 de octubre de 2018 hasta el 12 de abril de 2019, fecha en la que entregaron las llaves de dicho inmueble, esto es, 6 meses más, lo que lleva al Juez a determinar una indemnización total de 2.850 euros que los demandados tendrán que abonar a la actora más los intereses legales devengados de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda ( artículos 1100, 1101 y 1108 del CC). Continua luego el Juez analizando la reclamación de la devolución del depósito de 950 euros efectuada por los demandados en su demanda reconvencional, en tanto la parte actora se negó a ello por entender que la misma debía destinarse a cubrir los supuestos desperfectos causados por aquellos en la vivienda, aportando para ello un informe pericial; hecho negado por la parte demandada que sostuvo que la vivienda la devolvió en las mismas buenas condiciones que la recibió. En este sentido, en el contrato de arrendamiento concertado por ambas partes se estableció que los 950 euros se entregaban en concepto de depósito sirviendo como garantía para responder de los desperfectos que hubiera en el piso a la terminación del contrato, acordándose la devolución de dicho depósito cuando se hubieran abonado todos los recibos y se estuviera al corriente de los mismos al final del contrato, una vez comprobado que la vivienda se encontraba en las mismas condiciones en las que se les entregó, no sirviendo este depósito como pago del último mes. Cita el juzgador el artículo 1561 del Código Civil y jurisprudencia, entendiendo que se establece una presunción 'iuris tantum' de que el arrendatario es responsable de los deterioros producidos en la vivienda arrendada salvo prueba en contrario. La parte actora ha presentado un informe pericial elaborado por D. Julián, tras visitar la vivienda arrendada el 16 de abril de 2019, esto es, cuatro días después de que los demandados entregaran las llaves de la vivienda y en él ha identificado una serie de desperfectos en puertas, paredes, electrodomésticos y mobiliario presupuestando la cantidad total de 1.103'22 euros, correspondientes a 598'22 euros de reparación de obras y 505 euros de reparación de mobiliario. En este sentido, el testigo D. Modesto confirmó en la vista, tal y como se reflejó en dicho informe pericial, que acompañó al perito a la vivienda, manifestando que los desperfectos enumerados en el mismo eran los que él detectó, añadiendo que en su opinión se recogieron menos de los que en realidad tenía el inmueble tras salir los hoy demandados del mismo. Y, frente a esta prueba, la parte demandada, más allá de las fotografías aportadas, no ha presentado otra prueba que demuestre que dichos desperfectos no le eran imputables, bien por ser preexistentes, o porque no se causaron por su dolo o negligencia, y que por tanto usó la vivienda con la debida diligencia; considerando el Juez, en consecuencia, que su actividad probatoria no ha sido suficiente para vencer dicha presunción de responsabilidad en los daños producidos en la vivienda. En relación con las cantidades presupuestadas en el informe pericial, tampoco la parte demandada ha acreditado con prueba alguna que las mismas en su conjunto no fueran proporcionadas, siendo que el testigo D. Ricardo, que confirmó que también estuvo en la vivienda junto con el perito y el administrador de la propiedad, tal y como se recoge en dicho informe, se ratificó en lo que él presupuestó, relativo a la reparación de obras; y, en consecuencia y de conformidad con lo estipulado en el contrato de arrendamiento, la parte arrendadora, hoy actora, podrá disponer de los 950 euros para atender al coste de los desperfectos. En relación con las costas, al haber estimado la demanda, señala el Juez que las impone a la parte demandada, de conformidad con el artículo 394.1 de la LEC. Y al desestimar la demanda reconvencional, de acuerdo con el mismo precepto, las costas de la reconvención las impone a la parte reconviniente. En definitiva, estima la demanda principal, declara la extinción del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 11 de octubre de 2015 por expiración del término contractual pactado respecto al inmueble sito en Málaga, CALLE000, núm. NUM000, propiedad de la actora, y condena solidariamente a los demandados a indemnizar a la parte actora por los daños y perjuicios derivados de la indebida ocupación de la vivienda tras la expiración del plazo contractual a razón de 475 euros mensuales - importe mensual de renta -, en la cantidad de 2.850 euros más los intereses legales devengados de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda; todo ello con imposición de las costas causadas a la parte demandada. Y desestima la demanda reconvencional absolviendo a la demandante reconvenida libremente; todo ello con imposición de las costas causadas con la reconvención a la parte reconviniente.
CUARTO.-Considerando que es evidente por ser jurisprudencia reiterada y consolidada que, también en este caso, corresponde a los demandados la prueba del hecho, positivo y extintivo, a su cargo, de la pretendida reducción del tiempo de ocupación del inmueble tras la finalización del contrato de alquiler,así como de la ausencia de desperfectos en la vivienda al tiempo de su devolución. Y ello porque, de conformidad con lo dispuesto en la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no puede estimarse que hayan probado los demandados la existencia de los hechos que enervarían la petición de la arrendadora demandante, por no haber propuesto ninguna prueba fehaciente en este sentido. Por el contrario, de la prueba documental aportada por la demandante, así como de la testifical practicada, resulta que, ciertamente el documento nº 2 presentado con la contestación a la demanda refleja que los demandados entregaron las llaves de la vivienda el 12 de abril de 2019, hecho que fue confirmado en la vista oral por el administrador de la propiedad, D. Modesto, que intervino como testigo; y suscribieran un nuevo contrato de arrendamiento el 18 de marzo de 2019 referido a otra vivienda. Pero es igualmente cierto que no devolvieron de forma efectiva la posesión de la anterior vivienda propiedad de la actora hasta el 12 de abril de 2019. y razona el Juez de forma acertada que, 'teniendo en cuenta que, de conformidad con lo estipulado en el contrato de arrendamiento, la mensualidad se pagaría por adelantado los días 11 de cada correspondiente mes, tal y como se acredita con el documento nº 1 de la demanda, es evidente, que los demandados han ostentado la posesión, una vez extinguido el contrato, desde el 11 de octubre de 2018 hasta el 12 de abril de 2019, fecha en la que entregaron las llaves de dicho inmueble, esto es, 6 meses más'. Y ello lleva al Juez a determinar una indemnización total de 2.850 euros que los demandados tendrán que abonar a la actora, más los intereses legales devengados de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda ( artículos 1100, 1101 y 1108 del CC). Respecto a la solicitada devolución del depósito de 950 euros, efectuada por los demandados en su demanda reconvencional, la parte actora se negó por entender que tal cantidad debía destinarse a cubrir los supuestos desperfectos causados por ellos en la vivienda, para lo que aportó un informe pericial; constando que tal hecho ha sido negado por la parte demandada, que sostuvo que la vivienda la devolvió en las mismas buenas condiciones que la recibió, pero tampoco prueba tal afirmación. En el contrato de arrendamiento concertado por ambas partes se estableció que los 950 euros se entregaban en concepto de depósito - fianza - sirviendo como garantía para responder de los desperfectos que hubiera en el piso a la terminación del contrato, y que se procedería a la devolución de dicho depósito cuando se hubieran abonado todos los recibos, se estuviera al corriente de los mismos al final del contrato, y una vez se comprobase que la vivienda se encontraba en las mismas condiciones en las que se les entregó a los arrendatarios, no pudiendo servir este depósito como pago del último mes. Y es que, como ya se ha anticipado, para la determinación de la parte a quien corresponde la carga de probar los hechos en que funda su pretensión, hay que estar a la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que recoge en parte la doctrina reiterada en este punto, según la cual (así la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 1991), si bien es cierta la vigencia de la conocida regla 'incumbit probatio ei qui dicit, non qui negat', la misma no tiene un valor absoluto y axiomático, matizando la moderna doctrina el alcance del principio del 'onus probandi' que el ya antiguo artículo 1214 del Código Civil sancionaba, en el sentido de que incumbe al actor la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su pretensión, y al demandado, en general, la de los impeditivos o extintivos que alegue (así también la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 1985), no pudiendo admitirse como norma absoluta, que los hechos negativos no puedan ser probados, pues pueden serlo por los hechos positivos contrarios; y si los demandados no se limitan a negar los hechos constitutivos de la acción o pretensión ejercitada, sino que alegan otros impeditivos, extintivos, u obstativos al efecto jurídico reclamado por la actora, tendrán que probarlos (en este sentido las sentencias del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 1986 y 13 de diciembre de 1989); y, finalmente, decir que la norma distributiva de la carga de la prueba no responde a unos principios inflexibles, sino que se deben adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados, y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte (como se expone en las sentencias del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 1986, 18 de mayo y 15 de julio de 1988, y en las de 17 de junio y 23 de septiembre de 1989). En el presente caso, correspondiendo a los demandados la prueba del hecho, positivo y extintivo, a su cargo, del pretendido abandono - entrega efectiva - de la vivienda a disposición de la arrendadora poco después de la resolución del arrendamiento, de conformidad con lo dispuesto en la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no puede estimarse que hayan probado el pretendido hecho en tanto mantiene la demandante que fue seis meses después y ninguna prueba efectiva han propuesto en este sentido para destruir la presunción 'iuris tantum' que se establece de su permanencia hasta la entrega efectiva de las llaves, pues no basta con 'abandonar' la vivienda, y para destruir la afirmación sobre los daños que se sustenta en una prueba pericial practicada tras el desalojo. En consecuencia, procede la desestimación del recurso de apelación porque es doctrina reiterada del Tribunal Supremo que el pago de la renta, y de los suministros en el caso de haberse acordado en el contrato, es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas y suministros, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión. Por otro lado, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163, párrafo segundo, del Código Civil. En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, de la prueba documental y testifical, y de la ausencia de prueba en contrario, que los demandados se mantuvieron en la posesión de la vivienda arrendada hasta la entrega de las llaves, seis meses después de concluido el arriendo; y que los daños en la casa se constatan por un perito que los valora y procede a su reparación conforme a un presupuesto similar en su importe - algo mayor - al depósito o fianza constituido para ello. En definitiva, alegada por los demandados la inexistencia de daños en la vivienda al término del arriendo, y habiendo opuesto la devolución de la fianza, y habiendo alegado la demandante en la demanda que no era procedente la compensación de la fianza por la existencia de daños en la vivienda, lo cual fue negado por los demandados en su contestación a la demanda, pero no oportunamente probado, bastando para ello un documento en el que por ambas partes se consensuara la entrega y la ausencia de daños, procede la desestimación del recurso de apelación formulado por la parte demandada. Ello implica la confirmación íntegra de la sentencia, incluso en lo que dispone sobre las costas de la primara instancia.
QUINTO.-Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.
Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.
Fallo
Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Angustia y Don David contra la sentencia dictada en fecha veintitrés de marzo de 2020 por el Juzgado de Primera Instancia número Trece de los de Málaga en sus autos civiles 1610/2018, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.
Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.
Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.
